海银财富：房企融资收紧,如何玩转购房尾款收益权

海银财富：房企融资收紧，如何玩转购房尾款收益权

国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、债券融资（企业债、公司债、短融、中期票据）、非标融资（信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划，信托计划是最常见的方式）。在金融去杠杆的背景下，不管是银行还是信托公司的地产融资业务都有一定程度的收紧，为了丰富公司的融资渠道，各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资，以降低项目回款周期，提高资产周转率，优化财务结构。通过购房尾款融资的模式也很多样化，本文介绍保理+金交所购房尾款融资模式。

保理+金交所购房尾款融资产品涉及到金交所、管理人、保理机构、担保方、原始权益人以及合格投资者，具体的交易架构如下图所示：

1.开发商与保理商签署《保理协议》，将指定的购房尾款转让给保理商；

2.保理商将持有的购房尾款收益权在金交所挂牌转让，并且约定无论购房人申请的按揭贷款是否发放，保理商及开发商均承担购房尾款收益权产品的兑付责任；

3.投资人与保理商签署《购房尾款收益权产品合同》，投资人购买购房尾款收益权产品，并向专用账户支付投资款。

4.保理商对挂牌产品进行兑付，全额划付资金至金交所资金专户

5.担保方约定对收益的兑付及购房尾款收益权的回购承担担保责任或承担差额补足责任。

购房尾款的形成背景是房屋已销售，开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案，购房人已经按要求支付了首付款，银行已经受理了按揭款申请。所以从还款来源看，购房尾款的还款来源为银行按揭款，需要关注其是否能够如期、足额发放，并且能够实现还款现金流安全回流。投资者在选购产品时，关注几个方面便可以做到心中有数。

01

购房尾款的真实性、合法性及唯一性

购房尾款的合法性和真实性可以从以下方面验证：

l预售房屋的销售行为是否合法合规，是否符合国家相关法律法规，按照程序规定取得四证，并且在取得预售许可证的前提下进行销售。

l预售合同的签署本身效力以及履行的问题，可以通过房屋预售合同签署、网签查询、银行流水、房企的销售台账等查询验证，必要的前提下可以向按揭行进行查询。

l在购房尾款真实性的基础上还需要关注购房尾款的唯一性即不存在“一物二卖”风险（即重复融资）。为防范此风险，可通过人行征信中心查询等方法来进行验证。

02

购房尾款履行的有效性

购房尾款属于未来债权。为保证债权履行，需要购房人具有购房资格，履行资金支付义务，又需要开发商履行完毕房屋开发义务保质保量交房，所以在保证购房尾款真实性的前提下，需要考虑可能造成按揭款放款失败造成购房尾款无法履行的因素。

若按揭尾款不能顺利的放款，将造成购房尾款的失效，造成第一还款来源失败。在商品房销售环节,购房人支付购房尾款受到以下因素的影响：

l项目公司交付的房屋不符合约定质量标准和约定面积而造成退房。可关注房地产企业的主体信用，检索房企在以往楼盘开发过程中，是否出现过交房质量的相关纠纷；

l项目最终未建成，导致无法交房。可关注项目是否存在完工风险，主要关注项目的资金支持，即建设资金安排情况。

l银行对购房人的授信审批未通过，银行不同意发放贷款。针对此风险，可了解按揭银行按揭款发放中对申请人资质、额度、利率等要求，需要查看申请人是否符合银行按揭款的基本条件，是否存在信用不良记录。

从历史经验来看，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在逾期现象，但一般逾期时间不长。

03

担保回购情况

由于购房尾款项目，一般会采用开发商或其关联方在一定条件下进行差额补足、回购或担保等措施，所以需要关注相关担保主体本身的信用风险和流动性风险。在风险评估过程中，应该对原始权益人或其关联方等担保方的信用风险和流动性风险进行分析，并在项目运行期内对其主体信用进行持续跟踪。并在相关合同中明确约定在原始权益人或其关联方出现主体信用评级被严重下调、债务出现违约或其他风险事件时应要求原始权益人自身或其关联方提前回购资产，实现项目提前退出。

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