资产评估ppt课件

Ki=Rf+ß(K-R)
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收益现值法应用
假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层 楼房，土地面积360平方米，房屋面积共 计900平方米，月租金收入每平米150元。 订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋 税20元/年。建筑物已用10年，评价96年1 月该土地的价格。
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解：
1资料收集： 找到附近96.1出租的一幅楼房，一层
清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。
不同之处
资产评估
清产核资
目的 确定资产的现值
清查资产的实物和帐目
范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产
依据 当前的市场价格
历史成本
时间 资产流动时进行
按国家规定期间进行
组织 专门机构
企业自行组织
相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
经济原则
– 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 – 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 – 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
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4、资产评估的前提条件
继续使用假设
–资产能以其提供的服务或用途满足所有者经 营上的期望收益
公开市场假设
–资产在市场上可以公开买卖
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2、资产评估的要素：
主体 客体 特定目的 程序 标准 方法
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主体 谁来评估
国外：
– 综合评估机构 – 专业性评估机构 – 兼营机构
我国：
– 资产评估公司 – 会计师事务所
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客体 评估对象－企业资产
有形资产：
– 固定资产 机器设备 房地产 – 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款 – 长期资产 债券 股票
资产评估
一、资产评估概述 二、资产评估基本方法 三、资产评估应用
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学习目的：
该课程是一门实务性较强的课程。 在掌握了基本概念和原理以后重点在于 应用。 通过案例分析，学会资产评估的基本方 法。
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一、资产评估概述
1、资产评估的定义 2、资产评估的要素 3、资产评估的基本原则
4 资产评估的前提条件
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收益额与折现率
收益额:资产的收益 实际收益 现今条件下的实际取得的收益 不可 用于评估 实现收益 排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的部分之后 取得到的一般正常收益，方可用于评估。 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用 率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最佳效用。 资产收益 有形收益和无形收益均需考虑 资产收益 被估资产的 直接收益，不是由说资产形成的收益应分 离出来。 收益额的构成 税后利润、税后利润+折旧、利润总额
清算假设
–资产在公开市场情况下强制出售
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5、资产评估的假设
继续使用假设： 继续使用价值
– 提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益 – 所有权明确，并保持完好 – 资产所有权明确，并保持完好 – 资产从经济上、法律上是否允许转做他用 – 充分地考虑了资产的使用功能
公开市场假设： 市场价格 清算（清结）假设：清算价格 三种假设是否可以同时存在？ 不同假设下评估出的资产价格是否相同？
货币量实际价值量
执行操作者不同 专门机构工作难度， 本企业的会计人员 复杂程度 经常性大量性的工作 远超过会计计价
对象不同
整体资产、有形资产 无形资产 可确指和不可确指
有形资产 外购无形资产
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8、资产评估与清产核资
资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估 算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估 价过程。
14400+18000+112320+101250+70875=316 845元/年
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5土地年净收入 （1）土地与房屋费用收入 总收入-总费用
=2246400-316845=1929555元 （2）房屋净收入 A=p.I i=15%
房屋现值×折现率 =7087500×15%=1063125元 （3）土地净收入=房地产总净收入-房屋净收 入 =1929555-1063125 =866430元
资产的现值等同于本金，资产的未来收 益率等同于利率，资产的剩余寿命等同 于贷款期限。
假设有一货币存入银行，会源源不断地
带来一种稳定的纯收益流量。
纯收益=某一货币×利率
某一货币= 资产价格
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收益现值法评估资产的程序:
收集验证有关经营、财务状况的信息资 料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势； 预测资产未来长期收益，确定折现率或 本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被 评估资产价值。
无形资产：
– 可确指无形资产
» 知识产权——专利权、 商标权、版权 » 对物产权——土地使用权 » 行为权利—— 租赁权、许可证、专营权
– 不可确指无形资产——商誉
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特定目的
资产保全
纳税 财产转移税
产权变动 ① 合资、合作经营 ② 企业分设、合并、兼并 ③ 企业出售 ④ 股份经营 ⑤ 企业清算
单项资产交易
融资业务 抵押贷款 担保
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标准 评估的依据是什么
重置成本标准——重量成本是指现时条件下，按功能 重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。
现行市价标准——现行市价是指资产在公平市场上的 售卖价格。
收益现值标准——收益现值是根据资产未来预期获利 能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以 利求本”以适当的折现率或现本化率将未来收益折成 现值。
参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资 料是可搜集到的。
一般只适用于对土地使用权，建筑物，通用工业设备 等项资产的评估。
决定现行价格的基本因素：
– 基础价格 供求关系 质量因素
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程序： 1明确评估对象 2进行公开市场调查，寻找参照物 3判断选择参照物 4把被估资产与参照物比较 5分析调整差异，做出结论。
期末残值和清理费用相等
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33Leabharlann 已用10年 每平方米折旧额已达1125元 房屋现值 9000-1125=7875元/平方米 大楼现值 7875×900=7087500元 大楼折旧额 112.5×900=101250元/年 （5）保险费 按大楼现值1%计算
7087500×1%=70875元/年
（6）总费用：
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优：1能更能反映市场现实价格。
2评估结果易于被各方面理解和接受。
缺：1需要有公开及其活跃的市场作为基 础，不适用于缺少参照物交易的不完善 市场。
2不适用于专用机器、设备，大部分的无 形资产。
平均（250＋200×5）÷6＝208（元）
3总收益：208×12×900=2246.400元
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4总费用 （1）地价税 40×360=14400元/年 （2）房屋税 20×900=18000元/年 （3）管理费 年租金的5%
2246400×5%=112320元/年 （4）折旧费
96.1每平方米重建价9000元 折旧年 限80年
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二、资产评估的基本方法
1、收益现值法 2、现行市价法 3、重置成本法
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收益现值标准：
定义——采用适当的折现率 将资产未来 的纯收益净现值作为资产评估价值的方 法
适用条件：资产投入使用
投资者投资的直接目的——获得 预期收益
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收益现值法
整体资产，无形资产（专利权） 能预测 出“预期收益”
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6、资产评估的特点
现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性
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7、资产评估与会计计价
资产评估
会计计价
前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营
现时价值
历史成本 实际成本
目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人经
尺度，就资产论权益
营者提供会计信息，
就资产论资产，
» 实物清查 » 经营成果是否真实
– 3、评定估算
» 制定评估方案 » 收集整理资料 » 评定估算 » 提出评估报告
– 4、验证确认
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3、资产评估的基本原则
工作原则
– 独立性原则 第三者 公正 – 客观性原则 充分事实为依据 – 科学性原则 目的，标准，方法，准确合理 – 专业性原则 专业技术机构
清算价格标准——清算价格是指在非正常市场上限制 拍卖的价格。
历史成本标准——评估资产在购建时段支付的货币资 金及等价物。
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方法 如何评
收益现值法 重置成本法 现行市价法 清算价格法 历史成本法
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方法选择的原则
1、不同标准对应不同方法； 2、方法要与评估对象相适应；
–固定资产的损耗对流动资产而言并不重要
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收益现值法评估资产的优缺点
优点：
1能真实和较准确地反映企业本金化的价 格。
2与投资决策相结合，应用此法评估的资 产价格，易为买卖双方所接受。
缺点：
1预期收益额预测难度较大。 2评估中适用范围较小。
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例5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩 电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年， 在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公 司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益 率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产 的价值。