旅游地产项目定位篇王志纲[1]
王志纲力作 鲁中福地淄博客厅--打造鲁中高端休闲交际平台
问题的提出
——如何把握淄博城市战略给板块及项目带来的新机遇，探 索新的地产形态？
——如何深度挖掘项目的自身价值，打造引领休闲、地产市 场消费的产品？
——如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业 运做的模式？
思路决定出路
满足“三老”，具备“三性”
（1）区域中心优势凸现
济南
滨州 东营
淄博
潍坊
莱芜
青岛
烟台 威海
曲阜
临沂
日照
山东城市区域经济格局图
淄博：鲁中之心，左右逢源
• 从上图可看出，山东半岛城市群的打造是淄博再次腾飞的 历史性契机。按照山东经济发展规划，未来主要形成以青 岛为核心的城市群和以济南为核心的城市群。淄博处于济 南和青岛两个经济辐射圈之间，处于山东济青经济发展轴 线的中心位置，左右衔接济南和潍坊，还辐射滨州、东营、 莱芜等城市，具备鲁中之心、左右逢源的战略优势。
5）休闲娱乐业
–休闲娱乐以天乐园、齐王府、万紫千红等高档娱乐场 所为代表。目前淄博的娱乐场所较多，水平不高，娱 乐方式主要以KTV、夜总会、桑拿、浴足、按摩等，关 键在于特色不足，档次不高，大量的有车一族选择到 青岛、济南等地消费。
–随着张店“商都”的打造，大量的商务、生意人士往 来，对高端、特色休闲娱乐业提出了巨大的需求，得 先机者得市场。
• 根据世界城市发展规律，作为区域中心城市，担负着重要 的辐射聚合功能，人流、物流、资金流、信息流高度集中， 第三产业必然高度发达，同时，城市经济外向度越高，其 接待功能和形象价值就越重要，就会形成自己的城市客厅 区。
• 淄博从市容市貌到城市功能配套都还与其中心地位很不相 称。作为区域性中心城市，淄博也需要有自己迎来送往的 客厅区，以便展示城市魅力、体现城市价值，吸引八方人 气，促进城市繁荣。
曲江新城规划方案
——王志纲工作室——
四、项目的总体规划概念
2、曲江新城的城市意象构想 标志物
– 这个标志物不是一个简单的、某个著名历史文物或者典故 的克隆版，它应该结合城市的历史要素、与城市文化紧密 联系，并且具有崭新的时代风格、体现新城精神风貌。 – 这个标志物应该便于维护和管理。 – 这个标志物甚至不一定只是一个单一的主体，它可能是某 些延续的物件和空间构成的典型核心地段。 – 例如，在都市发展轴与唐城绿化带相交会的地方，可以考 虑做一个标志性建筑。
——王志纲工作室——
二、规划目标、准则及印象
1、曲江新城是一个以旅游产业为龙头，以旅
游、休闲度假、商贸、房地产等现代服务业 为主的新兴城区。她不是一个单纯的旅游度 假区，而是传承历史、面向未来的新城。所 以曲江新城的城市形象应是西安新时代形象 的标志性区域，是现代西安的城市客厅和名 片。
——王志纲工作室——
曲江新城规划方案
——王志纲工作室——
一、项目的用地区位状况简介
曲江新城位于西安市东南，她东临产河，南接 韦曲工业园，西靠高新区，北接交大科技园。 由于历年的城市规划中，对曲江都进行了严格的 用地控制，所以这里有全国乃至世界都不多见的大城 市“留白区”。 总体上地势上东南稍高，西北渐低。 目前区内交通条件较差，高等级的道路不多，只 有大雁塔周边较好；曲江与老城区的交通转换的出入 口狭隘，易形成交通瓶颈。区域对外交通：项目的对 外交通便捷，环城高速完成后，曲江新城可以通过环 城高速与5条米字型国道和机场高速相连。
——王志纲工作室——
四、项目的总体规划概念
2、曲江新城的城市意象构想 标志物
– 曲江新城作为代表和体现新时代西安的名片和西安的城 市客厅，它呼唤着代表区域形象的标志性建筑（物）或 标志性空间的浮现。 – 这个标志物应有清晰的形式，或与背景、相邻的景观形 成对比，或占据突出的空间位置，容易被识别。
王志纲工作室杭州天都城
杭州天都城本案提要：1999年中秋，杭州余杭东方科学乐园斯正明总经理至深圳银湖王志纲工作室，邀请王志纲先生为其在杭州的大型土地开发项目做策划,在本次策划中，工作室导入了泛地产理念，以"虚做旅游，实做地产"的思路揭开了杭州大盘开发的盖子。
项目背景：当时的余杭市还未并到杭州市范围内，余杭政府决心依托临近杭州市的优势，利用交通便利条件，做出一个大项目--余杭东方科学乐园。
项目占地约870亩，周边有二期山地约1500亩，远期控制用地约2500亩。
希望通过积极开发和利用历史文化遗产和自然风景资源，加上高科技娱乐与优美的自然风光、神奇的人文遗产吸引旅游者，以开创先河的大手笔，建成中国一流、世界闻名、21世纪影响卓著的经典旅游作品，从而形成功能齐全，设施完备，设计一流，现代风格浓郁，经济效益与社会效益俱佳的超大型旅游娱乐和科学教育相结合的旅游胜地。
但是，项目立项后却一直无法启动，辗转三年，最后，被斯总拿下。
斯总是一个有干劲的年轻人，王志纲先生后来是这样形容他，"斯象猎犬一般嗅到了这个项目"，一个月后谈判成功。
斯总当时的想法是有2500亩土地，旅游之外有房地产，项目是可行的。
项目纪要1999年10月，王志纲工作室和东方科学乐园签订《黄鹤山东方科学乐园总体策划》协议。
1999年12月，王志纲工作室项目小组提交《杭州天都城项目启动策划方案》。
2000年1月，东方科学乐园有限公司与王志纲工作室天都项目小组共同召开报告研讨会。
2000年3月，东方科学乐园公司召开的董事会，对于报告内容，其中主要对获取第三期土地问题，内部意见并不完全统一。
2000年4月13日，王志纲工作室项目小组再次赴杭，一方面为下一步"项目实施方案"做准备。
2000年4月25日，《关于项目开发的背景、基本思路和战略意义》报告完成。
2000年4月27日，广厦集团楼总及盈华实业斯总、王志纲工作室、市六套班子全部到齐，各级政府部门领导也参加决策会议。
【房地产】王志纲城市运营的实践与思考
•会中共成都市委中心组策划学习
【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•王志纲工作室城市经营案例集
2003年11月工作室推出目前 国内在城市经营领域的第一 本案例著作： 《城市中国 —— 王 志 纲 工 作 室 城 市 经 营策划实录》
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
演讲完毕，谢谢听讲!
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•99昆明世博会——彩云之村
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都：产业战略、品牌战略（成都市政府）
•西部之心 魅力成都
•——一座来了就不想离开的城市
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
大成都项目工作组驻地——小观园
梦里江南古徽州 云中仙境新黄山
•——告诉您一个大黄山
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山旅游资源分布图
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•为黄山市领导班子作城市发展战略报告
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•大黄山——黄山风光
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•王志纲先生与丽江市委书记光临祥和【房丽地城产】开王志工纲典城市礼运营的实践与
思考
•丽江风情——小桥流水人家
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
•四川甘孜旅游发展战略策划
香巴拉并不遥远
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【房地产】王志纲城市运营的实践与 思考
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王志纲——成华复兴案例
王志纲——成华复兴案例当今中国，不重视的战略的政府和企业已经不多了，但战略究竟能带来什么，我们究竟需要什么样的战略？却不是所有政府和企业的决策者都很清楚的。
作为中国本土最具代表性的战略策划机构，近年来，工作室为众多城市和企业提供了战略服务。
透过这些战略对城市和企业的推动以及引发的社会反响，我们或许能悟出些什么。
为此，今后我们将以案例扫描的形式向各界朋友介绍工作室的部分案例及其社会影响。
成都市成华区位于成都市东北部。
全区幅员面积110.6平方公里，人口50余万。
区内交通发达，工业基础雄厚，商贸繁荣，人才荟萃，作为计划时代中国电子工业的重要基地，作为成都市主要工业区，曾创造过骄人的历史，故有"成华成华，成都之精华"的说法。
然而近年来，伴随着国有经济的衰退，伴随着成都经济布局的调整及大量企业的外迁，一个在当今中国具有普遍性的难题摆在了成华人面前--这个难题就是传统的老工业基地如何振兴、出路何在？迷茫之际，成华人选择了曾成功策划大成都战略的王志纲工作室。
成华能否再现往日的荣耀？能否再度成为成都之精华？面对成华的困惑，工作室着眼于破解中国城市复兴的难题，运用工作室独创的城市经营理论，结合大成都战略，为成华确定了独具特色的复兴之路，即结合成华的区位特点、资源禀赋、产业基础、文化优势等，将成华打造成成都的"城市芯片"、城市副中心。
促进成华从"传统工业中心"向"知识服务中心"转型，从"交通枢纽"到"经贸枢纽"转型。
其形象定位是："生态城区，活力成华"。
其战略定位是：西部经贸枢纽港，生态智慧创业城。
并围绕这一战略定位及成华起飞的主题，制订了一系列战略举措。
旨在将成华打造成集物流经济、知识产业和生态休闲于一体的现代化全新城区。
成华区领导班子曾经在是否请工作室来策划的问题上举棋不定，因为他们的城市规划、生产力布局已经做完，他们不知道策划还能给他们带来什么。
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话
房地产策划经典案例：王志纲之碧桂园神话09-01-21 23:34 发表于：《策划人之家（Schemer''s Home)》分类：未分类拿了四个第一的碧桂园最近，广州市对1998－1999年度房地产综合实力30强企业和1999年度单项实力排名20的企业进行了通报表彰，番禹市碧桂园物业发展有限公司即广州等枝园，以雄厚实力良好的信誉名列前茅：综合实力排名第二，仅次于广州市城市建设开发集团公司：五个单项实力排名，拿了四个第一。
此次综合实力30强评比是根据1998、1999年度广州市房地产开发企业实际完成的开发投资、商品房施工面积、竣工面积、销售面积、企业经营收入、实现利税等6项指标数据，采用科学的企业评价方法进行评分，并结合经营信誉度进行综合考虑评选出来的；单项实力20强排序是根据1999年度广州市房地产企业完成开发投资、商品房竣工面积、销售面积、销售收入以及竣工面积、销售面积、销售收入以及实现利税等5个单项指标评选出来的。
广州碧桂园所获得的五个单项实力评比中的四个第一分别是：房地产投资第一名，商品房竣工面积第一名、商品房销售面积第一名、商品房销售收入第一名。
从性格看碧桂园巨无霸性格特色之一：大气人们在谈到对碧桂园的印象时，常常这样感叹：“碧桂园就是大气”。
这里的“大气”指的是大家风范，不小家子气，做人处事有气度、有气魄。
有调查公司对碧桂园品牌印迹进行分析时，大气、雍容大度、华贵等‘印迹”也十分明显，有人甚至把碧桂园描述为一个高大威猛、声音宏亮、衣着华丽、豪气十足的大汉。
人们何以对碧桂园会有如此“感觉”，社会上也有各种各样的说法。
有的说碧枝园的告牌塑造就是如此，有的说碧桂园的经营作风就是这样，有的则说仅看楼盘的规划布局、绿化建设就能感觉到。
人们根据一鳞半爪的印象，有感而发，其‘憾”不一定正确而完整，但一斑之见，有时也能窥“全豹“。
人们所以觉得碧枝园大气，大概与碧桂园的一贯作风有关。
碧桂园属下物业，每一个盘都堪称大型，自前的几个盘都在千亩以上，大盘必须要大投入，还需大配套，大投入往往会有大风险，但碧桂园的决策者具有百战百胜的的气魄，对风险的控制充满信心，人们对碧桂园这种“风格”叹服之余，难免顿生感慨。
王志纲(五百年后看,云贵胜江南,下半场在贵州)0502
王志纲：五百年后看，云贵胜江南，下半场在贵州文/金凌冰编者按：历史上贵州“地无三里平，天无三日晴，人无三分银”，是老少边穷地区的典型代表。
2012年的国发2号文从国家战略层面指导贵州整体发展，对于经济、社会和文化发展具有划时代的意义。
承接国务院2号文件建设“文化旅游发展创新区”的战略定位，国家旅游局、联合国世界旅游组织与贵州省委、省政府决定共同编制《贵州省生态文化旅游发展规划》,以全新视角提出打造“国家公园省”概念。
近年来贵州省又提出了“山地公园省，多彩贵州风”，更加明确了贵州的发展道路。
本文作者是王志纲工作室广州中心总经理，跟随王志纲先生南征北战多年，此次作为世界遗产地荔波全域旅游突破战略的项目总监陪同王志纲先生在荔波实地调研，并将王志纲先生在荔波调研时演讲录音整理成此文，分享给关心贵州及中国旅游发展的朋友们。
话说的虽然是贵州，实则揭示了全域旅游发展的规律性，对中国星火燎原的全域旅游具有启发意义。
从事战略策划这个行业几十年了，我从来没有在一个县停留超过两天，这次进出四天这是第一次。
我们是手艺人，不是靠资本吃饭，是靠体力和脑力吃饭，耗费的时间越多机会成本就越高。
但我为什么愿意花那么长时间呢？因为贵州是我老家。
廿几年来王志纲工作室在中国做过数以几百计的旅游项目，比如大家都知道的长白山万达国际旅游区等等，长白山历史悠久，但之前的经营却只靠景点门票收入。
当时的市委书记、省委书记为了振兴旅游产业，用了很多行政手段，如投入资金、出台政策、提拔官员，最后还是收不抵支。
我们团队用市场化的运作方式，不仅帮助万达长白山项目获得了巨大成功，甚至让人们对长白山乃至整个东北的旅游产业刮目相看，政府、企业与消费者三赢。
在座的各位有机会可以去看看，市场是创造出来的，这里面是有规律可循的。
一、三个案例话说“彩云之南”1、为昆明世博会找魂：彩云之南，万绿之宗王志纲工作室参与了贵州的邻居云南战略策划将近二十年，十八年前的云南昆明世博会，就是工作室帮助策划打造的，我相信很多贵州的老乡也去看过。
【精品】(最新)王志纲青岛演讲录
王志纲青岛演讲录（一）城市经营时代的房地产开发――王志纲演讲录中国房地产发展到现在只有10多年的时间，这10多年的时间，以世界罕见的速度高速发展，在发展的过程中，几乎是两三年一次洗牌，两三年就经历一个从量变到质变的过程。
作为房地产从业人员如果不能把握这个大势，不能把握这个行业的变迁，即使在偶然中获得成功，也会在必然中被消灭掉。
从最早的碧桂园到后来的奥林匹克花园系列，到现在的很多大的城市运营项目，看到很多人一夜之间成名，在短短的时间内又销声匿迹。
那么在房地产操作和开发中有没有必然规律，能不能永葆青春，成为常青树？肯定有，但是有一个基本的前提，就是要善于学习，与时俱进，保持清醒的头脑，了解客观动态，了解未来。
在未来15年左右的时间，中国将出现世界罕见的城市化高潮，将会给所有发展商带来千载难逢的机会，同时也是前所未有的挑战，我们必须站在城市经营的时代背景下进行运作，我们的作为，我们的定位，才不至于迷失方向，城市经营的五个阶段城市战略定位、城市产业要素的梳理和整合、城市战略的制定、城市空间布局和规划、城市形象的包装和推广今天中国省长、市长挂在口边最响亮的一句口号就是城市经营，对城市经营的理解大相径庭，最浅层次的理解就是绿化、美化、亮化，把外立面搞得好一些，评选一些市花、市树，进一步搞一些旧城改造，搞一点广场，另外，拍卖一些土地，把土地收入用来完善城市设施。
这些是不是城市经营？是，但都是初级层次的，都不完整，真正的城市经营必须符合几个概念。
第一个概念，作为一个市长来说，经历了建设城市、管理城市的阶段，21世纪应该是经营城市，具象一点，一个城市就相当于一个企业，必须不断增值，在竞争中具有差异性，成为稀缺资源，提高辐射半径，使更多外部的人愿意来消费、投资这个城市，生活在这个城市。
如果能做到这一点，那么这个城市就越来越有后劲，越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。
王志纲口述、王健林
王健林这种人，真是叫吃着碗里，盯着锅里，看着田的王志纲口述王志纲无疑是地产界一道耀眼的景观，在房地产发展变化的前沿，总看见王志纲的身影，与泛地产伴随而来的是“泛王志纲”：王志纲北至呼伦贝尔，西至成都，“指点江山，呼风唤雨”；王志纲的大作一本本出版；王志纲四处传道，成为各地产论坛的“主菜”。
从现在到未来10 年，中国的企业家如果做到1 亿、2 亿我不管你，如果做到10 亿以上，想要腾飞，必须要懂得跨界与整合，这一点最成功的例子就是王健林。
自打10 多年前，中国开始评首富以后，你方唱罢我登场，城头变幻大王旗，各种首富都有，但是很多都是不靠谱的，我认为真正比较靠谱的首富，杨国强算一个，还有今年评出来的首富算一个，就是王健林，王健林的净资产，按照福布斯的说法是860 多亿，还有的算法是1600 亿，还有人说如果上市的话，王健林应该亚洲首富了，两、三千亿都是有可能的。
大家看到突然冒出来一个新首富的时候，其实都是说不清楚万达，但是我作为他的战略合作者，我想跟大家分享一个，他是怎样在战略上抉择的，是怎样找到一个最适合他的发展方向，从而在短短时间里，从白手起家，成为中国乃至亚洲首富的，我把这一句话叫“跨界与整合”，这一点将会在中国10 年起作用，从现在到未来10 年，中国的企业家如果做到1 亿、2 亿我不管你，如果做到10 亿以上，想要腾飞，必须要懂得跨界与整合。
这一点最成功的例子就是王健林。
我讲一下和他参与合作的一件重要的事情，2008 年8 月份，王健林给我打了很多次电话，希望我在战略上参与他一件很重要的事情，他想开发万达发展史上的第二个模具，第一个模具就是你们看到的万达商业广场，万达商业广场分三代产品——初级、中级、高级。
高级就是所谓的城市综合体，50 万—100 万平方米的。
为了开发这个模具，王健林把自己定位为房地产运营综合定制商，开发的过程用了10 年，第一代产品是10 万平方米左右，那时候王健林发挥他的优势，把中国城市化过程当中，最急需大百货，比如说沃尔玛、家乐福整合在手里，然后他跟沃尔玛、家乐福说，你们不是想进入中国吗？你们对中国水土不服，我可以减少你进入中国的成本，让你一步到位，就直接落户你所需要的城市，这是其一。
王志纲观点：休闲时代与休闲地产
休闲时代与休闲地产——王志纲在东莞.2011房地产走势及经济分析高峰会主题演讲时间：2010年12月21日下午地点：东莞索菲特御景湾大酒店会议室主办：南都地产研究院暨南方都市报主题：2011房地产走势及经济分析高峰会主持人：未来学家格雷厄姆•莫利托指出：到2015年人类将走过“信息时代”的高峰期而进入“休闲时代”。
物质财富的满足让人们转而追求充实的精神生活。
传统的工业经济正在慢慢远去，一个新的休闲时代已经在路上。
与我们生活息息相关的房地产行业也开始融合“休闲”元素，为我们带来新的居住理念。
未来，我们将进入怎样的休闲时代？休闲地产将为地产行业带来怎样的新方向？相信大家都很热切想了解。
现在我们有请中国著名战略咨询专家王志纲老师，为我们带来《休闲时代与休闲地产》，大家掌声欢迎！王志纲：大家知道，我们是只做“明天”、不做“今天”的一个战略机构。
我相信在座的很多老板，都关注目前的房地产包括国家的宏观调控呀、价格涨幅呀、明天的商机在哪里呀、怎么上市呀、还有什么营销呀等这些问题，但是说实话，从上个世纪我们就不关注这个问题了，因为从事这个行业到现在已经七、八个年头，从最早的碧桂园、到后来的星河湾、到后来的龙湖……，这些一路走过来，早在五年前我就决定我们宗旨就是“常规地产不做”，所以现在很多客户来我都婉言谢绝了，因为工作室是只做别人做不了的，别人能做的一般都推荐给外界适合的去做。
所以说，把握明天、开拓明天，也一直是我们很重要的一个战略理念。
所以今天为大家提供一道新的“菜肴”，就是“明天的菜”。
刚才我们这位王先生，把这个广东房地产的现状、商机等都讲的很清晰了，我想我们已经吃到“主菜”了，现在我就上一道“果盘”吧，这个果盘是啥呢，就是“明天的奶酪在哪里？”，就是《休闲时代与休闲地产》。
刚才这位王先生也谈到了，就是下一步住宅地产以外，伴随中国经济的大幅度提高，商业地产作为投资，休闲地产作为我们生活幸福指数提高的一种新的缺口产品，将会有巨大的空间。
城市经营时代的房地产开发――王志纲演讲录
越来越有魅力，这个城市的无形资产、城市价值就会提高，所有参与这个城市的开发商、企业家都会选择把更有价值的东西往这个城市放，这个城市在城市竞争中大则成为中心城市，小则成为区域城市，成为一个有个性、有魅力的城市。
再往深层次讲，城市经营有五个阶段，城市经营的前提是城市战略的定位，青岛在山东、在沿黄地带、在东北亚经济圈将扮演什么角色？这是摆在一个城市面前最根本的问题，而且这个问题一定要看20年、30年。
城市战略定位清楚以后才是第二个问题，城市产业要素的梳理和整合，青岛有海尔、海信、青啤，但除了这些以外，还有很多看不清楚的无形资产和软资产，很多东西在未来的大休闲、大旅游、大会展时代是非常值钱的资源和财富。
第三个问题是城市战略制定，从策略到功能都要清楚。
第四个问题是城市空间布局和规划，比如，黄岛该怎么办，城阳该怎么办，即墨该怎么办。
第五个是城市形象的包装和推广，打造这个城市的魅力。
这几年在全国做了十几个城市，这五条心得基本上是总结出来的，再用来指导现在一些所做的项目。
成都这个城市在中国历史上是不可不看的，有句古话是“上有天堂下有苏杭”，苏州杭州是休闲的地方，“天府之国”指的就是成都，还有一句话是“少不入川”，年轻人轻易不要到成都去，因为成都三步一个张曼玉，五步一个林青霞，美女太多了，小伙子去了容易丧失革命斗志，后来成都把它当成一个忌讳，这次去有一个小插曲，打出一个口号“少不入川将是你终生的遗憾”，为什么会提出这个概念，涉及到对成都二次创业、城市经营怎么定位的问题。
成都这个项目的背景是在城市经营时代如何寻找商机，成都将要扮演什么角色？我们阅读了上百万字的资料，每一个产业规划就是30万字以上，访谈了100多人，开了10多个座谈会，拿出了一个方案，其核心就是成都怎么定位。
任何一个市长如果不能把城市的魅力和城市影响力、辐射区和半径最大限度的扩大，将是一个无能的市长。
中国目前可以说是三足鼎立，一是以上海为龙头的大华东经济圈，涵盖了1.2亿人口；第二个是以广东香港为主的大华南经济圈，有5000万人口，能量不可小看；第三个是大北京经济圈，辐射京、津、唐山、保定等地区。
王志纲_北京马坊战略演示版59p
➢ 王志纲工作室根据对国内外类似问题的研 究，认为对于马坊新城来说，根据不同的 土地性质采取三种路径：
路径一：都市田园模式（城中村） 路径二：“三集中”模式（城市内）
路径三：引擎拉动模式（城市外）
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马坊解决“三农”问题路径 图
解决 “三农”问题 都市田园模式
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解决“三农”问题区域及运作模式图
➢ 以保税物流区为中心，以加工贸易区为主导，并 辅助相关商务、居住等综合配套功能的综合性物 流发展区。
-定位：改变就物流作物流的形态，形成以物流为核
心的综合性城市发展区；
-构成：出口保税区+加工贸易区+国际社区+商业配
套+企业会馆等；
-规模：物流港4平方公里。
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（3）三港：农科港
➢ 在农业发展区内，构筑以农业科技和标准 化农业为核心的现代农业发展示范区。 -定位：服务于周边现代农业发展的农业科技、
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马坊新城通过充分演绎已有的水资源和生态环 境，打造以水系、绿地为骨架，分割的板块与 城市功能组团有机的结合起来，各板块相对完 整，整体上又相互联系，创造一个富有独特魅 力的、 “浮岛”式城市形态的风情小镇。
创造“浮岛式”的城市形态
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“浮岛式”的城市形态
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➢ 根据对马坊新城的产业动力和城市个性的 分析认为：
都市田园模式
引擎拉动模式
物流区 生态走廊
城镇建设区 工业区
“三集中”模式
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模式 内涵
特点
功能
组织与市 场主体
土地 运 作 农民安置
农民收入 运作模式 区域 核心项目
马坊解决“三农”问题路径图
都市田园模式
“三集中”模式
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
王志纲
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锦绣天河客户服务系统
目 录
第一部分 前言 第二部分 锦绣天河项目提供的服务内容详解 一、开盘后销售现场的服务内容 二、对购房业主交楼入伙前的服务内容 三、安居期间的服务内容 四、入住后长期服务（物业管理服务）内容
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第三部分 客（住）户服务系统的建立 一、 客（住）户服务系统的组成 二、客（住）户服务系统的结构框图 三、服务系统中内部协作群的组建形式及职能 1、 服务系统内部协作群的组建 2、内部协作群各部门的服务内容 四、服务系统外协商家服务联盟的组建 1、 什么是外协商家服务联盟 2、 商家服务联盟的组建 3、 商家服务联盟的运作及监管 4、 商家服务联盟的商家组成及其服务内容 五、服务对象的演变 1、 服务对象的演变 2、 锦绣会
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一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
● 理论支撑： 城市化发展阶段论： 庸俗城市化——5+2模式——逆城市化。
2、项目条件评估
●核心结论： 新广州的门户和桥头堡地位； 周边娱乐休闲资源丰富，但生活配套相对缺乏。 ●理论支撑： 彰显优势资源； 将劣势转化为优势潜能。
5
一、大势把握
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五、市场引爆
（接上页）
﹡《华南板块，掀起你的盖头来》 ﹡《华南先头部队喜传捷报》 ﹡《星河湾火曝揭秘》 ﹡《当年买家如是说》 ﹡《来自同行的反应》 ﹡ 《解剖星河湾现象》 ﹡ 《让房子成长为艺术品——宏宇集团董事长黄文仔 访谈》 ﹡ 《星河湾，华南板块试金石——本报记者专访王志 纲》
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五、市场引爆
●项目品牌与企业品牌并重。
3、成果提交：
●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》
●《环境、景观设计要点》
【房地产】王志纲西安智慧城全案报告
第五部分 开发策略
第二部分 发展思路
第六部分 首期启动
第三部分 项目定位 第四部分 规划建议
第七部分 营销推广
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【房地产】王志纲西安智慧城全案报 告
第一部分 态势分析
一、城市篇 二、地产篇 三、项目篇 四、企业篇
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【房地产】王志纲西安智慧城全案报 告
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一、城市篇
为中心的杂居时代。
—中西安：以国家级的高新技术产
业区为龙头，西安的城市中心向 南偏移。经过几年的发展高新区 已经成为发展良好的西安“辅 城”。
—大西安：以绕城高速为标志，城
市在“拉宽骨架、降低密度、产 业北上、城市南移”的指导下， 正在“多组团环城”时代扩展。
•大西安
•小西安
•中西 安 •长 安
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【房地产】王志纲西安智慧城全案报 告
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•二、地产篇
•创新成就“黑马”
【房地产】王志纲西安智慧城全案报 告
1、西安房地产总体发展趋势分析
• 经过几年的高速成长，西安市场正在从 本地开发商小盘为主向外地大兵团规模 开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐 转向品牌开发，这预示着西安房地产市 场正处于升级换代的关键节点上。
– 西高新连续多年成为中国发展最良好的国家级高新开发区； – 曲江新区在众多重大工程的带动下，正在成为西安的新中心； – 西部大学城已经有数十万高素质人群入驻； – “西部慧谷”一座富有特色的产业新城正在崛起； – 长安区正在建设新的长安中心区，新的经济增长点正在形成。
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【房地产】王志纲西安智慧城全案报 告
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推荐建议书范文推荐建议书范文1一、目的为了充分调动员工的主动性和创造性，鼓励广大员工积极向企业献计献策，激发员工工作热情，以实际行动改善工作环境，促进企业生产经营发展，增产节约，增效节支，改进服务工作。
二、适用范围__集团所有员工三、名词解释合理化建议：是指任何员工个人对企业经营管理的任何环节所提出的具有建议性和可操作性的改进方法和措施。
四、合理化建议的管理组织为了能够及时并有效的处理合理化建议，集团成立合理化建议审定委员会（详见《合理化建议审定委员会名单》），职责如下：（一）合理化建议审定委员会1. 研究、制定合理化建议评审标准、原则及奖励方案2.3. 对所提交的合理化建议进行评审，确认其对企业经营管理产生的影响程度。
对已采纳的合理化建议进行过程跟踪，并对实施后产生的结果进行效益评估。
（二）企业管理部1. 负责对提报的合理化建议进行初步审核、分类，将符合标准要求的合理化建议汇总、呈报给审定委员会2.3. 负责跟进，监督被采纳的合理化提案实施、调整过程。
负责反馈相关结果给合理化建议提报人。
五、合理化建议主要内容：（一）合理化建议原则：1、进步性：是指建议者所提的方案、措施相对于本企业（或本系统）原有的方案、措施有所改进、完善和提高。
2、可行性：是指建议者所提出的方案、措施在实践中可以实施。
3、效益性：是指建议者所提的方案、措施实施后可以带来经济效益和社会效益。
（二）合理化建议标准：1、合理化建议有效内容：1.1 提高技术工艺，生产流程等工作效率方面的改善意见；1.2 增收节支，降低成本、费用的有效建议；1.3 促进营销市场开拓及增加销售业绩的有效建议；1.4 现代化科学管理方法、手段的引进及管理创新的改进建议；1.5 有关经营，生产安全范围方面的有效建议；1.6 企业未来发展规划与经营方面的有效建议；2、以下内容不视为有效内容：2.1 抱怨、投诉、无实质性内容的；2.2 对于工资、福利方面的要求；2.3 无具体实施方案，不可执行，不可操作的内容；2.4 正在改善的问题；2.5 已被采用或已有的重复建议（但有更好方法或产生的效果更佳的除外）2.6 属于本岗位职责范围内应该做的事项以及在正常工作渠道被指令执行的等。
旅游地产项目定位篇--王志纲
二、项目总体定位的内涵
方法二：主题概念策划方法
❖ 比附定位（跟随势位）： 景区有很好的自然或人文景观环境，但
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二、项目总体定位的内涵
7、项目的形象定位
（2）旅游形象定位支撑系统 ❖ 工作室的方法：
• 旅游地的形象塑造 • 主题概念策划方法 • 区域文化板块论
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二、项目总体定位的内涵
方法一：旅游地的形象塑造
（1）. 对旅游地形象的内涵进行分解： 旅游地形象由三个层次构成：
❖ 第一层次是客体外观造型、状态或相貌；包括核心 产品、重要旅游节点——门户、标志性产品的景观 和建筑形态；
❖ 把做项目的思维转变成为城区开发的思维； ❖ 把做观光性景点的思维转变成为做休闲度假
产业的思维； ❖ 把绝对保护的思维转变成为以生态保护为前
提的适度开发的思维。
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第二板块： 项目总体定位的内涵
•项目的总体定位 •项目的形与魂 •项目的产业定位 •项目的目标群（消费者）定位 •区域关系（城市功能定位）
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
❖ 定位 ❖ 构成 ❖ 主要目标客户 ❖ 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片） ❖ 本产品的体验性设计（体验点）位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（5）各个组成部分之间的相互关系 描述角度：
2、项目的形与魂
阐述角度： ❖软件特征包括：
• 历史人文方面 • 时尚、现代文化方面
❖硬件特征包括：
• 人造、改造的景观 • 自然环境资源
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二、项目总体定位的内涵
3、项目的产业定位 阐述角度：
描述主导产业、辅助产业（联动的产 业） 。
王志纲：鼓浪屿总体发展战略
旅游区与原住民的关系
鼓浪屿要经营好，无法回避旅游区与原住民的 利益冲突，目前这一矛盾并未得到有效化解。
Nimby (Not in my backyard，不要动我的后院) 是旅游开发中最普遍的消极心态，也是最容易 引起争议和矛盾的焦点。鼓浪屿的居民文化素 质高，维权意识强，Nimby效应也尤为突出， 若处理不当其负面影响将非常严重。
任何事物的发展都是阶段性的，在不同阶段具 有不同的特征和要求。
旅游业的发展也有自己特定的阶段性。一般而 言，旅游业经历二大发展阶段： 小旅游即景区旅游阶段， 大旅游即城市旅游阶段。
中国正迎来大旅游发展的黄金时期，这对鼓浪 屿而言无疑是大好的机遇。
2、城市旅游时代
（1）景区旅游时代 小旅游、纯粹旅游时代。以自然山水风光或历 史人文古迹为唯一吸引物，圈景卖票，博物馆 式的经营与消费模式，其特点是：
王志纲工作室 专辑
流淌的历史 艺术的殿堂
——站在中西方文化的交汇点上
厦门鼓浪屿发展总体策划报告
序言
这是一个城市唱主角的时代。
在时代发展的今天，在经济全球化的背景下， 在中国城市化进程突飞猛进的浪潮中， 城市，已成为国家竞争力的核心力量；
一个城市有一个城市的名片。
城市间竞争激烈，日新月异，没有名片的城市 注定会被人遗忘。纵观发达的城市，若非已经 拥有闪耀的名片，就是在不惜血本地补课。 拥有一张世界级名片，等若获得世界入场券。
而且历史遗迹保留完好，
成为规模罕见的近代中西
文化碰撞交融活化石群。
3、自然与文化艺术的浓缩
“一城如花半倚石，万点青山拥海来。”鼓浪屿天然环 境优美，天风海涛，先天自然资源优势加上后天人工 建设和文化艺术底蕴的植入和铺垫，使其成为得天独 厚、天人合一的玲珑宝岛，
王志纲工作室-打造城镇首席生活圈-中山小榄项目-完整
从对市场的影响程度
中等富豪需求特征：
置业心理：买房不仅是解决居住问题，同时希 望“同质”居住，扩展社交圈子，以助事业发 展
需求物业：总价在200万元以上的独立别墅， 面积300平方左右，或总价在100万元左右的， 面积约为200平方米联排别墅
关注焦点：注重社区环境、享受型生活配套、 住房的使用功能和景观、商务功能
次门槛）
现代都市生活区构成示意
小体量住宅 多层洋房 小高层 高层
现代都市 生活区
生活时尚商业街
社区主入口大门
在以上功能分区的基础上，我们 对住宅产品的容积率、类型、发展概 念、价格等作出定位。
人群构成：
包括政府、机关事业单位的公务员 企业管理人员、技术骨干 刚走上工作岗位的小榄子弟
家庭构成：三口之家、两口之家为主，少量单 身人士；
居住现状：单位分房或与父母同住 置业动机 ：解决自住问题、改善居住环境
主力客户群
需求特征：
置业心理：独立性比较强，向往现代化的都市 生活，讲究品牌；
我们在借鉴成功经验时，也要走自己的路——
发挥地块“天生丽质”的资源优势， 做精、做细、做出品味，整体超越，局部 领先，树立品牌。
总体战略思路：
大中山北部明珠
放眼中山 立足小榄 整体超越 步步领先
快速启动 复合地产运作
放眼中山 立足小榄
跳出小榄看项目——以中山市中心区楼盘 的开发标准为参考系 ，在此基础上寻求超 越，在与石歧楼盘争夺小榄市场的竞争中 取得优势； 项目立足于辐射整个小榄、中山北部区域 而扩大和泛化品牌地位和影响力。
主力客ห้องสมุดไป่ตู้群
基本特点：
家庭构成：中等规模家庭为主，大部分有孩子， 部分与父母同住；
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二、项目总体定位的内涵
3、项目的产业定位
• 阐述角度：
描述主导产业、辅助产业（联动的产 业） 。
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旅游地产项目
• 工作室的观点举例：
（1）. 范例一： 以××业为先导，整合相关的旅游、体
育、文教、健康、商业、娱乐、休闲地产等 休闲产业。
v 对城市：会议会展中心、旅游度假中心 v 对周边区域市民：经常来体验的假日休闲胜地、实现
5+2生活模式的度假居住福地； v 对城市与周边区域企业：会议培训基地、休闲商务； v 对外地游客（包括海外游客）：四季皆宜、每年到访
的城市假日特区 v 对区域：五大中心的引擎；提升、整合区域旅游资源
的中心服务配套。
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（3）各个旅游产品功能定位和空间布局、 功能结构
v 描述产品总体构想和板块情况 v 描述各个主题支撑体系的分类构成和空间格
局（通常以图表形式出现），并提出旅游产 品层次分类：核心产品、辅助产品和保障产 品。
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二、项目总体定位的内涵
• “收入——文化”划分法: (以图表形式最
终描述模型)
•收入水平 •普通市民阶 层
•高
••C
•中 •E •DD •AA
•低
•BB
•低
中
高
•高级白领阶 层 •社会精英阶 层 •知识英才阶 层
•前卫另类阶 层 •文化层次
• 图：旅游开发模式分析模型（目标市场模型）
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
定位篇分为三大板块
• 目标、理念、原则、思路的提出 • 项目总体定位的内涵 • 项目的魅力与价值
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
第一板块： 目标、理念、原则、思路的提 出
•目标 •理念、原则、思路
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
一、目标、理念、原则、思路的提出
2、理念、原则、思路
• 工作室的观点举例：
v 把做项目的思维转变成为城区开发的思维； v 把做观光性景点的思维转变成为做休闲度假
产业的思维； v 把绝对保护的思维转变成为以生态保护为前
提的适度开发的思维。
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•返回
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
消极的等。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
5、区域关系（城市功能定位）
（1）. 对于城市来说 （2）. 对于区域来说 （3）. 对于周边项目来说
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
5、区域关系（城市功能定位）
• 工作室的观点举例：
v 行为细分：在旅游产品的消费者定位系统中， 将引入消费者行为变量。
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 工作室的方法：
（1）“收入——文化”划分法:
• 工作室的消费者定位体系从文化和收入水 平两个角度来描述和界定消费者细分定位。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
• 附件：旅游市场的 选择研究
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 工作室的方法：
（3）与区域特征相结合的消费目标细 分法 ：
• 在旅游产品的消费者定位系统中，将引入 消费者行为变量建立社会等级、行为科学 变量的坐标体系确定消费者定位 。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
主要综合考虑以下因素对项目的影响： v 社会等级：上流社会、中产阶层、中下阶层等； v 价值取向：实用型、重名型、重利型等； v 对旅游的需求程度：无意识、有意识、有兴趣、
渴望等； v 旅游目的：观光、度假、疗养、会议、特种等； v 对区域旅游产品和服务的态度：热情的、积极的、
旅游地产项目定位篇--王 志纲
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2020/11/15
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
定位部分是整个项目的核心部分，也 是企业最关心的问题。
所以，定位部分一定要首先回答对应 新标杆、新模式，项目的开发目标和思路 是什么，以及回答总体定位做出后，项目 的唯一性在哪里，同时还要对指导下一步 的规划提出切实可行的建议。
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 问题：
v 谁是项目的顾客 v 可能购买的顾客有多少 v 客户在何处，他们的特点如何，他们
有什么特别喜好和需求
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
产品定位需要回答以下问题：
v 旅游产品功能定位和结构，进而结合用地对 功能分区提出建议；
v 旅游产品层次分类：提出核心产品、辅助产 品和保障产品；描述产品市场级别。
v 对产品组合和线路组合提出清晰的思路； v 对核心旅游产品——门户、精品、舞台、标
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 工作室的方法：
（2）旅游客源市场细分法：
• 确定目标消费者来源圈层
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
v 目前，我们多数旅游地项目的市场定位为这 两个层次：
v 国内市场：
一、目标、理念、原则、思路的提出
1、目标
• 阐述角度：
从效益、价值体现等方面来阐述项 目的开发会带来何种超越，其发展的未 来会改变什么。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
一、目标、理念、原则、思路的提出
1、目标
（1）. 对于城市 （2）. 产业发展 （3）. 项目价值
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• 一级市场：区域内 • 二级市场：省内其他地区 • 三级市场：省外地区 • 其他：机会市场
v 国外市场：
• 一级市场：港澳台市场 • 二级市场：国外市场 • 其他：机会市场
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
v 另外还要注意： 消费（水平）市场——在历史上、
文化上、经济上，对特别客源层的把 握。
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二、项目总体定位的内涵
1、项目的总体定位
• 工作室的观点举例：
（1）. 范例一： 是××的标志、门户、龙头和超
级舞台
v 标志性产品形象：罩得住、认得出、说 得清、想得到
v 门户：打得开、进得来、连得通 v 龙头：精品、示范、吸引 v 舞台：站得住、唱得出、舞得动
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（5）各个组成部分之间的相互关系
描述角度：
v 开发先后次序、长短、效益体现关系，以及 产品组合和线路组合等方面的描述。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架 （6） 支持保障体系：
v 交通、游客接待 v 环境建设 v 管理开发 v 文化遗产、资源保护 v 旅游产品的区域联动：与周邻相接区域的关
系处理，以及联网组线的可行现状及各种变 数。
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
1、项目的总体定位
• 工作室的观点举例：
（2）. 范例二： 是一个以××为形，以××为灵魂，以
××为内涵，以××产业为先导的，整合旅 游、体育、文教、健康、房地产等产业，具 有鲜明的、浓郁的××特征的××。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
二、项目总体定位的内涵
二、项目总体定位的内涵
4、项目的目标群（消费者）定位
• 阐述角度：细分和描述的四个主要类型， 即地理特征、社会经济和人口学特征、 心理学特征、行为特征：
v 地理细分：通过旅游者来源地进行划分。包 括市场地区（城市的、郊区的、乡村的）、 区域规模、人口密度和规模、气候等要素；
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
2、项目的形与魂
• 阐述角度：
回答项目在构成上的软件、硬件特征。
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旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
2、项目的形与魂
• 阐述角度： v 软件特征包括：
• 历史人文方面 • 时尚、现代文化方面
v 硬件特征包括：
• 人造、改造的景观 • 自然环境资源
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
旅游地产项目定位篇王志纲[1]
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二、项目总体定位的内涵
6、主要项目构成定位框架
（4）对核心旅游产品和辅助旅游产品，提 出产品定位和概念描述
v 定位 v 构成 v 主要目标客户 v 各个组成部分（子项目）的细节描述（结合
大量示意性图片） v 本产品的体验性设计（体验点）、核心吸引
力小结
• 项目的形与魂 • 目标客户群和市场 • 产业定位 • 区域关系 • 主要项目构成 • 形象定位 • 环境定位 • 活动和事件