土地储备融资模式
论我国土地储备融资的政策变革和模式创新
论我国土地储备融资的政策变革和模式创新程即正;孙佳颖;程宝库【摘要】2018年《土地储备管理办法》和《土地储备资金财务管理办法》的修订标志着土地储备机构贷款融资模式的终结,取而代之的是地方政府土地储备专项债券,因土地储备专项债券的发行受到政府的严格控制,许多地方的土地储备工作出现了资金短缺的窘境.破解土地储备资金短缺窘境的出路在于允许土地储备机构进行私募股权融资.以私募股权融资代替部分债务融资不仅可以降低土地储备机构的债务风险,减少土地收储过程中的利益冲突,还有利于控制储备土地一级开发的成本,符合国家控制土地储备债务风险和调控房地产价格的双重政策目标.【期刊名称】《理论与现代化》【年(卷),期】2019(000)002【总页数】10页(P103-112)【关键词】土地储备;债务融资;私募股权融资【作者】程即正;孙佳颖;程宝库【作者单位】南开大学法学院;天津商业大学法学院;南开大学法学院【正文语种】中文【中图分类】F301.0我国是一个传统的农业国家，在改革开放以前，80%的人口居住在农村，城市发展相对迟缓。
改革开放以后，我国经济开始快速增长，随之而来的是城市化进程的加速，大量农村人口进入城市就业，城市规模迅速扩张。
20世纪90年代中后期，城市户籍制度与住房制度改革双双启动，进城的农民开始大量落户城市，在城市中形成了强劲的新增住房需求，房地产开发行业崛起，城市建设用地需求大幅增加，土地储备制度在这一背景下应运而生。
不可否认，土地储备制度增强了地方政府在城市发展中的主导力，对过去20年高速度的城市化进程做出了积极的贡献。
但遗憾的是，地方政府普遍忽略了土地储备机构垄断地位的负面影响。
长期以来，土地储备机构遭受低效率和高成本的困扰，为了维持持续的运营，其凭借垄断地位进行大规模债务融资，并不断推高土地出让价格，导致债务风险的积聚和房地产市场的价格泡沫。
要扭转这一被动局面，需要对土地储备机构的业务模式进行调整，克服其垄断惰性，激励其成本控制和效率追求。
全域土地综合整治投融资模式及案例解析
全域土地综合整治投融资模式及案例解析全域土地综合整治是指对一个地区的土地资源进行综合规划、整治和开发利用的过程。
投融资模式在全域土地综合整治中起着重要的作用，可以有效地推动整治项目的进展和实施。
下面列举了十个全域土地综合整治投融资模式及案例解析。
1. 政府投融资模式：政府通过自有资金或债务融资，对土地整治项目进行投资。
例如，中国政府通过地方政府基金或债券等方式，对城市土地整治项目进行资金支持。
2. 公私合作模式：政府与企业合作，共同投资和运营土地整治项目。
例如，政府与房地产开发商合作，共同开发和利用整治后的土地资源。
3. 公司投融资模式：企业自行投资土地整治项目，通过自有资金或债务融资。
例如，房地产开发商自行投资并开发整治后的土地资源，实现土地价值的提升。
4. 建设运营转让模式：政府通过招标或竞标方式，将土地整治项目的建设和运营权转让给符合条件的企业。
例如，政府将土地整治项目的建设和运营权转让给具备相关经验和实力的开发商。
5. 土地增值权转让模式：政府将土地整治后的增值权出让给投资者或开发商，以获取资金回报。
例如，政府将土地整治后的增值权转让给房地产开发商，开发商通过土地增值获得盈利。
6. 金融机构融资模式：企业通过向金融机构申请贷款或发行债券等方式，获得资金支持。
例如，房地产开发商向银行申请贷款，用于土地整治项目的开发和建设。
7. 合作伙伴投资模式：企业通过与其他企业或机构合作，共同投资土地整治项目。
例如，房地产开发商与金融机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
8. 私募基金模式：通过设立私募基金，吸引社会资本参与土地整治项目的投资。
例如，设立专门的土地整治私募基金，吸引投资者参与土地整治项目。
9. 创新金融模式：通过创新金融产品和机制，为土地整治项目提供资金支持。
例如，发行土地整治专项债券，吸引投资者购买，用于资金筹措。
10. 国际合作模式：通过与其他国家或地区的企业或机构合作，共同投资和开发土地整治项目。
土地储备融资三种模式
土地储备融资三种模式
一、土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。
这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。
还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。
二、经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。
方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。
这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形
式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。
三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。
土储融资实施方案
土储融资实施方案一、项目背景近年来，我国土地储备已成为城市发展和建设的重要资源。
土地储备融资作为土地资产的有效利用方式，已成为各地政府和开发企业的重要手段。
为了更好地推动土地资源的开发利用，制定一套科学合理的土储融资实施方案显得尤为重要。
二、融资方式1. 债务融资土地储备可以作为资产抵押，向金融机构申请债务融资。
债务融资具有资金成本低、期限长、灵活度高等特点，可以满足土地开发项目不同阶段的资金需求。
2. 股权融资通过引入战略投资者或者发行股权，实现土地储备的融资。
股权融资可以提高项目的融资规模，降低企业的财务杠杆，同时也有利于引入外部管理经验和资源。
3. 政府支持政府可以通过土地出让金、土地增值税返还等方式，为土地储备项目提供直接财政支持，降低项目融资成本，增强项目的可持续发展能力。
三、融资流程1. 项目规划明确土地储备项目的规划方向、发展目标和资金需求，制定详细的项目融资计划。
2. 资产评估对土地储备进行资产评估，确定土地的市场价值和融资规模，为融资提供依据。
3. 融资申请根据项目规划和资产评估结果，向金融机构或投资者提交融资申请，协商融资方式、利率、期限等具体条件。
4. 资金使用融资资金用于土地开发、基础设施建设、项目推进等方面，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。
5. 还款保障制定偿债计划，确保项目收益能够覆盖债务偿还，保障融资的安全和稳定。
四、风险控制1. 市场风险加强市场调研，及时调整项目规划和融资计划，降低市场波动对项目的影响。
2. 政策风险密切关注国家和地方政策变化，做好政策风险的预警和防范工作。
3. 信用风险选择信誉良好的金融机构和投资者，建立健全的合作机制，降低信用风险。
五、项目效益通过土储融资实施方案的制定和实施，可以有效提高土地资源的利用效率，推动城市建设和经济发展，同时也为政府和企业带来可观的经济效益和社会效益。
六、总结土储融资实施方案的制定，对于土地资源的合理利用、城市建设的加速推进具有重要意义。
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
土地一级开发整理融资渠道选择
• 融资需求 • 开发融资模式及优缺点 • 土地一级开发渠道的现状及未来前景 • 其他融资渠道现状及未来前景 • 如何拓宽和创新融资渠道
第一章节
土地一级开发整理流程
土地一级开发的概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业， 对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地 进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当 的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建 设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
BT模式
土地补偿模式
利润分成模式
PPP模式
BT模式
BT模式又称固定收益模式或 工程总包模式，指土地一级 开发企业接受土地储备中心 的委托，按照土地利用总体 规划、城市总体规划等，对 确定的存量国有土地、拟征 用和农转用土地，统一组织 进行征地、农转用、拆迁和 市政道路等基础设施的建设， 土地储备中心按照总建设成 本的一定百分比作为经营加 成。
的比例进行分成。
工程总承包模式
土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托， 市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为
经营利润。（利润率不高于预计成本的8%）
土地储备机构负责实施开发的， 其为主体。通过招标方式选择开 发企业负责整理的，开发企业的 管理费用不高于土地储备开发成 本的2%，并由土地储备中心同开 发企业签订土地一级开发管理委 托协议。
2018
土地一级开发整理流程及融资渠道选择
BEGIN
流程and融资渠道
目录
土地一级开发整理流程
• 土地一级开发的概念 • 土地一级开发整理流程 • 土地一级开发主要内容 • 土地一级开发整理费用 • 土地一级开发成本 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发盈利模式总括 • 土地一级开发整理模式对比
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
土地储备模式及土地资产功能探讨
土地储备模式及土地资产功能探讨摘要：随着工业化、产业化和城市化发展，土地储备越发成为城市经济社会发展的重要保障。
土地储备模式经历了从以单一项目为单元向成片项目为单元的储备模式的变化，从政府储备到企业储备再到联合储备模式的转变。
为更好地发挥土地的资产功能、实现储备土地的资本化运营，创新土地储备模式有着重要的研究意义。
关键词：土地储备模式;土地资产功能;融合解析引言：经过20多年的发展，土地储备形成了多样化的模式。
这些模式既体现了地方政府、储备机构和做地主体（对征收或回购来的国有建设用地进行地上建筑物拆除、地块前期开发整理以及配套设施建设的企业或政府机构）等为实现经济社会发展目标而形成的责权利关系，又进一步决定了土地资产的功能及效果。
一、土地储备的模式我国土地储备制度发轫于20世纪90年代中后期，2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，正式提出对建设用地试行收购储备。
此后，经过20余年的发展，土地储备工作形成了“依法取得土地、组织前期开发、储存以备供应”的标准化内容。
（一）储备机构主导的“单一项目收储模式”。
土地储备作为一项“自下而上”式的地方性制度创新，地方政府通过创新将国有建设用地集中到土地储备机构，再进行统一规划设计、开发整理（即地块内的道路、供水、供电、供气、排水、围挡等基础设施建设和土地平整），然后在一级市场上进行招拍挂出让。
因此，“单一权属地块收储”可视为发展过程中土地储备的第一种模式。
即，由土地储备机构统一规划设计、自主筹资、独立运作（全权负责），完成国有存量建设用地的回购、地上建筑物及附属物的拆迁，以及公共设施配套和土地平整等工作。
收储涉及的开发整理、验收、储备等环节以及成本预结算等都是以项目为单位独立进行，互不影响。
土地增值收益也均由地方政府独享，用于城市建设和企业改制等资金投入。
（二）储备机构与做地主体合作的“成片项目收储模式”。
“成片项目收储”可视为发展过程中土地储备的第二种模式。
土储融资实施方案
土储融资实施方案土储（土地储备）融资是指利用土地资源为企业提供融资支持的一种方式。
下面是一份土储融资实施方案的示例，共700字。
土储融资实施方案1. 背景介绍土储是我国的一项重要资源，同时也是企业融资的一个重要途径。
为了充分发挥土储的价值，本方案旨在规范土储融资的实施和管理。
2. 目标本方案的目标是通过土储融资，为企业提供融资支持，推动企业的发展，促进经济增长。
3. 实施步骤(1) 土储评估：由专业机构对土地资源进行评估，包括土地面积、土地用途、土地市场价值等。
评估结果将作为土储融资的基础。
(2) 融资计划：企业根据土储评估结果制定融资计划，包括融资金额、融资期限、融资方式等。
(3) 招标采购：企业通过公开招标的方式，选择合适的融资机构进行融资合作。
招标过程应遵循公正、公平、公开的原则。
(4) 审批程序：融资机构根据企业的融资计划，进行内部审批程序。
审批过程包括风险评估、贷款条件协商等。
(5) 签订合同：融资机构与企业签订融资合同，明确双方的权利和义务，规定贷款金额、利率、还款方式等。
(6) 资金到位：融资机构按照合同约定，将融资资金划拨至企业账户。
(7) 资金使用：企业使用融资资金进行项目建设或其他经营活动。
(8) 还款计划：企业根据自身经营状况制定还款计划，并按时履行还款义务。
(9) 风险管理：融资机构定期对企业进行风险监测，防范和化解风险。
4. 管理措施(1) 建立土储融资管理制度，明确各个环节的责任和权限。
(2) 加强对土储评估机构和融资机构的监管，确保其合法合规经营。
(3) 定期对土储融资的实施情况进行审核和评估，及时发现和解决问题。
(4) 指导企业加强内部控制，确保融资资金的合理使用和偿还。
(5) 宣传土储融资的政策法规，提高企业的融资意识和能力。
5. 风险控制(1) 对企业进行风险评估，根据评估结果确定融资条件和利率。
(2) 制定严格的还款计划和监督机制，确保企业按时还款。
(3) 加强对土地市场的监测和研究，及时调整融资策略。
土地融资方案
3.融资对接：与金融机构、潜在投资者进行沟通，协商融资条件。
4.合同签订：明确融资合同条款，签订合同，办理相关手续。
5.资金使用：按照项目进度和资金需求，合理分配使用资金。
6.后期监管：加强项目监管，确保资金使用的效率和效果。
六、总结
本方案旨在为企业提供一份合法合规的土地融资方案，通过合理设计融资方式、担保措施、还款来源等，降低融资风险，提高融资效率。在实施过程中，企业需密切关注市场动态，加强项目管理，确保融资资金的安全与收益。同时，企业应积极与政府部门、金融机构等合作，共同推动土地融资政策的完善，为我国土地资源开发利用提供有力支持。
第2篇
土地融资方案
一、项目概述
鉴于我国土地市场的蓬勃发展，企业对于土地资源的开发和利用需求日益增长。为解决企业在土地开发过程中面临的资金瓶颈问题，本方案旨在提供一种合法合规的土地融资途径，以促进企业项目的顺利进行，实现土地资源的有效利用。
二、融资目标与原则
1.融资目标：
-确保企业获得足够的项目开发资金。
-债券发行：在监管机构指导下，发行企业债券，吸引投资者投资。
-股权融资：考虑引入战略投资者或通过股票市场进行股权融资。
3.融资结构：
-银行贷款：占总融资规模的50%，用于项目的基础设施建设。
-债券发行：占总融资规模的30%，用于项目的中长期资金需求。
-股权融资：占总融资规模的20%，用于优化资本结构，增强企业实力。
四、风险控制措施
1.合规性风险：严格按照国家相关法律法规和政策要求，确保融资方案的合法合规。
2.财务风险：合理评估企业财务状况，确保融资规模与企业财务承受能力相适应。
土地储备融资创新模式的分析
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。
一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。
本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。
关键词：土地储备;融资方式;风险引言城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。
土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。
几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。
如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。
1我国的土地储备融资方式从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。
一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。
同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。
土地收储融资的困难与对策
加强合同管理，明确各方权利义务，保障融资活动的顺利进行。
改进土地价值评估方法
建立科学的土地价值评估体系
01
制定科学的土地价值评估标准和程序，确保土地价值评估的准
确性和公正性。
加强土地市场研究
02
加强对土地市场的研究和分析，掌握土地市场的动态变化趋势
，为土地价值评估提Hale Waihona Puke 可靠依据。采用先进的评估技术
案例三：某国家级土地收储融资案例
2. 困难分析
• 协调难度大：涉及中央与地方、部门与部门之间的利 益协调，操作难度大。
• 法律法规不完善：土地收储涉及法律法规多，如土地 管理法、城市房地产管理法等，部分法律法规需进一 步完善。
案例三：某国家级土地收储融资案例
3. 对策建议
01
02
03
• 加强政策协调：建立健全跨部门 、跨层级的政策协调机制，确保 政策落地实施。
土地市场波动大
相关法律法规不够完善，存在漏洞和不足， 需要进一步完善。
土地市场波动大，影响土地收储融资的稳定 性和可持续性。
研究展望
拓展多元化融资渠道
积极探索多元化融资渠道，如PPP模 式、房地产信托等，以满足土地收储
融资需求。
强化政策支持
加大对土地收储融资的政策支持力 度，如税收优惠、财政补贴等，提
提高土地价值
通过土地收储融资，可以 进行统一规划、整理和开 发，提高土地价值，增加 地方政府财政收入。
优化资源配置
通过市场化的土地收储融 资方式，可以实现资源的 优化配置，提高土地利用 效率。
03
土地收储融资的困难
融资渠道单一
土地收储融资渠道主要依赖银行贷款，缺乏多元化的融资渠 道，使得融资成本高昂且风险增加。
项目融资模式在土地储备中的应用
项目融资模式在土地储备中的应用2004-01-07 08:31作者:华中师范大学经济学院吴老二祝平衡项目融资尤其是中长期的项目融资，作为近年来产生的一种新的融资方式，在国际上日益受到借款人的欢迎。
我国改革开放以来，已利用项目融资方式在上海、深圳、广州、武汉等地建设了电厂、铁路、公路等项目，极大地促进了有关地区的基础设施建设。
而开始于上世纪末的我国城市土地储备制度的运转需要巨额资金却陷于筹资渠道单一的困境，土地储备中心对集中起来的土地统一进行房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等一系列前期开发工作，这一过程需要政府投入相当数目的资金；从另一方面来看，土地储备需根据土地出让年度计划，有计划地投入市场。
当储备的土地不能马上投入市场时，政府保有土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金的流动性，储备中心要继续“吸进”土地就要追加资金。
因此，土地储备维持阶段，政府亦需充足资金，否则将影响到土地储备的保有期限，降低土地储备制度的调控力度。
一、我国土地储备资金来源渠道现状分析从目前我国城市土地储备制度运作实践看，土地收购储备资金来源渠道主要有：1、政府财政拨款一般是在土地储备制度建立时，政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。
例如，杭州市注入4000万元、青岛市政府注入2000万元、沈阳市政府注入5000万元、厦门市注入1400万元作为土地储备中心的开办费，从实践看，杭州市土地储备中心从建立到2001年6月底，已累计收购土地198宗，收购土地面积545.27公顷(8179亩)，投入资金45.56亿元；推出土地198.49公顷(2977.4亩)，回笼资金35亿元。
目前尚有储备土地72宗，土地面积 342.57公顷(5138.5亩)，土地资产价值约20亿元。
很显然，仅靠财政拨款只是杯水车薪。
2、商业银行贷款这是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。
由于土地收购储备是一种政府行为，信誉度高，银行放贷是建立在政府的国有土地资产上。
土地融资面临的风险及应对措施探讨
土地融资面临的风险及应对措施探讨摘要：土地金融属于金融行业当中的一个模式，其是把土地当作信用抵押来获取资金的融资模式，其属于国际上通用的一种金融模式。
要想推动我国规模经营与土地流转的现代化农业发展，就必须要加大国内土地金融的发展力度，充分发挥土地金融的作用，推动我国现代化农业的不断发展。
现阶段，随着我国土地市场化配置水平的持续提升，土地融资已经成为各个金融机构当中不可或缺的业务之一。
关键词：土地金融；融资；风险；防范一、土地融资风险分析（一）信用风险现阶段，国内各个地区的土地储备部门通常都属于事业单位，其在进行业务操作的时候基本上都是依靠政府的行政意见，从严格意义上来说其并不属于市场主体，盈利不是主要目的，经营行为则并不属于市场行为，财务方面实施收支两条线监管，收入基本上都必须要上交，支出则依靠政府的拨款，而各个地区又存在一定程度的差异性。
正是因为土地储备部门自身的性质不够明确，其作为民事主体但其民事行为能力则十分有限，并且土地储备机构经费的银行信贷比例较高，这在一定程度上增加了土地储备机构还本付息的压力，并且也导致金融机构的信用风险增加。
土地储备部门是由政府机构委托开展征用、收购、储备、开发以及出让初期工作。
只要是涉及到变更用于经营性质或者是盘活存量国有土地的经营性房地产开发都必须要归纳到土地储备部门的操作范畴当中，以此来达成土地垄断供应的目的。
因为政府机构垄断了土地一级市场，然而随着土地收购数量的不断增长，储备土地收购的巨额经费需求与政府机构财力的局限性必然会激发巨大的矛盾问题，而土地储备部门自身资金欠缺的问题越来越严重。
从土地储备经费的源头而言，土地储备项目的经费主要是来自于财政机构给予土地储备部门拨付的启动经费及储备部门自身的资金积累。
然而在实际操作中，土地储备部门自有运作资金较为缺失，政府机构在初期投入有限的情况十分明显，一些土地储备部门甚至连注册经费都较为困难。
（二）市场风险一般来说，土地储备部门向银行贷款包括土地使用权抵押与保证这两种模式。
土地储备融资方案
土地储备融资方案1. 引言土地储备是指开发商或企业在市场上购买尚未开发的土地，以供未来房地产项目的开发使用。
然而，土地储备的购买往往需要大量的资金投入。
在这种情况下，土地储备融资方案被引入，以帮助企业筹集必要的资金，并为项目开发提供更大的灵活性。
本文将介绍一种有效的土地储备融资方案，该方案包括目标设定、融资来源、融资方式以及风险控制措施等方面的内容。
2. 目标设定土地储备融资方案的目标是为企业筹集足够的资金来购买土地储备，并确保项目开发的顺利进行。
具体的目标设定如下： - 筹集到足够的资金购买土地储备 - 分散融资风险，降低债务压力 - 提高项目开发的灵活性和竞争力3. 融资来源土地储备融资方案的融资来源可以包括多种渠道，具体如下： - 银行贷款：通过与银行合作，企业可以获得一定额度的贷款，用于购买土地储备。
这种方式可以提供较低的利率和较长的还款期限。
- 股权融资：企业可以向投资者出售股份，以换取资金。
这种方式可以增加企业的资本实力，并吸引更多的投资者参与项目。
- 债券发行：企业可以发行债券来筹集资金，投资者购买债券后可获得固定的利息回报。
这种方式可以提供稳定的长期资金支持。
4. 融资方式土地储备融资方案可以采用以下融资方式之一或多种方式的组合： - 贷款+股权融资：企业可以先通过银行贷款购买部分土地储备，然后再通过股权融资筹集余下的资金。
这种方式可以分散融资风险，并减轻企业的债务压力。
- 基金融资：企业可以与土地投资基金合作，将土地储备项目作为基金的投资项目。
基金可以通过出售投资份额来筹集资金，并提供专业的管理和风险控制服务。
- 债券+股权融资：企业可以先发行债券筹集一部分资金，然后再通过股权融资来补充资金需求。
这种方式可以提供优惠的债务成本，并吸引更多的投资者参与项目。
5. 风险控制措施土地储备融资方案需要采取适当的风险控制措施，以确保项目的成功和投资者的利益保护。
以下是一些常见的风险控制措施： - 项目尽职调查：在购买土地储备之前，企业应进行充分的尽职调查工作，包括土地的合法权益、规划用途等方面的核查，以降低项目开发风险。
土地储备融资方式及风险分析
土地储备融资方式及风险分析摘要：随着城镇化和工业化的快速推进，我国对土地的需求量快速增加，政府通过土地储备实现对土地一级市场的调控，对提高城市土地资源配置效率，推进区域产业化发展，促进城市化建设及可持续发展具有重要意义。
但是，随着近年来我国经济增速放缓，经济发展进入新常态，在当前土地一级市场疲软的态势下，以往依靠土地收益作为财政预算主要来源的地方财政，即将遭遇较大的资金缺口和财政风险。
在这样的背景下，土地储备融资及相关金融风险，成为了当下困扰土地储备工作的重要问题。
基于此，文章将以土地储备的融资及金融风险特征为切入点，继而围绕如何防范展开相关论述。
关键词：土地储备资金；土地储备融资；融资风险；防范策略引言2015年以前，地方土地储备资金来源主要以银行贷款为主。
为规范土地储备和资金管理行为，促进土地储备健康发展，财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会等四部门联合印发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），明确各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，土地储备融资需求应当通过省级政府发行地方政府债券的方式解决。
针对新形势土地融资方式的变化及其风险，寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。
1土地储备资金概述土地储备的开展需要较大的资金量，从国内外实践来看，土地储备资金是伴随着土地储备制度的建立、发展，专门设立用于土地储备工作的专项资金，由土地储备机构按照国家有关规定主要用于征收、收购、优先购买、收回土地以及对其进度前期开发等所需要的土地储备成本支出。
1.1土地储备成本。
从土地获取到土地挂牌出让的全过程产生的成本就叫土地储备成本。
根据土地储备的流程主要有土地获取成本、土地前期开发成本、土地保有成本三大成本。
土地获取成本主要包括为获取土地需支付的征地拆迁补偿以及依法支付其他费用。
土地前期开发成本主要是为达到土地出让条件而开展的“七通一平”等基础设施建设支出；土地保有成本主要是财务成本、储备土地管护成本等。
土地储备项目融资研究
土地 储备制度 进一步发展 的突出障碍因素［ ２ １ 。如何解 决土地 储 备资金 的不足 ， 开辟和拓展 土地储备资金渠 道 ， 目前 面 是
临的急需解决 的问题。
．… … ． ． ． … … … ．… … … ．… ． ． … … … … … … … ． ．
通过 一系列的协议建立更有效 的项 目融 资模式 ， 充分发挥项 目融 资的优势募集 到更 多的资金 ， 以推动土地收购储备机 制 的 良性运作 。
图 １ 土地储 备项 目融资的框架结构
问题 ， 宽 了土地 储 备 的 资金 来 源 ， 动 土 地储 备 制 度 的 良性 运作 。 拓 推
【 关键词 】 土地储备 ； 目 项 融资；ｒｅｔｉ ｎｅ ｐ ｊ ｎ ｃ ｏ ｃｆ ａ
从国外与各地 大中城市 实施 土地储备制度来看 ． 此项制
度在保证政府垄断土地一级市场 ， 减少 土地 出让 过程 中的寻
实际上 ， 土地作 为一项特殊 的资产 ， 府要对 其一级 市 政 场达到垄断控制的 目的 ， 资结 构必 须是单一投资 者独 立项 投 目公 司 ， 即土地储备 中心 是唯一 的投 资者 ， 而且这 样土地 储
备 中心可 以避开法规政策的限制 ， 可以完全控制项 目公 司的 业务活动和现金 流量 。
１ 土地储 备 项 目融资 的框 架 结构
土地储备项 目融资 主要有 四个模块组成 ： 土地储备项 目 投资结构 ； 土地储备项 目融资结构 ； 土地储备项 目资金结构 ； 土地储备项 目的信 用保证结构｛ ３ １ 。它们结构
科 技 视 界 Ｓ ＩＮＣＥ＆ Ｔ Ｃ ＣＥ Ｅ ＨＮＯＬ Ｙ Ｖ ＳＯＮ ＯＧ ＩＩ
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
（一）财政拨款?
财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为
（二）银行贷款?
银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益?
土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式?
（一）土地信托?
土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金?
土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经
营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
?
（三）土地置换?
土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券?
土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。