中牟项目市场调查报告与分析最终版

雁鸣湖区域房地产市场现状调查与中牟县项目分析报告

郑州森鑫置业有限公司

一、雁鸣湖区域房地产市场调查报告与分析

1、宏观经济环境趋于新常态，郑州仍处于“高速成长的青少年时代”

就目前公布的宏观经济数据来看，在全国经济增长下行压力的驱动下，郑州市宏观经济指标增速趋缓，GDP、社会消费品零售总额、固定资产投资、房地产投资总额等增速均出现不同程度的放缓，但仍高于全国平均水平，尤其是房地产开发投资总额增速迅猛，2013年增速高达32%，远高于全国19.8%的平均增速。2014年1-11月郑州市房地产开发总额累计完成1264亿元，同比增长23.9%，远高于同期全国11.9%的增速。

2、土地市场供销两旺，城市基础设施建设力度加大

土地供应：2014年土地供应量2005.27公顷，较2013年增加30%，截止11月已基本完成供应计划；其中住宅及商服用地占比下降，主要源于2013年商服用地供应量较大，短期内已基本满足城市商业潜量需求；但2014年基础设施用地供应量增幅较大，是去年的3.6倍，达647公顷，占比提至32 %，其中重点保障的是郑州新区的土地供应，旨在支持新城外部交通、内部路网、市政、环境等设施建设，促进功能组团开发，加快新城建设。

土地需求：截止到11月，累计成交土地189幅，共计664.4万㎡，与2013年成交642.5万㎡相比，成交面积增长同比了3.4%。上半年受楼市低迷以及开发商资金链紧张等影响，开发商拿地较为谨慎，自11月“央行”发话降息之后，楼市与土地市场开始慢慢回暖。其中，商住用地土地市场供需情况良好，2014年1-11月份商住用地成交额达657公顷，已超出当年商住用地土地供应量。

3、商品住宅市场均价稳步上涨，发展前景向好

商品住宅市场供应：供应总体呈上升趋势，供略过于求，2014年1-11总供求比约1.3，11月新建商品住宅供应量激增，达到全年最大量，达133万平米，供求比达1.8。

商品住宅市场需求：郑州市于2014年8月9日宣布取消限购政策，但对郑州楼市影响不大，这主要源于郑州市住宅市场仍以刚需市场为主，解除限购冲击不大。在人口红利及刚需结构的支撑下，加之经过连续的放松限购、限贷、降息等政策利好，2014年郑州市一手住宅销售价格保持一路走高的趋势，9月份达到最高值8287元/平米。

二手住宅市场：2014年郑州市二手房成交量起伏较大，2014年1-11月郑州市二手住宅累计成交量达286万平米，月成交量基本在25-30万平米。成交均价经历了上半年的大幅攀升后，下半年波动平缓，成交均价7000元/平米左右。

4、2015年楼市的预判

基于上述分析，土地市场方面，土地出让面积于2014年有30%的增加，预计2015年政府会适当放缓出让土地节奏，其中基础设施建设用地占比预计仍将维持高位。

住宅市场方面，郑州房地产市场交投两旺，住宅物业领跑其他类型物业，预计2015年住宅市场仍将持续升温。

二、森鑫置业雁鸣湖项目概况分析

1、项目介绍

（1）项目概述：

项目位于郑开大道与雁鸣湖景观大道交叉口东500米路北，位于新河南省政府向东9公里的位置，地处雁鸣湖组团。项目总占地1050亩，共分三期开发，规划有别墅、花园洋房、小高层以及高层，其中住宅用地970亩，商业用地80亩。其中一期项目占地面积53394㎡（约合80.1亩），建筑面积约17.5万㎡，规划1428户，户型面积为84.81㎡—125.95㎡不等。由两栋26层高层、两栋30层高层组成。分别是两梯三户、两梯四户，地下车位1:1，采用Art Deco建筑风格。整体定位于满足首次置业、部分改善性需求以及投资房地产的客户。

（2）项目区位

地处雁鸣湖组团，北邻雁鸣湖风景区，南倚中央万亩公园、方特欢乐园、绿博园，西接郑州未来省级行政中心——白沙组团，项目周边规划有万平购物中心、中原历史博物馆，河南中医院附属医院、区域中小学、幼儿园。

（3）项目规划

本项目总建筑面积175000平方米，分地上11栋高层住宅、沿街商业、幼儿园等，具体见项目规划指标表。

项目规划指标表

（4）项目交通及周边配套情况

城市主干道：东西横向：郑开大道、郑汴物流大道、新龙路、农业路东沿线、祭城路东沿线；南北纵向：东五环、雁鸣湖景观大道（现S223）通达全城；

高速公路：京港澳高速、连霍高速、郑民高速公路快速纵横省内各个城市；

高铁：沿郑开大道10分钟即可到达郑州东站，形成北京、上海、广州、西安等主要国内城市3小时生活圈；

地铁：规划建设中14号线、17号线，快速切换城区；

郑汴轻轨：项目北侧即为郑汴轻轨大孟镇站、可实现郑州、开封城区双向20分钟切换；

机场：由京港澳高速及雁鸣湖景观大道可快速抵达新郑国际机场，轻松实现国内、国际城市的便捷出行。

教育配套：园区内配备幼儿园、小学、初中，雁鸣湖引入牛顿国际学校、伊顿国际学校等

景观配套：紧邻万亩中央公园、北靠雁鸣湖风景区及国家农业公园、贾鲁河景观带、3000亩绿博园、方特欢乐世界等集生态、休闲和旅游于一体；

医疗配套：河南省中医院附属医院

三、项目公司介绍

郑州市森鑫置业有限公司成立于2014年4月，是根据中牟县人民政府与河南顺泰达置业有限公司签订的合村并城协议，专为雁鸣湖项目设立的房地产开发公司，注册资金人民币5000万元。公司倡导“品质铸造关怀，科技愉悦生活”的居住理念，以“开拓、创新、节能、环保”为建造标准，博采众长，引进国际先进的建材、设施与技术，匠心独具，力求打造高效、节能、环保的建筑方式与新型建筑。

公司现有郑开大道23万㎡的安置区域已全面启动，楼体工程已经完成30%，位于雁鸣湖组团高端住宅区域的1050亩大盘即将启动，是公司进军高端住宅的标志性项目，精工细制，打造完美宅邸，筑造幸福生活。

项目公司基本信息