PPP项目实施过程中的资产评估

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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
会计核算模式的影响
假设：基本单价2；超进水单价1.4；欠进水单价1.2。
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保底处理量
实际日处理量
处理费
四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
收益期
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
对用于设定抵（质）押权的资产，通常需 要进行资产评估，以维护金融机构合法权 益，有效防范贷款风险。
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二、项目公司融资涉及的资产评估
关于PPP项目公司融资的一些规定：
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作 模式的指导意见》（国办发[2015]42号文）规定： “对符合划拨用地目录的项目，可按划拨方式供 地，划拨土地不得改变土地用途。建成的项目经 依法批准可以抵押，土地使用权性质不变，待合 同经营期满后，连同公共设施一并移交政府；实 现抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土 地使用权的，应依法办理土地有偿使用手续。”
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课程框架
第一部分：PPP的资产评估需求
第二部分：PPP存量项目的评估
第三部分：要点回顾及名词解释
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第一部分 PPP资产评估需求
• 项目公司成立涉及的资产评估 • 项目公司融资涉及的资产评估 • 政府配套投入涉及的资产评估 • 项目公司产权转让或资产转让
涉及的资产评估 • 项目资产移交涉及的资产评估
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第二部分 PPP存量项目评估
• 了解PPP存量项目 • 评估对象和评估范围的确定 • 评估方法的选择 • 运用收益法应注意事项 • 评估结果的运用
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一、了解PPP存量项目
PPP存量项目的概念
《PPP项目资产评估及相关咨询业务操作指引》 （中评协〔2016〕38号）：PPP存量项目是 指政府方基于已全部或者部分建成的公共产品 或者公共服务项目设施，按约定的条件与社会 资本开展合作的项目。已全部或者部分建成的 公共产品或者公共服务项目设施，称为PPP存 量资产。
号）； 《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、
财政部令第32号 ）
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五、项目资产移交涉及的资产评估
资产评估需求的依据：
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合 作模式的指导意见》（国办发[2015]42号 文）规定：“项目资产移交时，要对移交资产 进行性能测试、资产评估和登记入账，并按照 国家统一的会计制度进行核算，在政府财务报 告中进行反映和管理。”
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一、项目公司成立涉及的资产评估
资产评估需求的依据：
在PPP项目公司成立时，涉及非货币财产出资 的，应当根据《公司法》第二十七条的规定， 对非货币财产的价值进行评估。
《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证 指引》（财金〔2015〕21号）也规定：“股 权投资支出责任中的土地等实物投入或无形资 产投入，应依法进行评估，合理确定价值。”
追加投资的影响
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
作为贡献资产 影响超额收益
作为贡献资产 影响超额收益
作为资本性支出 影响自由现金流
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
最后一期的收益测算方法
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
与其他存续期 基本相同
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一、项目公司成立涉及的资产评估
资产评估需求的依据：
《关于在公共服务领域深入推进政府和社会资 本合作工作的通知》（财金〔2016〕90号） 规定：“对于使用者付费项目，涉及特许经营 权的要依法定程序评估价值，合理折价入股或 授予转让，切实防止国有资产流失。”
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二、项目公司融资涉及的资产评估
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二、项目公司融资涉及的资产评估
关于PPP项目公司融资的一些规定：
《基础设施和公用事业特许经营管理办法》 （国家发改委第六部委令第25号）规定 ： “探索利用特许经营项目预期收益质押贷款， 支持利用相关收益作为还款来源。”
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二、项目公司融资涉及的资产评估
关于PPP项目公司融资的一些规定：
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课程涉及的关键概念
委托运营（Operations & Maintenance， O&M）,是指政府将存量公共资产的运营维护职 责委托给社会资本或项目公司，社会资本或项目 公司不负责用户服务的政府和 社会资本合作项目 运作方式。政府保留资产所有权，只向社会资本 或项目公司支付委托运营费。合同期限一般不超 过8年。
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一、了解PPP存量项目
PPP存量项目的种类
《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模 式的指导意见》（国办发[2015]42号文）：积极运 用转让—运营—移交（TOT）、改建—运营—移交 （ROT）等方式，将融资平台公司存量公共服务项 目转型为政府和社会资本合作项目
项目公司具有控制权
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
收益口径
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
超额收益
超额收益
自由现金流
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
折现率
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
与超额收益相匹配 与超额收益相匹配 与自由现金流相匹配
与其他存续期 基本相同
与其他存续期不同
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五、评估结果的运用
存量项目评估值与社会资本投标报价之间 有何关系？
“定转让总价、竞运营单价” “定运营单价、竞转让总价”
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五、评估结果的运用
存量项目评估与物有所值评价的关系？
物有所值 评价
存量 评估
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第三部分 要点回顾及名词解释
《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》 （财金[2016]92号）规定 ：“对于归属项目 公司的资产及权益的所有权和收益权，经行业 主管部门和财政部门同意，可以依法设置抵押、 质押等担保权益，或进行结构化融资，但应及 时在财政部PPP综合信息平台上公示。”
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三、政府配套投入涉及的资产评估
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二、评估对象和评估范围的确定
区分几种权利
收费权与收益权的区别 2007年10月1日起施行的《中华人民共和 国物权法》第二百二十三条 债务人或者第 三人有权处分的下列权利可以出质： （六）应收账款；
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二、评估对象和评估范围的确定
PPP存量项目评估对象和评估范围的确定
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二、评估对象和评估范围的确定
区分几种权利
经营权与特许经营权的区别： 《基础设施和公用事业特许经营管理办法》 第二条中 华人民共和国境内的能源、交通运输、水利、环境保 护、市政工程等基础设施和公用事业领域的特许经营活 动，适用本办法。 第三条本办法所称基础设施和公用事业特许经营，是指 政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法 人或者其他组织，通过协议明确权利义务和风险分担， 约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公 用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。
《PPP项目资产评估及相关咨询业务操作指引》 （中评协〔2016〕38号）：PPP 存量项目通常包 括采用委托运营、管理合同、转让-运营-移交和改 建-运营-移交等运作方式的项目。
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二、评估对象和评估范围的确定
区分几种权利
项目设施所有权与控制权的区别： 《中华人民共和国物权法》第三十九条 所 有权人对自己的不动产或者动产，依法享有 占有、使用、收益和处分的权利。 项目设施所有权与会计核算中的“控制权” 的关系。
资产评估需求的依据：
《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证 指引》（财金〔2015〕21号）的规定，对政 府配套投入支出责任中的土地等实物投入或无 形资产投入，应依法进行评估，合理确定价 值。
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四、项目公司产权转让或资产转让涉及的资产评估
资产评估需求的依据：
《资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）； 《企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第5
厦门大学资产评估专业学位研究生校外导师、 财政部PPP专家、中评协教育培训委员会委员、 福建省及厦门市国资委专家、厦门市中小企业 服务专家、海西并购俱乐部智库专家。
浪
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研究方向：企业价值评估；PPP相关咨询
与评估；国有资产管理与咨询；并购重组咨 询；与估值相关的各类咨询。
学习目标：
1. 了解PPP项目各阶段资产评估需求 2. 掌握PPP存量项目的评估方法及注意事项
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
对于项目资产初始移交的会计核算，应根据《企业会计准 则解释第2号》，判断项目设施所具有权利性质：
（1）项目公司对移交资产不具有控制权的，项目公司应以 移交价款作为作为取得无形资产或/和金融资产的对价，进行会 计核算。
（2）项目公司对移交资产具有控制权的，应按《企业会计 准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第21号——租赁》 或其他相关准则进行会计核算。
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二、评估对象和评估范围的确定
区分几种权利
收费权与收益权的区别
2007年10月1日起施行的《应收账款质押登记办法》 （中国人民银行令〔2007〕第 4 号）第四条 本办法 所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或 设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未 来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他 有价证券而产生的付款请求权。 本办法所称的应收账款包括下列权利：（四）公路、 桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；
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本课程的重点难点：
① PPP存量项目评估对象和评估范围的确定 ② 运用收益法评估PPP存量项目应注意事项 ③ PPP存量项目评估结果的运用
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课程涉及的关键概念
政府和社会资本合作模式（以下简称PPP模式）是公 共服务供给机制的重大创新，即政府采取竞争性方式 择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方 按照平等协商原则订立合同，明确责权利关系，由社 会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结 果向社会资本支付相应对价，保证社会资本获得合理 收益。政府和社会资本合作模式有利于充分发挥市场 机制作用，提升公共服务的供给质量和效率，实现公 共利益最大化。
项目公司的股权
应根据PPP合同、特许经营合同等进行确定。 通常不考虑经营权期限届满后的续期
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
项目设施损耗的体现方式
项目设施 经营权资产组
项目设施 所有权资产组
项目公司的股权
项目公司不具有控制权 •金融资产模式 •无形资产模式 •混合模式
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PPP项目实施过程中的 资产评估
主讲教师：丘开浪
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课程简介
课程主要内容：对PPP项目实施过程中 涉及的资产评估情形进行梳理，并着重 对PPP存量项目的评估方法及注意事项 进行阐述。
课程适宜对象：资产评估师
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教师简介：
丘 开
厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任 公司 高级合伙人
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
折现率
收益指标 EBITDA
匹配的折现率
税前，可基于WACC、贡献资产的回 报率作出测算
NOIAT（税后净 税后，可基于WACC、贡献资产的回
经营收益）
报率作出测算
FCFE FCFF
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权益回报率 WACC
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
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五、项目资Βιβλιοθήκη Baidu移交涉及的资产评估
资产评估需求的依据：
《政府和社会资本合作项目财政管理暂行办法》 （财金[2016]92号）规定：“项目合同期满 前，项目实施机构或政府指定的其他机构应组 建项目移交工作组，对移交资产进行性能测试、 资产评估和登记入账，项目资产不符合合同约 定移交标准的，社会资本应采取补救措施或赔 偿损失。”
项目设施经营权资产组 项目设施所有权资产组 项目公司的股权
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三、评估方法的选择
项目设施经营权资产组的评估方法选择 项目设施所有权资产组的评估方法选择 项目公司股权的评估方法选择
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四、运用收益法评估PPP存量项目的注意事项
会计核算模式的影响