烟台房地产市场调研NXPowerLite

2008 2047.5
总施工增长率
其中住宅施工 （万平米） 住宅增长率
30.80%
835.06 28.90%
14.40%
976.5 16.90%
25.80%
1224.56 25.40%
28.90%
1665.25 36%
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PART 1 总体市场分析
2008 263.69 28.69% 207.16 33.20%
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PART 1 总体市场分析
房地产施工情况
表二：房地产施工面积
YEAR 房地产总施工 （万平米）
2005 1104.28
2006 1263.5
2007 1588.86
PART 1 总体市场分析
房地产投资情况
表一：房地产投资额
YEAR 房地产总投资 （亿元） 总投资增长 其中住宅投资 （亿元） 住宅投资增长
2005 109.88 15.50% 80.13 15.10%
2006 143.64 30.70% 104.78 30.80%
2007 205.12 42.80% 155.56 48.50%
湾、南山世纪城、御园、金海岸花园、东上•海赋、银河怡海山庄等）价格昂贵，
拉高了莱山区的整体价格。 其次，烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市 中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善，对莱山区
的房地产市场产生了很大影响，很多人都看好莱山区的发展潜力，因而选择在
烟台未来的城市中心安家落户。 目前市府区域开发项目扎堆，且体量巨大，相互产生竞争压力，除促使开 发商提高项目品质，完善营销思路外，对价格攀升也产生了一定的抑制作用。
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PART 2 各区域市场分析
3、开发区 开发区近几年发展迅速，集中了烟台绝大部分的工厂企业，辖区内人
烟台房地产市场的地域界限在淡化，原来相对比较独立的各个区域，现 在正一步步朝着“大烟台”的方向迈进
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PART 2
各区域市场分析
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PART 2 各区域市场分析
口众多，特别是外来工作人员不断增加，为开发区的房地产市场带来了巨
总结：表一到表四看，经过2007年和2008年连续超过20%的投资增长，2008年房屋 施工面积和竣工面积增涨较快，2008年受大环境影响烟台市房屋销售面积出现明显 下滑，市场存量房源逐渐增多，将加剧未来两年的房地产竞争局面。 注：房屋面积包含商业和住宅
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目
录
PART 1 PART 2 PART 3
总体市场分析 各区域市场分析 产品市场特征分析
PART 4
PART 5 PART 6
产品塑造方向建议
项目定位 价格定位
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PART 1
总体市场分析
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房地产竣工情况
表三：房地产竣工面积
YEAR 房地产总竣工 总竣工增长率 其中住宅竣工 住宅竣工增长率
2005 294.22 29.80% 248.1 47.40%
2006 365.2 24.10% 303.9 22.50%
2007 316.91 13.20% 243.99 19.70%
2008 452.85 42.90% 393.9 61.40%
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PART 1 总体市场分析
烟台房地产市场总体分析 近几年，整个烟台地区的房价一直处于稳步攀升的状态，烟台的房地
产市场正在从三个方面进行融合：
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价格保持稳定、销售量减弱；促销活动仅出现在普通楼盘
楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识
南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，影响了房子的价
格，所以使得房价与市里有着不小的差距。但是随着交通状况的不断改善，城市
基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。
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PART 2 各区域市场分析
2、莱山区 莱山区有着得天独厚的海景优势，位于滨海路一线的海景豪宅（如：星海
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PART 1 总体市场分析
房地产开发情况
表四：房地产销售面积
面积单位：万平米
2005年
2006年
2007年
2008年
房屋销售面积
440.03
596.2
暂无
350
销售增长率
25.72%
35.50%
暂无
暂无
（烟台地区）
资料来源：烟台市统计局
各区定位
区域 芝罘区 福山区 开发区 莱山区 牟平区
功能地位 商业、居住中心 工业中心 外向型、现代化工业中心 行政、居住、文化、教育中心 休闲、娱乐、度假中心
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PART 2 各区域市场分析
1、芝罘区 芝罘区作为城市中心，是烟台的经济、文化和交通的中心，经济发达、交通便
利、人口众多，加之市中心土地越来越少，所以芝罘区的平均房价目前在市区中
是最高的，均价已在7000元/平方米左右。 芝罘区的高价房主要集中在中心区内，特别是滨海广场附近及南大街沿线， 已成为高档公寓和写字楼的集中区域，世茂海湾1号323米的山东第一高度以15000 元/平米的价格推出，更是树立了烟台顶级地产项目的标杆。
PART 1 总体市场分析
烟台房地产市场价格带分布 据统计，2007年烟台市商品房屋平均销售价格为2857元/平米，2008
年房地产价格稳中有升，但涨幅有所回落。
市内四区均价： １、开发区均价在4000－5000元/平米
２、芝罘区均价在6000－8000元/平米
３、莱山区均价在5000－6500元/平米 ４、福山区均价在3500－4500元/平米