《物权法》与《物业管理条例》

共用部分——物业管理公司、业主大会及业主 委员会分别负责
费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——物业管理费、专项维修资金、业 主大会及业主委员会决议的分摊
权利与义务不同
有利于解决纠纷
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➢ 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围 成的立体空间
天 花
墙 体
中
心
墙
线
体
《中华人民共和国物权法》
与 《物业管理条例》
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带着以下问题学习物业相关法律法规
业主未入住是否要交物业费 一层住户是否要交电梯费 租房使用人是不是业主 住改商是否允许 改动附属设施要怎么办理 选举业主委员会需要注意哪些事项 阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许 地上停车场收入归属 地下停车场产权归开发商，销售的优先权
6. 业主委员会由业主大会执行机构修改为“业
主委员会执行业主大会的决定事项”
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建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制 度
所有权问题：
1. 公共、公用与共用、共有
2. 建筑区划与物业管理区域
3. 所有权的初始获得、创设获得与继受获得
4. 小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
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除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下 部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构 部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照 明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构 部分；
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《物权法》与《物业管理条例》
1. 业主对建筑物管理方式的自主选择
2. 由业主共同决定的事项及其程序
3. 业主大会投票权
4. 业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地 位
5. 物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1. 物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
权利
占有
义务
法律责任
按本来用途、目的使用专有部分
停止侵害
使用
收益 处分 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护建筑物安全、外观美观
独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗
相互容忍
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失
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地
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专有部分之最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围 成的立体空间
最后粉刷层也称为抹灰层
各种管线的共用部分与专有部分划分
➢ 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并 具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和 区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关 设备设施
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《物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
原《条例》的2/3投票权
《物权法》的双2/3
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
33.33% 66.67%
赞成 反对或弃权
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业主身份类别
没有办理产权证书，但 已签署售房合同，并且 发展商已经客观上实际 交付了房屋的仍然是房 屋所有权人。 但其所有权行使受到一 定限制，即不能流转、 交易、抵押……不得对 抗第三人
办理了产
业主 权登记
没有办理 产权登记
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业主总人数
未婚人士
业主大会决议（物业服务合
同）约定
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共用部分是建筑物区分 所有权的核心重要问题
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ห้องสมุดไป่ตู้
专有部分与共用部分之范围界定
确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义 与作用：
内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务
责任：专有部分——业主自己负责
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共用部分持分权
共用部分持分权
权利
义务
法律责任
持分占有
按规划设计功能使用共用部分
停止侵害
使用 收益 装修、改良、修缮 排他性 相邻权
维护和保存共用部分
按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用
不得单独处分共用部分
消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分 或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道 路、绿地占地除外。
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银川市物业管理条例 第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途； 第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为： (一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途； (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备； (三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、 搭占等； (四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声； (五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动； (六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等； (七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物； (八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能； (九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画； (十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
明示属于个人的除外。 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于
业主共有。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于
业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出 售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主 的需要。
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业主大会组织（因共同关系形成）的成员 权 业主大会组织的成员权
权利
参与管理权
选举权 选聘权 监督权
请求权
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参加业主大会
义务
通过业主大会形成决议、决定
通过业主大会制订、修改业主公约 、业主大会议事规则
通过业主大会制订、修改 物业管理制度、规定
选举、被选举、罢免业主委员会成员
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业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物 区分所有权人
……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将 客观上已经交付了房屋 业主
业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同） 和《中华人民共和国婚姻法》界定
通过招标投标等方式
服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则
遵守物业管理服务合同
接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务
签订物业管理合同 参与物业管理活动责任主体之间相互监督
按时交纳物业管理费、专项维修资金 业主大会决议的分摊费用
请求召开业主大会会议 请求正当管理共同事务
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建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定 空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划 列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法 第六章所称专有部分的组成部分。
请求分配共有收益
共同承担业主大会、业主委员会的民事责任
遵守物业管理制度、规定
请求追究侵权或违约责任
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司法解释
建筑物区分所有权纠纷 最高人民法院 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 （2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议
通过） 物业服务纠纷 最高人民法院 关于审理物业服务纠纷案件 （2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议
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物权法》与原《物业管理条例》的区别
业主共同决定的事项通过条件，与原《物业管理条例》的区别：
原《条例》的“双过半”
《物权法》的“新双过半”
25.10% 50.00%
24.90%
同意 反对或弃权 不参加
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49.90%
50.10%
49.90%
50.10%
同意 反对或弃权
同意 反对或弃权
5. 会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归 属
6. 小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
7. 相26.06邻.2020关系的处理原则 .
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新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业 管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者
宅基地使用权 地役权
抵押权 质权 留置权
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《物业管理条例》的修改
1. 增加了“街道办事处、乡镇人民政府”的指 导与监督
2. 业主大会职责修改成“下列事项由业主共同 决定”
3. 投票权方式与《物权法》一致 4. 物业管理企业修改为“物业服务企业”
5. 业主公约修改为“管理规约”，业主临时公 约为“临时管理规约”
法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线 等设备）
建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停
共用部分 分类
车场、游泳池）
（共有部分）
约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）
约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）
全体共用（大共）
部分共用（小共）
售房合同约定
共用部分之专用权（约定专用） 管理规约约定
➢ 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市 政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主 共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施
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架空层、停车场、会所、绿地所有权 屋 顶
A
D
外 墙
B
C
地 下 室
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E F
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外 墙 楼 梯
停 车 位
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专有部分所有权
专有部分所有权
产权证书拥有者
已婚，属于夫妻 个人财产
I. 未拥有产权证书者
签订了售房合同并获得实 际交付者
已婚，属于夫妻 共同财产
夫妻产权证 夫妻产权证 书署名者 书未署名者
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管理人
门 管理服务人
业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部
物业管理公司
管理服务人，是指业主大会决议、决定 或管理负责人或业主委员会雇佣或聘 任选聘而执行建筑物管理维护事务者
2. 专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制 26.06.2020
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业主的建筑物区分所有权
《中华人民共和国物权法》第六章
专有部分享有所有权。 俗称“专有权、私有权”
专有部分以外的共有部 分享有共有权。因这种 共有为“按份共有”故 亦称“共用部分的持份
权专”有部分以外的共有部 分享有共同管理的权利。 也称“业主组织的成员 权”
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《物权法》的架构
物权法 五编，247条
第一编：总则
38条
第二编：所有权
第三编：用益物权
第四编：担保物权 第五编：占有 附则
基本原则 物权的设立、变更、转让和消灭 物权的保护
国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权 相邻关系之相邻权 共有 所有权取得的特别规定 土地承包经营权 建设用地使用权
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不动产所有权的构成
不动产所有权
土地 所有权
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建筑物 区分所有权
相邻权
居住权
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建筑物区分所有权的构成
建筑物区分所有权
专有部分 所有权
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共用部分 持分权
业主大会 组织的成员权
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不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）
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什么是物权？
物权： 物之归属权、物之利用权
即是权利人对特定的物的直接支配、管领的 权利
直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意 思、无须他人的介入
权利人就可以独立地作出决断
并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处 分、处置的民事权利
物权具有排他性、绝对性、对世性
通过）
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经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或 者在催告的合理期限内仍未交纳物业费， 物业服务企业请求业主支付物业费的，人 民法院应予支持。物业服务企业已经按照 合同约定以及相关规定提供服务，业主仅 以未享受或者无需接受相关物业服务为抗 辩理由的，人民法院不予支持。
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