房地产经纪机构

四、房地产经纪机构的权利和义务
1、房地产经纪机构的权利
依法开展经审查核准的业务范围的经纪活动的权利 在委托权限内开展工作并得到佣金的权利 按法律和行业规定制定企业规章制度和约束本机构人员 对受托项目获知实情的权利
有独立工作的权利
由于委托方原因造成损失的，有权提出合理的赔偿要求 有权向管理部门提出专业培训建议以及其他权利

1.概念：指房地产经纪机构承接及开展业务的
渠道及外在表现形式。根据房地产经纪机构是
否通过店铺承接和开展房地产经纪业务，可以
将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式
和有店铺模式。




2.经营模式
⑴ 无店铺模式（美国）
⑵ 有店铺模式
----这一类房地产经纪机构通常依靠店铺承接业务， 通常是面向零散房地产业主及消费者，从事二手房 买卖居间和房屋租赁居间、代理的房地产经纪机构。 其中，又可以根据店铺数量的多少分为单店经营模 式和连锁经营模式。

20世纪80年代，传统的特许经营持续成长，与此同 时，由于一些金融服务公司如西尔斯、美林证券、 大都会保险公司等介入房地产中介行业，促成了现 代房地产中介特许经营模式的初步规模化和体系化。 中介经营模式面临着深刻的变革。而特许经营模式 自身特点和双赢的独特魅力得以成为那些励精图治 的中介公司的首要选择，同时特许经营模式的应用 也极大地推进了房地产中介业的迅速发展。进入20 世纪90年代后，房地产中介特许经营模式迅猛发展 并逐步走向成熟。此时行业内边际利润降低、经纪 人数量减少、同时中介还要面临科技手段的冲击。



【思考与讨论】 1、你了解当前国内房地产中介经营模式发 展演变情况吗？什么是特许经营？特许经 营模式的优势是什么？ 2、结合你所在城市房地产经纪机构的实际 情况，举特许经营模式的实例？ 3、目前经纪行业面临着什么样的科技手段 的冲击？


一、 房地产经纪机构的设立
1、房地产经纪机构的内涵 所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律 和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、 抵押等经营活动中，以收取佣金为目的， 为促成他人交易而进行居间、代理、行纪 及其他相应服务的组织，包括公司，合伙 机构和个人独资机构。

①单店铺模式
Fra Baidu bibliotek

②多店铺模式
③连锁店模式

----连锁经营根据门店的拓展方式不同，可以 分为直营连锁经营、特许加盟连锁经营和混 合经营三种模式。
提问：房地产经纪机构的经营模式有哪些？

⑴ 无店铺模式
⑵ 有店铺模式： ①单店铺模式 ②多店铺模式 ③连锁店模式：直营连锁经营、 特许加盟连锁经营、 混合经营三种模式。
案例2-1 我要开店 孙小姐，温州市一名房地产经纪人员，从业两年后，与 朋友李某共同出资100万，准备开一家的房地产经纪公 司。首先是办理营业执照，公司名称要预先核准，为了 避免重名，准备了3个公司名字，分别为A房地产代理有 限公司、B房地产代理有限公司、C房地产代理有限公 司，最后核准的名字为A房地产代理有限公司。后制订 了公司章程和组织机构，申报各项材料后在银行开户打 入100万资金，并办理了验资证明，之前，两人在温州 某街租下一商铺作为经营场所，签了租期3年的租赁合 同。
2、房地产经纪机构的义务
合法开展经纪活动的义务
为合同结果和为委托方负责任的义务
为委托方保守商业秘密的义务 如实传递信息的义务 接受房地产管理部门的监督和依法纳税的义务 严格按照规定标准收费以及其他义务
五、房地产经纪机构的经营模式

【案例2-3】21世纪不动产采取特许经营模 式，杭州区域分部成立于2002年9月2日,致 力于21世纪不动产体系在杭州地区的推广和 发展，使全球最优秀的房地产中介系统和 服务理念顺利进入杭州房地产市场。




三级 （1）注册资本20万元以上，由专职房地产经纪人 或经纪人协理出资；


（2）具有1名以上取得《房地产经纪人执业资格 证书》并登记注册的专职房地产经纪人和2名以上 取得经纪执业人员资格的人员，2名以上取得《房 地产经纪人协理资格证书》并登记注册的专职房 地产经纪人协理；
（3）固定办公场地50平方米以上。
（1）注册资本100万元以上，由专职房地产经纪人或 房地产经纪人协理出资； （2）有5名以上取得《房地产经纪人执业资格证书》 并登记注册的专职房地产经纪人和5名以上取得经纪 执业人员资格的人员，10名以上取得《房地产经纪人 协理资格证书》并登记注册的专职房地产经纪人协理； （3）年经营、代理交易房地产价值1000万元以上；
3. 房地产经纪机构设立的程序




申请设立房地产经纪机构的流程： （1）向所在地房地产管理部门申请核定房地产经纪机构 成立的必备条件； （2）向所在地工商行政管理部门申办名称核准手续； （3）向会计师事务所办理验资证明； （4）向所在地工商行政管理部门申办5证合一的营业执照； （5）在领取工商营业执照之日起30日内，持营业执照、 章程、机构人员情况的书面材料到登记机关所在地县级以 上房地产管理部门或其委托机构备案。


2、不同业务类型的房地产经纪机构
以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪 机构 以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问 型房地产经纪机构 管理型房地产经纪机构



全面发展的综合性房地产经纪机构
3.
按经纪业务客体划分
商品房代理 二手房代理 商业地产代理 其他房地产代理


任务2 房地产经纪机构

知识目标： 1.掌握房地产经纪机构设立的条件和备案；

2.熟悉房地产经纪机构的基本类型和经营
模式；

3.熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位 设置。

能力目标：
1、熟悉设立房地产经纪机构条件和备案要 求；能选择合适的经营模式，设置经纪机 构的岗位。
案例导入

A、直营连锁经营模式
----直接从事经营活动的组织是房地产经纪机构出资设立的 分支机构，主要目的为了获得更多的信息和扩大服务区域。 （1）一手房代理的连锁经营模式（分多个项目组） （2）二手房中介的房地产经纪机构的连锁（联盟）经营 模式（共享信息） 连锁经营有效地克服了零售企业由于店址固定、顾客 分散造成，单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通 过统一人员培训、统一的运营管理模式、统一的品牌标志 和广告宣传形成规模效益。




2、房地产经纪机构设立应符合的条件： （1）有自己的名称和组织机构； （2）有固定的服务场所； （3）有规定数量的财产和经费； （4）有符合规定数量的专业人员； （5）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产经纪机构必须具有足够的专业人员：

公司形式的房地产经纪机构须有3名以上的房地产

4.房地产经纪机构的资质审批


4.房地产经纪机构的资质审批
申请房地产经纪机构资质证书，应当符合下列条件：


（1）有房地产经纪范围的营业执照；
（2）有与其机构类型相适应的房地产经纪执业人员；
（3）有与其机构类型相适应的注册资本或资金数额；
（4）符合法律、法规规定的其他条件。


一级


3.注销备案

（1）对房地产经纪机构或分支机构未按要求办理注销备 案的，区县房屋行政管理部门应直接注销其备案，收回备 案证明或者公告备案证明作废。 （2）对不符合房地产经纪机构或分支机构备案条件的、 根据机构备案中的注册地址和联系电话无法与企业取得联 系的，市和区县房屋行政管理部门经过指定网站或者媒体 向社会公示1个月，对仍未改正的可直接注销其备案，收 回备案证明或者公告备案证明作废。对因此被注销备案而 再次申请备案的企业，需经区县房屋行政管理部门实地检 查未发现其存在其他违规行为后，方可按本通知规定的机 构备案条件为其重新备案。


（4）固定办公场地300平方米以上，并建有计算机网 络，设有两个以上分支经营点； （5）从事房地产经纪工作三年以上。

二级 （1）注册资本50万元以上，由专职房地产经纪人或 房地产经纪人协理出资； （2）有3名以上取得《房地产经纪人执业资格证书》 并登记注册的专职房地产经纪人和2名以上取得经纪 执业人员资格的人员，5名以上取得《房地产经纪人 协理资格证书》并登记注册专职房地产经纪人协 理； （3）年经营、代理交易房地产价值500万元以上； （4）固定办公场地100平方米以上，并配备有必要的 办公设备； （5）从事房地产经纪工作两年以上。
经纪人和3名以上的房地产经纪人协理

合伙企业形式的房地产经纪机构须有2名以上的房
地产经纪人和2名以上的房地产经纪人协理 个人独资形式的房地产经纪机构须有1名以上的房 地产经纪人和1名以上的房地产经纪人协理

温州房地产经纪机构设立应具备什么条件？

目前温州要求每家房地产经纪机构应当具备5名以 上（含）房地产经纪人员，个体中介机构具备2名 以上（含）房地产经纪人员。

小组作业

1.温州或你所在城市的房地产经纪机构数量
及相应的资质如何？不同资质的机构各多
少？请举出5家以上的机构。从事房地产经
纪的人员大概有多少？（PPT提报，下周三）

1. 分支机构能独立开发房地产经纪业务， （ ）法人资格。
A.具有 B.不具有 C.不确定 D.依情况而定


2. 房地产经纪机构的类型有（ ）。

二、房地产经纪机构备案




1.初始备案应提交的材料： （1）《初始备案登记表》； （2）营业执照副本； （3）企业主要负责人的房地产经纪人员执业资格 证书； （4）其他房地产经纪人员的房地产经纪人员执业 资格证书； （5）法定代表人、股东、房地产经纪人员身份证 件。
2.变更备案

（1）房地产经纪机构及分支机构备案证明所载内容、股 东、房地产经纪人员备案情况发生变更的，应到所在区县 房屋行政管理部门进行变更备案。 （2）房地产经纪机构跨区迁址的，应向迁出地所在区县 房屋行政管理部门提交变更备案申请及所需材料，迁出地 所在区县房屋行政管理部门将该企业所有档案封好后交由 申办人送往迁入地所在区县房屋行政管理部门。 （3）房地产经纪机构分支机构跨区迁址的，应先到迁出 地所在区县房屋行政管理部门办理注销备案，再到迁入地 所在区县房屋行政管理部门办理初始备案。
A．房地产经纪公司 B．合作制房地产经纪机构 C．个人独资房地产经纪机构 D．合资房地产经纪机构 E．境内外房地产经纪机构在境内外设立的分支机构
三、房地产经纪机构的基本类型

1、不同企业性质/法人主体的房地产经纪机构 房地产经纪公司


合伙制房地产经纪机构
个人独资房地产经纪机构

房地产经营机构设立的分支机构
4. 不同资质等级的房地产经纪机构
房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标 准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人 员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同 的房地产经纪机构资质等级的评定标准。

如重庆市房地产经纪机构资质分为A、B、C三级， 并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质 分为一、二、三级。


【思考与讨论】 1、A房地产代理有限公司属于哪种企业性 质的房地产经纪机构？这类机构设立要符 合什么条件？ 2、办理营业执照要准备那些材料？申请设 立房地产经纪机构的程序是什么？
案例2-2 美国房地产中介经营模式的 发展与演变

20世纪60年代是美国房地产中介业发展的萌 芽期，这一时期中介市场混乱，经纪人素质 和服务水平参差不齐，公司没有针对从业人 员的职业培训，更没有颇具影响力的品牌让 消费者选择，尽快成交成为中介行业最重要 的目标。那时中介单店数量高速扩张，但尚 未形成特许经营体系，仍以“各自为政、互 不行来”的形式经营。

两人准备了相关材料，到所在区域的工商登记机关进行设立 登记，领取了营业执照。领取了营业执照后，进行房地产经 纪机构备案初始登记。持有申请表、申请报告，企业营业执 照（复印件核对原件）、营业场所的自有房屋产权证或租赁 证（复印件核对原件）、法定代表人任命书及身份证明（复 印件核对原件）、公司章程（加盖公章并核对原件）、公司 管理制度原件、验资报告副本原件、专职经纪人《温州市房 地产经纪人资格证书》（原件及复印件，不少于3名人员）、 经纪人劳动合同原件、经纪人“三金”缴纳证明材料原件、 原单位解聘证明（调令函）原件、经纪人工作简历等所需要 的有关资料和证件，进行了备案登记，完成了公司的设立。