房地产建设项目竣工验收
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第九章 房地产建设项目竣工验收与结 算
第一节 房地产建设项目竣工验收概述 第二节 房地产建设项目竣工验收的基本
程序 第三节 房地产建设项目竣工结算及造价
控制策略 第四节 房地产建设项目保修制度
第一节 房地产建设项目竣工验收概述
一、房地产建设项目竣工验收的概念和任务
1.房地产建设项目竣工验收的概念 房地产建设项目竣工验收是房地产项目建设过程的最后一道程序， 也称为建设工程项目竣工验收。这是对工程建设项目的设计、施工进行 全面检验和考核的最后一道重要工程活动，也是工程建设项目能否进行 备案和投入使用的最终确认。 为充分体现工程质量是通过全过程控制“做”出来的，而不是靠最 后评价“检验”出来的这一宗旨，国家按照“验评分离、强化验收、完 善手段、过程控制”的指导方针，对工程项目质量实施验收评价。 2.房地产建设项目竣工验收的任务 竣工验收的主要任务是：负责审查工程建设项目各个环节验收情况 ；听取各有关单位(设计、施工、监理等)的工作报告；审阅工程竣工档 案资料的情况；实地查验工程并对设计、施工、监理等方面的工作和工 程质量情况等作综合全面评价。
第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(5)进场验收。对进入施工现场的材料、构配件、设备等按相关标 准规定要求进行检验，对产品达到合格与否作出确认。
(6)检验批。按同一生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用的 ，由一定数量样本组成的检验体。
(7)检验。对检验项目中的性能进行量测、检查、试验等，并将结 果与标准规定要求进行比较，以确定每项性能是否合格所进行的活动。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(20)极限质量。在抽样方案中，对应于一个规定接受概率下限值的 材料、构配件或工程项目的验收质量水平。
(21)严重缺陷。对材料、构配件或工程项目会引起失效或显著地降 低其预期性能的缺陷。
(22)轻微缺陷。不会显著降低材料、构配件或工程项目预期性能的 缺陷，或虽偏离标准规定，但仅轻微影响材料、构配件或工程项目有效 使用或操作的缺陷。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
二、房地产建设项目竣工验收的基本术语
(1)建筑工程。为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施 所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程 实体。
(2)建筑工程质量。反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的 要求，包括其在安全、使用功能及在耐久性能、环境保护等方面所有明 显和隐含能力的特性总和。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(2)工程建设项目质量验收标准按性质分，包括：强制性标准(GB、 JGJ)、推荐性标准(GB/T、JGJ/T)和协会标准(CECS)。推荐性标准一旦 签约，必须执行；强制性标准对推荐性标准有指导和制约关系。
四、房地产建设项目竣工验收的形式
在房地产建设项目管理实践中，因承包的范围不同，交工的形式也 会有所不同。通常，房地产建设项目工程交付竣工验收按以下三种形式 分别进行：
1.单位工程竣工验收 以单位工程或某专业工程内容为对象，独立签订建设工程施工合同 的，达到竣工条件后，承包人可单独进行交工，发包人根据竣工验收的 依据和标准，按施工合同约定的工程内容组织竣工验收。 按照现行建设工程项目划分标准，单位工程是单项工程的组成部分 ，有独立的施工图纸。承包人施工完毕，征得发包人同意，或原施工合 同已有约定的，可进行分阶段验收。
(3)检查评定。在施工过程中，由完成者依据规定的相关标准对完 成的工作结果是否达到合格作出确认。
(4)验收。建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与 建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行 抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认 。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(2)国家、地方现行的勘察、设计、施工等技术标准、规范。 (3)施工执行的标准，主要是施工的技术标准、工艺标准，可以是 行业标准(JGJ)、地方标准(DB)、企业标准(QB)、协会标准(CECS)等。 这些标准是施工操作的依据，是施工全程控制的基础，也是施工质量验 收的基础和依据。 (4)施工图设计文件，包括设计变更、洽商文件等。 (5)建设单位与参建单位签订的合同。 (6)其他有关规定和文件。 2.房地产建设项目质量验收标准规范的类别 (1)工程建设项目质量验收标准按等级分，包括：国家标准(GB)、 行业标准(JGJ)、地方标准(DB)、企业标准(QB)。下级标准可以作为补 充，但不得与上级标准矛盾，即上级标准对下级标准具有指导和制约关 系。
(23)检验项目。对材料、构配件或工程项目的质量按规定要求需要 进行检验的一些特性项目。
三、房地产建设项目质量验收的依据
1.房地产建设项目质量验收的主要依据 工程建设项目质量验收依据国家有关工程建设的法令、法规、标准 、规范及有关文件进行验收。主要依据包括： (1)《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关质量验收规范。
(8)见证取样检测。在监理单位或建设单位监督下，由施工单位有 关人员现场取样，并送至具备相应资质的检测单位所进行的检测。
(9)交接检验。由施工的承接方与完成方经双方检查并对可否继续 施工作出确认的活动。
(10)主控项目。建筑工程中的对安全、卫生、环境保护和公众利益 起决定性作用的检验项目。
(ຫໍສະໝຸດ Baidu1)一般项目。除主控项目以外的检验项目。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(12)抽样检验。按照规定的抽样方案，随机地从进场的材料、构配 件、设备或建筑工程检验项目中，按检验批抽取一定数量的样本所进行 的检验。
(13)抽样方案。根据检验项目的特性所确定的抽样数量和方法。 (14)计数检验。在抽样的样本中，记录每一个体的某种属性或计算 每一个体中的缺陷数目的检查方法。 (15)计量检验。在抽样检验的样本中，对每一个体测量其某个定量 特性的检查方法。 (16)观感质量。通过观察和必要的量测所反映的工程外在质量。 (17)返修。对工程不符合标准规定的部位采取整修等措施。 (18)返工。对不合格的工程部位采取的重新制作、重新施工等措施 。 (19)隐蔽工程。为后续工序、工程或分项工程的需要，覆盖或包裹 或遮挡或埋藏的前一项工序、工程或分项工程。
第一节 房地产建设项目竣工验收概述 第二节 房地产建设项目竣工验收的基本
程序 第三节 房地产建设项目竣工结算及造价
控制策略 第四节 房地产建设项目保修制度
第一节 房地产建设项目竣工验收概述
一、房地产建设项目竣工验收的概念和任务
1.房地产建设项目竣工验收的概念 房地产建设项目竣工验收是房地产项目建设过程的最后一道程序， 也称为建设工程项目竣工验收。这是对工程建设项目的设计、施工进行 全面检验和考核的最后一道重要工程活动，也是工程建设项目能否进行 备案和投入使用的最终确认。 为充分体现工程质量是通过全过程控制“做”出来的，而不是靠最 后评价“检验”出来的这一宗旨，国家按照“验评分离、强化验收、完 善手段、过程控制”的指导方针，对工程项目质量实施验收评价。 2.房地产建设项目竣工验收的任务 竣工验收的主要任务是：负责审查工程建设项目各个环节验收情况 ；听取各有关单位(设计、施工、监理等)的工作报告；审阅工程竣工档 案资料的情况；实地查验工程并对设计、施工、监理等方面的工作和工 程质量情况等作综合全面评价。
第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(5)进场验收。对进入施工现场的材料、构配件、设备等按相关标 准规定要求进行检验，对产品达到合格与否作出确认。
(6)检验批。按同一生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用的 ，由一定数量样本组成的检验体。
(7)检验。对检验项目中的性能进行量测、检查、试验等，并将结 果与标准规定要求进行比较，以确定每项性能是否合格所进行的活动。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(20)极限质量。在抽样方案中，对应于一个规定接受概率下限值的 材料、构配件或工程项目的验收质量水平。
(21)严重缺陷。对材料、构配件或工程项目会引起失效或显著地降 低其预期性能的缺陷。
(22)轻微缺陷。不会显著降低材料、构配件或工程项目预期性能的 缺陷，或虽偏离标准规定，但仅轻微影响材料、构配件或工程项目有效 使用或操作的缺陷。
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二、房地产建设项目竣工验收的基本术语
(1)建筑工程。为新建、改建或扩建房屋建筑物和附属构筑物设施 所进行的规划、勘察、设计和施工、竣工等各项技术工作和完成的工程 实体。
(2)建筑工程质量。反映建筑工程满足相关标准规定或合同约定的 要求，包括其在安全、使用功能及在耐久性能、环境保护等方面所有明 显和隐含能力的特性总和。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(2)工程建设项目质量验收标准按性质分，包括：强制性标准(GB、 JGJ)、推荐性标准(GB/T、JGJ/T)和协会标准(CECS)。推荐性标准一旦 签约，必须执行；强制性标准对推荐性标准有指导和制约关系。
四、房地产建设项目竣工验收的形式
在房地产建设项目管理实践中，因承包的范围不同，交工的形式也 会有所不同。通常，房地产建设项目工程交付竣工验收按以下三种形式 分别进行：
1.单位工程竣工验收 以单位工程或某专业工程内容为对象，独立签订建设工程施工合同 的，达到竣工条件后，承包人可单独进行交工，发包人根据竣工验收的 依据和标准，按施工合同约定的工程内容组织竣工验收。 按照现行建设工程项目划分标准，单位工程是单项工程的组成部分 ，有独立的施工图纸。承包人施工完毕，征得发包人同意，或原施工合 同已有约定的，可进行分阶段验收。
(3)检查评定。在施工过程中，由完成者依据规定的相关标准对完 成的工作结果是否达到合格作出确认。
(4)验收。建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与 建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行 抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认 。
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(2)国家、地方现行的勘察、设计、施工等技术标准、规范。 (3)施工执行的标准，主要是施工的技术标准、工艺标准，可以是 行业标准(JGJ)、地方标准(DB)、企业标准(QB)、协会标准(CECS)等。 这些标准是施工操作的依据，是施工全程控制的基础，也是施工质量验 收的基础和依据。 (4)施工图设计文件，包括设计变更、洽商文件等。 (5)建设单位与参建单位签订的合同。 (6)其他有关规定和文件。 2.房地产建设项目质量验收标准规范的类别 (1)工程建设项目质量验收标准按等级分，包括：国家标准(GB)、 行业标准(JGJ)、地方标准(DB)、企业标准(QB)。下级标准可以作为补 充，但不得与上级标准矛盾，即上级标准对下级标准具有指导和制约关 系。
(23)检验项目。对材料、构配件或工程项目的质量按规定要求需要 进行检验的一些特性项目。
三、房地产建设项目质量验收的依据
1.房地产建设项目质量验收的主要依据 工程建设项目质量验收依据国家有关工程建设的法令、法规、标准 、规范及有关文件进行验收。主要依据包括： (1)《建筑工程施工质量验收统一标准》及相关质量验收规范。
(8)见证取样检测。在监理单位或建设单位监督下，由施工单位有 关人员现场取样，并送至具备相应资质的检测单位所进行的检测。
(9)交接检验。由施工的承接方与完成方经双方检查并对可否继续 施工作出确认的活动。
(10)主控项目。建筑工程中的对安全、卫生、环境保护和公众利益 起决定性作用的检验项目。
(ຫໍສະໝຸດ Baidu1)一般项目。除主控项目以外的检验项目。
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第一节 房地产建设项目竣工验收概述
(12)抽样检验。按照规定的抽样方案，随机地从进场的材料、构配 件、设备或建筑工程检验项目中，按检验批抽取一定数量的样本所进行 的检验。
(13)抽样方案。根据检验项目的特性所确定的抽样数量和方法。 (14)计数检验。在抽样的样本中，记录每一个体的某种属性或计算 每一个体中的缺陷数目的检查方法。 (15)计量检验。在抽样检验的样本中，对每一个体测量其某个定量 特性的检查方法。 (16)观感质量。通过观察和必要的量测所反映的工程外在质量。 (17)返修。对工程不符合标准规定的部位采取整修等措施。 (18)返工。对不合格的工程部位采取的重新制作、重新施工等措施 。 (19)隐蔽工程。为后续工序、工程或分项工程的需要，覆盖或包裹 或遮挡或埋藏的前一项工序、工程或分项工程。