现代物业管理培训教程
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2.新世纪的社会需求
二、物业与物业区域
（一）物业的概念
物业与物业管理都是随着中国房地产经济 体制改革从境外引进的新名词。物业管理 起源于19世纪60年代的英国。1981年3月 10日我国第一家物业公司深圳物业公司成 立。物业管理是市场经济的产物，是我国 房地产改革的必然结果，也是国人生活水 平显著提高的重要标志。
2.分类：根据用途物业可分为居住物业、商业物 业、工业物业及其他物业等多种类型
3.物业特征： 固定性； 耐久性； 多样性； 高值性； 权益性。
（二）物业与房地产和不动产的区别
1.房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的 资产
2.不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物 和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。
物业管理
一、物业管理的历程
（一）物业管理的产生与发展
1.物业管理起源于英国。物业管理作为一种房屋 管理的模式，在世界上已有一百几十年的历史。 19世界60年代，欧洲的资本主义进入高度增长时 期，尤其是英国，对劳动力的需求猛增，大量农 村人口涌入城市，使城市原有的各种住房极其设 施不堪重负。一些开发商-简易住宅低价-贫民、 工人居住。由于设备简陋、环境脏乱-拖欠租金人为破坏设施-业主利益受损害。
（一）物业管理的策划阶段
包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、 选聘或组建物业管理企业三个基本环节。
早期介入
所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在 接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和 建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意 见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人 的需求，方便物业管理。
三、物业管理
（一）物业管理及其特点
1.含义：是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的特点：覆盖面广；服务性强； 专业性强；业主处于主导地位；物业管理 与社区管理相结合。
（二）物业管理的发展条件
1.住房制度改革的深化推动物业管理走向 千家万户
2.房地产市场竞争机制的完善使物业更加 健全
3.社会需求使物业管理的质和量更上一层 楼
（三）物业管理的前景展望
1.巨大的潜在市场
一方面，传统的和非市场化的房屋管理模 式纳入到市场的物业管理的轨道中来，将 会使物业管理业进一步壮大。另一方面， 房地产市场日益扩大，需要现代化的符合 国际管理惯例的物业管理。
（三）物业管理的目标和任务 1.创造安居乐业的生产、生活环境 2.物业的保值和增值
第二节物业管理的主要内容及其过程 一、物业管理的主要内容 1.物业的接管验收 2.物业管理方案和制度的制定 3.客户管理服务 4.物业基础管理（房屋、附属设备设施的管理） 5.安全管理 6.环境管理 7.综合经营服务
奥克维亚.希尔为其名下出租的物业制定了 一套规范租户行为的管理办法-行之有效-不 仅改善了环境，还缓和了对立关系，很快 被其他业主效仿，并引起政府有关部门部 门重视。物业管理这一行业从此诞生，被 普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。
2.香港、新加坡的物业管理
香港：由于历史的原因，香港长期受英国 的同志，物业管理自然也受其影响，香港 的专业物业管理始于20世界60年代，香港 当局大力推行“居者有其屋”计划，政府 不仅从英国引进物业管理人才，物业管理 理论和方法，而且结合当地实行又有所发 展。
1.物业的含义
物业是广东、香港、澳门地区人们对单元性房地 产的称谓。
物业（property）不同于房地产（real estate property）、不动产（immovable property）。
物业通常是指正在使用中和已经可以投入使用的 各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等 组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
3Байду номын сангаас我国物业管理的历程
旧中国的物业管理。20世纪的20年代，我 国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬 勃发展。房地产业的繁荣带动了物业管理 市场。当时已经出现了代理经租、清洁卫 生、住宅装修、服务管理等经营性的专业 公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。
改革开放以后的物业管理。20世纪80年代 起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅 速发展，房地产经营管理体制的改革步伐 加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品 房管理的专业公司-深圳市物业管理公司成 立，标志着物业管理在中国大地的复苏， 也意味着现代意义的物业管理在中国诞生 了。
1.完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套，建筑造型，房型设 计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材 选用，供电供水、污水处理、电话、有线 电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等 方面根据经验提出建设性意见。充分考虑 住户生活的安全、舒适与便利。
二、物业管理的过程（策划阶段；前期准 备阶段；启动阶段；日常运作阶段；）
物业管理是房地产开发的延续和完善，是 一个复杂的、完整的系统工程。物业管理 的运作，既是管理思想的体现，又是管理 理论的实践，是全部物业管理活动的总和。 为保证物业管理活动有条不紊地顺利启动 和正常进行，从规划设计开始到管理工作 的全面运作，有若干环节不容忽视。
区别：（1）使用范围不同：房地产一般指这一事 物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改 革而非物业体制改革。
（2）适用场合不同：物业是从使用角度讲。房地 产、不动产是从财产等特性方面。
（三）物业区域（物业小区或物业辖区）： 由一种或几种物业，一栋或数栋房屋及其 附属设备、相关设施组合在一起的构成为 一个自然街坊或封闭小区。一般情况下其 附属的共用设备设施不能分割，从而组合 成一个相对独立的物业管理单位。
（二）物业管理与传统房地产管理的区别：
1.管理体制不同（计划经济下的行政管理、无偿 管理；市场经济下的专业化管理、有偿管理）
2.管理客体不同（单体建筑物的管理；物业管理）
3.业主与使用人的地位不同（被动接受；自我+委 托管理）
4.服务质量不同（低效，无质量保证；专业高效 高质量）
5.对物业的维护保养的保证不同（以租养房；以 业养房）
二、物业与物业区域
（一）物业的概念
物业与物业管理都是随着中国房地产经济 体制改革从境外引进的新名词。物业管理 起源于19世纪60年代的英国。1981年3月 10日我国第一家物业公司深圳物业公司成 立。物业管理是市场经济的产物，是我国 房地产改革的必然结果，也是国人生活水 平显著提高的重要标志。
2.分类：根据用途物业可分为居住物业、商业物 业、工业物业及其他物业等多种类型
3.物业特征： 固定性； 耐久性； 多样性； 高值性； 权益性。
（二）物业与房地产和不动产的区别
1.房地产：指以土地和房屋作为物质存在形态的 资产
2.不动产：指土地及附着在土地上的人工建筑物 和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。
物业管理
一、物业管理的历程
（一）物业管理的产生与发展
1.物业管理起源于英国。物业管理作为一种房屋 管理的模式，在世界上已有一百几十年的历史。 19世界60年代，欧洲的资本主义进入高度增长时 期，尤其是英国，对劳动力的需求猛增，大量农 村人口涌入城市，使城市原有的各种住房极其设 施不堪重负。一些开发商-简易住宅低价-贫民、 工人居住。由于设备简陋、环境脏乱-拖欠租金人为破坏设施-业主利益受损害。
（一）物业管理的策划阶段
包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、 选聘或组建物业管理企业三个基本环节。
早期介入
所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在 接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和 建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意 见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人 的需求，方便物业管理。
三、物业管理
（一）物业管理及其特点
1.含义：是指业主通过选聘物业管理企业， 由业主和物业管理企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业管理的特点：覆盖面广；服务性强； 专业性强；业主处于主导地位；物业管理 与社区管理相结合。
（二）物业管理的发展条件
1.住房制度改革的深化推动物业管理走向 千家万户
2.房地产市场竞争机制的完善使物业更加 健全
3.社会需求使物业管理的质和量更上一层 楼
（三）物业管理的前景展望
1.巨大的潜在市场
一方面，传统的和非市场化的房屋管理模 式纳入到市场的物业管理的轨道中来，将 会使物业管理业进一步壮大。另一方面， 房地产市场日益扩大，需要现代化的符合 国际管理惯例的物业管理。
（三）物业管理的目标和任务 1.创造安居乐业的生产、生活环境 2.物业的保值和增值
第二节物业管理的主要内容及其过程 一、物业管理的主要内容 1.物业的接管验收 2.物业管理方案和制度的制定 3.客户管理服务 4.物业基础管理（房屋、附属设备设施的管理） 5.安全管理 6.环境管理 7.综合经营服务
奥克维亚.希尔为其名下出租的物业制定了 一套规范租户行为的管理办法-行之有效-不 仅改善了环境，还缓和了对立关系，很快 被其他业主效仿，并引起政府有关部门部 门重视。物业管理这一行业从此诞生，被 普遍推广于世界各国，并不断发展成熟。
2.香港、新加坡的物业管理
香港：由于历史的原因，香港长期受英国 的同志，物业管理自然也受其影响，香港 的专业物业管理始于20世界60年代，香港 当局大力推行“居者有其屋”计划，政府 不仅从英国引进物业管理人才，物业管理 理论和方法，而且结合当地实行又有所发 展。
1.物业的含义
物业是广东、香港、澳门地区人们对单元性房地 产的称谓。
物业（property）不同于房地产（real estate property）、不动产（immovable property）。
物业通常是指正在使用中和已经可以投入使用的 各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等 组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
3Байду номын сангаас我国物业管理的历程
旧中国的物业管理。20世纪的20年代，我 国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬 勃发展。房地产业的繁荣带动了物业管理 市场。当时已经出现了代理经租、清洁卫 生、住宅装修、服务管理等经营性的专业 公司，可以说是我国现代物业管理的雏形。
改革开放以后的物业管理。20世纪80年代 起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅 速发展，房地产经营管理体制的改革步伐 加快。1981年3月18日深圳第一家涉外商品 房管理的专业公司-深圳市物业管理公司成 立，标志着物业管理在中国大地的复苏， 也意味着现代意义的物业管理在中国诞生 了。
1.完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套，建筑造型，房型设 计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材 选用，供电供水、污水处理、电话、有线 电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等 方面根据经验提出建设性意见。充分考虑 住户生活的安全、舒适与便利。
二、物业管理的过程（策划阶段；前期准 备阶段；启动阶段；日常运作阶段；）
物业管理是房地产开发的延续和完善，是 一个复杂的、完整的系统工程。物业管理 的运作，既是管理思想的体现，又是管理 理论的实践，是全部物业管理活动的总和。 为保证物业管理活动有条不紊地顺利启动 和正常进行，从规划设计开始到管理工作 的全面运作，有若干环节不容忽视。
区别：（1）使用范围不同：房地产一般指这一事 物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改 革而非物业体制改革。
（2）适用场合不同：物业是从使用角度讲。房地 产、不动产是从财产等特性方面。
（三）物业区域（物业小区或物业辖区）： 由一种或几种物业，一栋或数栋房屋及其 附属设备、相关设施组合在一起的构成为 一个自然街坊或封闭小区。一般情况下其 附属的共用设备设施不能分割，从而组合 成一个相对独立的物业管理单位。
（二）物业管理与传统房地产管理的区别：
1.管理体制不同（计划经济下的行政管理、无偿 管理；市场经济下的专业化管理、有偿管理）
2.管理客体不同（单体建筑物的管理；物业管理）
3.业主与使用人的地位不同（被动接受；自我+委 托管理）
4.服务质量不同（低效，无质量保证；专业高效 高质量）
5.对物业的维护保养的保证不同（以租养房；以 业养房）