商业中心建设项目可行性研究报告

目录第一章总论 (1)1.1项目概述 (1)1.2项目业主简介 (4)1.3可行性研究范围 (6)1.4可行性研究报告编制的依据 (6)第二章项目建设背景及必要性 (8)2.1项目建设背景 (8)2.2项目建设必要性 (12)第三章投资环境及市场分析 (14)3.1楚雄房地产市场地域环境 (14)3.2楚雄房地产市场宏观经济发展及建设环境 (14)3.3楚雄投资政策环境 (21)3.4楚雄房地产行业社会环境分析 (21)3.5区域房地产市场分析 (24)3.6本项目分析 (27)3.7营销策略 (30)第四章建设规模及项目开发条件 (33)4.1项目建设规模 (33)4.2项目开发条件 (33)第五章规划建设方案 (37)5.1规划背景 (37)5.2区位与现状分析 (37)5.3规划设计原则 (38)5.4规划设计目标 (39)5.5总平面布臵规划 (40)5.6道路交通组织 (42)5.7消防规划 (43)5.8环境及景观规划 (44)5.9植物种植意向 (45)5.10竖向规划设计 (46)5.11建筑设计 (47)5.12结构设计 (51)5.13电气设计 (53)5.14消防设计 (56)5.15给排水工程设计 (59)5.16燃气工程 (63)第六章节能节水措施 (64)6.1节能必要性 (64)6.2设计依据 (65)6.3建筑及结构节能 (66)6.4电气节能 (67)6.5给排水节能 (68)第七章环境影响评价 (69)7.1项目环境现状 (69)7.2环境保护标准 (69)7.3项目环境影响分析 (70)7.4项目环境保护措施 (73)7.5环境影响评价结论 (73)第八章劳动安全卫生消防 (75)8.1劳动安全卫生 (75)8.2 消防 (76)第九章工程招标 (77)9.1工程招标的依据 (77)9.2工程招标的原则 (78)9.3工程招标必须具备的条件 (78)9.4项目招标范围 (78)9.5项目招标组织形式 (79)9.6项目的招标方式 (79)第十章组织机构及项目管理 (81)10.1项目组织领导 (81)10.2计划管理 (82)10.3资金管理 (82)10.4质量管理 (82)第十一章项目实施进度 (84)11.1建设工期 (84)11.2项目实施进度计划 (84)第十二章投资估算与资金筹措 (85)12.1投资估算 (85)12.2资金筹措 (87)第十三章财务评价 (88)13.1财务评价基础数据与参数选取 (88)13.2财务评价 (88)14.4不确定性分析 (93)14.5财务评价结论 (95)第十四章社会评价 (96)14.1项目对社会的影响分析 (96)14.2项目与所在地区的互适性分析 (97)14.3风险分析 (98)14.4社会评价结论 (99)第十五章结论与建议 (100)15.1结论 (100)15.2建议 (101)第一章总论1.1项目概述一、项目名称：商业中心建设项目二、建设单位：云南瑞路丰建设集团股份有限公司三、项目法人：四、项目性质：新建五、建设地址：楚雄市鹿城东路延长线楚风苑小区大门北侧六、建设规模及内容：（一）主体工程新建商住综合楼2幢，框架结构，地下一层，地上六层。

负一层至四层为商业，五层至六层为跃层住宅。

2幢总建筑面积14430.83m2，其中商业及其附属用房建筑面积10521.07m2，住宅及其附属用房建筑面积3909.76m2。

（二）附属及配套工程：1、综合楼室外给排水、配电照明工程；2、桩板墙边坡治理工程；3、场内道路；4、景观绿化工程；5、场内供水排水；6、场内供电电网；7、场内消防系统；8、物管配套设施。

七、项目投资估算楚风苑〃商业中心建设项目总投资估算7421.9万元，其中：1、工程费用估算2854.3万元（包括附属及配套工程费用）；2、工程建设其它费估算4185.5万元（包括土地费用等）；3、基本预备费估算382.1万元。

八、资金筹措方案楚风苑〃商业中心建设项目总投资估算7421.9万元，全部资金为业主自有资金。

九、项目建设工期根据建设内容及规模，预计本项目建设总工期12个月，即2014年11月至2015年10月。

十、主要技术经济指标主要技术经济指标十一、项目背景说明：项目规划区共有三个地块组成，由云南瑞路丰建设集团股份有限公司、云南华野房地产开发有限公司、旷绍全（个人）分别于2011年12月14日公开竞得楚风苑小区旁编号为2011-G-55、2011-G-56、2011-G-57三块宗地的土地使用权，并与楚雄市国土资源局签订了《国有建设土地使用权出让合同》，缴清了土地出让金等全部费用。

经三家公司认真考虑和分析，为便于施工建设和合理利用土地充分发挥其价值，决定对三个地块进行统一规划设计。

55号地块——楚风苑〃商业中心修建性详细规划56号地块——东钰苑A区修建性详细规划57号地块——东钰苑B区修建性详细规划本可行性研究报告中，楚风苑〃商业中心简称55号地。

1.2项目业主简介云南瑞路丰建设集团股份有限公司成立于2007年，公司注册资本2000万元，发起人为3人（均为自然人）。

2007年1月公司在安宁成立，名称为“云南瑞路丰市政工程服务有限公司”，注册资本150万元，经过3年的快速发展，2010年3月公司注册资本由150万元变更为600万元、并将名称变更为“云南瑞路丰建筑股份有限公司”，2010年5月，公司再次增加注册资本，由600万元变更为1000万元； 2012年11月份，公司再次增加了注册资本，注册资本由1000万元增加到2000万元。

2014年6月，随着公司的壮大，公司名称由云南瑞路丰建筑股份有限公司变更为“云南瑞路丰建设集团股份有限公司”，并成立的“瑞路丰集团”，下设三家子公司。

成为了一家具备一定实力、非常有潜力的集团公司。

公司具有市政工程总承包贰级资质，土石方专业承包叁级资质，房屋建筑工程叁级资质，水工大坝叁级资质，河湖整治叁级资质。

公司具有丰富的工程施工和管理经验，可同时承担市政道路各类型桥梁、公路路基、路面、交通工程、交通设施制造、地基及基础、水利水电等任务，年施工能力达到3亿元以上。

公司专业人员齐全，技术力量雄厚，施工队伍精良，机具设备配套。

现有员工102人，其中具有本科学历的15人，大专学历的35人，中专学历的47人。

拥有各类专业技术人员50人，高职15人，中职32人，有国家一级项目经理1人，二级项目经理11人，三级项目经理15人。

公司拥有拌和楼，摊铺机、水稳料拌和机、平地机、挖掘机、推土机等各类配套的施工、生产和检测设备60余台（套），总功率达5000KW。

公司在抓机遇，闯市场的过程中，形成了以市政、土石方、房屋建筑施工和水利水电基础工程为主要产业，同时并举房地产、商业、运输、新产品的开发推广等实业，成为具有多种经营，充满活力的综合性企业。

公司坚持“质量第一、安全第一、信誉第一、服务第一”的经营方针；奉行“一流管理、一流企业、一流产品、一流效益”的经营宗旨。

公司所承建的项目工程合格率100%，优良率98%，履约率100%。

其中我公司2010年承建的安宁市太平体育小镇西环干道体育场馆段项目被评为2010年度安宁市样板工程。

为了进一步规范项目管理，提高投资效益，云南瑞路丰建设集团股份有限公司楚雄分公司委托楚雄州工程咨询中心承担了《楚风苑〃商业中心建设项目可行性研究报告》的编制工作，接受任务后，中心派出工程技术人员与项目建设单位交换了意见，围绕着项目建设的必要性、可行性和规划设计的科学性进行调查研究，根据项目建设条件和建设要求，规划了建设内容、规模，估算了项目投资，基本按要求完成了《可行性研究报告》的编制工作。

1.3可行性研究范围根据《投资项目可行性研究报告》编制的有关要求，在项目建设单位提供有关资料的基础上，结合项目建设的实际，依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

1.4可行性研究报告编制的依据一、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；二、《投资项目可行性研究工作手册》；三、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；四、《城市房地产开发经营管理条例》（国务院第248号令）；五、《房地产项目经济评价方法》（建标[2000]205号）；六、《楚雄市城市“十二五”建设规划》；七、《楚雄市国民经济和社会发展“十二五”规划》；八、国家及云南省现行的法律法规；九、项目建设单位提供的相关资料。

第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景一、总体行业背景房地产是我国国民经济的主导产业，是综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，和广大人民群众的生产生活息息相关，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用，已经成为拉动国民经济发展的重要支柱产业之一。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向。

规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产行业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和自身调节的方式转变。

近年来，随着国家住房制度的改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐渐释放，对房地产投资需求日益增长。

不过近年在国家调整产业结构，主动放缓增速的背景下，市场对整体经济下行压力的隐忧如影相随。

在2014年年初“两会”上中央提出今年GDP增速在7.5%左右，但最终一季度中国经济增速下探至6季度以来的新低，GDP实现了7.4%的增长，前5个月中国固定资产投资同比名义增速17.2%，比2013年同期下降了3.2个百分点，比去年全年下降2.4个百分点，而且比前4个月继续回落0.1个百分点。

房地产行业发展与宏观经济形势息息相关。

经济要转型，就要逐渐减少宏观经济对房地产行业的依赖。

房地产开发投资增速一定幅度的下降，将有助于社会淘汰落后产能和经济转型。

然而在保就业和保证一定经济增速的前提下，房地产开发投资增速过快下行也是经济和金融体系不可接受的。

2014年上半年来，房地产行业整体增速下降，少数指标出现负增长，如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。

由于2013年基数过高，上半年增速同比下降，也属于正常的市场调节。

但从环比来看，增速下滑，幅度逐月扩大，市场进入调整的大势已经确定。

总体来看，1季度房地产开发投资增速符合经济结构调整的取向。

2014年1季度，全国房地产开发投资同比增长16.8%，增幅同比回落3.4个百分点，比2013年全年回落3.0个百分点。

今年上半年以来，房地产行业调整，成为拖累中国经济下行的最大因素，直接拉低了GDP.固定资产投资增速，影响政府财政收入，为防范风险，政府力推棚户区改造。