旅游地产项目定位篇——王志纲.共70页文档
王志纲力作 鲁中福地淄博客厅--打造鲁中高端休闲交际平台
问题的提出
——如何把握淄博城市战略给板块及项目带来的新机遇，探 索新的地产形态？
——如何深度挖掘项目的自身价值，打造引领休闲、地产市 场消费的产品？
——如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业 运做的模式？
思路决定出路
满足“三老”，具备“三性”
（1）区域中心优势凸现
济南
滨州 东营
淄博
潍坊
莱芜
青岛
烟台 威海
曲阜
临沂
日照
山东城市区域经济格局图
淄博：鲁中之心，左右逢源
• 从上图可看出，山东半岛城市群的打造是淄博再次腾飞的 历史性契机。按照山东经济发展规划，未来主要形成以青 岛为核心的城市群和以济南为核心的城市群。淄博处于济 南和青岛两个经济辐射圈之间，处于山东济青经济发展轴 线的中心位置，左右衔接济南和潍坊，还辐射滨州、东营、 莱芜等城市，具备鲁中之心、左右逢源的战略优势。
5）休闲娱乐业
–休闲娱乐以天乐园、齐王府、万紫千红等高档娱乐场 所为代表。目前淄博的娱乐场所较多，水平不高，娱 乐方式主要以KTV、夜总会、桑拿、浴足、按摩等，关 键在于特色不足，档次不高，大量的有车一族选择到 青岛、济南等地消费。
–随着张店“商都”的打造，大量的商务、生意人士往 来，对高端、特色休闲娱乐业提出了巨大的需求，得 先机者得市场。
• 根据世界城市发展规律，作为区域中心城市，担负着重要 的辐射聚合功能，人流、物流、资金流、信息流高度集中， 第三产业必然高度发达，同时，城市经济外向度越高，其 接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅 区。
• 淄博从市容市貌到城市功能配套都还与其中心地位很不相 称。作为区域性中心城市，淄博也需要有自己迎来送往的 客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人 气，促进城市繁荣。
万达杭州旅游地产项目测算战略策划提案
万达杭州项目测算王志纲工作室2011年6月战略策划提要随着海洋经济时代的到来，中国休闲经济大潮的涌动以及杭州湾跨海大桥、余杭港大桥的建设，余杭将从交通末端跃升为浙江省和杭州市海洋经济发展的最前沿。
余杭抢占海洋经济的制高点，提升城市能级、扩大城市影响力，融入长三角，对接大上海的天时、地利与人和已充分具备，而某旅游度假区正是余杭实现战略突破，打造海洋余杭、文化余杭和休闲余杭的重要抓手区域。
某旅游度假区应通过前瞻性和富有操作性的战略策划，其总体定位为“长三角海洋游乐中心，大杭州滨海休闲新城”。
对于余杭，其辅助诉求为“休闲余杭核心代表区”；对于旅游休闲、度假居住市场，其辅助诉求为“杭州游乐港，东海度假城”。
应构建在某旅游度假区开发领导小组下，以某旅游度假区管委会为主导，组建某旅游度假区的城市运营商来进行全局开发，走政府引导、企业参与的市场化开发道路。
通过五大引擎来推动某旅游度假区的综合开发，使某旅游度假区成为百里黄金海岸带的综合服务中心和消费中心，成为休闲余杭的核心城区，成为浙江省滨海旅游的出发台和回归台，成为长三角的滨海度假胜地和海洋人居福地。
某旅游度假区的开发要通过原创性、领先性的“中国海洋博览会暨海洋休闲博览会”这一超级的城市营销活动（先期可以休闲博览会为主要活动形式），抢占海洋经济发展话语权，以海博会打包城市营销、区域开发、产业整合等一系列动作来带动整个某旅游度假区及周边区域的开发，把某旅游度假区送出去，将世界请进来，闯出一条让余杭县和某旅游度假区实现超常规推进和可持续发展的全新道路来！目录第一部分态势分析................................... 错误！未定义书签。
一、海洋时代，杭州崛起........................................................................... 错误！未定义书签。
二、发现余杭............................................................................................... 错误！未定义书签。
王志纲深圳香蜜湖熙园
释义：地位显赫的人，不需要刻意扬名，炫耀， 掌控自我，从容行走于社会中
王志纲工作室 29
三、目标群分析 ——核心目标群生活形态
“进退”的主动权掌握在自己手中，追求一种
“进退自如”的生活境界：进就是焦点，是龙
虎精英，聚焦城市所有注意力；退就是收藏，
如潜龙在潭，如卧虎在林，有一种莫测高深的
神秘感，属于“看不见的阶级”。
有效阻隔城市中低档建筑污染，
让豪宅区更纯粹
熙园：不出红尘外，自在山水间
王志纲工作室 50
五、主题概念支持体系 —生活空间
熙园：生活空间
“主人家”社区
“主人家”
一种有别于别墅与公寓的产品
王志纲工作室
51
五、主题概念支持体系—生活空间
豪宅社区问题分析
混同在市中心的塔楼豪宅，片面强调
1、豪华公寓
问题
王志纲工作室
3
一、什么是主题概念？
1、什么是项目的主题概念？
对于主题概念，我们有以下形象的描述： 主题概念是一条主线
如果将组成项目产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍 珠，那么项目的主题概念就像是一条丝线，它把这些 闪亮的珍珠串起来，成为一条璀璨的项链；
王志纲工作室
4
一、什么是主题概念？
主题概念是一个统领全局的制高点和中心
华丽、媚俗的概念充斥市场，过度炒作，公众对这类 概念已经反胃
王志纲工作室
9
三、目标群分析——尊贵进化论
尊贵的初级层次 生活理念：我要尊贵 心理特征：正处于出人头地阶段，渴望扬名，渴望 社会的注意、认同
行为方式：占有、炫耀比别人更多更优越的资源 如：旺地大宅、吃喝玩乐、名牌享受等
王志纲工作室杭州天都城
杭州天都城本案提要：1999年中秋，杭州余杭东方科学乐园斯正明总经理至深圳银湖王志纲工作室，邀请王志纲先生为其在杭州的大型土地开发项目做策划,在本次策划中，工作室导入了泛地产理念，以"虚做旅游，实做地产"的思路揭开了杭州大盘开发的盖子。
项目背景：当时的余杭市还未并到杭州市范围内，余杭政府决心依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，做出一个大项目--余杭东方科学乐园。
项目占地约870亩，周边有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。
希望通过积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，加上高科技娱乐与优美的自然风光、神奇的人文遗产吸引旅游者，以开创先河的大手笔，建成中国一流、世界闻名、21世纪影响卓著的经典旅游作品，从而形成功能齐全，设施完备，设计一流，现代风格浓郁，经济效益与社会效益俱佳的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地。
但是，项目立项后却一直无法启动，辗转三年，最后，被斯总拿下。
斯总是一个有干劲的年轻人，王志纲先生后来是这样形容他，"斯象猎犬一般嗅到了这个项目"，一个月后谈判成功。
斯总当时的想法是有2500亩土地，旅游之外有房地产，项目是可行的。
项目纪要1999年10月，王志纲工作室和东方科学乐园签订《黄鹤山东方科学乐园总体策划》协议。
1999年12月，王志纲工作室项目小组提交《杭州天都城项目启动策划方案》。
2000年1月，东方科学乐园有限公司与王志纲工作室天都项目小组共同召开报告研讨会。
2000年3月，东方科学乐园公司召开的董事会，对于报告内容，其中主要对获取第三期土地问题，内部意见并不完全统一。
2000年4月13日，王志纲工作室项目小组再次赴杭，一方面为下一步"项目实施方案"做准备。
2000年4月25日，《关于项目开发的背景、基本思路和战略意义》报告完成。
2000年4月27日，广厦集团楼总及盈华实业斯总、王志纲工作室、市六套班子全部到齐，各级政府部门领导也参加决策会议。
【房地产】王志纲城市运营的实践与思考
•会中共成都市委中心组策划学习
【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•王志纲工作室城市经营案例集
2003年11月工作室推出目前 国内在城市经营领域的第一 本案例著作： 《城市中国 —— 王 志 纲 工 作 室 城 市 经 营策划实录》
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
演讲完毕，谢谢听讲!
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•99昆明世博会——彩云之村
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都：产业战略、品牌战略（成都市政府）
•西部之心 魅力成都
•——一座来了就不想离开的城市
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都项目工作组驻地——小观园
梦里江南古徽州 云中仙境新黄山
•——告诉您一个大黄山
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山旅游资源分布图
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•为黄山市领导班子作城市发展战略报告
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山风光
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•王志纲先生与丽江市委书记光临祥和【房丽地城产】开王志工纲典城市礼运营的实践与
思考
•丽江风情——小桥流水人家
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•四川甘孜旅游发展战略策划
香巴拉并不遥远
•——不是西藏，胜似西藏PPT Nhomakorabea档演模板
【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
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王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.2
中国帝王避暑度假地
——清朝皇帝休闲和处理政务的地方
1703年，燕山丛中，紫塞城外，滦河中段，出现了一座闻名遐迩的 名庄：承德避暑山庄。这是清代皇帝避暑和处理政务的场所，皇 帝在这里批阅奏章，组织围猎，考录官吏，接见宗教领袖、外国 使节等。此时，北京是全国的政治中心，而这里俨然已成为北京 城外的第二个政治中心。
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王志纲承德项目总体策划方案
在北京世界城市崛起过程中， 承德有什么样的机会？
n 对世界城市的研究中发现：
– 在一个世界城市崛起过程中，为了满足城市高端人才和高收入人 群的需要，在其周边会形成一些高尔夫球场、健康疗养、文化表 演、娱乐购物为特色的高端文化休闲区。随着这些休闲设施的不 断丰富、完善和成熟，逐渐形成以国际会议、交际、交流和办公 等高端商务活动为特征的休闲商务集聚区。
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•战略重点：“一核、两带、四大增长极”： •一核——国际旅游城市核心区。包括双桥区、 滦区、营子区、高新区及承德县。 •两带——即沿首都经济带和沿辽蒙经济带。 •四大增长极——国际休闲旅游基地、国家钒钛 源利用产业基地、首都绿色有机农产品生产加工 基地、京北清洁能源基地。
王志纲承德项目总体策划方案
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王志纲承德项目总体策划方案
•P.11
二、世界城市下的承德机遇
n 2010年，北京正式提出建设世界城市的战略目标，这 意味北京必然会集聚大量全球跨国公司总部和金融机 构，吸引全球科技研发企业和国际高端人才，这为承 德建设国际旅游城市提供巨大的潜力市场。
– 根据河北《环京津休闲旅游产业带发展规划》，提出打造四大休 闲城市，包括滨海度假城市秦皇岛、商务休闲城市廊坊、文化休 闲城市保定，皇家度假城市承德。
城市经营时代的房地产开发――王志纲演讲录
越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。
再往深层次讲，城市经营有五个阶段，城市经营的前提是城市战略的定位，青岛在山东、在沿黄地带、在东北亚经济圈将扮演什么角色？这是摆在一个城市面前最根本的问题，而且这个问题一定要看20年、30年。
城市战略定位清楚以后才是第二个问题，城市产业要素的梳理和整合，青岛有海尔、海信、青啤，但除了这些以外，还有很多看不清楚的无形资产和软资产，很多东西在未来的大休闲、大旅游、大会展时代是非常值钱的资源和财富。
第三个问题是城市战略制定，从策略到功能都要清楚。
第四个问题是城市空间布局和规划，比如，黄岛该怎么办，城阳该怎么办，即墨该怎么办。
第五个是城市形象的包装和推广，打造这个城市的魅力。
这几年在全国做了十几个城市，这五条心得基本上是总结出来的，再用来指导现在一些所做的项目。
成都这个城市在中国历史上是不可不看的，有句古话是“上有天堂下有苏杭”，苏州杭州是休闲的地方，“天府之国”指的就是成都，还有一句话是“少不入川”，年轻人轻易不要到成都去，因为成都三步一个张曼玉，五步一个林青霞，美女太多了，小伙子去了容易丧失革命斗志，后来成都把它当成一个忌讳，这次去有一个小插曲，打出一个口号“少不入川将是你终生的遗憾”，为什么会提出这个概念，涉及到对成都二次创业、城市经营怎么定位的问题。
成都这个项目的背景是在城市经营时代如何寻找商机，成都将要扮演什么角色？我们阅读了上百万字的资料，每一个产业规划就是30万字以上，访谈了100多人，开了10多个座谈会，拿出了一个方案，其核心就是成都怎么定位。
任何一个市长如果不能把城市的魅力和城市影响力、辐射区和半径最大限度的扩大，将是一个无能的市长。
中国目前可以说是三足鼎立，一是以上海为龙头的大华东经济圈，涵盖了1.2亿人口；第二个是以广东香港为主的大华南经济圈，有5000万人口，能量不可小看；第三个是大北京经济圈，辐射京、津、唐山、保定等地区。
【房地产】王志纲石象湖国际度假城战略策划报告
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• （3）市场个性化需求导致休闲地产多元化
– 近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地 域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升 级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；
– 目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/3～2/3的收入用于休 闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。
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• 所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发 达的各类休闲度假目的地；
• 大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休 闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、 吸引投资的最佳平台；
休闲主题城区； 度假村
•世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需 求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000 美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进 P入PT文成档演熟模板的度假经济阶段。
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3、世界休闲地产的三大形态
• 从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了 三种不同的发展形态：
1. 世界性休闲地产——休闲新城；
2. 全国性休闲地产——度假区/村；
3. 区域性休闲地产——主题休闲城区。
•全国性休闲地产
•区域性休闲地产
•世界性休闲地产
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•海狸溪度假
飓风一样席卷全球。作为休闲产业发展的集中承载平台，领 导型休闲地产品牌成为价值连城的环球风景线。
j__王志纲工作室屯溪项目本子.doc
梦回徽州黄山中心城区的徽派旅游小镇一、黄山旅游新战略 (2)二、项目的区位优势 (3)三、项目的重要地位 (4)1、完善城市功能的重要因子 (4)2、完善并升华城市旅游产业的催化剂 (4)3、催动阳湖镇旅游及其相关服务业腾飞的引擎 (4)4、呼应屯溪老街旅游发展的不二法门 (4)5、延续历史文脉的重要载体 (5)四、项目定位 (5)五、功能结构 (6)1、功能 (6)1、1、旅游住宿： (7)1、2、旅游餐饮： (8)1、4、文化娱乐 (9)2、规划空间与景观意向 (9)3、主要规划条件及指标 (11)4、物业类型及建设规模六、市场分析 (13)1、大有作为的旅馆业 (13)2、关键性目标消费群体 (14)2、1、长三角地区中青年游客 (14)2、2、海外游客 (15)、黄山旅游新战略五岳归来不看山，黄山归来不看岳”绝代风光，是天赐黄山的旅游资本；与藏文化、敦煌文化并称的中华儒家文化的缩影徽文化，是黄山生生不息的活力之源。
自然与人文并秀，并同时具备国家级乃至世界级的份量，的确是凤毛麟角之属，具有无限的发展空间。
在休闲旅游新时代，黄山，将以东方风景文化之都的神采屹立于世界旅游名城之列，是代表东方神韵的一座风景与文化旅游精品城市，是名副其实的世界级旅游目的地；是国家级旅游名牌，休闲圣地，旅游强市；是以上海为核心和龙头的世界第六大都市连绵带的最后的一块旅游王牌，是大华东的旅游重心；是安徽全省旅游经济的核心、龙头、引擎和榜样。
屯溪区是黄山市的中心城区，是黄山市的政治经济文化中心、城市商业娱乐中心，是商务会议度假旅游的主要平台。
屯溪区集航空交通枢纽与陆路交通枢纽和水上交通枢纽于一体，一直是整个黄山旅游圈的门户，随着高速公路的陆续建成通车，屯溪更将发展为大徽州旅游圈的综合服务中心与集散地，人流、信息流和资金流汇聚于此，可谓人旺地旺财旺，其旅游服务业发展的空间广阔而前景光明。
项目，作为屯溪区为迎接徽杭高速公路通车之后即将喷涌的游客大潮的重要旅游接待服务项目，顺时出台，对完善屯溪的旅游接待与服务体系，将起着重要的作用，其重要地位与光明前景为世人所共识、项目的区位优势项目，位于屯溪三江景观带核心地带，稽灵山路以北，滨江大道以南，党校路以西，二水厂以东，占地约400亩。
旅游地产项目定位篇王志刚经典副本[1]
![旅游地产项目定位篇王志刚经典副本[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/605dbdbede80d4d8d15a4fcc.png)
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二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（1）模式选择：
•总体定位
•功能选择
•若干项目
•主导、引擎项目
旅游地产项目定位篇王志刚经典副本 [1]
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二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架 （2）指导原则、布局原则
• 工作室的观点举例：
v 突出当地资源特色；演绎文化内涵； v 项目设置综合考虑生态、社会和经济效应； v 化解投资风险，控制前期投入； v 项目功能互补、长短结合原则； v 引擎带动型开发原则； v 产品定位的布局原则：点线面结合、水陆结合； v ……
v 另外还要注意： 消费（水平）市场——在历史上、
文化上、经济上，对特别客源层的把 握。
• 附件：旅游市场的 选择研究
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旅游地产项目定位篇王志刚经典副本 [1]
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二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 工作室的方法：
（3）与区域特征相结合的消费目标细 分法 ：
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旅游地产项目定位篇王志刚经典副本 [1]
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二、项目总体定位的内涵
• “收入——文化”划分法: (以图表形式最终
描述模型)
•收入水平 •普通市民阶 层
•高
••C
•中 •E •DD •AA
•低
•BB
•低
中
高
•高级白领阶 层 •社会精英阶 层 •知识英才阶 层
•前卫另类阶 层 •文化层次
v 旅游产品层次分类：提出核心产品、辅助产 品和保障产品；描述产品市场级别。
v 对产品组合和线路组合提出清晰的思路； v 对核心旅游产品——门户、精品、舞台、标
王志纲工作室贵阳乐湾项目总体策划方案营销
项目经验教训
市场调研：深入市场调研， 了解客户需求
团队协作：加强团队协作， 提高工作效率
创新思维：运用创新思维， 提升项目竞争力
风险管理：加强风险管理， 降低项目风险
未来发展展望
项目定位：高端住宅区，打造贵阳市地标性建筑 市场前景：贵阳市房地产市场持续升温，需求旺盛 销售策略：采用线上线下相结合的方式，提高销售效率 品牌建设：加强品牌宣传，提升项目知名度和美誉度
营销效果评估
目标客户群体： 明确目标客户群 体，了解其需求
营销策略：制定 有效的营销策略， 包括价格、促销、 渠道等
营销效果：评估 营销活动的效果， 包括销售额、市 场份额、品牌知 名度等
改进措施：根据 营销效果评估结 果，提出改进措 施，提高营销效 果
项目风险控制
市场风险应对
风险评估：分析市场风险， 制定应对策略
项目总结和展望
项目成果总结
项目定位：贵阳乐湾项目定位为高端住宅区，旨在打造贵阳市最具特色的高端住宅区。
项目规划：项目规划包括住宅区、商业区、教育区、医疗区等多个功能区，满足业主全方位生活 需求。
项目销售：项目销售情况良好，目前已售出超过80%的住宅，商业区也已有部分商家入驻。
项目口碑：项目口碑良好，业主满意度较高，已成为贵阳市高端住宅区的代表之一。
市场定位：打 造高品质、高 性价比的住宅
项目
营销策略：注 重品牌宣传， 提高项目知名
度和美誉度
项目策划方案
品牌定位
目标市场：贵阳乐湾项目 目标客户：中高端消费者 品牌理念：高品质、高服务、高性价比 品牌特色：绿色环保、智能科技、人文关怀
品牌形象设计
品牌定位：高端、时尚、环保 品牌理念：以人为本，追求卓越 品牌标志：简洁、易识别，体现项目特色 品牌传播：通过线上线下渠道，扩大品牌影响力
旅游地产项目定位篇--王志纲
二、项目总体定位的内涵
方法二：主题概念策划方法
❖ 比附定位（跟随势位）： 景区有很好的自然或人文景观环境，但
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二、项目总体定位的内涵
7、项目的形象定位
（2）旅游形象定位支撑系统 ❖ 工作室的方法：
• 旅游地的形象塑造 • 主题概念策划方法 • 区域文化板块论
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二、项目总体定位的内涵
方法一：旅游地的形象塑造
（1）. 对旅游地形象的内涵进行分解： 旅游地形象由三个层次构成：
❖ 第一层次是客体外观造型、状态或相貌；包括核心 产品、重要旅游节点——门户、标志性产品的景观 和建筑形态；
❖ 把做项目的思维转变成为城区开发的思维； ❖ 把做观光性景点的思维转变成为做休闲度假
产业的思维； ❖ 把绝对保护的思维转变成为以生态保护为前
提的适度开发的思维。
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第二板块： 项目总体定位的内涵
•项目的总体定位 •项目的形与魂 •项目的产业定位 •项目的目标群（消费者）定位 •区域关系（城市功能定位）
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
❖ 定位 ❖ 构成 ❖ 主要目标客户 ❖ 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片） ❖ 本产品的体验性设计（体验点）位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（5）各个组成部分之间的相互关系 描述角度：
2、项目的形与魂
阐述角度： ❖软件特征包括：
• 历史人文方面 • 时尚、现代文化方面
❖硬件特征包括：
• 人造、改造的景观 • 自然环境资源
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二、项目总体定位的内涵
3、项目的产业定位 阐述角度：
描述主导产业、辅助产业（联动的产 业） 。
王志纲核心营销理论《房地产文化定位》
房地产文化定位（上）梳理我国房地产业的竞争史，我们不难发现房地产竞争焦点的演变历程，80年代是地段、质量和价格的竞争，90年代是环境、服务和品牌的竞争，21世纪的竞争焦点已经转移到房地产文化上来了。
今天房地产的竞争,地段、资金、信息技术、新型建材和规模经济性等都将不再是突出的优势，而产品价格、环境、销售渠道等操作层面上的竞争优势，也由于企业相互间的模仿和借鉴，使得借此建立起来的优势也越来越短暂。
房地产企业之间的竞争也深入到文化竞争，开发商一旦能成功地将楼盘赋予独特的文化内涵，则该项目将会具有长期的不可替代的竞争优势。
文化因素在顾客购房决策中越来越受到重视,在综合因素的多项指标中,文化因素的权重正越来越突出。
随着人类物质文明的不断发展，人们从基本生理生活需求逐渐延伸为对文化艺术精神享受的追求。
现代人买房，不仅仅追求居住物质环境，更追求居住文化氛围，追求生活的品位和内涵；现代人买房，是购买一种生活方式，更是购买一种人居文化。
文化文化，基本上是由人们对世界的认知和反映这些认知的人类活动和人造物品所组成。
文化，从广义来说，是指人类社会历史实践过程中所创造的物质财富和精神财富的总和；从狭义来说，是指社会的意识形态，以及与之相适应的制度和组织机构；也泛指一般的知识。
文化是一种历史现象，每一个社会形态、历史时段都有与之相适应的文化，并随着社会的发展而发展，同时也遵循着人类文明进步规律而不断地发展变迁。
文化具有二元性：普遍性和独特性。
就整个中国文化而言，从其构成看具有独特性，文化也就表现为民族的、区域的、城市的、集团的、社区的、组织的等等多种不同形态，不同风格；从其整体上看具有普遍性，任何一个民族、社区或区域，都有一种主流文化或者核心文化，称之谓"主流文化"，其它的文化类型则称之谓"亚文化"。
主流文化作为价值观念、审美情趣、宗教信仰、消费习惯、生活方式、道德规范以及具有历史传承性的人类行为模式的综合体，影响着每一个生活在该文化环境中的人的思维模式和行为特征。
王志纲XX年3月贵阳乐湾休闲地产项目总体策划案
冬在三亚避寒 夏在贵阳避暑
─ 海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛， 同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌， 形成“冬在三亚，夏在贵阳” 的休闲格局。
王志纲XX年3月贵阳乐湾休闲地产项 目总体策划案
休闲生活的特点
n （1）代表一种未来生活
─ 本案不是要为贵阳人提供休闲度假和休闲居住的场 所，而且还将成为代表贵阳城市形象、展示贵阳城 市特色的超级迎宾馆，未来将成为贵阳名副其实的 城市休闲客厅和城市形象展示区。
王志纲XX年3月贵阳乐湾休闲地产项 目总体策划案
二、总体定位
打造贵阳首座国际休闲城
─ 依托自然的山水环境，通过高尔夫、温泉、会议中心等国际休 闲设施的配套，营造一种“桃源仙境，品质生活”的新境界， 构筑贵阳首座国际化的休闲生活城，最终打造成为代表贵阳城 市形象的“休闲客厅”。
─ 拥有良好的山水资源、温泉资源和高尔夫资源，具 备发展高端度假的条件，渔洞侠和情人谷旅游区近 在咫尺。
王志纲XX年3月贵阳乐湾休闲地产项 目总体策划案
2、发展思路
n 思路一：打好城市牌 ——对接贵阳战略，承接乌当价值
─ 对接贵阳提出的“避暑之都、温泉之城”战略，本 案通过配置丰富的高端休闲设施，成为外地人进入 贵州的第一休闲场所。
•本案
•本案位于贵阳的15分钟生活圈内，占据“自然乌当”的生态度假核心区，天
生丽质，是贵阳发展高端休闲项目的最佳区域之王一志。纲XX年3月贵阳乐湾休闲地产项
目总体策划案
三、项目发展新思路
n 1、项目四大优势 n （1）规模大
─ 项目占地5000亩，在贵阳单个项目规模来说是最大 的，规模优势势必会让项目成为贵阳的新关注焦点。
2019王志纲工作室云南大理旅游地产项目策划184p
从基地远眺海西
天镜阁
项目基地图片
金梭岛
─ 资源：此地尚处著名的下关风地带，风力，可以发 电；洱海，可开展水面帆船低碳运动。
─ 文化：项目基地包括“舍利水城”金梭岛和“佛教 圣地”天镜阁等。其中金梭岛曾是南诏王的避暑行 宫。
S221 大丽公路
大丽铁路
大理
水 海东
古城
上 新城
G214 交
通
大理机场
州政府
泛亚铁路连接线 至保山
至楚雄
海东三大价值
（1）交通枢纽中心
─ 随着海东区域交通的不断完善，东部地区人流、物 流、信息流就会得到加强，未来海东区域将会成为 整个大理的交通枢纽和旅游集散地。
（2）新的形象中心
─ 海西区域发展空间越来越小，海东价值逐渐凸显。 政府全部搬迁以后，该区域将成为代表未来大理的 标志区和形象展示区，更多高端休闲设施将在这里 形成聚集。
滇西，云南旅游的擎天柱
大滇西旅游区
滇东南
（占据云南旅游的80%） 滇中国际旅游区
云南旅游：西热东冷
昆明
西双版纳
滇东北
滇西旅游：群雄并起
在大滇西旅游城市格局 中，迪庆、丽江、腾冲、
迪庆:香格里拉
瑞丽等城市群雄并起，
丽江：小资天堂
迅速崛起，大有后来者
大理：风花雪月，浪漫之都
居上之势。大理作为老
腾冲：火山地热温泉度 假区
瑞士是欧洲中部的联邦制国家，与德国、法国、 意大利、奥地利及列支敦士登接壤。瑞士也是 世界著名的中立国，历史上一直保持政治与军 事上的中立，但瑞士同时也参与国际事务，许 多国际性组织的总部都设在瑞士。
旅游地产的项目定位与操作重点
旅游地产的项目定位与操作重点旅游地产，大致分为两类一是完全开发旅游项目，比如一些有自然资源的待开发地区，需要引进外资进行景区开发，如蜀南竹海项目。
对于投资商来说，完全依靠未来若干年旅游的收入来获得利润。
这样的项目，看上去更象是旅游项目，而不能称之为旅游地产，实际上，多多少少，在旅游设施规划的基础上，是要有部分商业地产规划的。
投资此类项目，因为主要是依靠旅游收入，因此要求投资商具有雄厚而稳定的经济实力，其特点是大投入和长期缓慢稳定获利，以及对景区发展的过分依赖。
因此，一般的小开发商，不要碰这种项目。
投资此类项目的公司，大都是上市公司，投资类似的旅游项目，对旅游知识需求，要大于地产方面，投资商必须提前做好旅游区发展的论证。
一些小开发商，拿着一两个亿，硬要碰这种项目的例子，即使融资到5、6个亿，仍无法成功。
对于当地政府，未投资前，什么都好说，一旦进来，做事就由不得自己了。
所以如果非要做这方面的项目，关系一定得从上往下走。
有很多人打着开发旅游区的幌子，进行商业地产的开发，这样的项目，通常会遇到两个棘手的问题，一是土地问题，也就是土地性质问题，一般旅游区的规划中，只给很小比例的建设用地，没有建设用地就意味着要出售的房子没有产权，有人用土地置换和以点带面的方法，也存在很大的操作难度。
二是营销问题，政府把地批给开发商是用于旅游区的建设，而开发商不可能把大把的钱花在建景区上。
国内某个项目，仅建一个湖就得花费上亿。
所以，在一些远离城市、交通不便而景观又不是相对成熟的地方，营销（或者说高收益率）就成为难题。
对于成熟旅游景区的投资，实际上是景区融资的一种手段，对于双方，都属于资本运作。
这里不做介绍。
第二类旅游地产，真正的在比较成熟或成熟的景区开发的地产项目。
旅游地产的概念被炒得越来越火。
海南国际旅游岛还没定下来的时候，它的房价就开始疯涨了，这个辉煌的时刻，海南也是等了几十年。
为什么海南的景区房价可以是每平米几万，而威海的景区房只有几千？有人说，海南是国内唯一具有热带海洋气候的区域。
石象湖国际度假城战略策划报告-王志刚
核心竞争力 可持续发展力
战略定位
战略定位、功能定位、形象定位、市场定位 构能构建、空间布局、首期启动
目录
态势篇：战略石象湖 定位篇：定位石象湖 构建篇：构建石象湖 策略篇：启动石象湖
态势篇：战略石象湖
一、休闲地产在世界 二、休闲地产在中国 三、休闲地产在成都 四、我看石象湖机遇
第一部分：休闲地产在世界
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求； 当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元 时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成 熟的度假经济阶段。
产品形态
–目前来三亚的“置业候鸟群”大致可以分为四类：商 务暂住型、健康养老型、投资增值型、旅游度假型。
–主力产品：酒店式公寓、产权式酒店、海景房、河景 房、山景房、海边别墅；
–相关休闲配套：高尔夫、温泉度假村、SPA等等……
• 三亚环境资源的独一无二和不可再生性，较少受国家宏观 调控政策和其他大中城市价格变动的影响，决定了其休闲 地产迅猛发展的必然；
• 三亚旅游的强劲发展是带动休闲地产发展的重要因素，巨 大的客源市场，为休闲地产的崛起夯实了基础；
• 三亚的休闲地产开发主题突出，目标定位明确： –突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三 亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的 第二居住地。
• 案例二：高尔夫休闲度假村——观澜湖
– 观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如 今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的 216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最； 以及中国首屈一指的体育休闲产业社区；