第三章 房地产投资环境分析和市场预测

第三章房地产投资环境分析和市场预测

房地产投资目标确定后，接下来的工作是房地产项目的建设选址问题的研究。

一个明智的房地产投资者应充分了解房地产拟建项目的区位需求和有关地区对房地产项目建设的适合程度。这就需要进行房地产投资环境分析和市场分析，进行房地产选址多方案的比较，通过优化选择确定适合房地产项目的合理地址。

第一节投资环境分析概述

一、投资环境的概念

投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。

特点：系统性、动态性、相对性

系统性：投资环境是各要素构成的系统，各要素相互协调、相互作用，形成一个完整的有机的投资环境系统。

动态性：投资环境总处于不停的运动之中，通过运动，各要素之间才能合理地作用、组合与分裂，才能体现出投资环境的运动水平。

相对性：投资环境是一个开放的系统，又是国际和国家社会经济技术系统内的一个子系统，其优劣与好坏程度是一个相对概念，以各地区或国家横向比较作为参考的。

（一）一般从哪些方面来考虑投资环境？

1、社会方面：包括社会制度、社会秩序和社会信誉。

2、政治方面：包括政治体制、政治局势和政策。

3、法律方面：包括法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。

4、经济方面：包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和资源环境。

5、文化方面：主要是指社会意识形态，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。

6、自然地理：包括地理位置、地质地貌、自然风光及气温气候等。

7、基础设施：包括投资地域的交通、能源、通讯、给排水、排污等设施。

8、社会服务：是指拟投资地区所提供的服务设施及服务条件，包括金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等硬件条件，也包括服务态度和服务效率等软件环境。（二）房地产投资环境的构成:

地理位置、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件、社会文化条件。

二、房地产投资环境分析的基本任务

1、分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确，房地产项目投资的合理性。

2、对于房地产项目开发的建设条件进行评价。研究房地产开发建设过程中，建筑材料、设备、人员及其他基础设施配套条件是否有保证。

3、通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。

三、房地产投资环境分析的主要内容

1、房地产投资项目实施的建设条件分析

（1）房地产市场参与者的素质分析

参与者：买卖双方，为其提供支持和服务的人员或机构组成。

（2）房地产建设的场地条件分析

主要是对房地产项目拟建地段作为建设基地进行适宜性评价。主要内容：

A.分析房地产项目拟建地段的自然地理特征,了解其气候,地质,水文地质等特点,确定建

筑地段的地基承载力,建筑物的合理朝向,土地平整需要等.

B.弄清房地产项目拟建地段的地下水的形成,分布,运动规律以及物理, 化学性质,地表

水的水位高低,径流量时空变化和最高洪水水位,分析它们对房地产项目建设和使用的影响和房地产项目建设对所在地水文环境的影响.

C.对房地产项目拟建地段土地利用和城市规划条件进行研究,了解其建设场地的合法用

途,规划设计条件,如建筑密度,高度,容积率和建筑物平面及立面布置限制,相邻地块的土地用途等,使其在符合规划要求的同时,最大限度地提高土地利用的集约化水平.

D.了解当前土地使用者对拟建项目的态度.

E.了解房地产项目拟建地段的地价形态.

(3)房地产项目实施建设的原材料,辅助材料和燃料供应条件分析

(4)房地产项目拟建地段的基础设施和公共服务设施配套条件分析

(5)房地产投资项目拟建地段的其他条件分析

2、房地产投资项目实施的建设环境的综合评价

（1）国际上有关投资环境评价的方法：

A.冷热分析法:

1968年,美国经济学家伊.利特法克和彼得通过对美国,加拿大等国投资者在选择投资场所时所考虑的因素调查,发表了“国际商业安排的概念框架”论文,从投资者角度归纳出7大投资环境因素,据此所投资区域逐一评估并将之由“热” 至“冷”依次排列,“热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳.

B.等级尺度法:

由美国经济学家罗伯特.斯托伯在1969年发表的“如何分析国外投资环境”的论文中提出的. 其特点是:从东道国对外国投资者的限制和鼓励政策对投资者造成的影响的角度,将投资环境分为8大类因素(资本抽回限制规定,外商股权比例,对外商的管制和歧视程度,货币稳定性,政治稳定性,给予关税保护的意愿,当地资本可供程度,近5年通货膨胀率的高低),

对每一类因素再分成4-7个子因素,根据各因素和子因素对投资环境的影响程度,定出从最差到

最好的各种情况的分类标准,最好的情况按其因素影响力大小评分为12,14,20分不等,最差的情况评分为0,2,4不等. 先按各种情况打分, 然后将各方面相加,计算出投资环境总分(在8—100分之间),总分越高,投资环境越好.

C.道氏评估法

1985年在中国杭州召开的“外资在发展中国家的作用”研讨会上，美国经济学家介绍了美国道氏化学公司评估法.

该方法将跨国投资的风险分为两类:竞争风险和环境风险.

评估方法:

a.先评估影响投资企业业务条件的诸因素,并评估引起业务条件变化的主要压力因素.

b.然后进行有利因素和假设条件的汇总,从中指出8—10个在该地区某个项目取得成功的关键因素.

c.提出4套项目预测方案: 一是根据未来7年中各关键因素“最可能”的变化而提出的预测方案;二是假设各关键因素的变化比预期的好而提出的“乐观”预测方案;三是假设各关键因素的变化比预期的差的“悲观”预测方案;四是各关键因素变化最坏,可能导致公司“遭难”的预测方案.

d.请专家对各方案可能出现的概率进行预测,从而作出决策.

D.多因素法和关键因素法

由香港中文大学教授闽建蜀提出.

a.多因素法: 从政治体制,法律体制和经济体制对投资者投资风险的影响出发,将投资环境

分为政治,经济, 财务,市场,基础设施,技术条件,辅助工业, 法制,行政效率,文化,竞争11类,按其影响力大小分别0.15,0.1,0.15,0.1,0.05,0.05,0.1,0.1,0.05,0.05,0.1的权重.

b.关键因素法:

从具体投资项目的动机出发,从影响投资环境的一般因素中,找出影响投资动机实现的关键因素,然后根据这些因素,采用多因素分析方法进行评价. 投资动机不同，所找出的关键因素也不同.

(2)我国传统的用于房地产投资环境的综合评价的方法

A.主导因素法:是根据房地产投资项目实施的建设环境对房地产投资项目投资目标实现的作

用和影响分析,寻求主要作用因素,来建立房地产投资项目实施的建设环境评

价的指标,按照科学的或实用的标准确定其适宜性等级来进行房地产投资项

目实施的建设环境综合评价和方法.

B.多因素加权综合评价法:是通过对房地产投资项目实施的建设环境各方面的条件对房地产

投资项目建设的适宜性进行全方位评价,在确定每一个条件的评价

得分值的基础上,再根据各项条件彼此间的关系,运用一定的数学

方法进行加权综合计算,求得房地产投资项目实施的建设环境评价

总分,以此确定房地产投资项目实施的建设环境优劣的评价方法.

与主导因素法的比较:

优点:考虑的因素多，分析问题比较全面,评价结论相对完整.

缺点:资料收集整理工作量大,对每个因素的分析都要重复主导因素法工作步骤的第一,二,三步,在此基础上再进行多因素加权综合评价.

多因素加权综合评价法的类型

a.加法综合评价法；

b.乘法综合评价法；

c.除法综合评价法；

d.最小二乘法综合评价法

第二节房地产投资区域的经济发展战略分析

主要是针对成片土地开发、开发区的建设而提出的。它们往往是在一片空地或者农用土地的基础上进行的；即使是旧城改造，其土地利用方向通常也要做很大的改变。

对于此类项目的开发，必须确定房地产开发的方向，研究房地产投资区域的经济发展战略。

一、区域经济发展的基础分析