物业公司成立流程

成立物业管理有限公司

一、确定公司的资质条件

物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。一般的资质条件主要包括：

(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。

(2)一定数量的注册资金。（50W）

(3)有符合规定的公司名称和公司章程。

(4)有固定的办公场地和设施。

(5)有必要的管理机构和人员。

(6)有符合国家法规政策的经营范围。

(7)能够独立承担民事责任。

二、物业管理公司的申报资料

内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料：

(1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。

(2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命书或聘任书。

(5)验资证明。

(6)注册及经营地点证明。

(7)拥有或受托管理物业的证明材料。

(8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

(9)其他有关资料。

三、物业管理公司申请成立的程序

一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：

(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。

(2)向所在地房地产主管部门提出申请。

(3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。

(4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。

物业服务有限责任公司成立于年月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。

物业管理有限公司章程

依据《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）及《中华人民共和国公司登记管理条例》的有关规定，与物业管理有限公司（以下简称“公司”）于年月日制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。

第一章公司名称和住所

第一条公司名称：旭峰物业管理有限公司（以下简称“公司”）

第二条公司住所：烟台市滨海中路191号

第二章公司经营范围

第三条公司经营范围:世纪华府；房地产经纪与代理。

第三章公司注册资本与实收资本

第五条公司注册资本：人民币50万元。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。

第六条公司实收资本：人民币50万元。公司注册资本人民币50万元于公司设立登记前一次性全部到资。营业执照注册号：

第四章公司类型

第七条公司类型：有限公司（法人独资）。

第五章公司法定代表人

第八条公司法定代表人由执行董事担任。

第六章财务、会计、利润分配及劳动用工制度

第九条公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。

第十条公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。

第十一条公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司应当采用多种形式，加强公司职工的职业教育和岗位培训，提高职工素质。

第七章公司的经营期限

第十二条公司的营业期限为20年，从《企业法人营业执照》签发之日起计算。

公司的经营计划

1. 物业管理的目标和任务

1）创造安居乐业的生产、生活环境

2）对实现物业的保值和增值。

2. 物业管理的主要内容

l）维护物业管理区域内的规划不受破坏

2）房屋装修监督管理

3）房屋的维护与修缮

4）设备、设施的管理及维修养护

5）安全保卫与消防6）保洁、消毒、防疫管理

7）环境保护

8）绿化管理

9）车辆管理

10）综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1）产权、经营权分离原则；

2）业主至上原则；

3）统一管理原则；

4）专业高效原则；5）权、责分明原则；

6）经济合理原则；

7）公平竞争原则；

8）依法行事原则。

4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

公司设有经理室、办公室、财务部、业务部四大部门。

经理室设经理一名，秘书一名，副经理2名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等。财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：

1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.

2.经营开发部开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.

3.保安部负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.

4.环境管理部负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.

5.设备工程部设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.

各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若干。

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。

旭峰物业服务有限公司组织架构：

公司人员安排：

郭琦—————股东

尹祥贻—————执行董事，经理，

郭鹏辉—————监事，

宋永强—————副经理，负责业务部

李梁—————副经理，负责办公室和财务部工作

徐淑贤—————经理秘书

黄锦辉—————工程师

苏文—————会计师

李馨宁—————经济师

赵丽娜—————财务主任，向尹祥贻报告

徐丽丽—————办公室主任，向尹祥贻报告

邱智玉—————业务部主任，向宋永强报告

程同贵—————房屋管理维修部主管，向邱智玉报告

刘梦—————经营开发部主管，向邱智玉报告

王庆斌—————保安部主管，向邱智玉报告

李慧云—————环境管理部主管，向邱智玉报告

朱庆—————设备工程部主管，向邱智玉报告

刘圆圆—————办公室文员

任艳杰—————办公室文员

张娟—————开发部人员

尚玉慧—————财务人员

张良芝—————业务员

张宝伦—————工程技术人员

代腾腾————保安部职员

杜尊明————工程技术人员

李福————环境部职员

张西栋————维修专业人员

陈凯—————环境部职员

5. 物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。

1）人员准备与资料准备；

2）设备、器材准备；

3）资金准备；

4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查；

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6. 制订物业管理方案的其他准备工作

l）组建制订物业管理方案的工作班子：

2）对方案制订人员进行必要的业务培训：

3）准备经费；

4）准备设备；

5）准备相关资料。

7. 制订物业管理方案

l）物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

③物业管理财务收支预算

2）物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3）制订物业管理方案的主要步骤

第一步：成立制订方案的工作机构

第二步：培训工作人员

第三步：经费、设备、资料准备

第四步：项目、使用人、竞争调查

第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

第七步：经费预算第八步：草拟方案文本

第九步：向专家顾问征询

第十步：送公司领导审阅

第十一步：修改、研讨、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：实施、反馈

8. 介入物业管理工作

1）物业的接管验收与撤管

2）物业的撤管

3) 签订物业委托管理合同

4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。

9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系

l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3）物业管理企业与房地产开发企业的关系

4）物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5）物业管理企业与专业性服务机构的关系

6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

7）物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

一、物业管理费用的管理

1．物业管理费用构成

l）物业管理费用分类

一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费；

③绿化管理费；

④清洁卫生费

⑤保安费；

⑥办公费；

⑦物业管理单位固定资产折旧费；

⑧法定税费。

3）住宅小区物业管理经费的来源

①定期收取物业管理服务费；

②小区维修养护专项基金；

③以业养业，一业为主，多种经营的收入；

④靠政府多方面的支持；

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4）物业管理对物业的基本要求是：

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

二、物业管理企业管理制度的建设

1．物业管理制度体系的内容

l）物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2）物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

③物业管理公约

④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

三、管理制度示例

1. 消防制度和规定

1）消防中心值班制度；

2）防火档案制度；

3）防火岗位责任制度；

4）其他消防规定。

5）消防设备管理制度

2.车辆管理制度

1）门卫管理制度

2）物业区域大门门卫的职责

3）停车场（库）门卫的职责

3. 车辆保管规定

1）汽车管理规定

2）自行车、摩托车管理规定

4. 住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理

1）绿化管理机构的设置及岗位职责

2) 绿化养护与管理的考核指标

四、综合经营服务

综合经营服务的内容

l）综合服务的内容

①为物业自身服务

②清扫保洁服务

③绿化养护服务

④治安保卫服务

⑤家庭居民生活服务

2）经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。

③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。

⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。

⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。

⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介；

⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。

3）开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。

③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。

④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。