地下室设计成本管控经典案例

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常见的错误做法
未把层高控制到最小， 有的甚至做到4米多 高 底板地面采用300 ～ 400mm厚建筑垫层 找坡 顶板顶面做平均200厚 的配筋细石砼找坡 层 顶板覆土太厚，有的覆 土厚度甚至达1.8米 地下室轮廓线未经仔细 推敲，出现无效面 积 柱网及布车不合理，出 现“隐形”无效面 积 设备房面积设计太大 设备房挤占停车位位置
问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm 问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车位宽度紧张， 柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置 此时 1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放 3：大车位部分成本增加约 大车位部分成本增加约7% 大车位部分成本增加约
第二部分
案例与成本分析
1650有绿化时覆土厚 3900层高
300建筑垫层高
地下室方案剖面实例
梁高800
风道350 预留 150~200 净高2200
结构计算层高：是指地下室底板结构面到上层板结构 面的距离。800+350+200+2200=3550（无人防的
地下室层高3600可以满足一般需求啦）
各地具体执行 的车位尺寸及 行车道宽度有 差别， 差别，我们应 依当地情况， 依当地情况， 争取可行的最 小尺寸
柱网：柱网按 柱网按8000x 柱网按 布置。 （2a+b）/2布置 ） 布置 沿行车道方向柱距 8000，垂直行 车道方向柱距 （2a+b）/2，其中： a为停车位深度，b 为行车道宽度。
靠边墙布置平行车 位，停车效率低 车位
车 位
车道 行车道靠墙布置， 停车效率低
地下室方案平面实例 外墙
6000，不符宽度 模数，浪费面积
车位
车位
7000以上，车道太 宽，浪费面积
这部分无实际用途， 浪费面积
外墙倾斜，行车道 出现无效面积
行车道靠外墙布 置，停车效率低
地下室方案平面实例
无效面积
一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍 做法，验收时有没有被卡住过的例子，总之要尽最 大努力不做大柱距
地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精华 ■ 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改 进：1、层高； 2、覆土厚度； 3、建筑垫层； 4、排水找坡； 5、汽车出入口； 6、坡道人防主要出入口 ■ 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上（详见第 二部分 案例与成本分析
地下室车库底层层高 （设排风、喷淋）
地下室其他层 （设排风、喷淋）
地下室其他层 无排风、有喷淋 半地下室、停车数超 过50辆的开敞式及架空层车库
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原因分析 片面的认为车库净高2.2米 是指最不利空间的净高。 片面的认为车库净高2.2米，是指最不利空间的净高。其实在设计中，主要能保证 2.2 “车道处、以及大部分的停车位处”的净高为2.2米即可。 设备高度计算不精确。 设备高度计算不精确。当车库设有“喷淋、通风及电桥架等设备管线”时，管线高度 计算时不够精确；或者“风道、喷淋”等设备布置没有尽量避开主车道；或者设备管 线交叉点也未避让主车道，导致车库高度人为增高，造成不必要的浪费。
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 ■ 构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法 这些做法的明wenku.baidu.com与改进，可使我们节省大量造价
■适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、 复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库
强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定 强调：首先要求必须做到，
成本影响
地下车库层高每增加100mm，综合成本约增加 18元/平米 垫层每增加100mm（层高同时也增高 100mm），综合成本约增加28元/平米 平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合 成本约是105元/平米 顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约 增加30元/平米 地下室建造成本约2000元/平米
注 1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、 污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况 下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折 算后的数量 3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位
地下室方案平面实例
正确做法
■禁止行车道靠边墙 布置 ■不宜沿边墙布置平 行车位 ■轮廓线应进行仔细 推敲修剪，避免出现 无用面积 ■两方向柱距均应按 停车位及行车道尺寸 的模数进行紧凑布置
1、柱网及布车方式不科学， 造成停车效率低，产生“隐型” 无效面积，而这种无效面积往 往比直接的无效面积大得多。 2、轮廓线不紧凑，以及塔楼 下的无用空间不去掉等，是产 生无效面积的主要原因 ■无效面积是增加地下室成本 无效面积是增加地下室成本 的最直接因素， 的最直接因素，每平米两千多 元的建造成本， 元的建造成本，常常让我们不 知不觉就付出上百万， 知不觉就付出上百万，甚至上 千万的无效成本
规阶段就已经确定，不受具体设计技术的影响。 ■设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响， 如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等。
1、地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 2、柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附 图） 3、避免行车道靠外墙布置 4、避免布置平行或斜向车位 5、设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 6、 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） 7、 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 8、关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）
方案优化
5个优化要点
施工图优化
1、结合当地情况，与政府部门沟通，多做地面停车 1 地下室停 车数 详细规 划阶段 2、对地面停车进行精细设计与统计，做到地下停车数最少 3、当地政府允许时，宜利用塔楼下方等不便布车空间做摩托车位，来折减规定的停车 数 1、地下室层数越少越好 2 地下室范 围及层数 详细规 划阶段 2、确定地下室范围，宜使上部建筑尽量分布在地下室周边 3、地下室的边线应尽量与上部建筑平行，并且方正简洁 1、结合项目情况，综合分析是否异地建设或缴纳费用更有利 3 人防面积 及布置 单体方 案 2、与当地政府沟通，尽量不做或少做人防地下室 3、按当地政府规定计算应建人防地下室面积，不要多做 4、人防区应安排在最底层，并且利用塔楼下方及其它不便布车的空间布置人防口部设 施
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含 钢量等指标将难于实现
问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300mm 此时： 1、平行车道方向柱子断面宽应取550mm 2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm 3：综合成本增加约10%
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车库类型
常用层高 a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.5米 （梁高按800，风道按300） b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.6米 （梁高按800，风道按300） a、风道下无喷淋，层高一般为3.5米 （梁高按800，风道300） b、风道下设喷淋，层高一般为3.6米 （梁高按800，风道300） 层高一般为3.1米 （梁高按800） 一般为3.3米 （如设喷淋，无风道层高，梁高按700）
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对常用设备配置要求不清楚（喷淋？风道？错位） 对常用设备配置要求不清楚
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当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板 当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，未采取设备用房处局部降板，而是 一同按照设备房的高度来设置同层层高。
成本分析
1、顶板覆土平均厚度每增加 300mm， 地下室综合成本会增加30元/平米 ----此方案成本增加约45元/平米 2、层高每增加100mm，地下室综合 成本会增加约18元/平米 ----此方案成本增加约54元/平米 3、建筑垫层厚度每增加100mm，地 下室综合成本会增加约10元/平米， 同时，相对层高也会增加100mm ----此方案成本增加约42元/平米 4、顶板采用结构找坡，可省去顶板 建筑找坡层（细石砼配钢筋网片） ---此方案找坡层厚度平均200mm， 成本增加约105元/平米
1650
3900
300
地下室方案剖面实例
成本分析
帝景湾地下室面积3.56万 M2，层高最4.35~5.0M （平均层高可降低80cm)， 综合优化、覆土厚度、垫层、 结构找坡等可节省200元 /M2,地下室可以节省700万 元
1650
3900
300
地下室方案剖面实例
设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元 /M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被 挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面 积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房 过大都会造成成本极大浪费。
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设 备房面积约700～800平米左： 其中：变配电房： 约150平米 水泵房： 约120平米 公变房： 约50平米 生活水池：约100平米 柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米 注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途 的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可 随意多做。 设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是住宅时，应 水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有水房间对下部电房有影响地
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经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积， 优化成本常常数百万 多出的设备房面积等于无效面积 被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍 的面积，等于出现无效面积
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第三部分
控制及优化
明确地下室控制条件
特殊情况时，需及时沟通
详规阶段明确（4个控制条件）
检查落实控制条件的落实
初步方案阶段检查
2011年4月
第一部分
剖析地下车库
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面： 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面： 1、地下车库规定停车数量 ； 、
2、地下车库范围、层数以及布置方式 ； 、地下车库范围、 3、人防地下室面积、 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ； 4、停车率（重点内容）； 、停车率（重点内容） 5、构造做法 ； 、 6、钢筋、砼含量 、钢筋、
没有最好，只有更优！ 没有最好，只有更优！
东莞佳兆业的车位都在42M2/车位以上，帝景湾达约 48.61M2/车位（732个），按平均每个车位优化15M2，可 以少做10980M2地下室，节约成本可达1750万元！
不可想象吧！ 我们地下车位有很大的优化空间！
■固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防面积等，详
地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米
■ 停车率：地下车库总面积/ 停车位总数
■停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达 到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华 府1期是29.99M2/车位（地下车库:453个车位/13586M2） ■特殊情况，应提前沟通确定，如： 1、当地下车库占地面积小于5000M2，同时建筑剧中布置时，停车率值 难于控制； 2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松 做到25M2/车位
正确做法及措施
一般3.6米即可（控制 梁下高度2.8米） 底板结构找坡，面层及排水层 50～150mm厚 顶板用结构找坡，顶面做40mm 厚细石砼保护层 应进行精细设计，一般平均厚度 不超过1200mm 轮廓线应平直方正，没用的空间 一定要剔 柱网应符合车位模数， 紧凑布置，禁止边车道 设备房勉强够用即可 禁止设备房挤占行车道 旁边的停车位