如何进行有效的项目定位

2.客户分析框架
2.4依据客户访谈提炼目标客户需求特征.
3、市场分析：
3.市场分析框架
3.市场分析框架
现象分析：梳理量价关系、确定分析范围、锁定参考竞品。
•市场背景及趋势宏 观
•中观 •板块市场 •片区市场
•存量/潜在市场：供应量/成交量/成交价格/趋势分析
•板块/片区：供需结构/存销比/去化速度 •典型竞品：选择标准/基本情况/产品力/市场表现
（批注：树立土地运营、城市运营概念）
笔记：土地结论 1、品类判别 2、属性变化
开发商租用农田建 公园 租地成本：过去10 年最高收益年份溢 价20%，一次付20 年租金；再投入几 千万做了一个更大 更好的公园
B项目，40万㎡ 价格评估1万元/㎡
A项目 2万元/㎡
农田菜地
公园
2、客户分析：
1.客户分析框架
如何有效完成项目定位
完成《项目定位报告》要考虑哪些因素？
潜在客户
竞争策略
Байду номын сангаас
竞品情况
土地属性 变化
项目定位
用地指标
价格策略 目标客户
供需数据
项目定位逻辑
在合适的土地上为合适的客户提供与之匹配的产品！
产品 在了解土地的基础上选择客户 通过客户判断与竞争寻找机会 项目定位
土地
客户
市场背景
《项目定位报告》的思路
•微观 •典型竞品
4.项目定位框架
4.1定位思路：综合土地属性、市场竞争结论，目标客户选择。
定位描述
溪之谷——城市核心区、原生溪谷、私享别墅群
安托山——香蜜湖、高端改善、山海住宅 大甲岛——私密性岛屿高端豪宅
目标客户及其需求特征的分析内容
—依据土地属性初判客户来源 —形式：增长/渗透
—在客户来源范围内分类 —标准：购买力/家庭生命周期/房屋价值观 —有效客户访谈（约20组）
—问题：求证/拓展
—根据有效客户访谈结果推断目标客户 —总结目标客户需求特征
2.客户分析框架
2.1依据客户地图圈定客户来源及其主要描述
土地分析 市场选择与竞争分析 客户分析
项目定位
产品初步建议
项目定位报告包括5方面内容： 分析3个问题：土地属性、目标客户、竞争策略 提出1个主张：项目定位 阐述1组解决思路：产品初步建议
1、土地属性的分析：静态和动态土地
1.土地分析框架
1.1静态土地分析
1.土地分析框架
1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）