成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位37PXXX
成都市温江区商铺市场调研 docx
成都市温江区商铺竞品市调报告一、温江区域商业竞品概况温江房地产市场主要分为大学城、光华大道、金马、永宁、万春5个板块，温江商业市场存量大，以社区底商为主，辅以少数独立商业、商业街形式，整体去化周期长，竞争压力大。
根据本项目所处地理位置及竞品商铺分布，拟选取大学城、金马、光华大道3个板块部分在售项目进行比较分析。
二、温江各板块商业竞品表现（一）大学城版块在售项目商业表现：温江大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处，大学城地处温江城西，距成都双流国际机场20公里，共有普通高校9所，科研院所21所，大学专任教师5000余人，大学生10万余人，消费需求明显，消费量大。
大学城商铺竞品详情：中铁·丽景书香项目位于温江天府镇学海路88号，是大学城核心居住区，周围名校环绕，交通四通八达，地铁4号线使得出行更加方便。
项目3期占地约200亩，整盘商业体量约2万方，由社区底商和独立商业组成。
一楼均价23000元／m²，二楼均价15000元/ m²，目前推出货量已经售罄，剩余16栋待售，主力面积50 m²，商铺无烟道。
明信仕林府项目位于成都温江区天府街道办百信路188号，处于光华新城、大学城、老城区三个核心版块的交汇处，项目的交通、配套、环境较完善，位于地铁4号线2期杨柳河站旁。
明信城项目总占地为322亩，总建面超100万方，商业体量为8万方，以社区商业和独栋商业为主。
建面25-138 m²，1F22000元／m²。
（二）光华大道板块在售项目商业表现：光华大道为光华新城的主干道，光华新城总体规划面积26平方公里，规划人口50万。
温江光华片区以“休闲商务中心”“世界现代田园城市体验地” “国际品质的时尚购物目的地”“西向成都核心引擎（西成都CBD）”为定位，大力发展现代化商贸和商务服务业、文化创意和总部经济等大商务、大文化产业，配套发展生态人居，以新兴服务业集群发展建设活力城市。
成都温江文庙柳荫街片区项目整体商业规划研究-116p-前期策划
形式及租金
❖ 原始的售卖推车； ❖ 户外摊贩式售卖； ❖ 民房改建的临街店铺； ❖ 面积一致的新建临街商业； ❖ 中型超市便利店； ❖ 中大型卖场； ❖ 内庭院式休闲售卖场所； ❖ 大型集贸市场
❖ 大南街（市中心）
❖ 业态：服装、化装品、美容店、各种形式 的手机专卖店、影楼等。
❖ 服装店 4500元/月（30 m2左右） ❖ 影楼 4000元/月（二、三楼共200 m2左
温江市
成都市
项目概况
❖ 文庙片区:
❖ 四至：北临东大街，南 临柳城干道，西临大南街， 东临小南街、隆建街
❖ 一片两带：
❖ 文庙为中心，文武路，小 南街、隆建街为主线
❖ 建筑形式：
❖ 浓郁的川西建筑风貌。文 庙附近以院落建筑居多， 文武路，小南街、隆建街 临街建筑以线形建筑居多。
城市面貌
❖ 建筑整体风貌统一 而完整，但立面和 材质过于单一厚重。
绿化景观
❖ 地区景观延续成都传 统的景观手法，借助 原有的植被，以文庙 广场为中心。
❖ 现代的组团式景观较 少，整体形象凌乱。
❖ 地标性的开敞空间功 能不明确，缺少景观 节点与休憩空间的结 合。
❖ 绿化景观整体水平较 低，整体档次有待提 升。
人文环境
❖ 作为温江的核心 区域，区内及周边聚 集多所中小学校、医 院、银行、公安机关 及其他社会服务机构， 社会设施体系成熟完 整。
▪ 商业片区如何实现“统一规划、统一招商、统一管理、统一推广”，直接决定了区 域商业价值能否再生。
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SWOT
SWOT分析 Strength
( 优势 )
1、区政府高起点打造的一个商业片区，政策力度大，可塑造性强。 2、温江历史、文化资源丰富。 3、项目位于城市核心地带，具有明显的区位优势，并具较高的知名度。 4、文庙、柳荫街文化片区经过整治之后有较为完整的城市形象和风貌。
成都温江区商业网点规划3
第八章专业（特色）街（区）一、定义是指同一系列的专业店、专卖店高度集聚，提供专门商品和专业服务的特色商业街（区），一般街长150米以上，专业店30家以上。
专业（特色）街的建设既是对城市原有资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。
但温江城区较小，特色商业街的长度和商家可以适当减少。
根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各类别、层次的消费者进行细分，确定专业街的规模、经营门类及商品档次，各种专业街侧重点应各有不同。
二、布置原则（1）突出专业特色，专业网点的营业面积由占专业街总营业面积的60%以上。
（2）创新业态，设置专业市场、专业店、专卖店、品牌专业店，其营业面积占40%以上。
（3）引导旧城区的人口和商业网点向新区疏散。
（4）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体。
（5）注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统。
（6）要与城市的特色结合，突出各商业街的特色，从而提高城市的品味和商业氛围。
（7）尽量考虑原有特色街的位置、特色以及未来发展的需要。
（8）充分考虑人民群众的消费水平与购物习惯。
（9）选址重点放在城市中心区。
三、商业街规划导向（1）重点引导建设已初具规模正在发展的休闲、餐饮娱乐信息、花卉批零、服饰、家用电器、文化用品、妇女儿童用品、电子产品、通讯器材等符合现代消费趋势和温江特色的专业特色街，突出花卉批零、运动休闲、餐饮娱乐特色。
（2）鼓励设置与该专业特色相关的专业店、专卖店；适度设置为该专业配套服务的服务业，限制设置与该专业特点无关的业态和业种。
规划商业特色街以专业店为主，占总营业面积的60%以上，配套设置餐饮、停车场、公共厕所、垃圾收集点、绿化景观、街头小品、广告设施等，为专业街配套服务，既突出专业街特色，又全面满足商业街的功能需要。
（3）考虑到与成都都市区的错位发展，高档精品服饰、傢俬、家电电脑需要适当控制发展。
四、商业街设置规划2020年，温江区城区要基本形成十类专业街（广场）。
成都综合商圈分析
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。
今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。
记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。
商圈：不“以街为市”金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。
这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园和历史遗迹。
青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。
”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。
据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。
青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。
市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会觉得乏味。
”东区：特色繁华商业区金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。
这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片区来进行不同的安排布局。
光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连锁店。
西区：新兴的商务办公中心金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。
这个区域，也被划分为三个片区。
●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
温江卫星城规划(成都市规划设计院)PPT课件
根据居住人口规模和需求，合理布局小学 ，方便学生就近入学。
中学
特殊教育学校
结合区域教育资源，设置中学，提供优质 教育资源。
考虑特殊群体的教育需求，设置特殊教育学 校。
医疗卫生设施配置方案
综合医院
规划区域内设置一所综合医院，提供全面的 医疗服务。
社区卫生服务中心
在各居住片区设置社区卫生服务中心，方便 居民就医。
经验。
案例分析
03
选取典型绿色建筑案例进行分析，展示其在节能、环保、健康
等方面的优势。
社区治理和物业服务水平提升措施
社区治理机制
介绍社区治理的组织架构、运作模式和工作机制。
物业服务标准
明确物业服务的标准和要求，包括安全管理、环境维护、公共设 施管理等。
提升措施
提出具体的社区治理和物业服务水平提升措施，如加强居民参与、 推行智能化管理、开展文化活动等。
指标选取原则
介绍指标选取的科学性、全面性、 可操作性等原则。
核心指标
阐述居住环境评价的核心指标， 如空气质量、噪声污染、绿化覆
盖率等。
辅助指标
介绍辅助指标的作用和意义，如 社区设施配套、交通便利程度等。
绿色建筑推广应用情况介绍
绿色建筑概念
01
简要介绍绿色建筑的概念和特点。
推广应用情况
02
详细阐述温江卫星城在绿色建筑推广应用方面所取得的成果和
。
用地性质与功能分区
商业用地
规划商业用地，布局购物中心、商业 街等商业设施，提升城市商业氛围。
居住用地
规划居住用地，建设多样化的住宅产 品，满足不同人群的居住需求。
工业用地
规划工业用地，引进优质产业项目， 推动城市产业升级。
推荐-成都温江光华大道商业市场调查报告20页 精品 精品
温江光华大道区域商业地产市场调查报告二、周边环境1、温江新区规划2、温江房地产市场的区域划分随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。
温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。
其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。
其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。
从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。
其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。
3、周边现有楼盘分布状况4、温江主要区域物业基本情况国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。
因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。
优秀商业街区业态案例
优秀商业街区业态案例一、成都太古里。
1. 整体定位与特色。
成都太古里那可真是个超级酷炫的地方。
它的定位就像是一个时尚潮流的大派对，把传统和现代完美地融合在了一起。
你走在太古里的街上，既能看到古色古香的川西建筑风格，像大慈寺就在其中，给人一种历史的厚重感；又能被各种超级时尚的国际大牌和潮流小店包围，就像是穿越在不同的时尚时空里。
2. 业态分布。
时尚零售：这里简直是时尚达人的天堂。
各种大牌旗舰店琳琅满目，像Gucci、LV这些，它们的店铺装修都特别有特色，不是那种千篇一律的商场店。
而且除了大牌，还有很多小众设计师品牌，像一些国内的独立设计师开的店，从衣服到饰品，充满了创意，满足了不同人群的时尚需求。
餐饮美食：美食种类超级丰富。
从高端的法式大餐到亲民的成都本地小吃，应有尽有。
你可以在精致的西餐厅里享受浪漫的烛光晚餐，也可以在街边的龙抄手店，来一碗热辣辣的抄手，感受成都的烟火气。
还有那些网红甜品店，门口总是排着长长的队伍，大家就为了尝一口那美味的蛋糕或者冰淇淋。
文化体验：大慈寺在太古里中间，这就是一个天然的文化宝藏。
人们可以进去拜拜佛，感受一下佛教文化的宁静。
而且太古里还经常举办一些文化艺术展览，比如摄影展、现代艺术展之类的，让你在逛街购物之余，还能提升一下自己的文化素养。
3. 成功原因。
独特的建筑风格与环境打造：太古里的建筑是开放式的街区，街道宽窄错落有致，这种布局让人们逛街的时候感觉很舒服，不会有那种在封闭商场里的压抑感。
而且建筑之间的绿化和公共空间设计得也很棒，有很多小广场和花园，人们可以坐在那里休息、聊天。
精准的品牌引进：他们太了解消费者的心理了。
知道成都人既爱时尚又爱美食，还对本地文化有深厚的感情。
所以引进的品牌既有国际大牌撑场面，又有本地特色品牌接地气，还有各种网红品牌吸引年轻人。
这样就形成了一个多元化的商业生态，不同年龄、不同消费层次的人都能在这里找到自己的乐趣。
营销与活动策划：太古里经常搞一些特别酷的活动。
光华新城商业基本资料
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成都市商业综合体一览表
龙湖三千集
成都龙湖置业有限公司
成都市成华区二环建设路
在售，2010年年底开业
总体量12万平米，由一座购物中心、一条春风里商业街和两座Soho商务公寓楼组成。
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龙之梦新城
上海长峰集团
成都成华区新客站
规划中
总投资超100亿元、占地288亩、商业物业逾200万平方米的，投资100亿元，打造集甲级写字楼、星级酒店、大型超市、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、中央公园、名校等为一体的地标性城市综合体和成都东部核心区域商圈。
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绿地国际花都
上海绿地成都分公司
项目位于成都市中信蜀都新城区域
规划中
项目规划总用地面积约20.8万平方米，规划总建筑面积约116.7万平方米。其中，现代服务业综合体部分将打造新城区最具规模的大型商业、办公及购物中心，住宅部分规划建设包括花园洋房、高层公寓的绿色低碳生态住宅区。
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上善天成
成都天信置业有限公司
14
铁狮门项目
美国铁狮门房地产公司
锦江东大街纱帽街口
建设中
项目占地面积38亩，总投资25亿元，由三座塔楼组成，主楼高为158米，建筑总面积为17.6万平方米。将按照国际5A级的甲级写字楼标准建设，同时满足美国LEED绿色环保论证要求，除住宅外，其他物业只租不售。
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摩根中心
成都广联置业有限责任公司
锦江区海椒市街3-5号（地处东大街二环内海椒市地铁口），
6月亮相，明年开盘
项目建设规划暂定为商业、写字楼、公寓及配套车库，建设用地面积22705.53平方米，总建筑面积338652.17平方米。
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天合凯旋广场
成都天合凯旋置业有限公司
成都高新南区
2019成都温江区温泉大道三段地块可行性研究报告
温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一 些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势
市场分析 周边项目一览表
鸿源星睿城
地块评估 区域配套
温江城市 公园
肯德基
同人医院
西南财大 涌泉实验
学校 鱼凫国都
宗地
碧落湖公园
家乐福 （拟建）
台湾新光三 越（拟建）
花样年花样 城配套
金马国际经 济圈
区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。
地块评估 宗地现状
宗地西面
宗地东侧是饲料厂工房 宗地北面
宗地东侧
宗地内部
紧邻宗地的绿化带
温江河流均属岷江水系。境内四条大河--金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北 向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里， 为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米； 地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。
成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。 成都是国务院确定的中国西南地区的科技中 心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。
成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。
城市简介 GDP与人口
成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势明显。2019年成都市实现 生产总值5551.3亿元，同比增长15%。
2019、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2019年成 都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%；
城南优品道广场课件
直接经济效益
城南XXX道广场作为大型综合商业体，能够吸引众多消费者和投 资者，从而带来直接的销售额和利润。
间接经济效益
城南XXX道广场将带动周边商业和住宅地产的发展，提升区域整体 商业价值和居民生活质量。
财政税收贡献
城南XXX道广场的经营将产生一定的增值税、所得税等税费，对当 地财政收入产生积极贡献。
配备先进的安防系统，确保客户安全。同 时，广场设有紧急救援通道，方便在紧急 情况下快速疏散人群。
项目建筑设计理念
现代简约风格
XXX道广场的建筑风格以现代简 约为主，重视流线型设计，营造
时尚、大气的视觉效果。
绿色环保材料
采用环保材料，如太阳能板、雨水 收集系统等，降低能源消耗和环境 污染。
人性化设计
XXX道项目定位
总结词
高端商业综合体、家庭消费目的地、区域地 标。
详细描述
XXX道项目定位为高端商业综合体，集购物 、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体，为 消费者提供一站式的消费体验。同时，XXX 道致力于成为家庭消费目的地，为家庭提供 全年龄段的消费服务，满足家庭成员的各类 需求。此外，XXX道还力求成为区域的地标 性建筑，提升所在区域的商业价值和城市形
城南XXX道广场在建筑风格、商业布局、服务质量等方面 表现出色，得到了广大消费者的认可和好评。
主要事迹和成果
该项目在招商引资、销售额、就业等方面取得了显著的成 绩，为当地经济发展和社会稳定做出了贡献。
项目亮点及不足
项目亮点
1. 特殊的建筑风格：城南XXX道广场的建筑风格特殊，充满了现代感和时尚感，吸 引了众多消费者的关注。
建筑内部空间宽阔明亮，商铺布局 公道，方便客户购物和休闲。同时 ，设置无障碍通道和母婴室等人性 化设施，关爱特殊群体。
光华大道项目周边及温江商铺租售价格调研报告
要点二
租金价格区间
根据调研数据，光华大道项目周边商 铺的租金价格区间大致在50-200元/ 平方米/月之间。其中，高端商业区 的租金价格可达200元/平方米/月以 上。
要点三
租金价格影响因素
商铺的租金价格受多种因素影响，包 括商铺位置、面积、装修状况、周边 商业氛围等。一般来说，位置优越、 面积适中、装修良好、周边商业氛围 浓厚的商铺租金价格更高。
政策法规因素
01
房地产政策
政府的房地产政策对商铺市场具有宏 观调控作用。相关政策的调整可能导 致市场波动，从而影响商铺的租售价 格。
02
税收政策
税收政策的变化会直接影响投资者的 收益和成本，进而对商铺的租售价格 产生影响。
03
城市规划政策
城市规划政策的调整可能改变城市发 展方向和布局，从而影响商铺的地理 位置优势和商业价值，导致其租售价 格发生变化。
价格波动趋势
历年价格波动情况
过去几年中，光华大道项目周边商铺的租售价格整体呈现上升趋势。随着城市经济的发 展和商业地产市场的繁荣，商铺租售价格也水涨船高。
未来价格预测
根据市场趋势分析，预计未来一段时间内，光华大道项目周边商铺的租售价格将继续保 持上升趋势。然而，具体的价格波动情况还需根据市场供求变化、政策调整等因素进行
背景
随着城市经济的发展和人口的不断增长，商业地产市场日益活跃。光华大道作为城市的重要交通干道 ，周边商业氛围浓厚，吸引了众多投资者和开发商的关注。温江地区作为城市的副中心，商业发展潜 力巨大。因此，了解该地区商铺的租售价格情况对于市场参与者具有重要意义。
调研范围和方法
调研范围
本次调研涵盖了光华大道项目周边及 温江地区的商铺，包括沿街商铺、商 业综合体、社区商业等多种类型。
成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位_37P_XXXX.pptx
C温江消费发展趋势
二、中高档主力消费群体快速聚集
（1）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低 档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展， 这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相匹 配。
C 温江消费发展趋势
二、项目品牌进驻情况
（1）巨大的商业市场发展潜力，吸 引各类商家竞相选址，制定入驻计划： 家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、 SOGO、博美等等。 （2）先期进驻品牌同时猎获了同类 型竞争业态的高度关注：如人人乐、 国美电器等。借力打力，商业的集群 效应，规模效应将使商圈的辐射半径 更大。 （3）知名品牌和主力商家的入驻将 有效带动周边小型店面，精品店面的 品质意识，从而形成温江高品质的新 商业核心圈。
B 温江商业发展特征
三、温江商业品牌与档次
档次：以中低档为主 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李
宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路、 美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、 playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保 罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所； 人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调
德坤·光华大道项目裙楼商业 业态定位
伍仑巴企业策划（四川）有限公司 2010.07
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项目发展思路
成都金恒德温江地块前期策划提报_245PPT_XXXX
在找到解决我们核心问题办法前， 我们怎样用眼光认识地块属性？
我们如何完成提出的问题——
一、项目认识 二、市场调研 三、项目定位 四、项目销售策略
成都—温江
温江距成都市中心城区正西16公里处，距双流 国际机场10公里，定位成都后花园
项目四至
• 中国人民银行决定，决定于2010年1月25日，再次上调人民币存款准备金率 0.5个百分点。
• 2010年2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人 贷款管理暂行办法》，这两项贷款新规的出台量化了流动资金贷款需求量的 测算，强调了防止贷款被挪用现象的发生，同时，《个贷办法》明确规定了 执行贷款面谈面签制度。贷款面谈面签制度：对空手套白狼的炒房者和投机 行为出拳打击，并且还能起到防止过度放款。
叠拼 双拼
中海国际 混合 社区 业态
中海
1986
130000 0
0.9
新古 典主 义
联排 叠拼
200-280 300-350 251-266
13000-19000 25000 18000
180
10000-13000
尾盘 华润·翡 混合 华润 翠城 业态
在售
万科·金 混合 域西岭 业态
混合 华侨城 业态
成都城市功能分布
成都为环状带的城市发展，历来 就有南富、西贵的说法，城南、 城西是成都住居首选之地。 城东是老工业区，由于工场外迁， 也成为房地产热点区域，人居氛 围逐浓。 城北以商贸(荷花池、五块石)， 客运（城北火车站）为主，以发 展商贸为主
成都高端居住以向西、南发 展，未来成都市政府搬迁至 新城南区域
措施。
成都市07-09年房地产供销情况
温江光华大道商业调查报告
温江光华大道商业调查报告篇一：温江房产XX年分析XX年温江热销房产分析合能珍宝琥珀项目打造的是光华大道片区最高品质住宅项目，项目选址光华新城CBD核心板块，清泉南街与花土路交汇处，项目总占地112亩，采用点式布局，是目前区域范围内规模最大、整体成片的在售项目，总建筑面积仅36万㎡，从地块大小和建筑面积来看，是区域人均占地面积、人均绿化面积最大的高层项目；项目拥有三大中庭主题景观，同时自带有幸福食堂、青年自助会所、氧气健身馆、萌宝乐园、快捷盒子、按摩步道、自助洗衣等几大功能配套，以打造青年置业理想国度为设计理念的全新社区；合能地产作为具有24年高端住宅开发经验和水平的开发商，一直致力于打造各区域的舒适型产品，所以珍宝琥珀三期是这个区域唯一在售的一线品牌开发商项目，也是目前区域含金量最高的在售项目；项目舒适度体现在我们我们拥有区域最低的容积率，在地块整体成片的前提下，小区绿化率达到了60%，在这样的绿化占比下，舒适度得到了绝对保证，将来入住之后也绝对是这个区域最具标志性和身份档次的楼盘。
项目配套：1. 交通配套：地铁4号线用全站400米（纯正地铁房，走路5分钟可到达，超高升值潜力）公交路线771路、319路、761路、790路、201路、780B路环、904路、309路可到达项目周边2. 教育配套：成都七中，树德中学、温江中学、成都实验外国语学校（学区属于柳城街道办）3. 医疗配套：温江人民医院光华分院、圣母妇产医院、成都市第五人民医院4. 商业配套：天来国际、家乐福、珠江国际、伊藤洋华堂等百万商业环绕5. 银行：工行、农行、建行、中行6. 项目整体指标容积率：绿化率：60%篇二：温江光华大道房价分析最近几天去温江光华大道看了两个盘，一个是新盘，一个是二手房，进行了简单统计和对比，希望对看房的朋友有帮助！万科朗润园(二手房)14楼：123平米总价55W 对中庭税费：个税：550000x1% = 5500元契税：% = 8250元营业税：% = 30800元交易手续费：123x6 = 738元登记费：10元总计：45298元中介费：550000x2% = 11000元手续费合计：税费+中介费 = 56298元全款合计：550000+56298 = 606298元公积金分期按揭：贷款：首付：550000x30% = 165000 元贷款金额：550000 - 165000 = 385000元公积金贷款（利率%）：月供：2435元贷款利息：XX00元贷款本息：584568元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 805866元第一次需要付款：手续费+首付= 221298元商业贷款分期按揭：贷款：首付：550000x30% = 165000 元贷款金额：550000 - 165000 = 385000元公积金贷款（利率%）：月供：3066元贷款利息：306632元贷款本息：691632元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 912930元第一次需要付款：手续费+首付= 221298元17楼：123平米总价60W 对中庭税费：个税：600000x1% = 6000元契税：% = 9000元交易手续费：123x6 = 738元登记费：10元总计：15748元中介费：600000x2% = 1XX元手续费合计：税费+中介费 = 27748元全款合计：600000+27748= 627748元公积金分期按揭：贷款：首付：600000x30% = 180000 元（由于公积金最多贷款40W，所以只能提高首付）贷款金额：600000 - 180000 = 4XX0元首付：XX00 元（由于公积金最多贷款40W，所以只能提高首付）贷款金额：600000 - XX00 = 400000元公积金贷款（利率%）：月供：2530元贷款利息：207343元贷款本息：607343元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 835091元第一次需要付款：手续费+首付= 227748元商业贷款分期按揭：贷款：首付：600000x30% = 180000 元贷款金额：600000 - 180000 = 4XX0元公积金贷款（利率%）：月供：3143元贷款利息：334507元贷款本息：754507元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 962255元金河谷（期房）22楼 88平米总价：539410元潮河（河景房）税费：无入户：办理产权+其他初步预计:15000元公积金分期按揭：贷款：首付：539410 x30% = 161823元贷款金额：539410- 161823= 377587元公积金贷款（利率%）：月供：2388元贷款利息：195725元贷款本息：573312元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 750135元第一次需要付款：首付= 161823元商业贷款分期按揭：贷款：首付：539410 x30% = 161823元贷款金额：539410- 161823= 377587元公积金贷款（利率%）：月供：2826元贷款利息：300728元贷款本息：678315元分期按揭合计：贷款+首付+手续费 = 855138元第一次需要付款：首付= 161823元篇三：温江区土地利用调查报告温江区土地利用现状调查分析报告——以文化路与柳城大道东段为例摘要: 近年来，土地资源的高效、持续利用和城市土地资源向土地资产转化的已成为城市土地开发利用的主题。
成都温江文庙柳荫街片区项目整体商业规划研究
投资估算与财务分
07
析
投资估算及资金筹措计划安排
投资估算
根据初步规划，项目总投资预计为XX亿元 人民币，包括土地购置、基础设施建设、商 业设施建设、营销推广等方面的费用。
资金筹措计划
项目将通过银行贷款、企业自筹、引入战略 投资者等多种渠道筹措所需资金，确保项目
的顺利推进。
收入预测及成本费用核算方法说明
温江区层面
温江区政府高度重视文庙柳荫街片区的保护和开发工作，将该项目列为重点推进项目， 并给予相应的政策支持和资金投入。
市场调研与需求分
02
析
目标客户群体定位
中高端消费群体
项目地处温江文庙柳荫街片区，周边中高端 社区众多，因此中高端消费群体是主要目标 客户。
游客群体
温江文庙是成都市的文化遗产，每年吸引大量游客 前来参观，游客群体也是不可忽视的目标客户。
风险防范措施建议
市场风险
加强市场调研，密切关注市场动态和竞争状况，及时调整 项目定位和营销策略，降低市场风险。
建设风险
选择经验丰富的设计单位和施工单位，加强项目管理和质 量监督，确保项目按时按质完成。
运营风险
建立健全的物业管理机制和服务体系，提高客户满意度和 忠诚度，降低运营风险。同时，加强财务管理和成本控制 ，提高项目盈利能力。
市场容量及发展趋势预测
市场容量
根据市场调研数据，项目所处区域的 市场容量较大，未来还有一定的增长 空间。
发展趋势
随着城市经济的发展和消费者需求的 变化，未来商业市场将呈现多元化、 品质化和智能化的发展趋势。项目需 要紧跟市场趋势，不断创新和升级， 以保持竞争优势。
项目定位与业态规
03
划
项目总体定位及目标
成都温江光华大道商业市场调查报告(20页)
温江光华大道区域商业地产市场调查报告二、周边环境1、温江新区规划2、温江房地产市场的区域划分随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。
温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。
其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。
其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。
从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。
其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。
3、周边现有楼盘分布状况4、温江主要区域物业基本情况国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。
因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。
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31
项目发展思路
2
项目业态定位
31
项目发展思路
A 温江区域 发展背景
本项目 发展策略
B 温江商业 发展特征
C 温江消费 发展趋势
A 温江区域发展背景
一、项目地理位置
➢位于成都市温江区
本项目
西邻温江老城区，距离温江老城中心 约1公里； 向东距成都三环路约14公里，车程约 12分钟，距二环约20公里，车程约20 分钟； ➢紧邻光华大道 双向8车道，是温江城区与市区联系的 主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号 线出口； ➢邻近区政府新办公大楼，地理位置 优越。
项目商业业态定位
项目商业业态分布
根据上述分析与依据，整合匹配商家资源 ，我司提供二套业态定位建议案。。。。
方案一：整体租赁 方案二：目标分租
项目商业业态定位
方案一：整体租赁
由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等 ）
此方案的具体业态分布由商家自行规划
方案一
优势：
快速消化，便于资金快速回笼 便于产生品牌效益，快速提升项目 整体形象 开发品牌与商业品牌强强联手，实 力鉴证，便于提升企业形象 减免开发经营管理成本，业态统一 规划。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 方案二
3F 业态布局
B区
酒店 配套
酒店KTV
商务 茶楼
A区：名仕运动馆
特卖会
休闲运动
名仕男装
A区 名仕运动馆：
业态：品牌男装、运动服饰、特卖会
品牌： ➢ 男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。 ➢ 运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。 ➢ 特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位
解析： ➢前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。 ➢后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划 为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体 。 ➢后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体 内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提 供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各 层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值
解析： ➢前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。 ➢中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车， 以小额或优惠产品吸引客源。 ➢后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。
B区 餐饮：
业态：品牌餐饮
品牌： ➢品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。
解析： ➢二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁， 缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和 开发企业共同双赢。
B温江商业发展特征
一、温江商业空间分布状况
大南街 文庙步行街
东大街
人民广场 温江商业集中于东大街两端
B 温江商业发展特征
二、温江主要消费市场
• 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主 要商业场所包括： –文庙步行街： 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜 市场 –人民广场： 人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动 休闲服饰； 其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网 吧、影院、电器、培训学校 –街铺： 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主
1F —2F
餐饮停车区
项目商业业态配套定位
交通动线
项目各区域布置
公寓入户大厅
超市验货区
写字楼商务大厅（建议开间不超过5米）
促销广场
卖场主入口
1-4F 循环电梯 -1F 超市电梯 观光电梯，建议规划A区2部、B区3部
项目商业业态配套定位
交通动线
项目交通动线布置
物流及消防通道，建议宽20米 内循环动线
。B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。
解析： ➢三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所， 同时和一二层餐饮形成联动消费。
方案二
4F 业态布局
B区
酒店 配套
宴会厅
休闲 康疗
A区：影视动漫城
大型综合 演绎会所、酒吧
电玩 动漫
健身 早教
A区 影视动漫城：
业态：综合演艺会所 、早教、健身、电玩。。。
品牌： ➢ 演艺厅：MGM、热舞会所。。。 ➢ 早教：绿岛、亿英天使。。。 ➢ 健身：群艺、美的奇。。。 ➢ 电玩：海豚、时空。。。
解析： ➢4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、 摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补 区域内休闲消费的空缺。 ➢动漫电玩城与演绎会所形成互动。 ➢针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学 便捷时尚的健身配套。
项目商业商圈分析
核心商圈：——3公里，含温江城区及项目 周边区域的便利型消费；目前消费者数量 约20万，3-5年内达到30-40万；
次级商圈：——5-8公里，含光华大道沿线部分 消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。
外围商圈：——约10公里目标型消费。
项目商圈辐射启示： 家乐福、光华一号。。。就单体商业而言，其商圈辐射范围约3-5公里；而“家乐福+本
本项目发展策略
A 温江区域发展背景 B 温江商业发展特征
本项目 发展 策略
C 温江消费发展趋势
与品牌商家的合作式竞争 。
商业价值贡献的有机组合 体现项目的规模效益
主力店、品牌店量身定制
2
项目商业业态定位
项目商业商圈分析
项目商业业态定位的依据
项目商业业态分布
项目商业业态配套定位
项目商业业态定位
B 温江商业发展特征
三、温江商业品牌与档
次
档次：以中低档为主 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李
宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路 、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、 playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保 罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所； 人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调
招商周期长，租赁收益慢 分租商家众多，需开发企业组 建或招标专业的商业运营机构执 行 商铺租赁周期短，商家更替频 率快，加大管理运营成本
项目商业业态配套定位
车位配套 交通动线 其他配套
项目商业业态配套定位
车位配套
针对业态不同的经营模式和经营时间 段，对地面和地下车位作指导的区域划分 ：
餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车 位及地下车位
案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心，其商圈辐射半径可达到8-10公里。
项目商业业态定位
项目商业业态定位的依据
（1）符合终端消费者需求； （2）符合建筑产品特征； （3）项目综合价值最大化原则； （4）符合各类商业业态的营业要求（商家需求）； （5）易于交通动线规划； （6）形成业态互动原则； （7）其他……
（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产 开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可 以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体 量的商业：如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街 铺)、中森·光华一号（约2.8万平方米）、新华商 业街（约3.8万平方米）、恒大城（约10万平方米 ）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心 ，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。
解析： ➢一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化， 且小型餐饮更能聚拢人气。 ➢距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层 的餐饮娱乐商户更具备可操作性。
方案二
2F 业态布局
B区
酒店 配套
品牌 餐饮
A区：风尚馆
内衣区 配饰、花车
女装区
A区 潮流风尚馆：
业态：时尚女装、配饰、内衣
品牌： ➢女装：艾格、秋水伊人、。。。 ➢配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 ➢内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。
C 温江消费发展趋势
三、温江消费群体结构
（1）当地原居民 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。
（2）新入驻置业者 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。
（3）休闲度假者 ——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。
（4）村、乡、镇人员 ——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。
（5）其他消费者、外来人员等 ——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。
卖场主入口
超市电梯口 纵向交通：观光电梯供夜间消费用
项目商业业态配套定位
C 温江消费发展趋势
二、项目品牌进驻情况
（1）巨大的商业市场发展潜力，吸 引各类商家竞相选址，制定入驻计划 ：家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、 SOGO、博美等等。 （2）先期进驻品牌同时猎获了同类 型竞争业态的高度关注：如人人乐、 国美电器等。借力打力，商业的集群 效应，规模效应将使商圈的辐射半径 更大。 （3）知名品牌和主力商家的入驻将 有效带动周边小型店面，精品店面的 品质意识，从而形成温江高品质的新 商业核心圈。
B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、足疗
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。 ➢足疗：富桥、藏宝堂。。。
解析： ➢与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健 中心。
方案二
优势：
有效实现租赁价值最大化 周期性租价提升速度快 市场感知度强，租售灵活
劣势：
（2）该区域楼盘已初步形成了高尚 的住宅居住区，由此产生的消费客群 决定了温江消费结构已有原来的中低 档便利消费逐步向中高档目标消费跨 越。
C温江消费发展趋势
二、中高档主力消费群体快速聚集