2017年海外地产投资专题市场投资分析报告

2017年海外地产投资专题市场投资分析报告

本调研分析报告数据来源主要包含欧立信研究中心，行业协会，上市公司年报，国家相关统计部门以及第三方研究机构等。

目录

第一节周期之母，终将谢幕 (4)

第二节地产投资的“全景”图 (8)

第三节中国的2016，对标日本的1998 (10)

一、中国的人口及结构趋势 (10)

二、日本的人口及结构趋势 (11)

三、韩国的人口及结构趋势 (12)

四、人口及结构上，中国的2016，对标日本的1998 (14)

第四节反弹的案例分析 (16)

一、案例1：泡沫破裂后的财政之道 (17)

1、反弹拐点：投资>销售>价格 (17)

2、反弹的驱动：财政刺激助力政府投资先行 (17)

3、反弹的止步：破产潮来临，就业市场急剧恶化 (18)

二、案例2：降息周期下，税改点燃需求 (22)

1、反弹的拐点：销售>投资>价格 (22)

2、反弹的驱动：税改+降息周期 (23)

3、反弹的截止：财政政策收紧，消费税预期 (23)

三、案例3：日式“四万亿”的托底 (26)

1、反弹的拐点：投资>价格>销量 (27)

2、反弹的驱动：日本的“四万亿”+“零利率”时代 (27)

3、反弹的截止：零利率的退出，就业市场再度恶化 (27)

四、总结与展望 (29)

图表目录

图表1：日本建筑投资与抚养比 (4)

图表2：韩国地产投资与抚养比 (4)

图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015） (5)

图表4：全球，2015年抚养比见底 (6)

图表5：欧洲与美国，2010年抚养比见底 (6)

图表6：日本地产投资的演绎 (8)

图表7：中国的人口及结构特征（频度5年） (10)

图表8：日本的人口及结构特征（频度5年） (11)

图表9：韩国的人口及结构特征（频度5年） (13)

图表10：韩国地产投资表现 (13)

图表11：中国的人口及结构特征（频度1年） (14)

图表12：日本的人口及结构特征（频度1年） (14)

图表13：日本地产投资反弹案例回顾 (16)

图表14：日本经济周期 (17)

图表15：反弹拐点：投资先于销售见底，后于销售见顶 (18)

图表16：反弹拐点：库存去化，价格跌幅收窄 (18)

图表17：反弹的驱动：政府建筑投资占比大幅提升 (19)

图表18：反弹的驱动：公共投资逆势托底 (19)

图表19：反弹的止步：失业率大幅提升，工资下行 (20)

图表20：反弹的止步：企业破产潮的来临 (20)

图表21：反弹拐点：销售拐点先于投资 (23)

图表22：反弹的拐点：刚需的爆发 (23)

图表23：反弹的驱动：降息周期下 (24)

图表24：反弹的驱动：刚需的爆发 (24)

图表25：反弹拐点：销售拐点先于投资 (27)

图表26：反弹的拐点：刚需的爆发 (28)

图表27：日本地产销售与投资的反弹再弱化 (29)

图表28：我们的地产投资概况 (31)

表格目录

表格1：日本地产投资四个阶段的比较 (9)

表格2：反弹的驱动：金融泡沫后的大规模财政刺激 (21)

表格3：反弹的驱动：地产销售端相关政策 (21)

表格4：反弹的驱动：土地市场相关政策 (22)

表格5：反弹的驱动：降息周期 (25)

表格6：反弹的驱动：税改刺激政策 (25)

表格7：反弹的截止：财政政策收紧 (26)

表格8：反弹的驱动：亚洲金融危机后的综合刺激政策 (28)

第一节周期之母，终将谢幕

长期来看，我们都将死去。——英·凯恩斯

地产，被誉为周期之母。有关地产周期性的探讨由来已久，最熟悉几个提法，“库兹涅茨周期”，即平均周期为20年的建设周期。研究分析样本覆盖美、英、法、德、比，五国19世纪初至20世纪初的数据。另一个是，“18年一轮周期”，出自霍默霍伊特发表的《房地产周期百年史——1830—1933年芝加哥城市发展与土地价值》。以欧美100年前的样本定论地产的周期性，而不加思考，有失偏颇。

探讨长期地产呈现周期性还是趋势性，的核心在于理解地产的长期驱动因素。在梳理文献时，我们总会看到，几个熟悉的身影，工业化、城镇化、人口、劳动人口、抚养比。逻辑上，驱动力的构成，由“人口”决定总量，由“人口——劳动人口”，“工业化——城镇化”决定了不同维度的结构。核心仍是总量，而后才是结构。进一步，我们看到，核心驱动人口增速、劳动人口占比、城镇化、工业化，均呈现趋势性，而非周期性。这里我们用一个集聚代表意义的指标，抚养比。抚养比的波动，牵连多种核心变量，利率、储蓄率、地产需求等。本质是因为其具有的结构意义，反应了，1）生产/消费者的强弱；2）投资/储蓄者的强弱；3）地产需求的结构，等。

图表1：日本建筑投资与抚养比

资料来源：United Nations,北京欧立信咨询中心

图表2：韩国地产投资与抚养比

资料来源：United Nations北京欧立信咨询中心

在生育率较低的背景下，抚养比见底回升，即意味着人口老龄化。随抚养比的上升，人口依次经历，劳动人口见顶，总人口见顶。无论是在总量还是结构上，均对地产都造成趋势性的冲击。抚养比拐点，意义非常，日本（1970、1990）、韩国（1995），中国（2010）抚养比探底前后均出现了地产投资/经济增速的下台阶。

图表3：抚养比见底次序，日（1990）、中（2010）、韩（2015）

资料来源：Wind,北京欧立信咨询中心

以联合国人口展望（2015版）预计的抚养比数据（1950-2100）为参考，我们可以看到全球的人口抚养比于2015年见底，而后呈现趋势性上行。而中高收入国家的抚养