第六章林地资产评估ppt课件
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以林分优势高和年龄关系编制的地位指数 表；
影响立地质量的各因子与树高生长间的关 系编制了数量化立地指数表。
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(二)经济质量
经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以影响木材生产成本的因素作为主要指 标。如以近期内道路是否能达到小班的可 及度。
➢即可及小班一一道路已达到该小班内或小班 附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即 可运出；
2．差异性
➢ 林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜 力差异外(即立地质量等级)，它还存在着地利等 级即生产运输成本上的差异。
3．固定性
➢林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是 固定不可移动。因而附属于该位置的温度、湿度、 光照、降雨等均有一定的状态，它们构成了土地 的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。
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4．易变性
➢ 林地范围的界定是人们根据土地的植被、 用途、参照有关政策和法规界定的，因而 是人为规定的。随着林地上植被的变化， 林地很容易变为其他地产。林地的地利等 级、立地质量等级的提高，经济效益上升， 一些非资产的林地转化为林地资产。因此 在林地资产的评估中，首先就必须界定林 地资产的范围。
5．依附性
➢ 林地资产是基础性资产，它的资产是通过 在其上生长的植被来确定的。因此，林地 资产的评估，脱离不了林地上的林木。
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二、林地地租
地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。
l、级差地租
级差地租是指经营较优土地所获得的，并归 土地所有者占有的那一部分超额利润。
➢级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异以及由 于地理位置的差异形成所获得的超额利润 级差地租Ⅰ。
➢级差地租Ⅱ是林地使用期内，由于经营者 增加投入，实行集约经营，使林地的生产 力或地利等级提高而产生的超额利润，即 为级差地租Ⅱ。
2、绝对地租 精品课件
三、林地使用权
狭义的林地使用权是指依法对林地的实 际使用；
广义的林地使用权是含有林地占有权、 狭义的林地使用权、部分收益权和不完 全处分权的集合。
➢将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或 小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道 路(木材生产成本可承受得了的投资)即可运 出；
➢不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班 附近，采伐木无法运出。
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在各项木材生产成本中集材成本和运输成本 的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估 中，评定林地的经济质量必须根据木材运输 的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平 和交通运输条件进行分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。 该方法来自城镇国有土地的评估， 该方法简单易行，因此，广东省国有资产管 理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资 源资产评估程序与方法》中将其引入林地评 估，用区位等级来代替地利等级，编制了立 地系数表和地域系数表，并确定其标准地价 为3021元/hm2。
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五、影响林地价值的因子
林地是通过生产木材和其它林产品 来实现它的价值。因此，在估计这 种价值时必须对这些森林的收获进 行长期的测定，即对林地未来的收 益(林地本身的贡献)进行预测。在 预测中有许多因素对其结果发生影 响，它们分别是：
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(一)林学质量
林学质量通常也称为立地质量，一般 受下列因子所决定：
通常所说的林地使用权也是指广义的林 地使用权，它是指林地使用者通过国家 （林地所有者）有偿取得林地后依法进 行使用或依法对其使用权进行出让、出 租、转让、抵押、投资的权利，是林地 使用权的法律体现形式。
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林地使用权是我国林地使用制度在 法律上的表现。林地使用权的设定 必须依法成立，任何人无论以何种 方式取得林地使用权都必须得到法 律认可，否则为非法占用他人林地。 由于林地使用权是以他人林地为客 体的权利，因此，林地使用权人一 般须向林地使用权出让人支付林地 使用权价格。
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烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为 其选择最适用的植被，平均的经营水平， 来进行评估。 由于林地的依附性和林木资产的多效益 性，林地资产产生的直接经济效益是较 低的、尤其是防护林和用材林的林地使 用权价格十分低下，是各类土地使用权 中价格最低的一种。 按福建现行的生产水平和有关技术经济 指 标 ， 其 年 地 租 约 为 50—150 元 ／ ( 公 顷·年)，十分低下，而在福建南部的 经 济 林 经 营 中 ， 年 地 租 一 般 为 150— 1200元/（公顷·年），两者的差异较 大。
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“林地，包括郁闭度零点二以上的 乔木林地及竹林地、灌木林地、疏 林地、采伐迹地、火烧迹地、未成 林造林地、苗圃地和县以上人民政 府规划的宜林地”。
在林地中具有资产属性的均为林地 资产。由于林地资产的依附性，对 林地资产的评估(林地使用权的评 估)，实质上是根据经营林地上植被 产生的超额的利润，作为林地的收 益，以此为基础进行林地资产评估
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林四地、资林产的地评资估产实评质估上的是对性林质地使
用权价格的评估，林地使用权是林 地使用者依法对林地进行使用或依 法对其使用权进行出让、出租、转 让、抵押、投资的权利。根据有关 法律规定，我国的林地部分归集体 所有，其余的归国家所有，使用者 并无土地所有权。
林地资产评估的目的是估计特定区域内 的林地在某个时间的使用权的价格，为 林地使用权的出让、转让、出租、抵押、 投资、合股经营、拍卖提供依据。
第六章 林地资产评估
第一节 林地资产评估概述 林地是林业生产的基础，林地资产 是森林资源资产的主要构成之一。 林地资产是可以单独经营的商品。 在我国，林地资产是所有权禁止买 卖，而经营权可有偿转让的特殊商 品。
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一、林地资产的特点
1．有限性
➢林地是不可再生的资源，其资源在一个地区、一 个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林 地更为有限。
➢ 1、土层厚度
➢源自文库
2、腐殖质层厚度
➢ 3、土壤质地
➢ 4、海拔高度
➢ 5、坡位
➢ 6、坡向
➢ 7、坡形
➢ 8、地势
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由于影响林学质量的因素较多，且这些因 素多有交叉的配置，因此在调查中经常简 单地把立地质量分为四个立地条件类型：
➢I肥沃类型；
➢Ⅱ较肥沃类型；
➢Ⅲ中等肥沃类型；
➢Ⅳ瘠薄类型。
以林分平均高和平均年龄关系编制的地位 级表；
影响立地质量的各因子与树高生长间的关 系编制了数量化立地指数表。
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(二)经济质量
经济质量主要是指林地的经济位置，它通 常以影响木材生产成本的因素作为主要指 标。如以近期内道路是否能达到小班的可 及度。
➢即可及小班一一道路已达到该小班内或小班 附近，小班内采伐的木材，不要修建道路即 可运出；
2．差异性
➢ 林地的差异性极大，除了其本身内在的生产潜 力差异外(即立地质量等级)，它还存在着地利等 级即生产运输成本上的差异。
3．固定性
➢林地资产也和所有的土地资产一样，它的位置是 固定不可移动。因而附属于该位置的温度、湿度、 光照、降雨等均有一定的状态，它们构成了土地 的自然地理位置，也在影响土地的生产潜力。
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4．易变性
➢ 林地范围的界定是人们根据土地的植被、 用途、参照有关政策和法规界定的，因而 是人为规定的。随着林地上植被的变化， 林地很容易变为其他地产。林地的地利等 级、立地质量等级的提高，经济效益上升， 一些非资产的林地转化为林地资产。因此 在林地资产的评估中，首先就必须界定林 地资产的范围。
5．依附性
➢ 林地资产是基础性资产，它的资产是通过 在其上生长的植被来确定的。因此，林地 资产的评估，脱离不了林地上的林木。
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二、林地地租
地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。
l、级差地租
级差地租是指经营较优土地所获得的，并归 土地所有者占有的那一部分超额利润。
➢级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异以及由 于地理位置的差异形成所获得的超额利润 级差地租Ⅰ。
➢级差地租Ⅱ是林地使用期内，由于经营者 增加投入，实行集约经营，使林地的生产 力或地利等级提高而产生的超额利润，即 为级差地租Ⅱ。
2、绝对地租 精品课件
三、林地使用权
狭义的林地使用权是指依法对林地的实 际使用；
广义的林地使用权是含有林地占有权、 狭义的林地使用权、部分收益权和不完 全处分权的集合。
➢将可及小班一一近期内道路可延伸至小班或 小班附近，小班安排采伐仅需修建少量的道 路(木材生产成本可承受得了的投资)即可运 出；
➢不可及小班一一近期内道路无法延伸到小班 附近，采伐木无法运出。
精品课件
在各项木材生产成本中集材成本和运输成本 的开支变幅极大。因此、在森林资产的评估 中，评定林地的经济质量必须根据木材运输 的成本来划分地利等级。 区位等级也是反映土地经济质量的一种重要 指标，它是按土地所在县(市)经济发展水平 和交通运输条件进行分级，并确定各个等级 的地域系数，以该系数来修正林地的价格。 该方法来自城镇国有土地的评估， 该方法简单易行，因此，广东省国有资产管 理办公室和林业厅共同制订的《广东森林资 源资产评估程序与方法》中将其引入林地评 估，用区位等级来代替地利等级，编制了立 地系数表和地域系数表，并确定其标准地价 为3021元/hm2。
精品课件
五、影响林地价值的因子
林地是通过生产木材和其它林产品 来实现它的价值。因此，在估计这 种价值时必须对这些森林的收获进 行长期的测定，即对林地未来的收 益(林地本身的贡献)进行预测。在 预测中有许多因素对其结果发生影 响，它们分别是：
精品课件
(一)林学质量
林学质量通常也称为立地质量，一般 受下列因子所决定：
通常所说的林地使用权也是指广义的林 地使用权，它是指林地使用者通过国家 （林地所有者）有偿取得林地后依法进 行使用或依法对其使用权进行出让、出 租、转让、抵押、投资的权利，是林地 使用权的法律体现形式。
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林地使用权是我国林地使用制度在 法律上的表现。林地使用权的设定 必须依法成立，任何人无论以何种 方式取得林地使用权都必须得到法 律认可，否则为非法占用他人林地。 由于林地使用权是以他人林地为客 体的权利，因此，林地使用权人一 般须向林地使用权出让人支付林地 使用权价格。
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烧迹地、国家规划的宜林地，则必须为 其选择最适用的植被，平均的经营水平， 来进行评估。 由于林地的依附性和林木资产的多效益 性，林地资产产生的直接经济效益是较 低的、尤其是防护林和用材林的林地使 用权价格十分低下，是各类土地使用权 中价格最低的一种。 按福建现行的生产水平和有关技术经济 指 标 ， 其 年 地 租 约 为 50—150 元 ／ ( 公 顷·年)，十分低下，而在福建南部的 经 济 林 经 营 中 ， 年 地 租 一 般 为 150— 1200元/（公顷·年），两者的差异较 大。
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“林地，包括郁闭度零点二以上的 乔木林地及竹林地、灌木林地、疏 林地、采伐迹地、火烧迹地、未成 林造林地、苗圃地和县以上人民政 府规划的宜林地”。
在林地中具有资产属性的均为林地 资产。由于林地资产的依附性，对 林地资产的评估(林地使用权的评 估)，实质上是根据经营林地上植被 产生的超额的利润，作为林地的收 益，以此为基础进行林地资产评估
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林四地、资林产的地评资估产实评质估上的是对性林质地使
用权价格的评估，林地使用权是林 地使用者依法对林地进行使用或依 法对其使用权进行出让、出租、转 让、抵押、投资的权利。根据有关 法律规定，我国的林地部分归集体 所有，其余的归国家所有，使用者 并无土地所有权。
林地资产评估的目的是估计特定区域内 的林地在某个时间的使用权的价格，为 林地使用权的出让、转让、出租、抵押、 投资、合股经营、拍卖提供依据。
第六章 林地资产评估
第一节 林地资产评估概述 林地是林业生产的基础，林地资产 是森林资源资产的主要构成之一。 林地资产是可以单独经营的商品。 在我国，林地资产是所有权禁止买 卖，而经营权可有偿转让的特殊商 品。
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一、林地资产的特点
1．有限性
➢林地是不可再生的资源，其资源在一个地区、一 个国家以至地球上总是有限的，可作为资产的林 地更为有限。
➢ 1、土层厚度
➢源自文库
2、腐殖质层厚度
➢ 3、土壤质地
➢ 4、海拔高度
➢ 5、坡位
➢ 6、坡向
➢ 7、坡形
➢ 8、地势
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由于影响林学质量的因素较多，且这些因 素多有交叉的配置，因此在调查中经常简 单地把立地质量分为四个立地条件类型：
➢I肥沃类型；
➢Ⅱ较肥沃类型；
➢Ⅲ中等肥沃类型；
➢Ⅳ瘠薄类型。
以林分平均高和平均年龄关系编制的地位 级表；