成都温江德坤光华大道项目裙楼商业业态定位37PXXX

中心城区
12分钟 三环
20分钟
二环
老城区
本项目 新城区
A温江区域发展背景
二、温江区域空间发展格局
• 东部居住区： –老城区 –新城区
• 中部教育科研区： –大学城
• 西部工业集中发展区： –海峡科技园
海峡科技园
老城区
新城区
A 温江区域发展背景
解析： ➢老城区生活配套完备，未来功能布局变化不大 ➢新城区是温江未来的商贸和文化中心 ➢温江未来将重点发展二、三产业，为项目发展树立良好的市场预期
解析： ➢商业临街面规划品牌服饰形象店，提升项目的整体 品质感。 ➢中庭规划为香品区，以快速消费品的高回头率保持 商业不同季节的基本客流量。 ➢后区规划鞋区，此类商品稳定客源配合季节性推广 活动，提升商业人气效应。
B区 餐饮：
业态：品牌餐饮、特色餐饮
品牌： ➢品牌餐饮：大型酒楼。。。 ➢特色餐饮：优之良品、特色小吃。。。
卖场主入口
超市电梯口 纵向交通：观光电梯供夜间消费用
项目商业业态配套定位
C 温江消费发展趋势
二、项目品牌进驻情况
（1）巨大的商业市场发展潜力，吸 引各类商家竞相选址，制定入驻计划 ：家乐福、伊藤、肯德基 (KFC) 、 SOGO、博美等等。 （2）先期进驻品牌同时猎获了同类 型竞争业态的高度关注：如人人乐、 国美电器等。借力打力，商业的集群 效应，规模效应将使商圈的辐射半径 更大。 （3）知名品牌和主力商家的入驻将 有效带动周边小型店面，精品店面的 品质意识，从而形成温江高品质的新 商业核心圈。
成都温江德坤光华大道项目 裙楼商业业态定位37PXXX
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项目发展思路
2
项目业态定位
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项目发展思路
A 温江区域 发展背景
本项目 发展策略
B 温江商业 发展特征
C 温江消费 发展趋势
A 温江区域发展背景
一、项目地理位置
➢位于成都市温江区
本项目
西邻温江老城区，距离温江老城中心 约1公里； 向东距成都三环路约14公里，车程约 12分钟，距二环约20公里，车程约20 分钟； ➢紧邻光华大道 双向8车道，是温江城区与市区联系的 主干道，项目交通便捷，邻近地铁4号 线出口； ➢邻近区政府新办公大楼，地理位置 优越。
解析： ➢一层分割为小面积零铺、使商业租赁价值最大化， 且小型餐饮更能聚拢人气。 ➢距离百货最远处预留品牌餐饮的展示大堂，让上层 的餐饮娱乐商户更具备可操作性。
方案二
2F 业态布局
B区
酒店 配套
品牌 餐饮
A区：风尚馆
内衣区 配饰ຫໍສະໝຸດ Baidu花车
女装区
A区 潮流风尚馆：
业态：时尚女装、配饰、内衣
品牌： ➢女装：艾格、秋水伊人、。。。 ➢配饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 ➢内衣：黛安芬、68、古今、宜而爽。。。
项目商业商圈分析
核心商圈：——3公里，含温江城区及项目 周边区域的便利型消费；目前消费者数量 约20万，3-5年内达到30-40万；
次级商圈：——5-8公里，含光华大道沿线部分 消费者及温江部分部分乡镇的休闲型消费。
外围商圈：——约10公里目标型消费。
项目商圈辐射启示： 家乐福、光华一号。。。就单体商业而言，其商圈辐射范围约3-5公里；而“家乐福+本
-1F规划布局
-2F规划布局
方案二
1F业态布局
酒店 配套 B区
特色 餐饮
A区：精品百货
鞋/皮具区
香品区 品牌服饰
A区 时尚女装：
业态：品牌服饰、鞋/皮具、香品
品牌： ➢鞋/皮具：思加图、百丽、FION。。。 ➢服饰：雷迪波尔、杰克琼斯、BOSS。。。 ➢香品：欧泊莱、欧莱雅、伊丽莎白雅顿。。。
（2）区域潜在的强大商业发展机遇，使得房地产 开发企业也对未来的商业市场前景充满了信心，可 以看到，区域内新开发的房产项目都配建了不同体 量的商业：如珠江国际(家乐福1.8万平方米+1万街 铺)、中森·光华一号（约2.8万平方米）、新华商 业街（约3.8万平方米）、恒大城（约10万平方米 ）等。本项目所在区域必将成为温江新的商业中心 ，消费客群更为集中，消费结构更趋于品质化。
C 温江消费发展趋势
三、温江消费群体结构
（1）当地原居民 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐。
（2）新入驻置业者 ——生活型购物、餐饮、休闲、娱乐，品牌意识强。。
（3）休闲度假者 ——餐饮、休闲、娱乐、体验、住宿、会议等。
（4）村、乡、镇人员 ——假日经济购物、餐饮、休闲、娱乐。
（5）其他消费者、外来人员等 ——文化体验、餐饮、休闲、住宿、体育等。
方案二
3F 业态布局
B区
酒店 配套
酒店KTV
商务 茶楼
A区：名仕运动馆
特卖会
休闲运动
名仕男装
A区 名仕运动馆：
业态：品牌男装、运动服饰、特卖会
品牌： ➢ 男装：雅戈尔、利郎、与狼共舞、波司登。。。 ➢ 运动：阿迪达斯、耐克、卡帕。。。 ➢ 特卖会：所有品牌的特买品及厂家临时展位
解析： ➢前区规划名仕男装，配合外立面形象展示。 ➢后区右半部分（或靠近自动扶梯扶梯区域）规划 为运动休闲服饰，针对核心商圈内的年轻消费群体 。 ➢后区左半部分规划为商场特卖，除作为本商业体 内入驻品牌的促销场地外，亦可为短期布展商家提 供特卖会场地。一则，利用促销商品人气效益使各 层客流均衡；二则，有效提升四层商业的租赁价值
B 温江商业发展特征
解析： ➢ 温江老城区商业以满足居民日常消费等功能为主； ➢ 商家及品牌资源有限，居民本地消费以中低档为主； ➢ 目前温江老城区尚无的大型复合商业，且发展空间有限。
C 温江消费发展趋势
一、项目周边大盘林立
（1）目前，该区域高尚住宅楼盘密 集，光华大道沿线的商品住宅总户数 将达60000户左右，如果平均每户按 3人计算，未来几年内将有20万左右 的人口入住光华大道沿线。
劣势：
不能依据楼层，位置的不同， 有效实现租赁价值最大化
主力店自主性过强，一旦撤场 将会对项目造成过大负面影响
项目商业业态定位
方案二：目标分租
根据区域特点，项目特点，消费结构，进行 合理分析，使商业业态有机结合，实现商业 租赁价值最大化。
方案二
地下建筑空间设计
➢-2F: 车位； ➢-1F: 大型超市，车位。 ➢ 为了与临近的家乐福形成差异，在商超的选择上应从品质、货品、经营模式等方面考虑，比如生鲜板 块强势的“人人乐”，货品具有特色的“屈臣氏”等等。 ➢目的：把非价值贡献型商家放置于商业价值口岸较低的地方，同时带动1、2楼的人气，最大限度发挥1、 2楼的商业价值（口岸好，人气足）。
解析： ➢前区规划品牌潮流女装，配合外立面形象展示。 ➢中庭（或自动扶梯扶梯口）规划为配饰、花车， 以小额或优惠产品吸引客源。 ➢后区规划内衣区，符合产品的私密性要求。
B区 餐饮：
业态：品牌餐饮
品牌： ➢品牌餐饮：大型酒楼、火锅城。。。
解析： ➢二层设置大型品牌餐饮，便于一次性整体租赁， 缩短招租周期，相对一层更为便宜的租金让商家和 开发企业共同双赢。
电玩 动漫
健身 早教
A区 影视动漫城：
业态：综合演艺会所 、早教、健身、电玩。。。
品牌： ➢ 演艺厅：MGM、热舞会所。。。 ➢ 早教：绿岛、亿英天使。。。 ➢ 健身：群艺、美的奇。。。 ➢ 电玩：海豚、时空。。。
解析： ➢4层设置大型综合演绎会所，包含演艺厅，酒吧、 摇滚吧等，针对区域内客群年轻时尚等特性，弥补 区域内休闲消费的空缺。 ➢动漫电玩城与演绎会所形成互动。 ➢针对本区域消费人群的工作生活习惯，设置科学 便捷时尚的健身配套。
招商周期长，租赁收益慢 分租商家众多，需开发企业组 建或招标专业的商业运营机构执 行 商铺租赁周期短，商家更替频 率快，加大管理运营成本
项目商业业态配套定位
车位配套 交通动线 其他配套
项目商业业态配套定位
车位配套
针对业态不同的经营模式和经营时间 段，对地面和地下车位作指导的区域划分 ：
餐饮休闲区：主要集中在B区的地面停车 位及地下车位
案+光华一号”等多个商业体共同组成的区域商业中心，其商圈辐射半径可达到8-10公里。
项目商业业态定位
项目商业业态定位的依据
（1）符合终端消费者需求； （2）符合建筑产品特征； （3）项目综合价值最大化原则； （4）符合各类商业业态的营业要求（商家需求）； （5）易于交通动线规划； （6）形成业态互动原则； （7）其他……
B温江商业发展特征
一、温江商业空间分布状况
大南街 文庙步行街
东大街
人民广场 温江商业集中于东大街两端
B 温江商业发展特征
二、温江主要消费市场
• 现有商业基本能满足温江人的日常消费需要，主 要商业场所包括： –文庙步行街： 运动休闲服饰、男女装、餐饮、影院、网吧、菜 市场 –人民广场： 人民商场及超市：日用、小吃、男女服饰、运动 休闲服饰； 其余散铺：运动休闲服饰、饰品、美容美体、网 吧、影院、电器、培训学校 –街铺： 东大街集中了母婴用品及儿童摄影等商业 大南街以女装、鞋帽、 化妆品、美容美体为主
B 温江商业发展特征
三、温江商业品牌与档
次
档次：以中低档为主 商铺以小铺为主，单店经营面积一般不超过50m2 知名运动休闲品牌十分有限，仅有： Kappa、班博、李
宁、Vero moda、Jack&jones、鳄鱼恤、百事、班尼路 、美特斯邦威、佐田体育、乔丹、安踏、康威 知名男女服饰品牌稀缺，仅有：金利来、雅戈尔、 playboy、杉杉、罗蒙、哥弟、老爷车、恒源祥、圣大保 罗、杉杉、鄂尔多斯 化妆品商铺数量众多，但多为低档劣产品 消费群体 绝大多数为温江地区居民 难以吸引区外消费者 经营状况 文庙步行商业氛围较浓，是温江区人气最旺的商业场所； 人民广场经营状况不佳，租户难以承担租金上调
本项目发展策略
A 温江区域发展背景 B 温江商业发展特征
本项目 发展 策略
C 温江消费发展趋势
与品牌商家的合作式竞争 。
商业价值贡献的有机组合 体现项目的规模效益
主力店、品牌店量身定制
2
项目商业业态定位
项目商业商圈分析
项目商业业态定位的依据
项目商业业态分布
项目商业业态配套定位
项目商业业态定位
项目商业业态定位
项目商业业态分布
根据上述分析与依据，整合匹配商家资源 ，我司提供二套业态定位建议案。。。。
方案一：整体租赁 方案二：目标分租
项目商业业态定位
方案一：整体租赁
由品牌商家一次性整体承租（如：人人乐等 ）
此方案的具体业态分布由商家自行规划
方案一
优势：
快速消化，便于资金快速回笼 便于产生品牌效益，快速提升项目 整体形象 开发品牌与商业品牌强强联手，实 力鉴证，便于提升企业形象 减免开发经营管理成本，业态统一 规划。
精品百货区：主要集中在—2F的
酒店写字楼：集中在—1F局部 —1F作为酒店与写字楼的专属车位 ，为保证其私密性和安全性，不宜与其他 车位混停，建议硬性分区。 —2F属商业车位，不宜作硬性划分 ，根据不同时间段各业态产生的停车量相 互借用。
酒店、写字楼停车区域
超市卖场
—1F
超市/百货/餐饮停车区域
1F —2F
餐饮停车区
项目商业业态配套定位
交通动线
项目各区域布置
公寓入户大厅
超市验货区
写字楼商务大厅（建议开间不超过5米）
促销广场
卖场主入口
1-4F 循环电梯 -1F 超市电梯 观光电梯，建议规划A区2部、B区3部
项目商业业态配套定位
交通动线
项目交通动线布置
物流及消防通道，建议宽20米 内循环动线
。B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。
解析： ➢三层商务茶楼或咖啡座，为商业提供休息场所， 同时和一二层餐饮形成联动消费。
方案二
4F 业态布局
B区
酒店 配套
宴会厅
休闲 康疗
A区：影视动漫城
大型综合 演绎会所、酒吧
（2）该区域楼盘已初步形成了高尚 的住宅居住区，由此产生的消费客群 决定了温江消费结构已有原来的中低 档便利消费逐步向中高档目标消费跨 越。
C温江消费发展趋势
二、中高档主力消费群体快速聚集
（1）就目前而言，老城区旧有商业过于凌乱和低 档，而新城区商业发展又远远滞后于住宅市场发展 ，这与日益扩展的中高端客群的品质消费诉求不相 匹配。
B区 商务、休闲：
业态：商务茶楼、咖啡、足疗
品牌： ➢商务茶楼：大家、悦来。。。 ➢咖啡：米罗、宾诺、名典、仙踪林。。。 ➢足疗：富桥、藏宝堂。。。
解析： ➢与三楼业态配套吻合，可适当考虑设置康疗保健 中心。
方案二
优势：
有效实现租赁价值最大化 周期性租价提升速度快 市场感知度强，租售灵活
劣势：