宏伊国际广场案例分析
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299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目人口分析 项目分析
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
宏伊国际广场位于南京东路商圈，南京东路全长2.5公里，平均客流量为 80~100万人次/天。
南京东路的一部分业主十分期望打高端牌，但旁边时常冒出的“大优惠、大 折扣”让该部分业主十分无奈，感觉南京东路商圈的升级还有很长的路要走。 宏伊国际广场以稳定的状态吸引了一部分品牌租户的入驻，随着“恒基名人购 物中心”的开业，南京东路商圈应该会有一番新面貌，而宏伊国际广场相信也 会被带来一部分优势或竞争力。
商圈的逐渐成熟，为该区域带来更多的本地消费者及外来消费者的关顾。经调查， 越来越多的外来游客不会满足于单纯的特产购物，而更加多的会光顾本地的购物中 心。为能抓住这些外来游客的消费能力及本地消费者的消费心态，这种业态的补充 是必需的。
HONGYI PLAZA 宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
业态定位
由于南京东路商圈的商业配置一直 走传统路线，无现代感、时尚感。宏 伊广场整体定位利用商圈定位上的缺 失，打造成为南京东路第一个比较国 际化，比较时尚性的商场；
借助购物中心的先进零售模式，引 进一批时尚、个性的服饰、饰品品牌 并配合各类休闲餐饮、文化的行业。
目录
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
商场定位 MAKET POSITIONING 高
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 PROJECT INTRODUCTION
宏伊国际广场是由上海宏伊置业有限公司 斥资十亿人民币打造的综合购物、休闲、餐饮 和办公为一体的智能楼宇。广场高142米，总 建筑面积64642平方米，包括25575平方米的 购物休闲商场及31463平方米的甲级写字楼。 由于南京东路商圈的商业配置一直有传统有余 而时尚不足的问题，宏伊广场定位于时尚、高 端，并以全新的零售理念带动南京东路传统商 圈的消费，从而逐渐成为南京东路的时尚地标 建筑。
普通及中高档消费 人群
百联世贸国际广场
上海百联集团股 份有限公司
来福士广场
凯德置地
580000 87000
2004 2003
以繁华、现代、独一无 二为格调，体现其高档
活力的定位特色
年轻、时尚的广场形象
外地的随机性高消 费顾客、外国游客 和周边高档办公楼
的白领
针对本地年轻人， 而且是25岁偏上
永安百货
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
个人小结
南京东路的客流量高达100万，之前的老观念一直认为南京东路以游客居居 多，但据相关报道调查显示，因南京东路相当一部分特色传统商店的存在，南 京东路也吸引相当一部分上海本地老客户且相当固定，而宏伊国际广场的客群 也是以本地客及周边商务白领居多。
宏伊国际广场地处城市的正中心，位于南京东路，河南中路，东临外滩，西靠人民广场，区域优
势显著，海仑宾馆、威斯汀酒店、万豪酒店等豪华酒店分布周边，来福士广场，都市总部大楼以及未 来的廖创兴金融中心都聚集在本区域内，大楼地下一层直通地铁2号线河南中路站，并与以后规划中 的地铁10号线相连，交通便捷。驾车3分钟就可到达延安路高架，又可进入延安路隧道直达浦东陆家 嘴金融贸易区。
黄金珠宝、钟表及个性零售——老庙黄金、ENZO、Test-Tube & Wagas Café等。
楼
2F
成熟女装——Elegant Prosper、GIORZIO等。
层
3F
少淑女装——La Chapelle、Basic House、e-base等。
定
位
4F
男士休闲——Lee、Jake&Jones等。
南京东路商圈商业配置一直走传统路线，无现代感、时尚感。宏伊广场整体定位 利用商圈定位上的缺失，打造成为南京东路第一个比较国际化，比较时尚性的商场；
宏伊广场于2006年10月开业以来，周边的业态也逐渐形成一个全新的风格，首先 是353广场的投入使用，其定位于音乐广场，针对的是更加年轻、时尚流行的客户 群，也是针对于南京路商圈定位的补充，在建的恒基155地块也将来是打造成购物 中心，非传统百货。
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目录
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
价位 PRICE
百联世贸 国际广场
东方商厦 来福士广场
永安百货 第一百货
新世界城 置地广场
宏伊
低 大众化
时尚感
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
B1
快销零售及餐饮——屈臣氏、味千拉面、禾绿寿司、来伊份等。
1F
南京东路的消费人群定位逐渐走向“大众高端”，对象是中青年企事业“白 领”以及海内外观光旅游客户。
南京东路消费群体：
第一消费群体：南京东路消费中60%为外地游客。
第二消费群体：受南京东路商家所吸引的本地游客，以年龄20~40岁居多。
第三消费群体：未来规划形成的办公和旅游群体。
HONGYI PLAZA
HONGYI PLAZA 宏伊国际广场
——项目案例分析
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目录
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
宏伊国际广场的租赁形式一般为“租金与扣点两者取高”形式。其比例
租
一般为：、
赁
RETAIL 零售——18%~20%
规
F&B 餐饮——12%~15%
划
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
5F
美容SPA——伦特微、东瀛造型等。
6F
大餐饮——望湘园、釜山料理等。
7F
大餐饮——蜀府川菜等。
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
动线分析
宏伊国际广场体量较 小，约在25000平方米左 右，因此其动线设计的设 计也并不负责，以传统环 形人流动线带动客群移动。
永安国际有限公 司
32000
1918
大牌加熟牌的“经典百 普通及中高档消费
货形象”定位
人群
新世界百货
新世界集团
210000
2005
ຫໍສະໝຸດ Baidu
普通、中高端定位
普通及中高档消费 人群
上海市第一百货商店 上海百联集团股 份有限公司
80000
1949
普通、中高端
普通及中高档消费 人群
HONGYI PLAZA
目录
宏伊国际广场
项目名称
开发商
总建筑面积
开业时间
项目定位
目标消费群
353广场 置地广场
基汇资本
上海万泰置地发 展有限公司
40000 25000
2008 1997
用设计特色，结合音乐 、流行文化及创意等元 素以吸引年轻消费者、
及游客。
定位为时尚消费且流行 聚焦的较高档型单体购
物商厦
个性时尚青年，包 括来上海旅游年轻
人
地理位置 发展商 物业公司 开业时间 物业性质 商业楼层 租金报价 递增 物业管理费 付款方式 交房标准 周边交通介绍
楼盘特点：
南京东路 299号 上海宏伊置业有限公司
上海宏伊置业有限公司
2010年 商用 B1—7F 商议 商议 80 元/平/月 押三付一 待确定 轨道交通 2号线与10号线 公交 1. 地铁上盖，交通便利 2. 品牌组合结构合理 3. 运营团队经验丰富
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
宏伊国际广场位于南京东路商圈，南京东路全长2.5公里，平均客流量为 80~100万人次/天。
南京东路的一部分业主十分期望打高端牌，但旁边时常冒出的“大优惠、大 折扣”让该部分业主十分无奈，感觉南京东路商圈的升级还有很长的路要走。 宏伊国际广场以稳定的状态吸引了一部分品牌租户的入驻，随着“恒基名人购 物中心”的开业，南京东路商圈应该会有一番新面貌，而宏伊国际广场相信也 会被带来一部分优势或竞争力。
商圈的逐渐成熟，为该区域带来更多的本地消费者及外来消费者的关顾。经调查， 越来越多的外来游客不会满足于单纯的特产购物，而更加多的会光顾本地的购物中 心。为能抓住这些外来游客的消费能力及本地消费者的消费心态，这种业态的补充 是必需的。
HONGYI PLAZA 宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
业态定位
由于南京东路商圈的商业配置一直 走传统路线，无现代感、时尚感。宏 伊广场整体定位利用商圈定位上的缺 失，打造成为南京东路第一个比较国 际化，比较时尚性的商场；
借助购物中心的先进零售模式，引 进一批时尚、个性的服饰、饰品品牌 并配合各类休闲餐饮、文化的行业。
目录
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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商场定位 MAKET POSITIONING 高
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 PROJECT INTRODUCTION
宏伊国际广场是由上海宏伊置业有限公司 斥资十亿人民币打造的综合购物、休闲、餐饮 和办公为一体的智能楼宇。广场高142米，总 建筑面积64642平方米，包括25575平方米的 购物休闲商场及31463平方米的甲级写字楼。 由于南京东路商圈的商业配置一直有传统有余 而时尚不足的问题，宏伊广场定位于时尚、高 端，并以全新的零售理念带动南京东路传统商 圈的消费，从而逐渐成为南京东路的时尚地标 建筑。
普通及中高档消费 人群
百联世贸国际广场
上海百联集团股 份有限公司
来福士广场
凯德置地
580000 87000
2004 2003
以繁华、现代、独一无 二为格调，体现其高档
活力的定位特色
年轻、时尚的广场形象
外地的随机性高消 费顾客、外国游客 和周边高档办公楼
的白领
针对本地年轻人， 而且是25岁偏上
永安百货
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
个人小结
南京东路的客流量高达100万，之前的老观念一直认为南京东路以游客居居 多，但据相关报道调查显示，因南京东路相当一部分特色传统商店的存在，南 京东路也吸引相当一部分上海本地老客户且相当固定，而宏伊国际广场的客群 也是以本地客及周边商务白领居多。
宏伊国际广场地处城市的正中心，位于南京东路，河南中路，东临外滩，西靠人民广场，区域优
势显著，海仑宾馆、威斯汀酒店、万豪酒店等豪华酒店分布周边，来福士广场，都市总部大楼以及未 来的廖创兴金融中心都聚集在本区域内，大楼地下一层直通地铁2号线河南中路站，并与以后规划中 的地铁10号线相连，交通便捷。驾车3分钟就可到达延安路高架，又可进入延安路隧道直达浦东陆家 嘴金融贸易区。
黄金珠宝、钟表及个性零售——老庙黄金、ENZO、Test-Tube & Wagas Café等。
楼
2F
成熟女装——Elegant Prosper、GIORZIO等。
层
3F
少淑女装——La Chapelle、Basic House、e-base等。
定
位
4F
男士休闲——Lee、Jake&Jones等。
南京东路商圈商业配置一直走传统路线，无现代感、时尚感。宏伊广场整体定位 利用商圈定位上的缺失，打造成为南京东路第一个比较国际化，比较时尚性的商场；
宏伊广场于2006年10月开业以来，周边的业态也逐渐形成一个全新的风格，首先 是353广场的投入使用，其定位于音乐广场，针对的是更加年轻、时尚流行的客户 群，也是针对于南京路商圈定位的补充，在建的恒基155地块也将来是打造成购物 中心，非传统百货。
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目录
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299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
价位 PRICE
百联世贸 国际广场
东方商厦 来福士广场
永安百货 第一百货
新世界城 置地广场
宏伊
低 大众化
时尚感
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
B1
快销零售及餐饮——屈臣氏、味千拉面、禾绿寿司、来伊份等。
1F
南京东路的消费人群定位逐渐走向“大众高端”，对象是中青年企事业“白 领”以及海内外观光旅游客户。
南京东路消费群体：
第一消费群体：南京东路消费中60%为外地游客。
第二消费群体：受南京东路商家所吸引的本地游客，以年龄20~40岁居多。
第三消费群体：未来规划形成的办公和旅游群体。
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——项目案例分析
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项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
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项目简介 项目位置 项目分析
项目商圈分析 项目周边人口分析 项目分析
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宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
宏伊国际广场的租赁形式一般为“租金与扣点两者取高”形式。其比例
租
一般为：、
赁
RETAIL 零售——18%~20%
规
F&B 餐饮——12%~15%
划
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
5F
美容SPA——伦特微、东瀛造型等。
6F
大餐饮——望湘园、釜山料理等。
7F
大餐饮——蜀府川菜等。
HONGYI PLAZA
宏伊国际广场
299 East Nanjing Rd, Shanghai — 上海市南京东路299号
动线分析
宏伊国际广场体量较 小，约在25000平方米左 右，因此其动线设计的设 计也并不负责，以传统环 形人流动线带动客群移动。
永安国际有限公 司
32000
1918
大牌加熟牌的“经典百 普通及中高档消费
货形象”定位
人群
新世界百货
新世界集团
210000
2005
ຫໍສະໝຸດ Baidu
普通、中高端定位
普通及中高档消费 人群
上海市第一百货商店 上海百联集团股 份有限公司
80000
1949
普通、中高端
普通及中高档消费 人群
HONGYI PLAZA
目录
宏伊国际广场
项目名称
开发商
总建筑面积
开业时间
项目定位
目标消费群
353广场 置地广场
基汇资本
上海万泰置地发 展有限公司
40000 25000
2008 1997
用设计特色，结合音乐 、流行文化及创意等元 素以吸引年轻消费者、
及游客。
定位为时尚消费且流行 聚焦的较高档型单体购
物商厦
个性时尚青年，包 括来上海旅游年轻
人
地理位置 发展商 物业公司 开业时间 物业性质 商业楼层 租金报价 递增 物业管理费 付款方式 交房标准 周边交通介绍
楼盘特点：
南京东路 299号 上海宏伊置业有限公司
上海宏伊置业有限公司
2010年 商用 B1—7F 商议 商议 80 元/平/月 押三付一 待确定 轨道交通 2号线与10号线 公交 1. 地铁上盖，交通便利 2. 品牌组合结构合理 3. 运营团队经验丰富