现金与消费支出规划
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
• 房屋月供款占借款人税前月总收入的比例 不超过25-30%； 不超过 ； • 房屋月供款加上其他 个月以上贷款的月 房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月 供款之和占借款人税前月总收入的比例不 超过33-38%； 超过 ；
18
• 例：张先生欲购买100平方米的房子， 平方米的房子， 张先生欲购买 平方米的房子 其看中的一个小区的均价为8000元每 其看中的一个小区的均价为 元每 平方米，打算贷款20年 平方米，打算贷款 年，贷款利率为 6%，7成按揭，等额本息还款，计算 成按揭， ， 成按揭 等额本息还款， 一下张先生每个月的负担。 一下张先生每个月的负担。
24
14
• 例：王先生年收入为 万元，预计收入每 王先生年收入为10万元 万元， 年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前 年增加 ，每年的储蓄比例为 ， 有存款2万元 打算5年后买房 万元， 年后买房， 有存款 万元，打算 年后买房，假设王先 生的投资报酬率为10%。王先生买房时准 生的投资报酬率为 。 备贷款20年 假设房贷利率为6%， 备贷款 年，假设房贷利率为 ，问王先 生适合购买的房屋总价为多少？ 生适合购买的房屋总价为多少？
2
二、支出规划
（一）制定住房消费规划 （二）制定汽车消费规划 （三）制定消费信贷规划
3
（一）住房消费规划
• 1、购房与租房的决策 、 • 2、确定购房的目标 、 • 3、购房财务规划的基本方法 、 • 4、购房消费信贷 、
4
1、买房还是租房？ 、买房还是租房？
• 王先生，看中一处地段的房子，若是现在买 王先生，看中一处地段的房子， 100万，但是王先生想现在股市还不错，如果 万 但是王先生想现在股市还不错， 投资于基金，保守估计5年下来可以有 年下来可以有8%的年 投资于基金，保守估计 年下来可以有 的年 收益率，相同地段的房子租的话房租每月2500 收益率，相同地段的房子租的话房租每月 付三压一，请问5年以后这样的房子涨到多 元，付三压一，请问 年以后这样的房子涨到多 少以上时，现在买房比租房划算？ 少以上时，现在买房比租房划算？
9
买房
0 1 2 3 4
售屋净所得
5
435923 435923 435923 435923 435923 3000000
购房净现金流量现值= 购房净现金流量现值=
5年后售屋净所得 ÷ 1.035 − 3000000 − 435923 ÷ 1.03
− 435923 ÷ 1.03 2 − 435923 ÷ 1.03 3 − 435923 ÷ 1.03 4 − 435923 ÷ 1.03 5
15
可负担的首付部分
0 1 2 3 4 5
2
4
4*1.03
4*1.032 4*1.033 4*1.034
16
可负担的贷款部分
PV
5 6 7 8 …… 23 24 25
5 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.03
17
（2）如何判断月供是否合理 ）
= 5 年后售屋净所得
÷ 1 . 03 5 − 4996399
10
• 通过计算，当5年后的售屋净所得为 通过计算， 年后的售屋净所得为3681870 年后的售屋净所得为 时，购房的净现金流量现值与租房的净现金流 量的净现值相等。加上5年后的房贷余额净现 量的净现值相等。加上 年后的房贷余额净现 值4233791，即只要 年后房屋的售价大于两 ，即只要5年后房屋的售价大于两 者之和， 者之和，即7915661时，则购房比租房合算。 时 则购房比租房合算。
11
2、确定购房的目标 、
• 如：2年后购买 年后购买150平方 价格 平方,价格 年后购买 平方 价格10000元/平方 元 平方 米的房屋 • 注意以下两点： 注意以下两点： • 时间 面积 价格三要素 时间,面积 面积,价格三要素 • 任何理财目标都必须是量化的 明确的 任何理财目标都必须是量化的,明确的
12
3、购房财务规划的基本方法 、
• （1）如何计算能负担的房屋总价 1） • （2）如何判断月供是否合理 ）
13
（1）如何计算能负担房屋总价 ）
• 可负担的首付款 目前净资产在未来购房时的终 可负担的首付款=目前净资产在未来购房时的终 值+目前到未来购房者短时间内年收入在未来购 目前到未来购房者短时间内年收入在未来购 房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限 房时的终值 年收入中可负担首付比例的上限 • 可负担房贷 未来购房时年收入为年金的年金现 可负担房贷=未来购房时年收入为年金的年金现 值*年收入中可负担贷款比例的上限 年收入中可负担贷款比例的上限 • 可负担的房屋总价 可负担首付款 可负担房贷 可负担的房屋总价=可负担首付款 可负担首付款+可负担房贷 • 可负担的房屋单价 可负担房屋总价 需求平方米 可负担的房屋单价=可负担房屋总价 可负担房屋总价/需求平方米 数
23
等额本金法
• 假设李先生在还了 年之后，有了一笔10万 假设李先生在还了2年之后，有了一笔 万 年之后 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款， 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回 答下列问题 • 1、不改变偿还期限，少还了多少的利息？ 、不改变偿还期限，少还了多少的利息？ • 2、想将商业贷款在剩下的 年内还完，每 年内还完， 、想将商业贷款在剩下的5年内还完 个月的还款额度是多少？ 个月的还款额度是多少？
8
租房
0 1 2 3 4
90000
5
372000 384000 396000 408000 90000+360000
租房净现金流量现值= 租房净现金流量现值=
90000 − 90000 − 360000 − 372000 ÷ 1.03 − 384000 ÷ 1.03 2 1.035
− 396000 ÷ 1.03 3 − 408000 ÷ 1.03 4 = −1820386
6
现在买的成本= 100万 现在买的成本=-100万 当现在买的成本=先租后买的时, 当现在买的成本=先租后买的时,两种方案 没有区别, 没有区别,即:
5年后的房价 5年后的房价 − 1000000 = −125906 − 20 （1 + 2%）
5年后的房价 = 1298858
7
• 例：台湾的王先生，看中一处房产，若是租的 台湾的王先生，看中一处房产， 话房租每月3万元 押金3个月 万元， 个月。 话房租每月 万元，押金 个月。购的话总价 800万元，首付 万元， 万元， 万元， 万元 首付300万元，可获得贷款 万元 可获得贷款500万元， 万元 利率6%的期限为 年的房屋抵押贷款。 的期限为20年的房屋抵押贷款 利率 的期限为 年的房屋抵押贷款。若王先 生要在该处住满5年 房租每年调升1.2万元 万元， 生要在该处住满 年，房租每年调升 万元， 以存款利率3%为机会成本计算的依据 请问5 为机会成本计算的依据。 以存款利率 为机会成本计算的依据。请问 年后以多少卖掉房子，买房比租房划算？ 年后以多少卖掉房子，买房比租房划算？
21
5、提前还款的问题 、
• 等额本息法 • 等额本金法
22
等额本息法
• 假设李先生在还了 年之后，有了一笔10万 假设李先生在还了2年之后，有了一笔 万 年之后 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款， 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回 答下列问题 • 1、不改变偿还期限，每个月可以少还多少？ 、不改变偿还期限，每个月可以少还多少？ • 2、不改变每个月的偿还额度，可以提前多 、不改变每个月的偿还额度， 长时间还完贷款？ 长时间还完贷款？ • 3、想将商业贷款在剩下的 年内还完，每 年内还完， 、想将商业贷款在剩下的5年内还完 个月的还款额度是多少？ 个月的还款额度是多少？
19
4、购房的消费信贷 、
• 等额本息法 • 等额本金法
20
• 例：李某看中了一套 万元的住房，已准备首 李某看中了一套85万元的住房 万元的住房， 付40万，准备贷款 万，打算公积金贷款 万 准备贷款45万 打算公积金贷款20 贷款15年 利率4.86%，商业贷款 万， 万，贷款 年，利率 ，商业贷款25万 贷款10年 利率6.12%，采用等额本息的还款 贷款 年，利率 ， 方式，则每月的还款额，一共偿还了多少利息？ 方式，则每月的还款额，一共偿还了多少利息？ 如果采取的是等额本金的还款方式呢？ 如果采取的是等额本金的还款方式呢？
现金与支出规划
讲 师：肖合辉
1
一、现金规划
内容: 内容 1、将客户每月支出的3~6倍的额度在 将客户每月支出的3~6倍的额度在 3~6 现金规划的一般工具中进行分配; 现金规划的一般工具中进行分配; 如果客户有超额的现金需求， 2、如果客户有超额的现金需求，向客 户提供适当的现金融资工具; 户提供适当的现金融资工具;
5
ຫໍສະໝຸດ Baidu
先租后买
0 1 2 …… 18 19
2500
20
7500 2500+7500
7500
7500
7500
5年后房 子的价格
先租后买的成本= 先租后买的成本=
7500 7500 7500 − ( 2500 + 7500) − − − ...... − 2 19 （1 + 2%）（1 + 2%） （1 + 2%） 2500 5年后的房价 + − 20 20 （1 + 2%） （1 + 2%） 5年后的房价 = −125906 − 20 （1 + 2%）
18
• 例：张先生欲购买100平方米的房子， 平方米的房子， 张先生欲购买 平方米的房子 其看中的一个小区的均价为8000元每 其看中的一个小区的均价为 元每 平方米，打算贷款20年 平方米，打算贷款 年，贷款利率为 6%，7成按揭，等额本息还款，计算 成按揭， ， 成按揭 等额本息还款， 一下张先生每个月的负担。 一下张先生每个月的负担。
24
14
• 例：王先生年收入为 万元，预计收入每 王先生年收入为10万元 万元， 年增加3%，每年的储蓄比例为40%，目前 年增加 ，每年的储蓄比例为 ， 有存款2万元 打算5年后买房 万元， 年后买房， 有存款 万元，打算 年后买房，假设王先 生的投资报酬率为10%。王先生买房时准 生的投资报酬率为 。 备贷款20年 假设房贷利率为6%， 备贷款 年，假设房贷利率为 ，问王先 生适合购买的房屋总价为多少？ 生适合购买的房屋总价为多少？
2
二、支出规划
（一）制定住房消费规划 （二）制定汽车消费规划 （三）制定消费信贷规划
3
（一）住房消费规划
• 1、购房与租房的决策 、 • 2、确定购房的目标 、 • 3、购房财务规划的基本方法 、 • 4、购房消费信贷 、
4
1、买房还是租房？ 、买房还是租房？
• 王先生，看中一处地段的房子，若是现在买 王先生，看中一处地段的房子， 100万，但是王先生想现在股市还不错，如果 万 但是王先生想现在股市还不错， 投资于基金，保守估计5年下来可以有 年下来可以有8%的年 投资于基金，保守估计 年下来可以有 的年 收益率，相同地段的房子租的话房租每月2500 收益率，相同地段的房子租的话房租每月 付三压一，请问5年以后这样的房子涨到多 元，付三压一，请问 年以后这样的房子涨到多 少以上时，现在买房比租房划算？ 少以上时，现在买房比租房划算？
9
买房
0 1 2 3 4
售屋净所得
5
435923 435923 435923 435923 435923 3000000
购房净现金流量现值= 购房净现金流量现值=
5年后售屋净所得 ÷ 1.035 − 3000000 − 435923 ÷ 1.03
− 435923 ÷ 1.03 2 − 435923 ÷ 1.03 3 − 435923 ÷ 1.03 4 − 435923 ÷ 1.03 5
15
可负担的首付部分
0 1 2 3 4 5
2
4
4*1.03
4*1.032 4*1.033 4*1.034
16
可负担的贷款部分
PV
5 6 7 8 …… 23 24 25
5 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.035 4*1.03
17
（2）如何判断月供是否合理 ）
= 5 年后售屋净所得
÷ 1 . 03 5 − 4996399
10
• 通过计算，当5年后的售屋净所得为 通过计算， 年后的售屋净所得为3681870 年后的售屋净所得为 时，购房的净现金流量现值与租房的净现金流 量的净现值相等。加上5年后的房贷余额净现 量的净现值相等。加上 年后的房贷余额净现 值4233791，即只要 年后房屋的售价大于两 ，即只要5年后房屋的售价大于两 者之和， 者之和，即7915661时，则购房比租房合算。 时 则购房比租房合算。
11
2、确定购房的目标 、
• 如：2年后购买 年后购买150平方 价格 平方,价格 年后购买 平方 价格10000元/平方 元 平方 米的房屋 • 注意以下两点： 注意以下两点： • 时间 面积 价格三要素 时间,面积 面积,价格三要素 • 任何理财目标都必须是量化的 明确的 任何理财目标都必须是量化的,明确的
12
3、购房财务规划的基本方法 、
• （1）如何计算能负担的房屋总价 1） • （2）如何判断月供是否合理 ）
13
（1）如何计算能负担房屋总价 ）
• 可负担的首付款 目前净资产在未来购房时的终 可负担的首付款=目前净资产在未来购房时的终 值+目前到未来购房者短时间内年收入在未来购 目前到未来购房者短时间内年收入在未来购 房时的终值*年收入中可负担首付比例的上限 房时的终值 年收入中可负担首付比例的上限 • 可负担房贷 未来购房时年收入为年金的年金现 可负担房贷=未来购房时年收入为年金的年金现 值*年收入中可负担贷款比例的上限 年收入中可负担贷款比例的上限 • 可负担的房屋总价 可负担首付款 可负担房贷 可负担的房屋总价=可负担首付款 可负担首付款+可负担房贷 • 可负担的房屋单价 可负担房屋总价 需求平方米 可负担的房屋单价=可负担房屋总价 可负担房屋总价/需求平方米 数
23
等额本金法
• 假设李先生在还了 年之后，有了一笔10万 假设李先生在还了2年之后，有了一笔 万 年之后 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款， 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回 答下列问题 • 1、不改变偿还期限，少还了多少的利息？ 、不改变偿还期限，少还了多少的利息？ • 2、想将商业贷款在剩下的 年内还完，每 年内还完， 、想将商业贷款在剩下的5年内还完 个月的还款额度是多少？ 个月的还款额度是多少？
8
租房
0 1 2 3 4
90000
5
372000 384000 396000 408000 90000+360000
租房净现金流量现值= 租房净现金流量现值=
90000 − 90000 − 360000 − 372000 ÷ 1.03 − 384000 ÷ 1.03 2 1.035
− 396000 ÷ 1.03 3 − 408000 ÷ 1.03 4 = −1820386
6
现在买的成本= 100万 现在买的成本=-100万 当现在买的成本=先租后买的时, 当现在买的成本=先租后买的时,两种方案 没有区别, 没有区别,即:
5年后的房价 5年后的房价 − 1000000 = −125906 − 20 （1 + 2%）
5年后的房价 = 1298858
7
• 例：台湾的王先生，看中一处房产，若是租的 台湾的王先生，看中一处房产， 话房租每月3万元 押金3个月 万元， 个月。 话房租每月 万元，押金 个月。购的话总价 800万元，首付 万元， 万元， 万元， 万元 首付300万元，可获得贷款 万元 可获得贷款500万元， 万元 利率6%的期限为 年的房屋抵押贷款。 的期限为20年的房屋抵押贷款 利率 的期限为 年的房屋抵押贷款。若王先 生要在该处住满5年 房租每年调升1.2万元 万元， 生要在该处住满 年，房租每年调升 万元， 以存款利率3%为机会成本计算的依据 请问5 为机会成本计算的依据。 以存款利率 为机会成本计算的依据。请问 年后以多少卖掉房子，买房比租房划算？ 年后以多少卖掉房子，买房比租房划算？
21
5、提前还款的问题 、
• 等额本息法 • 等额本金法
22
等额本息法
• 假设李先生在还了 年之后，有了一笔10万 假设李先生在还了2年之后，有了一笔 万 年之后 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款， 块钱的收入，打算提前偿还商业贷款，回 答下列问题 • 1、不改变偿还期限，每个月可以少还多少？ 、不改变偿还期限，每个月可以少还多少？ • 2、不改变每个月的偿还额度，可以提前多 、不改变每个月的偿还额度， 长时间还完贷款？ 长时间还完贷款？ • 3、想将商业贷款在剩下的 年内还完，每 年内还完， 、想将商业贷款在剩下的5年内还完 个月的还款额度是多少？ 个月的还款额度是多少？
19
4、购房的消费信贷 、
• 等额本息法 • 等额本金法
20
• 例：李某看中了一套 万元的住房，已准备首 李某看中了一套85万元的住房 万元的住房， 付40万，准备贷款 万，打算公积金贷款 万 准备贷款45万 打算公积金贷款20 贷款15年 利率4.86%，商业贷款 万， 万，贷款 年，利率 ，商业贷款25万 贷款10年 利率6.12%，采用等额本息的还款 贷款 年，利率 ， 方式，则每月的还款额，一共偿还了多少利息？ 方式，则每月的还款额，一共偿还了多少利息？ 如果采取的是等额本金的还款方式呢？ 如果采取的是等额本金的还款方式呢？
现金与支出规划
讲 师：肖合辉
1
一、现金规划
内容: 内容 1、将客户每月支出的3~6倍的额度在 将客户每月支出的3~6倍的额度在 3~6 现金规划的一般工具中进行分配; 现金规划的一般工具中进行分配; 如果客户有超额的现金需求， 2、如果客户有超额的现金需求，向客 户提供适当的现金融资工具; 户提供适当的现金融资工具;
5
ຫໍສະໝຸດ Baidu
先租后买
0 1 2 …… 18 19
2500
20
7500 2500+7500
7500
7500
7500
5年后房 子的价格
先租后买的成本= 先租后买的成本=
7500 7500 7500 − ( 2500 + 7500) − − − ...... − 2 19 （1 + 2%）（1 + 2%） （1 + 2%） 2500 5年后的房价 + − 20 20 （1 + 2%） （1 + 2%） 5年后的房价 = −125906 − 20 （1 + 2%）