最新国际广场策划方案

国际广场策划方案

国际广场营销策划方案

诚信专业双赢

2011-5-20

目录

一、前言

二、市场分析

三、项目分析

四、客户资源分析

五、竞争楼盘分析

六、项目定位分析

七、项目形象包装

八、项目推广

一、前言

祥和·国际广场是祥和房地产公司开发的第二个项目，在开发祥和·商都名家的基础上，公司积累了宝贵的开发经验和客户资源，使得祥和房地产公司在市场上赢得了广泛的美誉度。国际广场项目是祥和房地产公司的标志性项目，它将极大的提升祥和房地产公司的实力和知名度。因此，我们公司自感责任重大，组织了所有精干力量，群策群力，科学论证，严谨工作，努力把国际广场项目做成中牟县明星楼盘，既为开发公司挣的荣誉，又要把利润做到最大化，实现贵我公司双赢的目标。

二、市场分析

1、区域市场分析

随着中牟板块纳入郑州新区，郑汴产业带的崛起，中牟县步入了快速发展的轨道，从2007年起，中牟县的房价一路上扬，四年涨了4倍，目前中牟县房价已经逼近5000元/㎡，大有追平郑州房价的势头。随着物流大道的通车和轻轨的动工，中牟县地理位置的优越性将更加凸显，中牟房价将再次掀起上涨的高潮。2011年限购令的出台极大的打击了房地产投资的热情，银行银根缩紧，房贷审批难度加大，大大限制了客户购买欲望，客户观望心态日益浓厚，市场成交下滑严重，市场进入了冷清期。2011年的房产市场僵局是否能够打破，前景并不明朗。在国家调控政策的干预下，一线城市房价可能在中央政府的预期下出现小幅下挫，二、三现城市的房价涨幅也肯能出现回落。但是随着各地房价的趋于稳定，房产市场的刚性需求会逐步显现，成交量回升也是指日可待。

2、市场细化分析

中牟县房地产市场可以细分为三大板块，老城区、新城区、白沙镇，近年来，中牟县新城区的发展极大的带动了中牟县房地产市场的发展，随着新城区配套的完善，各个行政单位的迁入，新城区的人气逐渐旺盛，房价节节上升，与老城区得房价拉的越来越大。白沙镇距离郑东新区很近，一直跟随郑州市区的房价走。因此，三大

板块的房价均价呈阶梯式分布：老城区：3200元/㎡，新城区：4500元/㎡，白沙镇：5000/㎡。

三、项目分析

1、项目概况

（1）地块四至

东：水利局家属院

南：商都大道

西：雁鸣街

北：祥和小区别墅。

该地块比较方正，东西长，南北窄，紧贴商都大道，是开发底商住宅的最佳地块。

（2）项目规模

该项目占地11300平方米，共两栋25层高层底商住宅，总建筑面积30000平方米左右。1—3层为商业，4—25层为住宅，220套住宅。

（3）项目配套

交通：项目紧邻商都大道，交通便利。

1路6路公交车两条线路

教育：金程幼儿园、中牟县县直三小、中牟一高

超市：项目底商三层大型卖场。

娱乐：中牟县人民文化广场

2、项目优劣势分析

（1）优势分析

位置优势：项目位于新城区商都大道与雁鸣街交叉口，毗邻中牟县人民文化广场，周边各个政府单位林立，正处于新城区的中心位置，地理位置非常优越。

配套优势：项目周边学校、超市、健身设施齐全，生活方面。尤其是县直三小是县重点小学，学校教学设施先进，师资力量雄厚。为孩子的教育从小打下坚实的基础。

规划优势：项目规划两栋25层高层住宅，为中牟县第一高度，将是中牟县地标性建筑。楼前为大型商业广场，自设大型地下停车场，项目气势恢宏，为中牟县高层住宅的领航者。

推广优势：项目推广名为祥和·国际广场，名称大气磅礴，响亮简练，与项目本身的高品质相得益彰，必将成为中牟人民心中最响亮的名字。

开发商优势：祥和房地产公司拥有成熟的开发经验，在成功开发祥和商都名家以后，蓄势待发，正以饱满的热情投入到国际广场项目中来。公司拥有良好的运作团队，先进的开发理念，科学严谨的开发流程以及务实营销理念。祥和·国际广场必将成为大郑东新区一颗耀眼的新星。

（2）劣势

A、项目规模不大，形不成规模效应

B、小区空间太小，绿化率做不高，景观设计难度大。

C、目前生活设施不健全，生活不方便

D、周边小区入住率低，人气不旺

E、新城区项目林立，竞争激烈。

（3）项目机会点

A、大郑东新区概念的提出，对于中牟新区的发展又是一次提速，中牟新区的价值将大大提升。

B、轻轨的铺设，郑汴产业带的兴起将带动大批的人来中牟置业，对于我们项目的销售带来了利好。

C、新城区地块稀缺，可开发的土地越来越来少，项目未来的升值空间很大。

（4）项目威胁点

A、国家调控政策对于整个房地产市场的火热发展浇了一盆冷水，压抑了房价的继续上扬，对于我们项目在价格上要有所突破带来了巨大的压力。

B、房贷紧缩，客户房贷审批困难，资金回笼速度减缓，对于工程正常进度造成很大障碍。

C、客户观望气氛浓厚，销售难度增加。

D、新城区项目众多，很多郑州和外地大的开发企业进驻中牟，开发了很高品质的项目，大大提高了我们的营销成本和竞争压力。

四、客户资源分析

1、中牟县2011年4月份楼盘签约数据统计

3、客户分布区域

附2011年1——4月份中牟县楼盘成交客户区域表

我公司通过对中牟县房地产市场长期的调研和总结，对于新老城区的房地产市场动态有着深入的了解和解读，基本理清了中牟县房地产发展的规律。

我们经过组织市场调查，对各个楼盘进行细致的调研，对数据详加整理得出了我们客户详细分布的区域情况。

客户主要分为三大区域：

（1）中牟区域

中牟区域主要集中在县城、狼城岗乡、大孟镇、万滩乡、白沙镇，占总客户量的40%

（2）郑州区域

主要集中在落户在郑州上班或做生意的外地人，占总客户量的55%

（3）省内外地区域

主要是在中牟或郑州做生意的省内其他地市的客户，占客户总量的5%

4、目标客户定位

从项目本身特性和总体价值来分析，我们项目主要目标客户应该锁定在家庭年收入在5万——15万左右，年龄在25——35岁之间事业稳定的人群。

具体细分为：

（1）按年龄段分