海银财富：房企融资收紧,如何玩转购房尾款收益权
海银财富：住宅限购后你需要知道的几件事
海银财富：住宅限购后你需要知道的几件事十一期间，当人们沉浸在节日度假的喜悦之中，中国的楼市政策迎来新一轮的调控，购房贷款政策持续收紧。
9月30日至10月6日夜间，全国19个主要大中城市接连出台楼市调控新政。
住宅市场投资逐步趋于理性，与此同时，众多投资机构选择将不动产投资方向转移到一线城市的商办物业。
历史数据显示，在限购政策下，优质的商办物业往往会受到大量投资机构的青睐。
2013年在调控及限购影响下，国内多地写字楼商铺市场行情看涨。
2015年“国五条”出台，住宅市场萎靡不振，投资者目光进一步向写字楼、商铺等商业地产转移。
住宅、商办冰火两重天的销售局面屡见不鲜。
投资标的主要是一线城市核心或次核心的区域的优质商办物业。
商办市场成为新的投资热点据戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等专业房地产咨询机构公布的数据显示，2015年国内四大一线城市的商务办公楼需求，整体空置率在10%以下，呈“需求活跃，投资持续增长，空置率保持较低”的良好态势。
尤为特别的是，商办物业价值主要考量依据为成熟区域的地段、价格和产品三大方面。
激烈的市场竞争中，更高规格的新区规划，必然带来更值期待的商业前景。
规划热点区域前期的高性价比优势，是当前各大已成型商务中心不可比的。
从2011年至今上海写字楼成交量和均价逐年攀升（数据来源：房天下）从成交区域看来，闵行、嘉定和青浦等非核心区域的写字楼成交非常火爆。
成交均价相比浦东、静安等区域有明显优势。
（数据来源：房天下）上海等地整栋交易活跃，商办成为房地产金融化的良好标的我们注意到，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃。
一线城市，甲级写字楼也很少呈现租金加速上涨态势。
例如上海的陆家嘴、大虹桥区域，北京的CBD区域，在过去和不远的未来都有大体量的优质写字楼供给入市。
因此，我们相信绝大多数写字楼的买家，并不是主要追求写字楼物业短期价格上涨。
相反的，我们认为，写字楼的整栋买家，可能看重写字楼稳定的租金回报，而这种带来稳定租金回报的资产，在利率逐渐下降的环境之下，越来越成为资产证券化的诱人标的。
房地产资产证券化系列—购房尾款ABS
房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
海银财富：房企融资收紧,REITS或成未来趋势
海银财富：房企融资收紧，REITS或成未来趋势导读过去20年的经验来看，融资能力是房地产企业的生命线。
房地产行业过去三年融资总规模（不包括私募债，银行间ABS，供应链金融）合计75950亿元人民币，其中银行授信为地产企业主要融资渠道，占比为73.81%。
在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下，整体来看，银行授信全面趋紧。
随着主要融资渠道的收紧，类REITS将逐渐成为房地产行业低成本资金的重要来源。
01、15至17年房地产企业融资情况从过去20年的经验来看，融资能力是房地产企业的生命线。
房地产行业过去三年融资总规模（不包括私募债，银行间ABS，供应链金融）合计75950亿元人民币，其中银行授信为地产企业主要融资渠道，占比为73.81%。
在国家大力呼吁地产去产能去杠杆的背景下，中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。
18年以来，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。
整体来看，房企银行授信渠道融资趋紧。
总体来看，银行授信，信用债，地产信托非标融资，总占比为96.62%，这说明不动产行业和整个金融体系仍然信奉以基于主体信用和抵押率为主导的融资文化。
债类融资将会导致高杠杆的存在，这也和当下各房企的财报相符。
在目前降杠杆去产能的主流声音下，此类高杠杆的行业模式可能难以为继。
从非财务杠杆融资看，股权融资微乎其微，说明股权融资基金（多出现在商业地产大宗收购领域）等仍然处于雏形阶段。
而真正能够降低财务杠杆，盘活存量资产，并使得普通民众参与和分享大宗地产投资收益的REITS在中国尚未产生。
按照交易所目前发行的类REITS规模来看，存量规模在600亿元左右。
根据发达国家普遍REITS规模占GDP7%左右的数据，按照中国16年GDP总额74.4万亿元人民币的规模，国内REITS的市场应在6万亿元人民币左右，待相应政策出台，应有巨大发展空间。
购房尾款abs合同范本
购房尾款abs合同范本购房尾款ABS合同范本合同编号：_______甲方（购房尾款ABS发行方）：_______乙方（购房尾款ABS投资方）：_______鉴于：1. 甲方是一家依据中华人民共和国法律设立并有效存续的公司，拥有发行购房尾款ABS的资质和能力。
2. 乙方是一家依据中华人民共和国法律设立并有效存续的公司，拥有投资购房尾款ABS的资金和意愿。
3. 甲方拟发行购房尾款ABS，乙方拟认购甲方发行的购房尾款ABS。
第一条 ABS的定义本合同所称“购房尾款ABS”是指甲方通过将购房尾款债权进行资产证券化，发行给乙方的资产支持证券。
第二条 ABS的发行1. 甲方应按照中国证监会及相关法律法规的规定，办理购房尾款ABS的发行手续。
2. 乙方同意认购甲方发行的购房尾款ABS，认购金额为人民币_______元（大写：_______元整）。
3. 甲方应在发行前向乙方提供购房尾款ABS的相关信息，包括但不限于发行说明书、评级报告、法律意见书等。
第三条 ABS的支付1. 乙方应在合同签订后_______个工作日内，将认购款项划付至甲方指定的账户。
2. 甲方收到乙方支付的认购款项后，应向乙方发放购房尾款ABS。
第四条 ABS的收益分配1. 甲方应根据购房尾款ABS的发行说明书及相关法律法规的规定，按时足额支付乙方的投资收益。
2. 甲方应在每个收益分配日后的_______个工作日内，将投资收益划付至乙方指定的账户。
第五条 ABS的转让1. 乙方持有的购房尾款ABS可依法转让。
2. 乙方转让购房尾款ABS的，应按照中国证监会及相关法律法规的规定办理转让手续。
第六条违约责任1. 任何一方违反本合同的约定，导致合同无法履行或造成对方损失的，应承担违约责任。
2. 甲方未按时足额支付投资收益的，应向乙方支付违约金，违约金为应付投资收益的_______%。
第七条争议解决1. 本合同的签订、履行、解释及争议解决均适用中华人民共和国法律。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略
房地产行业住宅项目尾盘销售策略尾盘销售是房地产项目的最后阶段，在这个阶段，开发商需要通过巧妙的销售策略吸引潜在的购房者，并最终成功销售出剩余的住宅单位。
以下是一些常见的房地产行业尾盘销售策略：1. 房源优化：在尾盘销售阶段，开发商需要对剩余的住宅单位进行充分优化，以满足不同购房者的需求。
这包括提供多种户型选择，升级装修标准，提供个性化定制等。
2. 价格优惠：开发商可以在尾盘销售阶段推出一些优惠政策，如降价、减免首付、赠送家具电器等，以吸引购房者的注意。
此外，还可以提供灵活的付款方式，如分期付款、贷款补贴等。
3. 推出特色活动：开发商可以在尾盘销售阶段策划一些特色活动，如开放日、家庭日、购房礼品等，吸引潜在购房者参观项目、了解楼盘信息，从而提高销售转化率。
4. 增加购房保障：提供购房保障措施，如购房补偿计划、质量保证等，让购房者感到购买剩余住宅单位的风险较小，增强信心。
5. 加强营销宣传：加大对项目的营销宣传力度，通过线上线下多种渠道广泛宣传项目的优势和特色，吸引更多的目标客户的关注。
6.与金融机构合作：与银行或其他金融机构合作，提供购房贷款的便利和优惠条件，使购房者能够更轻松地获取贷款并顺利购买房屋。
7. 营造紧迫感：通过一定的方式营造购房紧迫感，如限时优惠、限量发售等，促使购房者尽快做出购买决策。
8. 强化客户关系管理：对已经与开发商建立联系的潜在购房者进行跟进和维护，给予他们个性化的服务和优惠，使他们感受到购买项目的特殊待遇。
最后，尾盘销售策略的成功与否还与市场状况和区域特点有关，因此，开发商需要对当地的房地产市场进行深入分析，制定出更具针对性的销售策略。
房地产行业住宅项目尾盘销售策略是开发商为了最大限度地销售剩余住宅单位而采取的一系列措施。
尾盘销售阶段是整个项目中的最后一步，也是最具挑战性的一步。
在这个阶段，开发商需要足够的智慧和定力，制定合适的销售策略来吸引潜在购房者，并成功促成销售。
以下是进一步探讨房地产行业住宅项目尾盘销售策略的相关内容：1. 立足市场调研：在制定尾盘销售策略之前，开发商需要对当地房地产市场的需求和竞争格局进行充分了解。
海银财富资产研究与配置：国内宏观+房地产
干货|海银财富资产研究与配置：国内宏观+房地产各位朋友，大家下午好，接下来就简要地跟各位交流一下我们四季度国内宏观和房地产方面的一些看法。
宏观方面，我们认为经过前三季度平稳的增长，全年GDP增长预计继续持平在6.7%，也就是说落在政府6.5%-7%的目标区间内。
四季度稳增长的压力比前三季度小，政府也能腾出手来推进一些需要推进的事，譬如债转股、PPP项目、房地产挤泡沫等。
具体来看，四季度投资层面应该是低位持平的态势，新增已完成的投资项目增速不给力。
三大行业里，制造业未看到坚实的触底反弹的基础。
房地产在本轮调控潮影响下，四季度预计将掉头向下。
基建增速近几月有所下滑，但仍是四季度托底的工具，四季度PPP项目的加速推进有助基建投资企稳。
消费仍是经济的稳定器。
三季度消费支出对GDP的贡献达到71%，拉动GDP增长4.8%，都还是在相对高位。
四季度是我国传统消费旺季，汽车销售在年底购置优惠取消之前有望保持平稳，房地产相关的消费，如装修、家电等，具备一定长尾效应。
消费整体是稳中有升的格局，维持在10%以上。
进出口方面，四季度能看到的亮点不多，继续落在负增长区间。
但将延续年初以来边际改善的格局。
进口受到今年国际许多品类大宗商品价格上扬，国内房地产销售回暖，原油收储，汽车销量提升的影响出现明显回升，四季度应该较为平稳。
出口方面，人民币持续的贬值预期是利好因素，外贸出口先导指数持续上扬也显示出口商对未来两到三月较为乐观，但受制于全球经济增长低迷，大幅反弹的空间不大。
工业层面是三季度经济的亮点。
受去产能的影响，上游行业矿采、资源类行业增加值普遍负增长，下游行业表现好于整体，如汽车、医药、计算机等。
我们预计四季度工业增加值增速仍将维持在6%以上。
工业盈利出现明显回升，主营业务收入增速加快，我们预计这一轮企业盈利回升预计将持续到明年一季度。
而其盈利回升的主要推动来自三方面：一是去产能的推进，叠加季节性因素，使部分产品供给偏紧，价格出现上涨，尤其是三季度以来煤炭和钢材的涨价。
海银财富产品的交易结构
海银财富产品的交易结构
海银财富的交易结构可能因产品而异，但通常包括以下几个步骤：
1. 产品发行：海银财富根据市场需求和投资者偏好，设计和发行不同类型的理财产品。
2. 底层资产：产品底层资产可能包括房地产债权、信托收益权、城投债权及贸易应收账款等。
3. 融资方：融资方通常为需要资金支持的企业或机构。
4. 增信措施：海银财富可能会采用一些增信措施来提高产品的信用等级，如担保、质押等。
5. 交易平台：海银财富通过金融资产交易中心等平台，将产品转让给合格投资者。
需要注意的是，海银财富的产品结构可能会因市场情况和投资者需求的变化而有所调整。
投资者在选择产品时，应该仔细了解产品的具体信息和风险，并根据自己的风险承受能力进行投资决策。
海印地产信托受益权资产证券化案例分析
海印地产信托受益权资产证券化案例分析
房地产行业是一个特殊的行业,它对资金的需求量大、占用时间较长,为了解决资金问题,房企必须得通过各种融资手段向外界融资。
但近几年来,房地产企业发生了一些调整,银行对其信贷收紧,房企不得不寻找银行贷款以外的其他途径,信托基金、融资租赁、民间高利贷等应声而出。
随着银行不良贷款率攀升,银行向外放款趋于谨慎,
尤其是流动性差的房地产企业,银行放款门槛更高。
一般的房企已经越来越难从银行募集资金。
在这种情况下,房地产融资工具需要创新。
房地产证券化,顾名思义,就是房地产采用资产证券化方式融资。
即把流动性差不能及时变现的房地产企业融得的资金转变为资本市场上
的一种有价证券的方式。
通过实施资产证券化流程,可以实现提高流动性、分散风险和多样融资等目标。
因此,这篇论文主要研究房地产资产证券化融资的相关事项,以中国成功发行的第一例商业地产受益权资产证券化产品为例,借助资产证券化和公司融资信用增级等相关理论和案例,主要从融资和信用增级两方面来对海印地产此次成功发行的证券化产品进行分析,为之后的房企融资提供一个新的思路和借鉴。
由于海印地产专项计划于2014年8月开始,至2017年过了两年时间,可通过比较这两年海印地产的财务结构来看融资效果。
本文绪论主要写选题原因和商业地产资产证券化相关理论,以及研究方法和创新点,由此提出资产证券化这个新型融资方式;第一章主要写海印
地产专项管理计划概况及说明;第二章从融资方面、风险方面、现金流方面和信用增级方面描写专项计划的发展和必要性;第三章主要是
写相关案例推广及以后发展方向;第四章得出相关结论。
房地产资产证券化系列购房尾款ABS
精品文档房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS 2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读 2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管.精品文档5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
房地产尾盘营销方案
房地产尾盘营销方案概述房地产尾盘营销是指开发商在项目接近竣工时所采取的一揽子策略和措施，旨在迅速出清尚未售出的房屋，并最大限度地提高销售收入。
本文将对房地产尾盘营销的重要性进行分析，并提供一份详细的房地产尾盘营销方案。
1. 房地产尾盘营销的重要性1.1 提高销售收入房地产项目的尾盘通常是余下的较为特殊或有限的房源。
通过实施专门的尾盘营销方案，开发商可以增加对这些房源的需求，从而提高销售收入。
尾盘营销可以通过吸引潜在买家，降低价格或提供其他优惠措施来实现。
1.2 减少风险房地产项目的尾盘如果无法及时售出，会增加开发商的风险。
尾盘未售出可能导致项目资金紧张、项目延期或停工等问题。
通过制定合理的尾盘营销方案，开发商可以主动控制风险，并尽快处置未售出的房源。
1.3 保持品牌形象房地产项目的成功与否与开发商的品牌形象有很大关系。
如果项目的尾盘无法顺利出售，可能会对开发商的品牌形象造成负面影响。
通过制定针对尾盘的营销方案，并成功地推进销售，可以增强开发商的品牌价值和信誉。
2. 房地产尾盘营销方案2.1 定位目标客户群在制定尾盘营销方案之前，首先需要明确目标客户群体。
可以结合市场调研数据和项目特点，确定潜在买家的人口结构、购房需求和购买能力等信息。
通过了解目标客户群的特点，可以更加有针对性地制定营销策略。
2.2 制定价格策略对于尾盘房源，开发商可以通过调整价格来提高销售吸引力。
可以考虑实施打折、分期付款或赠送豪华装修等优惠措施。
同时，还可以与金融机构合作，推出贷款购房政策，进一步减轻买家的经济压力。
2.3 设计营销活动开发商可以通过举办营销活动吸引目标客户前来参观和购买，如开放日、户型展示、品鉴会等。
在活动中，可以展示尾盘房源的优势和特点，并提供专业的销售团队进行咨询和解答。
此外，还可以借助互联网渠道进行线上推广，如在房产网站、社交媒体等平台发布相关信息。
2.4 强化项目亮点尾盘房源往往有其特殊之处，如楼层高、景观好、周边配套设施完善等。
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式简介本文将介绍房地产公司常用的一种融资方式——承兑汇票融资，以及与之相关的套利方式。
对于房地产公司来说，融资是其业务发展和项目实施的重要手段之一，而承兑汇票融资则是一种安全可靠的选择。
承兑汇票融资定义承兑汇票是指由一方出票并向另一方支付一定金额的汇票，同时承诺在未来一定时间内向持有人支付该金额。
在房地产行业中，承兑汇票融资也称为票据融资，即房地产公司通过出具承兑汇票的方式获取资金。
优势承兑汇票融资相比其他融资方式具有以下优势：1. 低成本：相较于银行贷款等传统融资方式，承兑汇票融资的利率通常更低，对于房地产公司来说是一种较为经济的融资方式。
2. 灵活性：房地产公司可以根据自身的资金需求和还款能力来制定承兑汇票的金额和到期日，从而灵活地调整融资计划。
3. 建立信用：通过及时支付承兑汇票本息，房地产公司可以增强其信用度，从而更容易获得其他金融机构的信贷支持。
注意事项在进行承兑汇票融资时，房地产公司需要注意以下事项：1. 风险控制：需充分评估市场环境和公司自身情况，在确保还款能力的前提下选择适当的融资额度和到期日，以降低违约风险。
2. 合规性：了解并遵守相关法律法规，确保承兑汇票的合规性。
3. 市场审核：选择可信赖的票据签发机构，并与其建立良好的合作关系，以提高融资的可行性和成功率。
承兑汇票融资的套利方式定义承兑汇票融资的套利方式是指房地产公司通过合理运用资金，以获取更高的收益并降低融资成本的一系列操作。
套利方式以下是房地产公司常用的承兑汇票融资套利方式：1. 资金投资：将融资所得的资金灵活投资到其他投资项目中，通过投资收益获取更高的收益率。
2. 承兑汇票贴现：将承兑汇票作为质押物向金融机构融资，并在到期日前将承兑汇票在二级市场以较低价格卖出，从而获得差价收益。
3. 承兑汇票转让：将持有的承兑汇票转让给其他公司或个人，以获取一定的转让收益。
4. 延期兑付：在确保信用良好的前提下，与持有人商议并延长承兑汇票的支付期限，以推迟还款的时间，从而更好地运用资金。
关于购房尾款资产证券化简要方案介绍(20180525)
关于AAA 房企购房尾款 资产证券化简要方案介绍一、基本交易结构示意图备注：交易所公开市场发行，预期本次发行规模20亿，18+6个月。
二、交易结构概述1、原始权益人/资产服务机构：德威融资租赁（上海）有限公司。
划付证券本息 认购资金本专项计划 中证登上海公司资产支持证券持有人设立并管理计划 发行资产 支持证券 转让基础资产 募集资金监管服务资金托管计划管理人 （证券公司）各项目公司商行/公积金中心受托支付购房贷款划付购房尾款 兑付证券本息担保人（AA+及以上评级）反担保托管银行/监管银行原始权益人/资产服务机构 （保理商）法律关系现金流转让购房尾款债权担保 反担保人 （AAA 房地产企2、主要增信措施：2.1、结构分层，次级为优先级提供增信；2.2、底层资产现金回流对发行规模提供1.1-1.2倍的覆盖；2.3、项目公司承诺“回购/替换不合格基础资产”， AAA 房企主体承诺“公司用自有资金偿还未结清信托贷款、商业银行开发贷或工程款，避免对尾款回流资金产生截留的风险”；3、保理模式：德威租赁与各项目公司签署无追索权的保理合同，担保人为专项计划提供外部增信，AAA房企主体对担保人反担保。
4、基础资产：为购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付首付款后剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
三、本方案的特点：1、本次专项计划为AAA房企通过上交所公开市场发行购房尾款ABS， AAA房企在计划中做出还款承诺并对担保人做反向担保，充分降低保理商及担保人的风险系数。
2、本次专项计划的基础资产为购房尾款，其有如下几个特点：2.1、支付时间短、笔数多虽然基础资产的债务人为购房者，但基础资产现金流来源于按揭银行或公积金中心，银行放款时间受到购房者贷款资料是否齐全、银行审批的流程和效率的影响，但审批通过后，贷款支付时间很短。
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式
会计实务：房地产公司承兑汇票融资和套利方式引言房地产公司作为资本密集型行业的一员，面临着巨额的资金需求。
为了满足资金的流动性要求和降低融资成本，房地产公司可以考虑采取承兑汇票融资和套利方式。
承兑汇票融资承兑汇票是指出票人向银行发出的支付请求，银行收到汇票后签字承诺在指定日期支付一定金额给持票人。
房地产公司可以通过承兑汇票融资来解决短期资金周转不灵的问题。
步骤1. ：房地产公司向银行出具一张指定日期、金额和欠款人的汇票。
2. 银行承兑：银行对汇票进行核实后，签字承诺在到期日支付给持票人。
3. 持票人出售：房地产公司可以将承兑汇票在二级市场上出售给需要短期投资的投资人，从而获得资金。
优点- 提高资金周转速度：承兑汇票可以在短期内获得资金，解决房地产公司的流动性问题。
- 降低利息成本：相比于银行贷款，承兑汇票融资通常具有较低的利息成本。
注意事项- 需要谨慎管理：房地产公司需确保自身有充足的现金流和还款能力，以避免未能按时偿还承兑汇票的风险。
- 需要选择合适的到期日：在制定汇票到期日时，需要考虑公司资金周转情况，避免发生资金紧张的情况。
套利方式除了承兑汇票融资，房地产公司还可以通过套利方式实现资金的增值。
抵押贷款套利房地产公司拥有的物业可以作为抵押品，向银行申请贷款。
同时，利用所获得的贷款资金进行投资，例如购买高收益的金融产品或其他房地产项目。
通过这种方式，房地产公司可以获得更高的资金回报。
股权套利房地产公司可以通过投资其他公司的股权来获得更高的收益。
例如，房地产公司可以将一部分资金投入股市购买优质股票，通过股票的升值来实现资金的套利。
结论承兑汇票融资和套利方式对于房地产公司融资和资金增值都具有一定的优势。
但需要注意，这些方式都涉及一定的风险，房地产公司在采取这些方式时应谨慎选择并做好风险控制管理。
以上是关于房地产公司承兑汇票融资和套利方式的简要介绍，希望对您有所帮助。
请注意根据实际情况修改文字和细节，并确保字数满足要求。
ABS 购房尾款证券化交易结构及实操要点全解析
ABS | 购房尾款证券化交易结构及实操要点全解析2016-12-23目录- - - - -1. 购房尾款资产证券化的交易概述2. 商品房销售业务的法律框架3. 购房尾款的法律界定4. 购房尾款证券化的法律实务要点5. 购房尾款证券化案例梳理本文旨在探讨以购房尾款债权为基础资产的证券化交易, 首先以购房尾款证券化交易模式为核心, 分析购房尾款证券化的交易结构、交易步骤及交易动因; 其次, 从法律规定出发, 就购房尾款证券化业务的相关法律规定进行总结归纳; 再次, 我们拟从购房尾款的基本概念界定出发, 分别对购房尾款的定义、类型及其形成和法律性质进行研究; 最后, 从专项计划层面, 就购房尾款证券化业务的基础资产遴选和交易机制进行梳理和分析; 最后, 从实践角度出发, 对市场上发行的购房尾款证券化产品进行对比。
1购房尾款资产证券化的交易概述1. 交易结构2. 交易流程(1) 专项计划设立资产支持证券认购人与管理人签订《认购协议》, 将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理, 管理人设立并管理专项计划, 认购人取得资产支持证券, 成为资产支持证券持有人。
(2) 基础资产认购管理人以募集资金向原始权益人购买基础资产。
(3) 基础资产管理管理人委托原始权益人作为资产服务机构, 对基础资产进行管理, 包括但不限于现金流回款的资金管理、现金流回款情况的查询和报告、购房合同的管理、资料保管等。
资产服务机构在每个应收账款归集日将基础资产产生的现金划入监管账户/专项计划账户, 并将该现金流回款与原始权益人的自有财产、原始权益人持有或管理的其他财产严格区分并分别记账。
(4) 现金流的管控监管银行根据《监管协议》的约定, 在回收款转付日依照资产服务机构的指令将基础资产产生的现金流划入专项计划账户, 由托管人根据《托管协议》对专项计划资产进行托管。
(5) 专项计划收益分配在相应的分配日, 管理人根据《计划说明书》及相关文件的约定, 向托管人发出分配指令, 托管人根据分配指令, 进行专项计划费用的提取和资金划付, 并将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户用于支付资产支持证券本金和预期收益。
房屋买卖的保证金与尾款支付方式
房屋买卖的保证金与尾款支付方式房屋买卖交易是一项重要的法律行为，涉及资金较为庞大。
保证金和尾款支付方式在房屋买卖交易中起着至关重要的作用。
本文将就房屋买卖的保证金和尾款支付方式进行详细讨论。
一、保证金的定义和作用保证金是指在房屋买卖交易过程中，买方为了确保交易的顺利进行，向卖方支付的一笔货币或财产性质的担保金。
保证金作为一种经济手段，具有以下几个作用：1. 约定交易双方的诚意：支付保证金可以表明买方的诚意和严肃态度，也表明卖方对该笔交易的重视程度，增加了契约交易的可靠性。
2. 承担违约责任：若交易一方违约，对方可以要求支付违约金，保证金就是作为一种违约金的保证方式。
这可以强制买卖双方履行合同，减少违约的可能性。
3. 资金监管：保证金的支付可以起到一定的资金监管作用，确保交易过程中的资金安全。
二、保证金金额的确定保证金的金额通常由交易双方协商确定，可以根据房屋的总价值来确定一定比例的金额，也可以根据实际情况灵活调整。
一般来说，保证金金额在房屋总价值的3%到10%之间。
三、保证金的支付方式保证金支付方式通常有两种：一种是直接支付给卖方，另一种是将保证金支付到第三方监管账户。
1. 直接支付给卖方：这种方式是最常见的支付方式。
买方将保证金直接支付给卖方，证明自己的诚意，并由卖方负责保管。
2. 支付到第三方监管账户：为了保证交易的公平，有些买卖双方会选择将保证金支付到第三方监管账户，由第三方对保证金进行监管和管理。
在交易完成前，买卖双方不能随意支取保证金，确保交易的安全性。
四、尾款支付方式尾款是指在完成房屋交易过程中，买方支付给卖方的除保证金外的剩余款项。
尾款支付方式可以根据交易双方的协商而定。
1. 一次性支付：买方可以选择一次性支付所有剩余款项，这是最直接和简便的方式。
一次性支付避免了长期支付或分期支付所带来的风险和不确定性。
2. 分期支付：有些情况下，买方可能无法一次性支付所有尾款。
在这种情况下，买卖双方可以协商分期支付的方式，将尾款分为若干期进行支付。
购房尾款保理合同签订
一、合同当事人1. 出让方（购房者）：指购买房产的自然人或法人。
2. 受让方（保理机构）：指受让购房者尾款，为其提供融资服务的金融机构或保理公司。
二、合同标的1. 房产名称、地址、面积、总价等基本情况。
2. 购房者尚未支付的购房尾款金额。
三、合同履行1. 出让方应向受让方提供真实、有效的房产购买合同、首付款支付凭证等相关资料。
2. 受让方在收到出让方提供的资料后，经审核确认无误，应于约定的时间内向出让方支付购房尾款。
3. 出让方应按照约定向受让方支付一定比例的利息和手续费。
四、权利义务1. 出让方义务：（1）保证所提供的资料真实、有效；（2）按照约定向受让方支付购房尾款及利息、手续费；（3）如因出让方原因导致合同解除，应承担相应的违约责任。
2. 受让方义务：（1）按照约定向出让方支付购房尾款；（2）保证资金安全，不得挪用出让方的尾款；（3）如因受让方原因导致合同解除，应承担相应的违约责任。
五、违约责任1. 出让方未按约定支付购房尾款及利息、手续费的，应向受让方支付违约金。
2. 受让方未按约定支付购房尾款的，应向出让方支付违约金。
3. 因一方违约导致合同解除的，违约方应承担相应的违约责任。
六、争议解决1. 合同履行过程中发生的争议，双方应友好协商解决。
2. 协商不成的，可向合同签订地人民法院提起诉讼。
七、合同生效1. 本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。
2. 本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。
八、其他约定1. 本合同未尽事宜，双方可另行协商补充。
2. 本合同未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。
购房尾款保理合同是一种融资服务，购房者应谨慎选择合作机构，确保自身权益。
同时，合同条款应明确、具体，避免日后产生纠纷。
运用金融杠杆激活海南房地产市场
运用金融杠杆激活海南房地产市场
何君位;张自明;冯学敏
【期刊名称】《海南金融》
【年(卷),期】1998(000)008
【摘要】运用金融杠杆激活海南房地产市场●何君位张自明冯学敏海南省从１９９３年下半年国家实行宏观调控以来，积压空置大量房地产，出现许多“半拉子”房地产项目，和许多盘根错节的房地产官司，使上百亿房地产资金呆滞甚至沉淀。
激活房地产市场，盘活房地产资金成为海南经济生...
【总页数】4页(P25-27,30)
【作者】何君位;张自明;冯学敏
【作者单位】中国人民银行海南省分行金融研究所;中国建设银行海南省分行【正文语种】中文
【中图分类】F832.766
【相关文献】
1.激活市场各有“招数”：中房协华东第三次联谊会有关激活房地产市场问题综述 [J], 李国文
2.购房金融杠杆对房地产市场调控影响 [J], 周晶
3.运用金融杠杆促进"海南国际旅游岛"建设 [J], 冯学敏;占云生
4.运用金融杠杆支持海南产业集群发展的思路 [J], 中国人民银行海口中心支行课题组
5.发挥经济金融杠杆作用促进房地产市场健康发展 [J], 周忠明
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提高第二套房贷将是一门哑炮
提高第二套房贷将是一门哑炮
张盈
【期刊名称】《新财经》
【年(卷),期】2007(000)012
【摘要】解决楼市难题不能靠银根紧缩，只能靠市场机制和扩大供应
【总页数】2页(P42-43)
【作者】张盈
【作者单位】《新财经》记者
【正文语种】中文
【中图分类】F832.572
【相关文献】
1.本市16家银行统一房贷标准——购买第二套首付比例提高，购买第三套贷款利率上浮 [J],
2.如何提高第二套房贷新政的可操作性 [J], 陈颖佳
3.关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知 [J],
4.个人征信系统存在的缺陷影响其界定第二套房贷功能的有效发挥 [J], 崔彬
5.央行、银监会：提高第二套住房贷款首付比例通知 [J],
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海银财富：房企融资收紧，如何玩转购房尾款收益权
国内的房地产企业的融资模式主要有银行开发贷、债券融资（企业债、公司债、短融、中期票据）、非标融资（信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划，信托计划是最常见的方式）。
在金融去杠杆的背景下，不管是银行还是信托公司的地产融资业务都有一定程度的收紧，为了丰富公司的融资渠道，各大房企纷纷通过购房尾款收益权的方式进行融资，以降低项目回款周期，提高资产周转率，优化财务结构。
通过购房尾款融资的模式也很多样化，本文介绍保理+金交所购房尾款融资模式。
保理+金交所购房尾款融资产品涉及到金交所、管理人、保理机构、担保方、原始权益人以及合格投资者，具体的交易架构如下图所示：
1.开发商与保理商签署《保理协议》，将指定的购房尾款转让给保理商；
2.保理商将持有的购房尾款收益权在金交所挂牌转让，并且约定无论购房人申请的按揭贷款是否发放，保理商及开发商均承担购房尾款收益权产品的兑付责任；
3.投资人与保理商签署《购房尾款收益权产品合同》，投资人购买购房尾款收益权产品，并向专用账户支付投资款。
4.保理商对挂牌产品进行兑付，全额划付资金至金交所资金专户
5.担保方约定对收益的兑付及购房尾款收益权的回购承担担保责任或承担差额补足责任。
购房尾款的形成背景是房屋已销售，开发商与购房人签署了房屋预售合同并备案，购房人已经按要求支付了首付款，银行已经受理了按揭款申请。
所以从还款来源看，购房尾款的还款来源为银行按揭款，需要关注其是否能够如期、足额发放，并且能够实现还款现金流安全回流。
投资者在选购产品时，关注几个方面便可以做到心中有数。
01
购房尾款的真实性、合法性及唯一性
购房尾款的合法性和真实性可以从以下方面验证：
l预售房屋的销售行为是否合法合规，是否符合国家相关法律法规，按照程序规定取得四证，并且在取得预售许可证的前提下进行销售。
l预售合同的签署本身效力以及履行的问题，可以通过房屋预售合同签署、网签查询、银行流水、房企的销售台账等查询验证，必要的前提下可以向按揭行进行查询。
l在购房尾款真实性的基础上还需要关注购房尾款的唯一性即不存在“一物二卖”风险（即重复融资）。
为防范此风险，可通过人行征信中心查询等方法来进行验证。
02
购房尾款履行的有效性
购房尾款属于未来债权。
为保证债权履行，需要购房人具有购房资格，履行资金支付义务，又需要开发商履行完毕房屋开发义务保质保量交房，所以在保证购房尾款真实性的前提下，需要考虑可能造成按揭款放款失败造成购房尾款无法履行的因素。
若按揭尾款不能顺利的放款，将造成购房尾款的失效，造成第一还款来源失败。
在商品房销售环节,购房人支付购房尾款受到以下因素的影响：
l项目公司交付的房屋不符合约定质量标准和约定面积而造成退房。
可关注房地产企业的主体信用，检索房企在以往楼盘开发过程中，是否出现过交房质量的相关纠纷；
l项目最终未建成，导致无法交房。
可关注项目是否存在完工风险，主要关注项目的资金支持，即建设资金安排情况。
l银行对购房人的授信审批未通过，银行不同意发放贷款。
针对此风险，可了解按揭银行按揭款发放中对申请人资质、额度、利率等要求，需要查看申请人是否符合银行按揭款的基本条件，是否存在信用不良记录。
从历史经验来看，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在逾期现象，但一般逾期时间不长。
03
担保回购情况
由于购房尾款项目，一般会采用开发商或其关联方在一定条件下进行差额补足、回购或担保等措施，所以需要关注相关担保主体本身的信用风险和流动性风险。
在风险评估过程中，应该对原始权益人或其关联方等担保方的信用风险和流动性风险进行分析，并在项目运行期内对其主体信用进行持续跟踪。
并在相关合同中明确约定在原始权益人或其关联方出现主体信用评级被严重下调、债务出现违约或其他风险事件时应要求原始权益人自身或其关联方提前回购资产，实现项目提前退出。
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