广州房地产宏观政策市场研究分析报告

发展商 碧桂园集团 广宇集团 元邦地产 荣盛地产 合景泰富 远洋地产 奥园集团 SOHO中国 合肥城建 华远地产
上市时间 2007年4月 2007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年9月 2007年10月 2007年10月 2007年10月 2007年10月
上市地点 香港联交所上市
地址：开发区东区 面积：14304㎡ 开发商：宏康 限价：5500元/㎡ 户型：90㎡以下占100％
为避免楼价的非理性上涨预期，政 府布局限价房于“地王”周边。
地址：金沙洲B3701A02地 块 面积：86347㎡ 开发商：保利 楼面地价：8769元/㎡
地址：白云区金沙洲 B3734F（01、02、04） 面积：109305㎡ 开发商：富力 限价：6050元/㎡ 户型：90㎡以下占80％
发展商多个项目同时开工，面对紧缩的房贷政策，资金链严重吃紧，再加上清算土地增值税，面 临巨大的资金回笼压力。
打击囤地和圈地，开发商资金链受到重大考验
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国家宏观政策解读
存款准备金：07年10次上调存款准 备金，目前执行14.5％的标准，创 近年历史新高。
15.00% 14.00% 13.00% 12.00% 11.00% 10.00%
深交所 新加坡证券交易所上市
上交所 香港联交所上市 香港联交所上市 香港联交所上市 香港联交所上市
深交所 上交所（借壳SST幸福）
2007年中国上市集团融资一览
公司名称 万科地产
近期股票增发额 定向增发3.1亿股
近期申请发债数额 59亿元
金地集团 定向增发3.6亿股
12亿元
保利地产 定向增发1.26亿股
市场自主调节，该部分群体 可以根据自身的购房能力， 通过市场，自主一手、二 手、双限产品满足住房需要
中低收入家庭 低收入群体
通过政府主导的新社区， 保证该部分群体住房需求
政府全面负责，通过廉租 房建设，解决该部分群体 住房问题
全面保障两类家庭，部分解决中等收入群体，中高收入家庭市场自由调节
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国家宏观政策解读
请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行
置业类型
房屋单价 (元/m2)
房屋面积 房屋总价 (元/m2) （万元）
贷款比例
首付 （万）
贷款额
贷款年限 /月供款
10年
15年
利息总额
10年
15年
息差 10年 15年
首次贷款 15000
130
195
70% 58.5 136.5 (￥15,608) (￥12,008) (￥51) (￥80)
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广州宏观政策解读
2007年楼市回顾
07年广州市政府根据“穗七条”要求，进一步加大闲置土地收回力度，盘活再利 用存量土地，增大老城区住宅用地供应量。 – 根据广州市国土房管局2007年9月公布的调查数据，从1992年以来已依法收回 闲置商住土地10.46平方公里。 – 2007年11月6日，广州市再次收回74宗共99.6万平方米闲置土地，是广州近年 最大规模的一次收地。 – 目前正在处置的用地面积9.06平方公里的281宗涉嫌闲置土地将于今、明两年 完成处置。
颁布时间 实施时间
政策标题
颁布部门
政策解释
07-9-28
07-11-1
《招标拍卖挂牌出让国 有建设用地使用权规
定》
国土资源 部
规定未缴清全部土地出让价款的，不得发放国有 建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比
例分割发放国有建设用地使用权证书
07-9-30
07-9-30
<关于认真贯彻《国务 院关于解决城市低收入 家庭住房困难的若干意 见》进一步加强土地供
￥7 ￥12
二次贷款 15000
130
195
60%
78
117 (￥14,577) (￥11,599) (￥58) (￥92)
(￥1,030) (￥409) 通过上表分析，按15000元/M2购买130M2商品房，新政实施后：首付款要多付20万，按贷款期10年计算，月供款多付1030出
元，利息多付7万元。
没有购买或出售过房产。
2007-9-21
2007-9-20
《广州市经济适用住 房制度实施办法（试
行）》
购买经济适用房条件除了沿用之前的人均年可支配收入 18287元，居住面积10平方米以下的规定，还增加了人均资 产11万元以下的条件。与此同时，经济适用房推出了回购制 度，根据规定，购房5年内卖房只能由政府按原房价每年扣
– 申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍 – 以借款人家庭为单位认定房贷次数 – 已经还清贷款的仍视作第二套 – 已利用过公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也要按照补充通知的规定来执行 – 对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申
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开发商广州土地储备情况
2007年楼市回顾
主要品牌发展商广州存量土地情况（只限于通过公开出让方式获取的待开发土地）
发展商 存量土地
规模 取地资金 取地时间
4幅商住用地 总建58万平方米 富力地产
8幅珠江新城商务用地 总建117万平方米
83亿
2005年底至2007 年
万科地产 6幅商住用地 总建70万平方米 26亿 2006年至2007年
2006-8-19 2006-9-19 2006-10-19 2006-11-19 2006-12-19 2007-1-19 2007-2-19 2007-3-19 2007-4-19 2007-5-19 2007-6-19 2007-7-19 2007-8-19
一年期贷款利率
国家宏观政策解读
《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 银发〔2007〕359号（2007-9-27） 《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》 银发〔2007〕452号（2007-12-5）
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2007年开发商上市及融资情况
2007年中国部分上市地产集团一览
2007年，碧桂园集团、元邦 地产、合景泰富、远洋地产、 奥园集团、SOHO中国、华 远地产纷纷在国内、香港、 境外上市 ；
万科地产、世茂房地产、绿 城（中国）、金地集团及保 利地产等纷纷通过增发融资， 在资本市场上获取巨额资金。
首付——增加 利息——增加
购房门槛提高 调控预期增强
投资需求被挤压 换房需求受抑制 7
广州宏观政策解读
颁布时间 实施时间
政策标题
政策解释
2007-9-21
2007-9-20
《广州市城市廉租住 房保障制度实施办法
（试行）》
wk.baidu.com
廉租房制度保障对象从双特困户扩展到人均年可支配收入 7680元，人均资产7万元，人均居住面积10平方米以下的广 州家庭，申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内
政府继续加大闲置用地处置力度，盘活存量土地，缓解供求矛盾
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广州房地产市场研究
发展商动态
2020/10/22
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开发商全国土地储备排名
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
全国上市房企“土地储备”排名前十名
企业名称 碧桂园
富力地产 新世界 雅居乐
世茂房地产 万科
中海发展 绿城
合生创展 瑞安房地产
土地储备（万㎡） 5400 3110 2400 2250 2063 2050 1800 1535 1480 1400
公司总部 广东顺德 广东广州
香港 广东中山
上海 广东深圳 广东深圳 浙江杭州
香港 上海
股票代码 2007.HK 2777.HK 600628 3383.HK 0813.HK 000002 600026 3900.HK 0754.HK 2720.HK
43亿元
中粮地产 定向增发2.85亿股
12亿元
碧桂园集团
——
预计最高可达117亿元
北辰实业 定向增发1.5亿股
17亿元
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2008年广东准备上市房地产企业
2008年大批粤系房企轮侯香港上市包括：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江 地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等更多房地产企业计划2008年上 市。
全国土地储备前十名中有5个总部在广东
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开发商07年广州土地储备排名
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
发展商 保利 富力
雅居乐 广东中莱
时代 万科 广东龙光 合生 深圳市鸿荣源 金地 粤海 奥园
总建面万㎡ 83.25 82.56 77.87 70.79 47.43 45.30 28.4 26.64 26.47 24.4 17.86 17.20
总金额(亿元) 56.63 49.22 23.42 44.75 7.6 22.24 3.92 9.97 21.00 15.9 8.00 4.64
区域 白云区/番禺区 花都区/海珠区 番禺区/花都区
萝岗区 南沙区 萝岗区/番禺区/海珠区 萝岗区 番禺区 白云区 番禺区 越秀区 番禺区
2007年广州土地储备前三甲依次为：保利、富力、雅居乐
广州房地产市场研究
宏观政策 发展商动态 客户特征
2020/10/22
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广州房地产市场研究
宏观政策
2020/10/22
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2007年国家宏观调控的思路和重点
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2007年广州宏观调控的思路和重点
商品住房体系
双 轨 体 系
保障型住房体系
中等以上收入家庭
根据自身的需要，通过 市场，满足住房需求
中等收入家庭
减1%回购，5年后卖房收益80%要上交政府市财政。
2007-9-29
2007-9-29
《广州市限价商品住 宅销售管理办法》
对限价房购买对象范围作出了规定，（一）广州市户籍人 口；（二）本人（已婚的，含配偶和子女）在广州市没有自
有产权住房；（三）男性年满25周岁，女性年满23周岁
广州2007年目标： 通过保障性用房、租金核减、人头补贴，年内解决5643户双特困户住房问题； 廉租房、经济适用房、双限房，今年供应200-250万建筑面积满足8.46万户中低收入家庭住房需求。
保障性住房体系形成对稳定房价起到了积极作用
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广州宏观政策解读
地址：花都区107国道D地块 面积：57059㎡ 开发商：亨利房地产 限价：最高房价将按同地区市 场价70%计算 户型：90㎡以下占100％
地址：花都区凤凰路（东） 面积：10000㎡ 开发商：大运实业 楼面地价：5659元/㎡
地址：花都新华镇风神大道北 面积：255808㎡ 开发商：风神汽车 限价：2800元/㎡ 户型：90㎡以下占100％
应调控的通知>
国土资源 部
合理控制单宗土地供应规模，缩短开发周期，每 宗地的开发建设时间原则上不得超过三年。成片 开发建设的土地按‘净地’分块供应，以增加土 地供应宗数，防止开发企业大面积‘圈占’土地
新政出台之前，开发商都是分期付款，分期取得土地权证，新政出台后开发商无法再用很少的资 金进行项目滚动开发，对开发商现金流有很大的影响。
地址：白云区金沙洲 B3737F01、 B3737F03、 B3735F01 面积：49028、78225㎡ 开发商：中海 限价：6150、6375元/㎡ 户型：90㎡以下大于1500套
地址：白云区金沙洲 B3736F01 面积：80759㎡ 开发商：保利 限价：6500元/㎡ 户型：90㎡以下占80％
地址：开发区广汕公路以南、 开创大道以东KHC-H3 面积：88105㎡ 开发商：万科 限价：6000元/㎡ 户型：90㎡以下占90％
地址：开发区广汕公路以 南、开创大道以东KHC-H4 面积：142034㎡ 开发商：龙光 限价：4000元/㎡ 户型：90㎡以下占90％
地址：科学城的广汕公路与 大观路交汇（编号为 KXC － F8 － 1 ） 面积：471939 ㎡ 开发商：中莱投资 楼面地价：6321元/㎡
9.00% 8.00% 7.00% 6.00%
今年以来10次上调存款准备金率
加息：07年央行先后6次上调人民
币贷款基准利率至目前的7.47％。
年内5次加息利率的变动
8 7 6 5 4 3 2 1 0
一年期存款利率变动
房地产开发资金收紧，购房成本上升
6
2007-1-15 2007-2-15 2007-3-15 2007-4-15 2007-5-15 2007-6-15 2007-7-15 2007-8-15 2007-9-15 2007-10-15 2007-11-15
地址：番禺区中心城区南区 规划滨江大道北侧、规划大 涌路东侧 面积：243989㎡ 开发商：金地 楼面地价：6230元/㎡
地址：番禺区中心城区南区规划滨 江大道北侧、规划文明南路东侧政 府储备用地南区地块 4-3地块 限价：最高房价将按同地区市场价 70%计算 户型：90㎡以下占100％
限价房的推出与精心布局对稳定房价起了积极作用