房地产项目整体开发流程ppt(ppt74页)

1、近市中心地段 2、智能化配置高
1、物业费高 2、规划无特色
1、价格较实惠 2、二房比例高，去化快
1、规划无特色，尤其是小高层规划欠佳 2、商业空置率高
1、集中式绿化景观优良
1、房型偏大、总价高
1、依托一中的教育优势 2、整体规划较好
1、商业体量大、空置率高 2、体量大、但产品单一
1、地段好，城市的北大门
主题定位概念阶段
城市经典 山水名居
第一阶段：酝酿一座经典之城 第二阶段：发现一座经典之城 第三阶段：珍藏一生雅致生活
✓西城兵团目前兵力优势尚不明显，除了前景规划可供参考的吸引力外，产品塑 造显得至关重要；
✓西城兵团前期不利的影响（如现有居住小区品质不高、居住配套差、交通不够 便捷、知名中小学相距甚远等等）将随着本案的落成部分劣势逐步淡化。
判断：
1、各兵团均有自己的核心军，世纪大道兵团如世纪新都，向阳路兵团 如城市风景，北门兵团如城市之光，本案无可推卸的将成为西城兵 团的核心军；
策划
策，竹简； 划，戈与刀两种兵器。
策划，运筹帷幄。
如何玩兵？
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客群） 3、我方兵力如何？（突破点） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
用兵之道
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客群） 3、我方兵力如何？（突破点） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
巢湖地产兵力布局
各兵团主力部队
中心区兵团 金码头城
向阳路兵团
世纪大道兵团
城市风景 时代春天 徽商国际花园
世纪新都 新都华庭 东方景苑 阳光花园 太阳岛花园
北门兵团
西城兵团
城市之光
本案 国际花园（预推） 丽景国际（预推）
各兵团主力核心卖点
中心区兵团
向阳路兵团
世纪大道兵团
北门兵团
西城兵团
*中心区位置优势 *交通便捷优势
1、地块被保留建筑分割，整体性较差
2、产品多元化、高层规划新颖 2、高层体量大，新产品的市场接受度未卜
本案兵力优势
核心卖点
辅பைடு நூலகம்卖点
攻击支持
产品力 西城规划
现场
西班牙式建筑风格，异域风情、巢湖首创 小高层底层架空，只为景观通透性 空中花园、大露台 房型精心布局，客厅为景而生 部分错层结构，体现一梯一户的尊贵 居巢区政府、体育馆 跨湖大桥 滨湖绿化景观带
*市区商业中心配套 * 内环境优势 *地产商品牌优势 *价格优势
*道路环境优美 *一中教育环境 *品质社区较多 *部分内环境优势
*地段优势
*前景规划优势
*产品创新力优势 *未定的产品优势
*地产商品牌优势
✓经历地产开发起步阶段，目前巢湖地产市场竞争局面将逐步加剧，且竞争局面 将随着城市拆迁力度的加大在2－3年内发生更大的变化；
竞争对手的优势与不足
项目 世纪新都
新都华庭
城市风景 阳光花园 时代春天 东方景苑 城市之光
优势
不足
1、前期的示范效果 2、景观环境好 3、建筑个性强
1、价格较高 2、商业面积过大
1、世纪新都示范作用 2、发展商品牌的积累 3、建筑有创新性 4、景观效果大手笔
1、户型偏大 2、会所配套档次不够 3、重中心景观薄组团景观
致胜点=目标对象群
客户群购买动机：
✓ 购买用于结婚 ✓ 拆迁购买：对政府提供的安置用房不满意，但又买不起中心城区住宅，而转向购买本小区的人。 ✓ 转移购买：本身买不起中心城区住宅的人，但又要居住，只要转向价格便宜，地段稍微偏一点的
区域。 ✓ 安家购买：在巢湖打工的年轻人，习惯了巢湖的生活，但经济实力不是很雄厚，买不起市中心的
健康西路 街面围板
优势引导主题定位（备选1）
城市经典 山水名居
经典的内涵该如何来诠释？ 一、经典代表的是传承与创新：传承了文化、创新了产品 二、经典代表的是对文化的尊重：山水文化是巢湖文化的精神所在 三、经典代表的是产品力的保证：精雕细刻、精心打造的产品才是好产品 四、经典放置于城市，是对城市人文的尊重，是对城市建设的贡献与领航
事业、工作稳定， 收入可靠，
原有居住区环境老化， 需要改善居住条件
致胜点=目标对象群
客户区位来源
25%
居巢区 周边城市及区县
75%
致胜点=目标对象群
置业者活动：
✓ 重视家庭和子女教育 ✓ 积极的改善生活品质 ✓ 追求更惬意的生活方式 ✓ 对居住的要求已从普通居住转化到对环境对生态的追求 ✓ 他们是巢湖的中坚阶层
2、突出本案产品优势，形成以产品为核心的创意地产概念组合，建立 品牌价值；
3、竞争时利时弊：西城兵团火力目前太弱，独家试唱势单弱薄，本案 区块的其他项目的启动，虽然带来了一定的竞争压力，但从全市的 角度来看是对西城兵团兵力的有力扩充，区位形象和关注度会随着 上市楼盘的增多而日益提高。
用兵之道
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客户） 3、我方兵力如何？（卖点整合） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
✓目前的兵力布阵主要以世纪大道板块与向阳路板块的竞争格局为主，北门板块 由于大体量城市之光项目的强兵出击，市场竞争将加剧；
✓城市规模较小的特征使得各兵团所突出的概念优势差异性不强，目标对象群同 质化现象严重；
✓市场未来的竞争点将集中于北门兵团、西城兵团及向阳路兵团，世纪大道兵团 随着现有楼盘销售进入尾期目前火力缩减，但后续即将推出的新楼盘体量仍然不 容忽视；
住宅，转向郊区住宅。 ✓ 成员扩充购买：如孩子长大需要独立的空间，父母进城和自己居住，都导致扩充面积而购买，但
买不起城区住宅，被迫转向城郊。
辅助人群购买目的
✓ 改善居住条件的需求 ✓ 外来经商人员购买（安家） ✓ 区县实力人群进城购买
用兵之道
突破点： 1、战局如何？（市场状况） 2、致胜点如何？（目标客户） 3、我方兵力如何？（卖点整合） 4、如何调动兵力攻击？（整合战略） 5、战局如何部署？（战术）
致胜点=目标对象群
22－27岁
即将结婚的年轻人， 收入虽然不高， 但有父母的支持
置业者年龄
28－35岁
两房为主
两房和紧凑型 三房为主
与父母住在一起， 随着孩子的逐渐长大， 自身收入的逐步提高，
考虑和父母分开居住
定位： 城市25～35岁之间
的成长型人群， 20%的稳定型人群
35-40岁
两房和紧凑型 三房为主