上海轨道交通对住宅价格的影响研究报告

海轨道交通对住宅价格的影响研究报告

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前言

一、研究背景及目的

自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州

（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012

心的交通

●

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●

●

●板块内有2001-2007年开工和通车的线路

根据以上限定条件，本次研究的对象为：

本次研究还将对轨交房与非轨交房进行对比分析，因此为了能使研究对象具有可比性，所选的板块需要满足以下几个标准：

●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘

●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他

●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多

●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里

●板块内在2012年之前没有轨道交通建设及规划，也基本不受临近轨道交通的影响

形成“四

8号线；

4号线（C

年建成通

左右，上

58个，其中三线或三线以上换乘站11个。轨道交通与其他市内、市外交通实现通达连接，如世纪大道换乘枢纽、虹桥机场换乘枢纽、上海南站换乘枢纽、人民广场换乘枢纽、浦东龙阳路站换乘枢纽等，乘客可以与飞机、火车、磁浮、公交等交通工具换乘，市民出行将更加便利。

上海中心城区轨道交通基本网络示意图

注：该图仅做参考，以最终通车为准

2、各线路开工及开通时间

06两年的跌幅均超过20%，说明前期价格涨幅过快，宏观调控能迅速挤掉水分；2007年房价增幅开始回升。

由于一号线北延伸段开工时间较早，未能统计到足够多的样本数据，而且通车之时又正当宏观调控最为严厉之时，因此

其在开工与开通时对房价增长率的影响未能很好显现，宏观调控对房价的影响掩盖了轨道交通对其的影响。

资料来源：上海中原研究咨询部

05年之后，2005、04年低

1开工前后平均增长率=[（轨交房2004年均价-全市2004年均价）-（轨交房2003年均价-全市2003年均价）]/ （轨交房2003年均价-全市2003年均价）

2开通前后平均增长率=[（轨交房2007年均价-全市2007年均价）-（轨交房2006年均价-全市2006年均价）]/ （轨交房2006年均价-全市2006

资料来源：上Array

39

26%3，

3开工前后平均增长率=[（轨交房2005年均价-全市2005年均价）-（轨交房2004年均价-全市2004年均价）]/ （轨交房2004年均价-全市2004年均价）

4开工前后平均增长率=[（轨交房2007年均价-全市2007年均价）-（轨交房2006年均价-全市2006年均价）]/ （轨交房2006年均价-全市2006

资料来源：上

年公寓房

25万平方

平米。

资料来源：上海中原研究咨询部

2、各线路及样本板块综合分析 ●

二号线西延伸段与三号线北延伸段开工前后比较

由于二号线西延伸段与三号线北延伸段在开工时间上比较接近，因此研究这两条线路较有意义。在03年底04年初时，三号线北延伸段周边楼盘价格增幅呈上升趋势，而此时二号线西延伸段价格增幅却呈下降趋势，主要原因是三号线北延伸段通过的区域出行不便，对轨道交通的依赖性很强，而二号线西延伸段位于天山虹桥地区，该地段交通原本就比较发达，对轨道交通的敏感度没有三号线强。 ●

2005年宏观调控出台后四条线路比较

在2005年宏观调控政策出台后，我们可以看到，这四条线路增长率下跌最快和最大的是三号线延伸段，而影响最小的是

资料来

（如一

●

二号线西延伸段周边楼盘档次普遍较高，尤其是仁恒河滨花园，虽然离轨道交通站点有一定距离，但价格仍能居该

板块之首，可见高端楼盘价格受轨道交通距离的影响要小。

5 2006

年在宏观调控的影响下，自住需求成为主流，一来这年的数据能比较好的反映真实需求的价格情况，二来宏观调控将在未来很长时间内

4、轨交房与非轨交房价格增幅研究

由图可以看出，无论是有轨道交通的楼盘还是无轨道交通的楼盘，其周边房价的增长率走势大致相同；只是在最高点处，有轨道交通楼盘的平均增长率为47.5%6，而无轨道交通楼盘的平均增长率为38.7%，前者要比后者高出近10个百分点，也就是说凭借轨道交通优势，可以使楼盘价格进一步提高十个百分点（在其他因素相同的前提下）；当价格增长率下跌时，轨交房能表现出更强的抗跌性，在最低点处，有轨道交通楼盘的平均跌幅为1.7%左右，而无轨道交通楼盘的平均跌幅为

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住地的选择开始变得理性和谨慎。

今年年底将要通车的6、8、9号线（一期），其开工时间均在2005年宏观调控之前，当时周边楼盘出现过短暂的价格猛涨现象，但紧随着调控政策的陆续出台和竣工时间的一改再改，使得如今人们对轨道交通的追捧没有当年那么火热，又由于前期价格的透支和宏观调控的滞后效应逐渐显现，相信在通车前后的一段时间内，价格增长率的增长幅度将会放缓，轨道交通对房价的影响力将逐渐减弱。

6此处轨道交通房价格增幅以四条轨道交通四个板块年平均价格为基准计算，非轨道交通房价格增幅以两个非轨道交通板块年平均价格为基准计

附录