按份共有人怎样行使优先购买权

按份共有人怎样行使优先购买权

最高人民法院的权威司法观点认为：因赠与、继承、遗赠等原因致使共有份额的权利主体发生变化的情形，不应当认定为《物权法》第101条所称的转让。人民法院应以转让共有份额的共有人与共有人以外的人订立的转让合同所确定的转让价格、履行方式及期限为标准，认定《物权法》第101条所称的“同等条件”。根据对《物权法》第101条精神的理解，应当认定转让人负有相应的告知义务，其告知内容应当包括最终确定的转让价格、支付方式以及期限等对转让能否达成有重要影响的条件；相应地，除共有人之间就优先购买权的行使期限有约定的以外，应当根据案件的实际情况，对优先购买权的行使期限加以合理限定。按份共有人向共有人转让其份额的，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求人民法院判决转让共有份额的共有人按照同等条件转让共有份额的，人民法院不予支持。

对于按份共有人行使优先购买权的合理期限，在共有人之间就优先购买权的行使期限有约定的，应当尊重当事人的意思自治，按照其约定。但如果共有人之间对此没有约定或者约定不明的，按份共有人行使优先购买权也应当有一个合理的期限。

最高人民法院的权威司法观点认为：从平衡转让份额的按份共有人和其他按份共有人的利益出发，并参考法律、司法解释有关优先购买权行使期限的规定，一般而言，将优先购买权的行使期限规定为自知道或者应当知道最终确定的转让条件之时起15日为宜，具体期限，则应结合案件的具体事实综合加以判断。

对于其他按份共有人行使优先购买权的期限，还应当明确的是：一、“知道”或收到“告知”，是指转让人在与第三人订立了转让合同后，将此合同约定的转让条件告知其他按份共有人，即转让人与第三人已成立转让合同。

二、在转让人履行约定或法定的告知义务时，作为计算行使优先购买权期限的起算点的告知应当包含转让人与第三人之间就转让共有财产份额达成的最终确定的转让条件之日开始起算。

三、如果转让人未告知或者未正确告知其他按份共有人最终确定的转让条件，则行使优先购买权的期限应当从其他按份共有人以其他方式知道或者应当知道最终确定的转让条件之日开始计算。

四、其他按份共有人在此期间内未明确表示购买或者对告知的条件作出实质性变更的（如优先购买的份额数量、价格等），应当视为其放弃优先购买权；该期间届满后通过起诉主张优先购买权的，人民法院不予支持，对此问题作者在北京清算律师网中的其他文章中亦有所论述。

作者北京市惠诚律师事务所律师张学增