国内不动产融资租赁分析(附案例)

国内不动产融资租赁分析（附精选案例）

国内租赁公司的分类

首先了解下国内融资租赁公司的分类，租赁分为融资租赁和经营性租赁，目前国内融资租赁公司主要分外商投资租赁公司、金融租赁公司和内资租赁公司，其监管机构和业务范围不同，详见下表：

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本文主要讨论不同融资租赁公司对不动产标的物的态度，首先看下相关管理办法：

1、2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中明确，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。

2、商务部2005年通过的《外商投资租赁业管理办法》中第六条规定租赁财产包括：

（一）生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备等各类动产；

（二）飞机、汽车、船舶等各类交通工具；

（三）本条（一）、（二）项所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的二分之一。

3、2012年8月中旬，商务部发布了《内资融资租赁企业管理办法（征求意见稿）》。该《征求意见稿》第三条中关于融资租赁的标的物是这样规定的：“本法所称的租赁物为可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不应作为融资租赁交易的标的物。”

根据以上三条规定，可以看出不同融资租赁公司操作租赁标的物的范围是不一样的。

第一、很多金融租赁公司的理解就是租赁物可以包括不动产。固定资产是会计上的资产概念，包括动产和不动产两大类。具体来说，固定资产包括指企业使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

第二、外商投资融资租赁公司的租赁标的物范围相对来说比较窄了，不能涉足不动产。

第三、关于内资融资租赁公司，目前虽然没有正式的管理办法出台，但是从其管理办法征求意见可以看出内资融资租赁企业的租赁资产包括了房屋、公路、铁路及相关设施等不动产，而外商投资融资租赁管理办法中租赁资产明确规定不含有不动产。

关于地产等不动产融资租赁的开展情况

由于《融资租赁法》迟迟未出台，目前行业内对融资租赁中租赁物的界定并没有统一。

此前，不少金融租赁公司开展了不动产的融资租赁业务，该业务甚至成为一些金融租赁公司的支柱性业务。

在这种融资模式中，融资租赁公司通过外包建筑等方式购得房产，然后租给有需求的企业，几年租赁期结束后再将所有权转让给企业。这也成为一些企业盘活资金的重要方式。

不过目前房地产租赁还没有进入到住宅，一般是商业物业。多位融资租赁公司人士证实，在北京等城市，有不少商业物业都实行了这种融资租赁模式。

不动产融资租赁面临的问题

第一、不动产融资租赁合同可能无效

虽然全国人大财经委曾经公布过《融资租赁法草案》，但后来的政策趋势是先不出台融资租赁法律，而是由最高人民法院出台相关司法解释。与此同时，《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释(讨论稿)》也多次下发至融资租赁行业内征求意见。而在上述讨论稿中，多种情况下能够确认融资租赁合同无效，其中包括“以房屋等不动产或者仅以无形资产为租赁物订立融资租赁合同，但动产作为租赁物附合于不动产的除外”。也就是说，该讨论稿事实上否定了不动产可以作为融资租赁物。如果合同无效，金融租赁公司所购的房产将可能无法交付，抵质押担保也可能无效，租赁公司的租赁债权将有悬空危险。

第二、不动产融资租赁税负较重

目前，税务部门没有直接否定不动产租赁的有效性，只是采用不支持的态度。不动产是否能作为融资租赁物，银监会和最高法院对此的界定还有差异之时，来自税务部门的政策信号也对当前不动产租赁业务不利。

2011年11月18日，国税总局在上海启动了《营业税改增值税改革试点方案》，在今年上海交通运输业和部分服务业的试点中，由于原来的营业税无论盈亏都需要交纳，而增值税只对增值部分征税，这项试点一般被认为能较好解决重复征税的问题，降低企业的税收负担。特别是“营改增”后，有形动产租赁也被纳入服务业范畴，只征收增值税，同时一般纳税人还能享受实际征收3%以上部分即征即退的政策优惠。但有形动产的范畴明显不包括不动产、无形资产、股权等资产，租赁公司如果要继续开展不动产租赁，将不能享受税收优惠，需要继续征收17%的增值税。不过，无论是税务部门不支持，最高院不承认合同有效，还是银监会直接的业务叫停，不动产租赁仍然是一个很纠结的问题。

值得注意的是，由于商务部监管的租赁公司不在银监会监管之列，在最高法院出台最终解释确认合同有效性问题之前，这些公司仍然可以合规开展不动产租赁业务，只是“营改增”后对于租赁公司来说，17%的增值税会影响资金成本。

第三、契税问题

财政部国家税务总局在2012年12月发文《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》中第一条：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。”

金融租赁公司从事房地产租赁业务被叫停

正当金融租赁公司如火如荼开展地产等不动产融资租赁业务时，突然被银监会“委婉叫停”，银监会的叫停一是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，违背银行业金融机构的相关规定。

不过，商务部监管的外商投资租赁公司和内资试点租赁公司并不在此次叫停之列。但是国内操作地产等不动产融资租赁业务的大多是金融租赁公司，内资试点租赁公司很少涉足。在银监会窗口指导叫停银行系租赁公司这项业务后，目前新增不动产租赁业务几乎处于停滞状态。

不动产融资租赁未来发展动向

商建发[2004]560号文件《关于从事融资租赁业务有关问题的通知》中第三条：“内资融资租赁公司各省、自治区、直辖市、计划单列市商务主管部门可以根据本地区租赁行业发展的实际情况，推荐一至两家从事各种先进或适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等）租赁业务的企业参