碧桂园集团经营情况及合作模式分析

碧桂园集团经营情况及合作模式分析

经过大量的信息收集和整理，对碧桂园集团近年的经营情况及合作开发项目进行研究分析，归纳总结出以下内容：

碧桂园概述

中国驰名商标企业碧桂园成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名的综合性房地产开发企业。千亿房企，中国房企三强，福布斯全球上市公司500强，截至2017年3月，全球超400城，700项目。碧桂园在所在城市都是亮丽风景线和名片。花园、绿化使当地人民流连忘返，会所、物业服务令人生活舒适、安全。每个城市新建的建筑环境、管理都应经得起历史的检验，碧桂园在每个地方都将小区品质做到一步到位：建世界一流的小区！所以现已有超过150万业主选择在碧桂园安居乐业。

立业以来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。公司实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。碧桂园以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会责任感的阳光企业”为企业核心经营理念

一、碧桂园集团近年财务状况分析

作为千亿房企中唯一深耕三四线的开发企业，碧桂园2015全年的销售金额达到1401.6亿元，单城市产能9.67亿元，单项目产能4.0亿元。2016年集团连同其合营企业及联营公司共实现合同销售约人民币3088.4亿元，同比增长120.3%；集团总收入约人民币1530.9亿元，毛利约人民币322.4亿元，核心净利润约人民币119.8亿元，同比增长分别达35.2%，41.0%和22.3%。其中销售楼款现金回款2841亿元人民币，同比增长142.8%，回款率达到92%，净经营性现金流约为415亿元。2016年碧桂园的净借贷比例约为48.7%，同比下降11.3个百分点，期末加权平均借贷成本5.66%，同比也下降了54个基点，企业负债率也在下降。

数据说明碧桂园负债管理得非常好，这个很关键，因为按照正常逻辑，企业负债率一般和规模成正比，而碧桂园却能逆势下降，维持在合理范围内，这和它自身的高周转销售模式与负债管理有莫大关系！负债管控是衡量企业财务价值的重要参数，也是企业发展健康度的外在体现，碧桂园负债率的下降进一步提升了其财务价值。

财务价值是衡量世界最具竞争力企业的标准，它的增长将直接增强企业竞争力。纵观碧桂园近年来业绩表现，杨国强总结了三个原因：1.去年整个房地产市场的向好，集团也是受到市场的利好；2.合伙人制度的安排，所有的项目里有583个项目实施了跟投制度，净利达12%；3.快周转，从拿地到销售历时6个月。上海克而瑞集团CEO丁祖昱认为，在前三强房企之中，碧桂园2016年的增长速度最快，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。

碧桂园销售规模已经是全国Top3，达到了3000亿量级，而且据数据显示，碧桂园今年前两月的销售额已经刷新了行业单月销售纪录，成为了行业Top1，碧桂园也正是基于此才提出了要成为世界最具竞争力企业之一这个宏伟目标，因为它已经具备了发力世界最具竞争力企业的规模基础，未来要做的是继续保持企业经济高质量增长，往提高企业竞争力方向发力。

碧桂园业绩发布会透露，2017年销售目标为4000亿元。当天现场莫斌提出这一目标时，着实出乎大家的预料，现场记者对此也提出了疑惑，碧桂园今年难道没有想超越恒大、万科的想法吗？杨国强回应说，“万科、恒大都是优秀的企业，尤其是万科是我们长期学习的榜样。这么多年学习榜样给了我们进步的动力。”他还说，“如果到了年中，真的能够做到的话，我们就会进行调整，因为去年年中的时候也进行了业绩目标调整。”

企业发展最忌讳的就是过于冒进，过于冒进恐有空心化的危险。碧桂园一步一个脚印稳健地走到今天，财务价值有口皆碑，皆和它核心人物脚踏实地的性格有直接关系。

二、碧桂园开发经营模式

1、主要特点：统一开发，统一规划的产业化经营模式。

2、大盘开发：项目面积大，大部分都在150万㎡以上，有的甚至600万㎡，规模开发，建成一座城。

3、一条龙服务：从项目设计——施工——安装——装修——销售——物业都有自己来做，而且还有全国排名前三的管桩厂，甚至还

有自己的庄园，可以供应家禽蔬菜，可谓应有尽有。

4、碧桂园社区：①学校②俱乐部③别墅住宅等三大功能相互依存的现代化社区。

5、低价&快速

低价：采用沃尔玛的盈利法则，薄利多销，从而注重控制开支；

快速：由于一系列工作由自己来做，而且采用产业化经营模式，碧桂园每次开发周期能缩短到六个月，3月开工做基础，8月就可交楼。

6、项目选择均立足在二、三线城市，于是才能大盘开发。

7、市场客户定位为中等收入的大众群体，这些人能买得起房也需要买房。抓住这个群体的法宝：①相对较低的价格，②优质的服务。

三、碧桂园合作模式分析

参考碧桂园其他项目的合作案例（大亚湾项目、云南项目、湖北联投等），建议我们以土地入股，碧桂园以资金和渠道品牌注入，以此合作模式将会使项目溢价、并在产品去化速度上带来更高的预期。

四、桂林碧桂园项目简介

碧桂园·山河郡是碧桂园集团落子桂林的开山之作，落子于桂林荔浦县，占地160亩，项目位于滨江新区西侧，地块处于荔浦人气区域，周边有大发商业中心、荔江沿江景观区、湿地公园等配套资源。并且周边有荔浦县幼儿园、离荔城镇第二小学、荔浦民族中学、荔浦中学多个优质教育资源。项目于2016年12月20日开盘，计划入住时间为2018年3月份。

五、着手打造科技小镇，提升品牌贡献

一个具备世界竞争力的企业，不只是要做大企业规模一个纬度，有没有可持续发展的规划和能力，才是关键。华为、苹果、谷歌这些企业产品的迭代更新就是他们不断前进的基础。作为一个地产企业，碧桂园有没有这样的产品，在未来激烈的市场竞争中，成为承托企业迈向可持续发展之路的基石？

碧桂园2016年财报透露了一大亮点：作为房地产主营业务的战略补充，碧桂园正着手打造科技小镇，在一线城市周边及强二线城市，打造产业发展平台，建设包含住宅在内的多种业态，务求实现长期盈利。

碧桂园所要推出的科技小镇非比寻常，正如杨国强说的，“不是大家想象中的，住宅区旁边建设美丽的小镇，不是这样的，我们建设的是科技和产城一体化的小镇。”这是契合国家发展战略，采用产城融合的方法建设打造，推动中国城市化进程，这是企业的社会责任和价值，在这个过程中，企业也会从中获益。碧桂园产城发展事业部总经理向俊波之前就表示，产业地产短期投入大，但中长期能产生稳定收益，对冲房地产周期波动，对公司利润贡献可达30%。

六、一二三四五线通吃、布局海外，激发品牌价值

无论是销售目标、产业布局，碧桂园都紧紧围绕着提高企业财务价值，增强品牌贡献的方向，以达到企业高质量增长、提高企业竞争力的目标。激发品牌价值，也同样是为了这一目的。

在3月20日发布的2017年度“BrandZ™最具价值中国品牌100