某地块商业业态规划和综合经济测算(pdf 97页)
控规指标及其相关经济测算
某物业用地面积15000平方米，共18层，每层建筑面积3000平方米，则建筑 容积率为--
计算方法：18*3000/15000=3.6
根据行业经验，一般情况下各种建筑形态相对应容积率:
独栋：
0.1-0.3
联排：
0.4-0.8
花园洋房： 1.0-1.8
小高层： 2.0-3.0
高层：
3.0-5.0
城市综合体：5.0-8.0
其他
物业发展 物业发展
方向3
方向N
发展策略、经济效益等因素
否定
肯定
结合上述因素，遵循利益最大化原则，容积率应做满。因此否定 纯多层，否定别墅+多层； 结合偏高端复合式住区的项目定位，确定了本项目将涉及类独栋 别墅、花园洋房、高层电梯三大类物业产品。
物业发展方向
多层+高层
别墅+高层
别墅+多层+高层
其中，别墅2.5F，花园洋房为6+1F和8+1F，高层22F。
物业发展方向
纯多层 多层+高层
纯高层 别墅+高层
别墅+多层 别墅+多层+高层
Step3:
市场环境、 需求特征
物业发展 物业发展 物业发展
方向2
方向3
方向N
市场环境、需求特征等因素
否定
肯定
肯定
根据发展环境调研已知，当地市场以高层电梯为主，且市场竞争较为激烈，若60万方 较大体量全为高层，不利于项目发展，否定纯高层；
商业业态规划方案范本-更新版
商业业态规划方案范本背景介绍商业业态规划是商业开发的前奏，是决定商业建筑物建设的定位和设置的一项工作，旨在合理规划商业区域的功能性、导向性和配套性。
本文档将提供商业业态规划方案的范本。
目标商业业态规划方案的目标是确定商业建筑物的开发活动范围和发展方向，确定商业环境的生存和发展空间，促进社会和谐稳定发展，使商业活动更系统、完整、合理，在符合商业发展方向的基础上，创造更大的社会效益。
方案流程1.项目调研•对商业区域进行调查，了解现有建筑物、商业机构和基础设施情况，分析商业占用情况、消费者群体以及市场需求。
2.商业业态定位•根据调研结果和市场需求，确定商业业态定位，包括商业类型、组合比例和影响因素等。
3.商业区域规划•针对商业业态定位和城市规划确定商业区域，包括商业空间规模、商业格局和环境设置等。
4.商业机构策划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业机构的策划，包括商业机构数量、内部结构和功能设置等。
5.商业配套规划•根据商业业态定位和商业区域规划，确定商业配套规划，包括停车、交通、道路规划和公共设施设置等。
6.商业市场推广•利用市场和资源优势，进行商业市场推广，包括宣传推广、销售活动和价格战等。
7.商业发展和监管•对商业业态进行监管和管理，体现政府的部门合作和监管职能。
商业业态定位根据城市发展计划、市场定位和商业环境，商业业态可分为商业、服务业、餐饮、休闲娱乐、便利店等几种类型。
商业定位目标是聚集品牌和营销资源，形成特色商业中心。
服务业定位目标是满足市场需求，培育发展服务业。
餐饮定位目标是满足市民饮食需求，打造特色餐饮区域。
休闲娱乐定位目标是提供娱乐设施和区域，满足市民休闲需求。
便利店定位目标是提供日常生活所需品，满足消费者便利需求。
商业区域规划商业区域规划是商业业态规划的重要组成部分。
首先需要确定商业区域位置和范围，其次需要考虑商业区域规划中的以下因素：•商业用地比例•商业面积规划•建筑外观设计•停车规划•公共设施规划•商业配套规划商业用地比例主要考虑商业用地面积与总用地的比率。
某地块商业项目总体策划报告
打造集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的城市商业中心。
商业楼层规划
根据不同品牌和业态需求，合理规划商业楼层布局，实现商业价值最大化。
公共空间规划
优化公共空间设计，提高商业中心整体形象和品质，增强消费者体验感。
停车设施规划
完善停车设施，提高停车便捷性和安全性，满足消费者停车需求。
03
02
01
商业模式与运营策略
市场营销推广
通过多种渠道进行市场营销推广，提高项目知名度和吸引力，吸引更多消费者。
经营管理规范
建立规范的经营管理流程，提高租户满意度和服务质量，降低租户流失率。
运营风险总结
运营风险主要包括招商困难、经营不善、管理不规范等问题，可能导致项目收益不稳定或亏损。
结论与建议
07
市场分析：通过详尽的市场研究，我们发现目标地块所在区域商业需求旺盛，消费潜力巨大。周边的居民区和办公区为项目提供了稳定的客源。
与知名网红、博主等合作，借助其影响力推广品牌和商品。
会员营销
建立会员制度，开展会员专属活动和优惠，增加客户粘性和复购率。
投资估算与资金筹措
05
根据地块面积、地理位置和当地土地价格水平，进行土地购置费用的估算。
土地购置费用
包括建筑工程、安装工程、室内外装修等各项费用，根据设计方案和建设标准进行详细估算。
商品组合策略
制定促销活动、广告宣传和线上线下互动营销方案，提高品牌知名度和客户粘性。
营销推广策略
提供优质的售前、售中和售后服务，提升客户满意度和忠诚度。
客户服务策略
广告宣传
利用各种媒体平台进行广告投放，提高品牌曝光率和知名度。
公关Байду номын сангаас动
某基地项目前期经济测算报告(PPT 69页)
房地产发展政策及导向——加强调控
上海、重庆开征房产税，抑制投机震慑高房价
上海重庆作为房产税试点，公布房产税细则，自2011年1月28日起实施，重庆房产税税率为0.5%-1.，震慑高房价
11
房地产发展政策及导向——加强调控
央行年内三次加息，高利率降低购房热情
关键词：开发投资呈增长态势
23
北京房地产市场 —— 土地供需
上半年新推土地供量大于成交量，下半年新增供应小于成交量
8月北京共推出9宗住宅用地，推 出面积55万平方米；共成交8总住 宅用地，成交面积40万平方米， 均比上月有所增加。1-8月累计推 出住宅用地316万平方米，较去年 同期减少24%，与本年度住宅用 地供应计划差距尚远。8月北京推 出住宅用地分布于7个城区和1个 郊县，多数为二类住宅用地。8月 11日，北京土地整理储备中心公 布了2011年度出让建设用地第二 批地块详情，供地计划彻底落实， 供应高峰后期可盼。
3
整体经济环境—— 居民消费水平
自2008年金融危机以来，我国居民消费水平有较大波动，但随着经济的复苏，居民消费增长 率始终保持在15%左右的增长水平，消费能力强劲。 人均收入持续增长，收入增长为消费增长提供稳定动力 。
25 %
23
21
19
当月同比
17
15
13
11
9
7
5
实际增长
2000年1月2001年1月 2002年1月 2003年1月2004年1月 2005年1月 2006年1月 2007年1月2008年1月 2009年1月 2010年1月
1
Contents
NO.1 宏观环境及房地产市场表现
NO.2 北京及大兴房地产市场现状
某商业综合楼投资估算实例
二、投资估算
（七）流动资金 • 本项目作为租售型的房地产开发项目，与其他项目所具有的先投资后 运营相比具有明显区别，其所开发建设过程即为生产产品（商品房） 过程，所开发商品全部以流动资产形体存在。因此，本项目将不再计 算流动资金投资。
二、投资估算
（五）预备费 • 根据可行性研究预备费计提有关规定和项目实际，本项目基本预备费 按上述费用的6%计取为5 845万元；涨价预备费根据相关规定暂不计 算。因此，本项目计提预备费为5 845万元，占建设投资的5.66%。
二、投资估算
（六）建设期贷款利息
• 根据项目开发建设进度安排和建设单位投融资计划，本项目建设期为3 年，拟按建设投资的65%申请67 118万元银行借款。由于本项目自第二 年开始预售，因此建设期利息只计算建设第一年的利息费用，其他年 份利息费用均计入房地产经营费用中。
地下建筑 17 640 180 1 512
基础设施 工程费
2 181 1 845
合计
90 947
86 275 28 671 25 670 12 602 19 332 4 026
单位
技术经济指标
数量
单位 价值
占比 （%）
m2 223 650 4 067 87.11
m2 223 650 3 858 m2 62 840 4 563 m2 62 840 4 085 m2 34 970 3 604 m2 63 000 3 069
三、项目投资估算表
以上合计，本项目估算总投资为104 256万元，按规划总建筑面积平 摊，单位面积投资为4 661.56元/m2，其具体估算数据和估算说明，如投 资估算汇总表、单项工程投资估算汇总表、工程建设其他估算表所示。
范例项目商业业态规划和综合经济测算
范例项目商业业态规划和综合经济测算一、前言范例项目是指在规划和建设新的商业综合体时，以既有的商业企业为标杆，通过对其商业模式、运营管理等要素进行分析和研究，制定出适合自身发展的商业业态规划和综合经济测算的方案。
二、商业业态规划商业业态规划是指通过对市场、消费者需求、竞争对手等因素的分析和研究，确定出适合项目发展和商业运营的业态组合和布局。
1.市场分析对目标市场进行调研，了解市场的总体情况，掌握市场的规模、增长趋势、消费者需求等信息，找到项目发展的机会和潜力。
2.消费者需求通过调研和分析消费者的需求和喜好，确定出消费者对商业综合体的需求和期望，以此为依据来确定商业业态的组合和布局。
3.竞争对手分析对竞争对手进行调查研究，了解他们的规模、业态、定位等情况，找到自身发展的优势和突破点，避免与竞争对手重叠和碰撞。
4.业态组合和布局根据市场分析、消费者需求和竞争对手分析的结果，制定出适合项目发展和商业运营的业态组合和布局。
在业态组合时要注重品牌、品质、差异化、多样性等原则，同时考虑商业综合体的内外协调，从而实现整体效益最大化。
综合经济测算是指通过对商业综合体项目的投资、运营和盈利等各个环节进行详细的经济测算，评估项目的投资回报和经济效益。
1.投资测算2.运营测算包括项目的运营成本、销售收入、运营周期等内容。
通过对项目的运营测算，判断项目的运营能力和经济效益，制定出合理的运营策略和管理措施。
3.盈利测算通过对投资和运营的综合测算，评估项目的投资回报和盈利能力。
包括项目的资本金回收期、投资利润率、投资内部收益率等指标，为投资者提供经济决策的依据。
四、总结范例项目商业业态规划和综合经济测算是对商业综合体项目发展方向和经济效益的重要分析和研究。
通过科学的规划和测算，项目可以更好地适应市场需求，提高投资回报和经济效益，为商业综合体的可持续发展奠定坚实基础。
(完整版)商业地产业态及规划标准手册
包括柔道、散打、跆拳
道等训练场馆
永光柔道、王中王武术散打
文化
数码
影院
连锁影院
星美院线、金逸
歌剧院
音像
图书
书城
新华文轩连锁、东方书城、上
海书城
连锁书店
新华书店、席舒书店
音像专卖
中唱、太平洋影音、新华音像
连锁
摄影
艺术婚纱摄影店
钟爱一生、玫瑰花园
儿童摄影店
芝麻开门、金色童年
培训
机构
儿童教育
吉的堡、佳音、红黄蓝
床上用品
圣布凡、南方寝室
家居用品
齐家家纺、叁宅一舍
家具专卖
红苹果、皇朝家私
珠宝
饰品
珠宝
梦妮儿珠宝、雅俪珠宝
精品饰品
哎呀呀、流行美
医疗
保健
药店
老百姓大药房、同仁堂
保健品
燕之屋、唯一海味参茸店
数码
通讯
手机专卖
三星手机专卖
数码产品
含家庭影院及音响、电脑
、摄影器材、相机等
佳能专卖店、尼康专卖店
商场
配套
照片冲印店
第一阶段：产品定位研讨会
（一）关于项目“产品研讨会”市场调研及产品建议提纲
:一、项目所在城市主要经济指标
商圈状况分析
个案分析
本项目分析
产品及平面规划建议
（二)关于项目总体的平面规划设计建议
主要业态结构和规模、空间布局
交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)
停车场（规模、车位数等）
配套功能及有关还建部分各项设施的建议
结合万达综合体本身的结构特点，建议主力店的区域内尽量不出现伸缩缝，减小由于地震、漏水等对其造成的影响;
某地块商业项目总体策划报告.pptx
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项目产品系选型及户型配比
公寓户型配比
套型
套型套数 比
户型建面
实得面积
建面单价 实得单价
总价 （万元）
赠送面积
灰空间率
套数
SOHO
-
35-45
-
22000
-
77-99
-
-
-
LOFT
-
40-60 52-80 28000 21538 112-168 12-18 30%-40% -
58500
——
说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑
备注 ——
盒子商
阶段自持
商业类别
体量 （㎡）
层数
商铺面 积
业 后整售
盒子商业 26000 1F—5F ——
建面单价
18138
总价（万元）
公允价 值
47158
——
备注 ——
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第一部分 项目运作目标及开发思路
题
及 业
社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)
态
阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地
定
位
规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务
以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商
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建筑风格 公寓立面 公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净） 定位 商业立面 商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）
房地产开发地块经济测算方案(多表)[详细]
![房地产开发地块经济测算方案(多表)[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/23b17692dd36a32d737581c7.png)
二期各层 面积（㎡）
5000.36
7500.54
4590.58
5000.36
4500.324
4590.58
2951.76
1328.292
4135.32
12952.48
13329.156
13316.48
商业总体收益：45488.28万元
二期小计 （万元） 6885.87 4131.522 1860.894 12878.286
建筑安装工程费用 建设配套费用
工程建设监理费 建设单位管理费
营销费用 税费
管理费用
基础设施费
预备费 资金利息
小计
单方造价 （元/㎡） 1404.54
65.00
1200.00 150.00 12.00 40.86 170.08 680.32 90.00
250.00
60.00 412.28 4535.08
数量（㎡或个）
30000 15669.50 12952.48
425 20000 17085.87 13316.48
360 15000 30053.01 庆）
项目商业收入
分类
价格 （元/㎡）
一层
15000
二层
9000
三层及三层以上
4500
合计
一期各层 面积（㎡）
一期小计 （万元）
116963.92
备注 住宅售价年增长5% 扣除物管用房688 住宅334个，商业91个
住宅267个，商业93个
住宅325个，商业120个
通过计算本项目总体收益为116963.92万元。其中住宅收益为59175.64万元，车位收益为12300万 元。
品固地产（重 庆）
某地产项目业态规划报告
某地产项目业态规划报告策划报告REPORT沙河假日项目业态规划报告内容摘要：本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。
关键词：酒店公寓高档写字楼业态规划·阅读导图沙河项目业态规划报告项目地盘分析区位和面积交通通达性可视性周边大型项目功能项目SWOT分析市场综合研究深圳市经济环境概括产业发展城市建设业态业种规划商业模式的建议业态业种配置计划酒店市场调研2008年深圳旅游业现状项目市场定位产品设想写字楼市场的综合研究经济形势对商业写字楼的影响深圳写字楼市场的现状和未来发展南山区写字楼发展趋势分析租赁客户分析一、项目地盘分析本节关键词︳Keywords➢交通通达性➢可视性➢周边大型建设项目功能(一)区位和面积1.区位本项目地块位于华侨城区域，区内沿深南大道南侧世界之窗-华侨城洲际酒店-锦绣中华民俗村组成久负盛名的华侨城主题公园旅游区，深南大道以北华侨城住宅区-欢乐谷主题乐园-益田假日广场-波托菲诺-LOFT创意街组成华侨城高尚居住、购物、娱乐、创意、商贸、休闲区。
本项目位于华侨城区域西侧，坐落深南大道北侧，东侧邻益田假日广场，南面与世界之窗隔路相望，西侧和北侧靠近白石洲村。
相对于深圳其他功能区（华强北、东门商圈等），华侨城区域有着非常明显的特征。
它是集“旅游、娱乐、创意、文化、展览、休闲为一体，配套有商业、住宅、商务、学校等服务设施的多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。
华侨城区域建成多年，是深圳的重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。
2.面积本项目占地面积：11330平方米，建筑面积：101627平方米；公寓及住宅面积：59338平方米，写字楼面积：8328平方米，商业面积：11550平方米，其他：2722平方米。
(二)交通通达性1.可进入性项目地点位于华侨城中心区域，就是从整个深圳来看，其进入性很强。
【参考文档】房地产商业街业态定位及面积配置案例分析-精选word文档 (12页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 房地产商业街业态定位及面积配置案例分析篇一：商业地产的定位与业态组合分析商业地产的定位与业态组合分析一、商业地产的定位商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。
而商业地产的定位是基于对国家政策的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。
（一）市场条件判断项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。
大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。
小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的"低价值"事情。
市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。
1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。
2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。
（二）商业地产项目选址在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。
事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。
2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]
![2024版房地产项目经济测算培训(精品干货)[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/c42fc5a7afaad1f34693daef5ef7ba0d4b736d14.png)
3
测算目的与意义
01
02
03
评估项目经济效益
通过测算，可以了解项目 的投资回报率、净现值等 关键经济指标，为决策者 提供客观依据。
2024/1/28
预测市场风险
经济测算可以揭示项目潜 在的市场风险，帮助开发 商在前期规避风险，减少 投资损失。
优化项目方案
通过对不同方案的经济测 算，可以比较各方案的优 劣，进而优化项目方案， 提高项目整体效益。
深入了解目标市场，包括 政策环境、供需关系、竞 争态势等，为制定投资策 略提供数据支持。
2024/1/28
项目定位与规划
根据项目特点、市场需求 和竞争状况，明确项目定 位，合理规划项目布局和 功能分区。
投资组合与优化
根据项目风险、收益和现 金流等因素，构建投资组 合，实现风险分散和收益 最大化。
12
敏感性分析
对项目的主要经济指标进行敏感性分析，评估项目在不同市场环 境下的经济表现。
19
05
房地产项目经济测算案例 住宅项目经济测算
项目背景
某开发商计划在市区内开发一个中高端住宅项目，总占地面 积10万平方米，规划建设20栋住宅楼。
经济测算指标
包括土地成本、建安成本、销售费用、管理费用、财务费用 等。
房地产项目经干济货测) 算培训(精品
2024/1/28
1
目录
2024/1/28
• 房地产项目经济测算概述 • 房地产市场分析与预测 • 房地产项目投资策略与风险评估 • 房地产项目经济测算实务 • 房地产项目经济测算案例分析 • 房地产项目经济测算优化与提升
2
01
房地产项目经济测算概述
2024/1/28
广，吸引品牌商家入驻；最后根据租金收入和成本，计算项目的盈利能力和投资回报率。 • 测算结果：经过测算，该项目的总投资额为20亿元，预计年租金收入为3亿元，净利润为1亿元，投资回报率为5%。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比 重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50%为小 康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。
从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地区 零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购物 中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描述 这样一种联系。
消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现状 较好，竞争比较激烈。
依据二：区域内现有竞争对手情况
在项目的商圈辐射范围内，如果存在竞争力较强的竞争对手，那么我们项目操盘的风 险会随之增大，对于应保守估计商业体量需求。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量的时间换空间：项目开发周期
我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化， 做出这样一种尝试。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量决定因素
人口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈内 客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更科 学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关系。
零售：餐饮娱乐 60%:40%
1.2﹤C≤1.4
50%:50%
0.6≤C﹤0.8
65%:35%
1.4﹤C≤1.6
45%:55%
C﹤0.6
70%:30%
1.6﹤C
40%:60%
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
某地块项目业态规划与招商方案PPT(共 157张)
商家整体经营较好，已成为洛阳时尚购物地标 之一。
6、潮流梦幻天街参考案例 —— 洛阳新都汇购物公园(潮时尚天街）
商业分布：共计四层商业
业态涵盖：超市、天街品牌零售店、潮时尚室 内步行街、酒店、影院、餐饮等
业态构成： 负一层：家乐福超市 一层部分：超市辅营商铺 一 层：室外天街零售店、滔博运动、 快速
项目具有的
交通便利 场地规整 动漫形象元素 潮流时尚的形象 以家庭为主的客群
时尚家庭型活力街区
3、项目各地块商业功能定位结论回顾
潮流“梦幻”天街 情景美食街 设计师酒店
小河商业步行街 LIVING MALL
青年公寓
Part 二
各地块业态规划与说明
一．各地块功能定位说明 二．各地块业态规划方案一及参考案例 三．各地块业态规划方案二及参考案例 四．项目总体业态占比
第三部分 ……………………重点品牌介绍
一 .............................................主力店 二 .............................................零售 三 .............................................餐饮 四 .............................................娱乐
集合店
儿童游乐 内衣 童装童鞋玩具 化妆美甲
3、潮流梦幻天街、 Living Mall各楼层业态规划示意——方案一
3F
经营业态
潮流梦幻天街：美容、美发、桌球、淘宝女人街 若消防条件允许经营，可考虑增设电玩项目。
城市商业业态规划及指标建议
酒店式公寓
百货（未定） 超市（乐天玛特）
效果图
韩国城
以韩国特色 服饰、美容、 美发等为主 要规划品牌
项目借鉴点3-韩国城业态规划
与项目旁边青年创业产业园相连， 利用产业园所带来的企业人群消 费，促进商业氛围及公寓销售， 并且利用公寓带来的人气，提升 商业氛围，促进商业销售
利用商业，公寓与办公物业 的有机结合，促进物业整体 价值的相互带动和提升
3楼 3.4米
65%
当期美食街区域 商铺
对我们项目的启示
城市新区、交通枢纽的大盘开发，周边以产业经济为主，建议借鉴结合 产业经济和交通优势，开发大体量的办公物业，导入产业经济人口
我们项目首期开发商业地块为主，建议优先开发总部基地部分，优先导 入北大资源的相关金融医疗等企业入驻，带动项目商业价值提升
50-70 ㎡
36
17.48 %
70- 100- 200- 300- 500㎡ 100㎡ 200㎡ 300㎡ 500㎡ 以上
23
10
6
15
3
11.17 %
4.85%
2.91%
7.28%
1.46%
5米
项目商业借鉴3-小面积低总价产品
4.8m层高半跃层LOFT设计，多功能小面积低总价
面积区间 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-150㎡
项目商业借鉴1-大体量公寓和商业街
Loft公寓 体量：38万㎡
公馆住宅
Soho 公寓
体量：14万㎡
体量：20万㎡
集中商业卖场 体量：75万㎡ 龙湖自持
针对周边富士康，华为等产业人群，开发大体量公寓及商业街产品，吸引 产业人群投资，以热销带动项目商业价值的提升
商业项目业态布局和租金测算策划案
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*****· *****广场商业部 分 策划方案
*****集团沈阳房屋开发有限公司
营销部
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目 录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5 前言 市场分析与租金水平定位 客户定位及商业功能、形象定位 对比分析下的合理化业态布局方案 方案一深化
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项目名称：朗勤泰元中心 商业面积：7万平 商铺面积：260—500平，一个260平铺。 商业业态：招商中 租 金：5-15元/平/天 售 价：未定 停 车 位：地上100多，给商铺业主使用，地 下200多，价格未定。 消费群体：周边流动人群、办公人群 管理方式：业主自行招租 该项目位于太原街CBD核心商圈中心，步行 街北端与中山路交汇处，以本案为核心原点， 辐射至沈阳站、中山广场、太原步行街、西塔 商圈，商务氛围浓郁。是一个综合体项目，写 字间、公寓。未来商铺发展趋势会很好。
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项目名称：华润置地广场
商业面积：18万平 商业性质：综合体 商铺面积：200-500平一带三（兴工街延铺）、500平 以上建大延铺（三层） 租 金：建大稍高2.6元/平，兴工街2.4元/平/天 公摊小5% 消费群体：周边流动人群、办公人群
该项目位于铁西，品牌知名度高，周边形成了铁西 第二商圈，入住时间较早。公摊少。但周边商铺较 多，租赁效果不理想。
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项目名称：金街 商业面积：5.6万平 商铺面积：250平---800平 商业业态：餐饮、超市 租 金：一层5.5 元/平/天一带三层4元/平/天 入 驻 率：7% 售 价：约40000元/平 消费群体：周边流动人群 停 车 位： 地上无停车位，地下按小时收费 经营状况：差 管理方式：业主自行招租
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七大主力业态
特色高档餐饮 时尚休闲餐饮 高档精品专卖 中高档精品超市
2009年3月
精致化商务休闲空间 北京高尚生活新地标
具象化 天元港项目商业部分
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个性化商务服务 文化艺术俱乐部 高级商务会所
其他
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主力业态（01） ——特色高档餐饮
p 意大利式西餐厅 p 韩国风味餐厅 p 日本风味餐厅 p 欧美风味餐厅 p 东南亚风味餐厅 p 特色中餐厅——美味珍
2009年3月
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主力业态（05） ——文化艺术俱乐部
2009年3月
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主力业态（06） ——高级商务名流会所
p 商务休闲健身 p SPA p 游泳池 p 商务谈判及签约服务 p 日光浴休憩区 p 多功能宴会厅 p 特色化精品酒店
2009年3月
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总计
面积（平方米）
4000 2000 2500 3500 3500 2200 580 7010 25290
市场租金 （元/天.平米）
8 10 12 10 10 10 3 6
结论:按照市场可接受租金计算,年租金约8000万元
2009年3月
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年总租金 （元）
11680000 7300000
10950000 12775000 12775000
天元港C区地块项目 商业业态规划和综合经济测算
目录
一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力 二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议 五、附件
2009年3月
• 中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”
2009年3月
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思源顾问
商户深度访谈之市场参考租金
业态
厂商
位置
面积
西餐厅
咖啡厅 茶馆 酒吧
服装店
高档工艺品店 百货类 娱乐KTV
Friday餐厅 亚地里亚西餐厅
邦克咖啡 聚茗轩 卡布其诺 max studio
新世界 乐圣
长虹桥 朝阳使馆区
2009年3月
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主力业态（02） ——时尚休闲餐饮
p 音乐咖啡厅 p 特色酒吧
琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧 英式酒吧 p 红酒廊 p 特色茶馆 p 冰激凌店 p 特色西饼屋
2009年3月
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思源顾问
主力业态（03） ——高档精品专卖
p 时尚多元概念店（如：A02） p 高级服装专卖店 p 中式服饰定制店 p 时尚家居店 p 高级化妆品店 p 奢侈品、 珠宝、钟表店 p 高档皮具店（鞋、包）—LV
2009年3月
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思源顾问
商业——市场比较法进行商业租金测算
• 根据市场原则，我们在区域内选取四个相关项目、在区域外选 取一个相关项目进行市场比较，得出本项目合理的商业租金价 格。
• 一般商业项目可参照以下因素进行定价：
– 项目区位因素：60%（包括地理位置、交通状况、标识性等） – 项目周边环境因素：10%（包括写字楼、居民区、酒店的数量、档次等） – 项目建筑规划因素：10%（包括建筑形态、面积大小、内部交通规划等） – 项目商圈氛围因素：10%（有无商业氛围、传统商圈还是新创商圈等） – 项目整体规划因素：10%（单一建筑还是综合建筑、商业档次等）
p 经营中高档商品的中小型精品超市
2009年3月
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思源顾问
其他业态
p 高端数码专卖店 p 高尔夫用品专卖店 p 高档礼品店 p 高档休闲用品店 p 其他特色专卖店
（主要分布于地下一层）
2009年3月
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思源顾问
2009年3月
第 17 页
思源顾问
2009年3月
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现代城 阜成门外 三里屯
双安
嘉里中心 新世界地下1层
崇文门
1000 450 300 120 300 20～30％ 流水 倒扣 150
3500
租售价格 元/天.平米
4 6 2万元/M2 13 9
16.1 页
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各业态规划租金情况表
业态
特色高档餐厅 时尚休闲餐饮 高档精品专卖 个性化商务服务 艺术品位俱乐部 高级商务会所 中高档精品超市 地下精品店
2009年3月
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思源顾问
主力业态（04） ——个性化商务服务
• 个人商务形象设计 • 个人着装顾问 • 品牌服装定制 • 高端塑身美体顾问 • 专业美容美发
2009年3月
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主力业态（05） ——文化艺术俱乐部
p 现代艺术画廊 p 收藏俱乐部 p 视听俱乐部 p 雪茄俱乐部 p 红酒俱乐部 p 商务女性俱乐部 p 商务运动俱乐部
8030000 635100
15351900 79497000
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目录
p 一、目标商业业态及其租金承受力 p 1.1、目标商业业态 p 1.2、目标商户租金承受能力 p 二、财务分析 p 2.1、利用市场比较法进行租金测算 p 2.1、通过租金进行售价测算 p 2.3、财务测算（现金流测算） p 三、商业业态规划及布局 p 四、经营管理建议 p 五、附件
目标品牌——亚历山大会所
p 创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21 年经营历史，拥有近20万会员，是东南 亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新 天地的亚力山大占地一万平方米，是在 内地开设的首家分馆。
p 整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调， 营造出精致典雅的环境，融合古老的中 国文化，配备一流设施，提供健身、美 容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方 位服务。
2009年3月
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建筑风格建议
• IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比
• 满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷
• 中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成 为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的 围合风格合内在精髓；
2009年3月
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思源顾问
主力业态（06） ——特色化精品酒店
• 体现中国传统特色的高端商务酒店； • 房间数不超过15间，面积控制在1000平米； • 每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显； • 面对国际特色酒店运营商进行招商；
2009年3月
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思源顾问
主力业态（07） —— 中高档精品超市
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业态规划总体思路
商务休闲的主题定位 商务休闲业态的选择
目标商户的市场租金
平衡点
本项目预计租金
业态规模确定 业态的合理布局
2009年3月
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思源顾问
本项目商业物业产品的主题定位
以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档 购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心
2009年3月