威尼斯水城土地一级开发可行性分析
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XXXX（海南）旅游开发有限公司
TILEY (HAINAN) TOURISM DEVELOPMENT CO., LTD.
征地——耕地占用税
• 根据《海南省实施<中华人民共和国耕地占 用税暂行条例>办法》，耕地占用税征收标 准为23333元/亩。 • 项目范围面积5248.55亩。 • 耕地占用税12246.44万元（=23333 ×5248.55）。
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征地——耕地占用复垦费
• 根据《海南省耕地开垦费收缴使用管理办 法》，耕地开垦费标准为12000元/亩。 • 项目范围面积5248.55亩。 • 耕地占用复垦费为6298.26万元（=12000 ×5248.55）。
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项目土地调研——地类
• 总占地面积5248.55亩 • 耕地1696.34亩，占32.32%；林地 119.32亩，占2.27%；养殖水面2019.21 亩，占38.47；除养殖水面的“其他农用 地”186.92亩，占3.56%；居民点557.44 亩，占10.62%；除居民点的其他“建设用 地”72.86亩，占1.39%；未利用地 596.44亩，占11.36%。
类似案例调研——基本情况
• 2007年12月，北京首创股份有限公司与海口市土地储备整理中心， 就西海岸新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约 为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化 用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以 计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于63.35%。 • 在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发 前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地 的征地、拆迁、国有土地收回臵换工作；北京首创股份有限公司投入 资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设， 4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京首创股份有限 公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、 排水、土地平整。也就是说，北京首创主要负责工程工作并承担费用， 土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。 • 根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出 让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。
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征地——新增建设用地有偿使用费
• 根据财综【2006】48号文件，新增建设用 地有偿使用费收费标准为4.26万元/亩。 • 本项目新增建设用地有偿使用费总额为 22358.82万元（=5248.55×4.26）。
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拆迁——现金补偿
• 项目区域内共有人口约3659人，按平均每户3人 计算，则为1220户。按每户25.39万元现金补偿， 补偿费用为30975.8万元（=1220×25.39）。 • 每户补偿项为：按每平方米2700元回购70平方 米拆迁房需要189000元（=2700×70）；农转 居生活补助费54000元（=3人×12月×1500）； 超转病残医疗补助费1800元（500×12月 ×30%）；搬家费600元（=200×3间）；拆房 及渣土清理1500元；奖励费7000元。
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征地——被征地农民社会保障费
• 根据《国务院关于加强土地调控有关问题 的通知》的规定，被征地农民社会保障费 用按照政府、被征地农民各分担一部分的 原则，其中政府负担部分按每亩5000元计 收。 • 本项目社会保障费为2624.28万元 （=5000 ×5248.55）。
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征地——征地补偿费
• 根据《海南省征地统一年产值标准》，灵 山镇年产值为2805元，综合补偿倍数为26 倍，补偿标准为72930元/亩。 • 项目征地补偿费为38277.68万元 （=72930×5248.55）
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征地——青苗补偿费
• 根据《海南省青苗及地上附着物补偿标 准》，平均青苗补偿标准约2000元/亩。 • 项目范围内耕地面积1696.34亩。 • 项目青苗补偿费339.27万元（=2000 ×1696.34）。
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项目区域控规情况
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征地——养殖水面补偿费
• 参照《海南东环铁路项目征地拆迁补偿方 案》，鱼塘包干补偿标准为3500元/亩，低 位虾塘包干补偿标准为5500元/亩，高位虾 塘包干补偿标准为16000元/亩。 • 项目内养殖水面2019.21亩，虾塘为主。 • 养殖水面补偿费为2170.65万元（=（5500 +16000）/2×2019.21）。
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拆迁——非现金补偿
• 项目区域内共有人口约3659人，按平均每户3人 计算，则为1220户。 • 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户160平方米 安臵房考虑，共需建设安臵房面积19.52万平方 米。按每平方米2700元建设投资，全部投资为 52704万元（=19.52×2700）。 • 其中每户拆迁安臵补偿80平方米住房和10平方米 商铺，拆迁户另需按每平方米2700元价格回购 70平方米住房。 • 安臵房的最终成本为29646万元（=1220×90 ×2700）。
项目土地调研——村庄与人口
根据从演丰镇国土所调查的数据了解到： 罗烈村有人口约703人，约235户；罗王村 约696人，约232户；陶朗村约687人，约 229户；双坡村654人，约218户；良古村 约169人，约56户；南调村（包括上中下） 约750人，约250户。项目范围内共有人口 约3659人，约1220户。
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拆迁——安臵其他费用
• 安臵房立项及设计费约3000万元；拆迁及 安臵房建设资金成本及管理费约为5000万 元。 • 共计约为8000万元（=3000 +5000）。
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威尼斯水城项目
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项目区域控规情况
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拆迁——安臵支付土地费
• 按容积率2.0计算，安臵房需占用土地9.76 万平方米（=19.52/2），即146.40亩。 • 按灵山镇土地基准地价每亩23万元。 • 需缴纳占用土地费用3367.18万元 （=146.4 ×23）。
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类似案例调研——分成及破解
• 关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块一级开发完成后，依照法律、法规规定 的程序和方式出让可出让地块，所取得每一笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进 行分配：1、扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的 土地一级开发成本；3、剩余土地出让收入按照以下比例分配：（1）在人民币壹拾柒 亿（¥）元（含）以下部分，甲、乙双方分别按照65%：35%的比例进行分配；（2） 在人民币壹拾柒亿（¥1,700,000,000）元至贰拾亿元（¥2,000,000,000）（含）之 前的部分，甲、乙双方分别按照60%：40%的比例进行分配；（3）在人民币贰拾亿元 （¥2,000,000,000）元至叁拾亿元（¥3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙 双方分别按照95%：5%的比例进行分配；（4）超过人民币叁拾亿元 （¥3,000,000,000）的部分，全部归甲方所有。 在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价 为125万元/亩。结合上述分配比例可以看出，北京首创股份有限公司的封顶收益为 7.65亿元，而在封顶值以前，政府方的收益为22.35亿元。在封顶前双方收入比例为 74.5%：25.5%。 据了解，西海岸新区一级开发的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入约7亿元人 民币，回报7亿元人民币。北京首创股份有限公司在海口市西海岸新区一级开发中，基 本只负责项目区域内的“三通一平”，工程总成本也就是7亿元人民币左右（由于项目 资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用），而其 封顶回报却是7.65亿元，可见有0.65亿元，属于项目增值收益的奖励部分。进而可知 在保底的基础上，北京首创股份有限公司的分成按投资收益率计算，梯次分别为85%、 102%、109%。 XXXX（海南）旅游开发有限公司
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Байду номын сангаас
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征地——林木补偿费
• 根据《海南省青苗及地上附着物补偿标 准》，林木补偿标准约5845元/亩。 • 项目范围内林地面积119.32亩。 • 林木补偿费69.74万元（=5845 ×119.32）。
• 项目区域内规划有11个地块（30#—40#）。 • 统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平 方米，防护绿地835970平方米，河港用地 212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小 学24623平方米，公共绿地342746平方米，商 业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平 方米，一类居住用地1222204平方米。总面积 2687458平方米，即约4031.17亩。 • 可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、 一类居住用地共计1412559平方米，即2118.83 亩，所占的比例为52.56%。
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征地——耕地占用税
• 根据《海南省实施<中华人民共和国耕地占 用税暂行条例>办法》，耕地占用税征收标 准为23333元/亩。 • 项目范围面积5248.55亩。 • 耕地占用税12246.44万元（=23333 ×5248.55）。
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征地——耕地占用复垦费
• 根据《海南省耕地开垦费收缴使用管理办 法》，耕地开垦费标准为12000元/亩。 • 项目范围面积5248.55亩。 • 耕地占用复垦费为6298.26万元（=12000 ×5248.55）。
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项目土地调研——地类
• 总占地面积5248.55亩 • 耕地1696.34亩，占32.32%；林地 119.32亩，占2.27%；养殖水面2019.21 亩，占38.47；除养殖水面的“其他农用 地”186.92亩，占3.56%；居民点557.44 亩，占10.62%；除居民点的其他“建设用 地”72.86亩，占1.39%；未利用地 596.44亩，占11.36%。
类似案例调研——基本情况
• 2007年12月，北京首创股份有限公司与海口市土地储备整理中心， 就西海岸新区土地一级开发达成协议。双方约定，项目地块总面积约 为5209亩，扣除行政中心划拨用地、会展中心用地、公共道路绿化 用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以 计算得出，项目开发可出让土地所占比例为不小于63.35%。 • 在合作方式中，双方明确：土地储备中心负责办理项目地块一级开发 前的各项审批手续并负责投入资金完成项目地块一期约4050亩土地 的征地、拆迁、国有土地收回臵换工作；北京首创股份有限公司投入 资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第一期行政中心建设， 4亿元用于项目地块一期和二期的土地一级开发；北京首创股份有限 公司具体负责完成项目地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、 排水、土地平整。也就是说，北京首创主要负责工程工作并承担费用， 土地储备中心主要负责土地征收工作并承担费用。 • 根据了解，海南省人民政府规定应上缴的费用，双方按照项目土地出 让价款的10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。
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征地——新增建设用地有偿使用费
• 根据财综【2006】48号文件，新增建设用 地有偿使用费收费标准为4.26万元/亩。 • 本项目新增建设用地有偿使用费总额为 22358.82万元（=5248.55×4.26）。
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拆迁——现金补偿
• 项目区域内共有人口约3659人，按平均每户3人 计算，则为1220户。按每户25.39万元现金补偿， 补偿费用为30975.8万元（=1220×25.39）。 • 每户补偿项为：按每平方米2700元回购70平方 米拆迁房需要189000元（=2700×70）；农转 居生活补助费54000元（=3人×12月×1500）； 超转病残医疗补助费1800元（500×12月 ×30%）；搬家费600元（=200×3间）；拆房 及渣土清理1500元；奖励费7000元。
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征地——被征地农民社会保障费
• 根据《国务院关于加强土地调控有关问题 的通知》的规定，被征地农民社会保障费 用按照政府、被征地农民各分担一部分的 原则，其中政府负担部分按每亩5000元计 收。 • 本项目社会保障费为2624.28万元 （=5000 ×5248.55）。
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征地——征地补偿费
• 根据《海南省征地统一年产值标准》，灵 山镇年产值为2805元，综合补偿倍数为26 倍，补偿标准为72930元/亩。 • 项目征地补偿费为38277.68万元 （=72930×5248.55）
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征地——青苗补偿费
• 根据《海南省青苗及地上附着物补偿标 准》，平均青苗补偿标准约2000元/亩。 • 项目范围内耕地面积1696.34亩。 • 项目青苗补偿费339.27万元（=2000 ×1696.34）。
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征地——养殖水面补偿费
• 参照《海南东环铁路项目征地拆迁补偿方 案》，鱼塘包干补偿标准为3500元/亩，低 位虾塘包干补偿标准为5500元/亩，高位虾 塘包干补偿标准为16000元/亩。 • 项目内养殖水面2019.21亩，虾塘为主。 • 养殖水面补偿费为2170.65万元（=（5500 +16000）/2×2019.21）。
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拆迁——非现金补偿
• 项目区域内共有人口约3659人，按平均每户3人 计算，则为1220户。 • 拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户160平方米 安臵房考虑，共需建设安臵房面积19.52万平方 米。按每平方米2700元建设投资，全部投资为 52704万元（=19.52×2700）。 • 其中每户拆迁安臵补偿80平方米住房和10平方米 商铺，拆迁户另需按每平方米2700元价格回购 70平方米住房。 • 安臵房的最终成本为29646万元（=1220×90 ×2700）。
项目土地调研——村庄与人口
根据从演丰镇国土所调查的数据了解到： 罗烈村有人口约703人，约235户；罗王村 约696人，约232户；陶朗村约687人，约 229户；双坡村654人，约218户；良古村 约169人，约56户；南调村（包括上中下） 约750人，约250户。项目范围内共有人口 约3659人，约1220户。
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拆迁——安臵其他费用
• 安臵房立项及设计费约3000万元；拆迁及 安臵房建设资金成本及管理费约为5000万 元。 • 共计约为8000万元（=3000 +5000）。
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拆迁——安臵支付土地费
• 按容积率2.0计算，安臵房需占用土地9.76 万平方米（=19.52/2），即146.40亩。 • 按灵山镇土地基准地价每亩23万元。 • 需缴纳占用土地费用3367.18万元 （=146.4 ×23）。
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类似案例调研——分成及破解
• 关于土地出让收益分配，双方明确，项目地块一级开发完成后，依照法律、法规规定 的程序和方式出让可出让地块，所取得每一笔土地出让收入，按照下列顺序和比例进 行分配：1、扣缴海南省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的 土地一级开发成本；3、剩余土地出让收入按照以下比例分配：（1）在人民币壹拾柒 亿（¥）元（含）以下部分，甲、乙双方分别按照65%：35%的比例进行分配；（2） 在人民币壹拾柒亿（¥1,700,000,000）元至贰拾亿元（¥2,000,000,000）（含）之 前的部分，甲、乙双方分别按照60%：40%的比例进行分配；（3）在人民币贰拾亿元 （¥2,000,000,000）元至叁拾亿元（¥3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙 双方分别按照95%：5%的比例进行分配；（4）超过人民币叁拾亿元 （¥3,000,000,000）的部分，全部归甲方所有。 在实际运作中，双方按照保底加封顶的模式共同开发上述项目的，出让土地保底单价 为125万元/亩。结合上述分配比例可以看出，北京首创股份有限公司的封顶收益为 7.65亿元，而在封顶值以前，政府方的收益为22.35亿元。在封顶前双方收入比例为 74.5%：25.5%。 据了解，西海岸新区一级开发的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入约7亿元人 民币，回报7亿元人民币。北京首创股份有限公司在海口市西海岸新区一级开发中，基 本只负责项目区域内的“三通一平”，工程总成本也就是7亿元人民币左右（由于项目 资金采取滚动回流的方式，项目资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用），而其 封顶回报却是7.65亿元，可见有0.65亿元，属于项目增值收益的奖励部分。进而可知 在保底的基础上，北京首创股份有限公司的分成按投资收益率计算，梯次分别为85%、 102%、109%。 XXXX（海南）旅游开发有限公司
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征地——林木补偿费
• 根据《海南省青苗及地上附着物补偿标 准》，林木补偿标准约5845元/亩。 • 项目范围内林地面积119.32亩。 • 林木补偿费69.74万元（=5845 ×119.32）。
• 项目区域内规划有11个地块（30#—40#）。 • 统计结果表明，项目地块内：广场用地23883平 方米，防护绿地835970平方米，河港用地 212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小 学24623平方米，公共绿地342746平方米，商 业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平 方米，一类居住用地1222204平方米。总面积 2687458平方米，即约4031.17亩。 • 可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、 一类居住用地共计1412559平方米，即2118.83 亩，所占的比例为52.56%。
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