房地产经济学总结

房地产：土地及地上定着物和同地上利用联系的地下改良物，同时还包

括以上组成部分所衍生的各种权利。

广义：不动产，指土地、建筑物及其它地上定着物，包括实物和依托于

实物上的权益。狭义：房屋同土地的结合。

房地产业：是现代国民经济中的一个重要行业，还包括房地产的投资、

开发、经营、管理和服务等行业的产业部门。

房地产经济学：是从房地产属性角度出发，研究房地产在生产、消费和

交易中的产权关系，自身运行规律和管理政策的一门科学。

房地产经济学研究对象：（1）能反应人们之间社会关系的各种产权关

系和由社会制度决定的各种房地产制度（2）能反应人们之间经济关系

的房地产价格和房地产市场运行规律（3）政府为加强房地产业的发展

或保护房地产产权人的利益而采取的管理政策等

房地产经济学内容：①房地产经济属性：如地租、地价，是房地产交易的标准 ②房地产社会属性 ③市场运行规律 ④房地产相关制度

⑤房地产相关政策

马克思的地租理论主要包括：资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和矿山地租。

新古典经济学地租理论：边际生产力地租理论（投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。

农业区位论：

（1）概念：指以城市为中心，由内向外呈同心圆状分布的农业地带，因其与中心城市的距离不同而引起生产基础和利润收入的地区差异。

（2）代表人物：杜能

（3）主要内容：P=V-(E+T) P:农产品的利润 V：农产品市场价格 E：农业生产成本 T：农产品的运费

城市周围土地的类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。包括

六个圈，由内至外分别是：第一圈为自由农业区、第二圈为林草区、第

三圈为轮作农业区、第四圈为谷草农业区、第五圈为三圃式农作区、第

六圈为畜牧区。

工业区位论：

概念：工业区的选择主要取决于生产成本费用的大小，即任何一个理想

的工业区位都应该选择在生产成本最小的地点。代表人物：韦伯 主要

内容——三个原则，1、运输区位法则2、劳动力区位法则3、聚集（分散）法则

中心地说（中心地理论）：城市形成于一定的数量的生产地中的中心

地，

土地价格的内涵：土地价格是所出租或出售的土地的地租资本化的收入。

土地价格构成的本质：

1. 理论上的土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。

2. 土地价格和土地交易额

3. 土地价格构成（由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的

预期增值、不确定性的风险补偿费、可达性价值构成）

土地价格的种类：1.市场价格和市场价值 2.土地所有权价格和土地使用权价格 3.基准地价和标定地价 4.课税价格、征收价格、抵押价格 5.总价格、单位价格、抵押价格 6.评估价格

房地产价格和房地产租金之间的关系：

N：经济适用寿命 t：建筑物正使用的年序数

影响房地产市场价格的因素：

（一）一般因素：1、社会因素：人口状况、社会稳定状况、城市化、房地产投机

2、经济因素：国民经济水平和趋势、财政收支及金融环境、税负

3、政治因素：土地制度及政策、房地产价格政策土地出让方式，出让期限、行政级别及隶属变更

4、其他因素：心理因素、国际因素、特殊因素

（二）区位因素：城市不同功能分区的环境因素：住宅区，商业区，工业区

（三）个别因素：影响土地价格的因素：位置，面积，地形地势，地质，水文，气候等

影响建筑物价格因素：房屋装修，建筑构造，房屋设备等

房地产市场分类：

1、按用途分：住宅市场，写字楼市场，商业楼房市场，工厂厂房市场，仓库市场，特殊用途房地产市场

2、按发育程度分：萌芽市场，发育市场，成熟市场

3、按覆盖范围分：国际性、全国性、地方性房地产市场。

4、按层次分：一级市场，二级市场，三级市场

房地产市场特征：地区性，供给调节滞后性，垄断竞争性，投机性

房地产市场运行的一般原理：

房地场市场供求平衡是怎样达到的

房地场市场分析的内容有哪些

房地产经济波动：房地产经济总量围绕着长期趋势上下振荡所形成的运行状态影响房地产经济波动的因素：制度、政策、人口、经济影响（国民收

入、国民储蓄、货币供应额、利率、物价水平、税收）、其它因素（技

术、国际、心理、灾害）各因素如何发挥作用

房地产周期：指房地产业实际增长曲线围绕着趋势线的上下波动而呈现

出相似性、重复性、循环性特征的一种规律

房地产周期阶段包括：繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段

房地产泡沫是房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上

涨的现象。

相互之间的区别和联系

房地产泡沫的特点

1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态

2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大

3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率

4.房地产泡沫主要是由于投机行为引发的货币供应量在房地产经济系统

中短期内剧增造成

土地所有权的类型及特点：部落和氏族所有，家族所有，个人所有，

集体或合作社所有，法人所有，国家所有

土地他项权利：是土地所有权和使用权以外的各项土地权利。包括:地

役权，空中权，土地抵押权，租赁权等。

土地所有制：是有关土地所有权制度的法律规定，反映的是在土地所有

权形成、交易等过程中形成的人与人之间关系的制度性规定。

土地所有制主要类型：城市土地所有制、农村土地集体所有制

土地使用制：是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生

的人与人之间的经济关系的法律规定。

我国土地使用制的主要内容：土地利用、耕地保护制度、土地收购储

备制度、土地征收制度、集体建设用地流转制度、城乡建设用地增减挂

钩制度

我国住房制度存在的问题：

1、制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群

2、存

量与增量市场发展不平衡

3、租赁与买卖市场发展不平衡

4、住房保障制度建设明显滞后于

住房市场发展