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商业房地产投资项目后评价研究

摘要:本文结合商业房地产的特点,首先介绍了商业房地产项目后评价内容,然后针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为房地产企业全面开展后评价工作提出了几点建议。

Abstract: Combining the characteristic of the commercial real estate, this paper first introduces the contents , then ,aiming at some problems existed in the commercial real estate project post evaluation at present , this paper puts out some advices about the real estate companies’ development on post evaluation.

关键词:商业房地产;后评价;评价内容

Key words: commercial real estate;the post evaluation;evaluation content

中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)17-0039-02

0引言

项目后评价起始于上世纪30年代的美国,而真正系统全面地进行后评价工作是从70年代初开始,其主要目的是总结项目建设管理中的经验,吸取项目建设过程中的教训,提高项目投资决策的科学化水平,并检查项目操作过程中的规范程度及其合法性。我国的项目后评价工作起始于80年

代中后期,由以国家部门为主体逐渐扩展到以企业为主体,这标志着我国的项目后评价工作进入大规模推广执行的新阶段。

商业地产是以全面融合地产业与商业为特色的地产形式,已悄然成为房地产市场的新宠。因此,在商业房地产业中推行项目后评价以提高其开发商的开发建设与经营管理水平,增强其国际竞争力是非常有必要的。本文结合商业房地产的特点,介绍其项目后评价的内容,并针对目前商业房地产项目后评价中存在的一些问题,为其全面开展后评价工作提出几点建议。

1商业房地产的特点

商业房地产是指通过经营可以获取可持续增长的回报或者可以持续升值的物业, 如宾馆、酒店、超市、写字楼、各类商铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、批发市场等用途的房地产。

和其它形式房地产相比,商业房地产具有以下特点[1]:

(1)开发赢利模式多种多样,以租赁为主;

(2)客户需求差异性大;

(3)投资回收期长,不确定性大,风险高;

(4)经营管理难度大,要求高;

(5)经营内容具有多样性;

(6)可促进城市功能提升,产生良好的社会效益。

2商业房地产项目后评价内容

商业房地产项目后评价是在项目建设完成并到达一定设计能力后,对

项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究,从而判断项目的实施结果与计划目标的差距,以确定项目策划和判断的正确性,找出产生偏差的原因,总结经验教训,并通过及时有效的信息反馈,对项目现状制定切实可行的对策及措施,为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件,提高投资效益[2]。

从商业房地产特有的角度出发,其后评价内容主要有[3]:

(1)项目目标后评价。主要是商业房地产项目建成后所提供的产品或服务是否实现了项目决策时所预期的各种目标。

(2)项目决策后评价。主要包括项目可行性研究报告内容与形式是否符合国家有关批复文件、选部门的规定,项目决策程序是否符合基本建设程序等。

(3)规划设计后评价。主要是设计单位选择;规划布局与交通的组织。

(4)项目施工后评价。主要包括施工准备工作评价和施工管理工作的评价。

(5)项目营销推广及招商情况后评价。

(6)项目商业运营后评价。指商业建设项目完成后实际运营情况和预测情况或其他同类经营项目的经营状况相比较,分析和研究偏离程度及其原因,系统地总结经验教训。

(7)项目效益后评价。包含项目经济效益后评价,社会效益后评价及环境效益后评价。

(8)项目融资后评价。内容应包括:商业房地产项目的融资过程总体描述和评价;商业房地产项目资金需求计划及融资计划的编写是否科学;在

商业房地产项目开发初期,其启动资金为多少,其资本金构成比例情况。

3存在问题

虽然房地产项目后评价对于总结项目管理经验,强化项目管理工作,提高项目决策科学化水平有着重要的意义,但是在我国现阶段仍然没有引起人们的高度重视,据有关调查了解到,目前大多数房地产企业没有开展项目后评价工作。开展后评价的企业,也往往不够系统和全面,目标不明确,过程简单,使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料得不到及时的整理和利用,更谈不上通过后评价提供的信息资料成果指导投资决策。

现阶段在我国商业房地产实践中项目后评价主要存在着以下几个问题[4-7]:

3.1主体缺失目前实施项目后评价的主体主要是商业银行或者国家有关部门,房地产建设企业却不太重视。通常是贷款方的商业银行自己组织项目后评价,其目的是从自身的投资收益的角度出发,通过对投资项目的评定,以判断投资贷款决策合理与否,为后续贷款决策的执行提供经验。

3.2 后评价人员匮乏后评价专业人才数量少,没有培训计划,更无完整的考核、认证制度。由于项目后评价人员水平低,工作方法简单,造成我国项目后评价内容很有限,多限于财务方面的评价。指标体系也不健全,一般房地产企业多关注企业自身的效益,没有国民经济评价,尤其是没有影响评价和可持续性评价,很难掌握项目对整个社会和环境的影响,也无法掌握项目今后是否可持续发展。

3.3 信息反馈不够项目后评价信息反馈和信息扩散,是根据项目系统的反馈控制理论而建立的。信息反馈的作用,是为经济政策制定者和项目