2010年标杆房地产企业重庆H地块营销策划报告市场部分150p
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发展阶段
特征：低层、大户型 代表项目：竞地溯源居、金科天籁城
wk.baidu.com起步阶段
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感
为主要需求
二代洋房：出现4+1\ 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）金科天籁城
项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层 及小高层物业。花园洋房户型主要为3房至5房产品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错 层、跃层多种户型结构
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）发展特征
重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/ 好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。
主城区花园洋房项目各年入市个数分布
20 15 10
51
建筑形态 户型结构 户型类型 套内面积
花园洋房 平层
3房2厅 112.24
花园洋房 花园洋房 花园洋房
错层 跃层 跃层
4房2厅带 花园
4房2厅4露 台（送40 平方米的
花园）
5房2厅4露 台（送130 平方米的
花园）
129.31 159.52 184.47
套内均价：平层：2700跃层：3300错层： 4000 套内最高价：平层：2950跃层：3650错层： 4100 层差价：100-300
发展历程 一代洋房
代表项目 天籁城美社
容积率 1.12
天籁城紫园
1.12
主力户型
四房122-144㎡； 五房178-196㎡，
四房133-154㎡； 五房180-206㎡
建筑形态
4+1层 三拼为主
4+1层为主 少量3+1层 三拼为主
产品元素运用 普通住宅配置
普通住宅配置
户型特点 底层送30-40㎡花园
物管费
北部新区1号大道消防中心旁 花园洋房
深圳大学建筑设计研究院
低密度小区 14.2万平方米
42% 1.2元/平方米
只能保证2/3客户有车位
停车位价格
300元/月
2003.3
首次开盘时间
2003.8.3
小区：
1期：4+1层7栋7户/层，6层2栋2户/层 3期：16、25、26、27、28附29号（共6栋） 4期：11＋1层3栋9户/层；四期共3栋，本次推1栋 紫圆1期；4层9栋6户/层 紫圆2期：5栋5户/层， 宽景HOUSE：11+1层3栋9户/层 第四代小户型：17层1栋11户/层，18层1栋8户/层
各年份新洋房项目入市个数
时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间
15
17
16
7
6
9
2
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
竞地溯源居
多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方 主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平
需求方向
三代洋房：出现5+1\6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现
为产品功能的多样性
四代洋房：主要以5+1\6+1\8+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，
建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比
起步阶段：2002-2003年
2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白 点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月， 重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也 成为重庆市场上第一个花园洋房项目。
2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区—— “金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金 科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场 上里程碑式的项目。
2010年标杆房地产企业重庆H地块营 销策划报告市场部分150p
1 洋房市场发展历程分析
2 洋房竞争市场分析
3 万科H29项目产品市场判断
1 洋房市场发展历程分析
•重庆花园洋房物业发展历程分析 •电梯洋房重庆发展历程 •精装洋房重庆发展历程 •洋房未来发展趋势
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
楼盘名称 外卖位置 开发商 环境设计 物业管理 代理商 占地面积 容积率 总户数 总停车位 首次面市时间
项目构成：
金科•天籁城•美社
金科集团·重庆好来聚房地产开发 有限公司
加拿大润枫国际设计 金科物业管理公司
400亩 1.1 800
地理位置 建筑形态
建筑设计
商业设计 广告公司 形象定位 总建筑面积
绿化率
底层送30-40㎡花园 顶层送阁楼（自己隔）
天籁城-美社外立面
金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观 较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高 层社区区别明显。
天籁城-紫园外立面
建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格 为主，没有引入其他风情设计。 户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。 价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平 米左右，总价集中分布在40-60万元。
金科天籁城
花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方 主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）发展特征
1. 以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低； 2. 小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度； 3. 产品建材及配置与普通住宅无太大区别； 4. 产品附加值较低，赠送面积较少； 5. 建筑风格为现代风格。
重庆花园洋房发展历程
2009年至今 2006-2008年 2004-2005年 2002-2003年
特征：赠送面积、注重立面景观细节，电梯 代表项目：十年城、江与城、十里蓝山
洋房进化时代
特征：电梯洋房、异域风情、景观主题 代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院
开发热潮阶段
特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化 代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地
特征：低层、大户型 代表项目：竞地溯源居、金科天籁城
wk.baidu.com起步阶段
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感
为主要需求
二代洋房：出现4+1\ 5+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）金科天籁城
项目位于北部新区1号大道，是当时主城开始拓展的新区。主要以3+1/4+1的花园洋房为主，附带部分多层 及小高层物业。花园洋房户型主要为3房至5房产品，面积在110平方米到185平方米之间，含盖了平层、错 层、跃层多种户型结构
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）发展特征
重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/ 好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。
主城区花园洋房项目各年入市个数分布
20 15 10
51
建筑形态 户型结构 户型类型 套内面积
花园洋房 平层
3房2厅 112.24
花园洋房 花园洋房 花园洋房
错层 跃层 跃层
4房2厅带 花园
4房2厅4露 台（送40 平方米的
花园）
5房2厅4露 台（送130 平方米的
花园）
129.31 159.52 184.47
套内均价：平层：2700跃层：3300错层： 4000 套内最高价：平层：2950跃层：3650错层： 4100 层差价：100-300
发展历程 一代洋房
代表项目 天籁城美社
容积率 1.12
天籁城紫园
1.12
主力户型
四房122-144㎡； 五房178-196㎡，
四房133-154㎡； 五房180-206㎡
建筑形态
4+1层 三拼为主
4+1层为主 少量3+1层 三拼为主
产品元素运用 普通住宅配置
普通住宅配置
户型特点 底层送30-40㎡花园
物管费
北部新区1号大道消防中心旁 花园洋房
深圳大学建筑设计研究院
低密度小区 14.2万平方米
42% 1.2元/平方米
只能保证2/3客户有车位
停车位价格
300元/月
2003.3
首次开盘时间
2003.8.3
小区：
1期：4+1层7栋7户/层，6层2栋2户/层 3期：16、25、26、27、28附29号（共6栋） 4期：11＋1层3栋9户/层；四期共3栋，本次推1栋 紫圆1期；4层9栋6户/层 紫圆2期：5栋5户/层， 宽景HOUSE：11+1层3栋9户/层 第四代小户型：17层1栋11户/层，18层1栋8户/层
各年份新洋房项目入市个数
时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间
15
17
16
7
6
9
2
0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
竞地溯源居
多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方 主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平
需求方向
三代洋房：出现5+1\6+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现
为产品功能的多样性
四代洋房：主要以5+1\6+1\8+1多层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，
建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比
起步阶段：2002-2003年
2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白 点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月， 重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也 成为重庆市场上第一个花园洋房项目。
2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区—— “金科天籁城”，并实现高价旺销。该项目不仅是金 科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场 上里程碑式的项目。
2010年标杆房地产企业重庆H地块营 销策划报告市场部分150p
1 洋房市场发展历程分析
2 洋房竞争市场分析
3 万科H29项目产品市场判断
1 洋房市场发展历程分析
•重庆花园洋房物业发展历程分析 •电梯洋房重庆发展历程 •精装洋房重庆发展历程 •洋房未来发展趋势
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
楼盘名称 外卖位置 开发商 环境设计 物业管理 代理商 占地面积 容积率 总户数 总停车位 首次面市时间
项目构成：
金科•天籁城•美社
金科集团·重庆好来聚房地产开发 有限公司
加拿大润枫国际设计 金科物业管理公司
400亩 1.1 800
地理位置 建筑形态
建筑设计
商业设计 广告公司 形象定位 总建筑面积
绿化率
底层送30-40㎡花园 顶层送阁楼（自己隔）
天籁城-美社外立面
金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观 较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高 层社区区别明显。
天籁城-紫园外立面
建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格 为主，没有引入其他风情设计。 户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。 价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平 米左右，总价集中分布在40-60万元。
金科天籁城
花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方 主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000
万科H29项目竞争市场研究
>>>重庆花园洋房物业发展历程分析
起步阶段（2002-2003）发展特征
1. 以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低； 2. 小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度； 3. 产品建材及配置与普通住宅无太大区别； 4. 产品附加值较低，赠送面积较少； 5. 建筑风格为现代风格。
重庆花园洋房发展历程
2009年至今 2006-2008年 2004-2005年 2002-2003年
特征：赠送面积、注重立面景观细节，电梯 代表项目：十年城、江与城、十里蓝山
洋房进化时代
特征：电梯洋房、异域风情、景观主题 代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院
开发热潮阶段
特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化 代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地