城市新区发展专题研究

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龙湖〃CBD副中心 郑东规划 绿城“百合公寓”
2
2413
绿地“老街”
3
郑东新区起步区仍然是 依托与老城区最近的区域 撬动; 郑东新区是依托高质量 大盘低密度群来启动:
开发水平高; 价格提升快; 产品形式多样。
本报告是严格保密的。
郑东CBD
1
联盟新城
4
龙子湖高校区
顺驰“第一大街” 5
贵阳政务新区受到地理条件的限制,距离老城 区较远,其发展采用低价聚人气策略
成熟阶段——新区影响 力已经放大甚至超过老城 区,此时地块的价值除去 新、老城区核心的依托外, 地块依托核心 更多表现在自身“小价值” 价值 的高低之上(小是相对于 外部的宏观影响而言的)。
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依托旧心,一步一优势
新城区
发展阶段 成熟阶段
新老区价值依托逐渐平衡且新区 更优,“小价值”开始发挥作用
目前政府的发展重点在滨湖新区,政府的喜新厌旧使得政务新区由原先的 宠儿陷入了了尴尬境地。
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4
郑东新区的发展受到政府强势推动,高起点规 划,完善配套投入,郑州未来城市新中心区域
政府强势推动规划:
郑东新区发展是政府强势 推动下进行的,规划面积约 150平方公里,人口260万, 在20~30年建完; 由六大功能组团组成, CBD和副中心充当了商务 和高档居住的价值; 规划起点高,政府实施强 势,未来郑东新区将会取代 老城区成为城市价值最高的 区域。
起步阶段
老城区的依托(配 套功能)
老城区,新城区核 心位置(新兴配套 功能)
小价值(地段, 指标,环境)
9
•政务类设施进驻,形 查漏补缺 此时土地价值在于跟老城区之间的关联性,距离老城区近的土地 成城市另一极; 拥有更好的开发优势和更高的地块价值; 式发展 •围绕这一级依托政务 住宅用地起步开发最有利,商业用地只能留待成熟阶段开发; 资源周边的地块逐渐 启动,住宅仍为主要 梳理地块价值的额外依托点,在起步阶段住宅首先关注的是其自 发力点,其价值在此 然资源类地块。 阶段提升速度最快。 附:政务新区地块的额外依托点有: 成熟阶段特征: 1、自然资源类:山、水、湖、河流、温泉等; 极核式 •新城与老城逐渐融合, 2、政务类:市/省政办公大楼、市/省委领导班子,市/省委集资宿舍 新城的价值开始依托其 发展 等; 商务和商业价值; 3、市政配套类:市民广场、政府接待酒店、图书馆等 •住宅开发价值开始走向 平稳,商业和商务价值 4、交通类:路网等级和路网密集程度; 开始提升加速。 发展阶段
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成熟阶段
2
揭秘二线省会城市政务新区的发展规律及其起 步区的运营模式 案 例 借 鉴
合肥政务新区 郑州郑东新区 贵阳政务新区 长沙政务新区
案例研究的目的——
案例选取标准:选取二线省会城市政务新区; 结合国内政务新区发展的一般规律,研究项目与新区发展的联动关 系,指导本案的取地方向和开发思路,从而实现资本综合运作的利益 最大化; 作为政务新区起步区的发展,都有哪些模式,这些模式之间适用条 件又是什么样的?房地产在这其中所依托的价值点是什么?
房,希望通过片区开发带动区域人气; 生活配套不全,销售好但入住率低; 未来有大量土地供应,物业档次及品质 将全面升级; 土地出让价格逐年攀升区域前景看好。
6
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长沙政务新区呈现双子星态势,市府板块为老 城扩充模式,发展重点为省府板块的新城模式
长沙市规划 “一主、两 翼、四组团”的“多中心、 分散组团式”城市空间结 构; “东拓、西进、南融、 北上”开发热点近年发生 阶段性转移,但城市发展 大方向保持——向南(城 南板块)长株潭一体化; 长沙规划了两个政务新 区,但是其各自特定不同: 河西板块腹地较小,且之 前已经为建成区,目前依 托市府带动其价值升值, 但仍然为老城区扩充的 部分; 省府板块借势长株潭一体 化,且有较广阔腹地,从 房地产开发和市政配套设 施建设来看均为南区的发 展为新城模式。
金阳新区建设使贵阳城 市建设跳出了“山间坝子” 的局限,跳出了“摊饼式” 的传统城市发展思维; 基础建设:基础道路等 市政基本完成 ;今后5年内, 将投资400亿元,重点实施 “三大工程”、建设“八 大城市功能板块”; 政府文教机构:市级行 政中心已投入使用,贵阳 一中已经入驻,将投资24 个亿建大学城; 房地产开发:已推出总 建面将近250万平米的经济 适用房,目前正在建设商 贵阳政务新区的发展现状: 业中心,未来将有大面积 政策引导下,片区大面积开发经济适用 土地出让。
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3
合肥政务文化新区依托老城区延伸,凭借高品 质项目起爆,逐渐形成合肥新的一极
国际花都 合肥政务新区的发展历 程: 在起步阶段,依托绿地国 际花都中高品质项目入市, 借助与老城区的关系进行 延伸式发展; 在发展阶段,当市政大楼、 大剧院等进驻后,直接带 动了天鹅湖北侧的、市府 周边的房地产项目开发; 国际花都坐镇新区核心,正对1000亩天鹅湖,左临市政大楼,与规划中的 在此基础上政务新区向纵 商务中心接壤,近揽天鹅湖风景区、政务文化广场、艺术公园。 深延伸,逐渐开发天鹅湖 南侧地块;同时政务新区 综合艺术馆 大剧院 市政大厦 的写字楼商务办公需求开 始出现; 未来政务新区的开发重点 仍在商务和商业需求上面。
市场认同度
政务区边缘地 块价值依托 •对政务资源的依托极 弱,完全依赖来新区 整体的成熟,初期架 价值增长缓慢且后劲 不足; 政务区周边地块 价值依托 •只能依托政务资源, 其住宅价值初期不高, 受到政务资源进驻和 配套成熟影响,会加 速上涨。 起步区地块 价值依托 •依托与老城区之间 的关系,前期作为老 城区自然延伸; •待新区进入发展阶 段,其价值依托才转 向政务新区。
老城区边缘地块 例如:淮河新城 起步区地块 本项目住宅用地
政务区周边地块 政务区边缘地块 商业用地 起步阶段 发展阶段
商业地块 价值依托
•依托成熟的居住氛 围或者商务办公氛围, 在区域成熟阶段,商 业地产价值才开始凸 显,初期过多投入带 来过大风险。 成熟阶段
Baidu Nhomakorabea
新区成熟度
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在全面的新城打造基础上,起步地块的核心价 值更多体现在与老城区的关联和带动上
从政务新区的发展规律 看到,起步阶段的新区良 好规划和基建,甚至政府 等大型机构的启动都不是 起步地块的核心依托
老城区
起步地块
后续地块
趋向新心
起步阶段——依托的核 心价值依然是老城区的影 响力; 发展阶段——新区逐步 在配套和影响力上不断增 长,新区地块价值的依托 逐渐转到新区核心范围内 新兴配套上;
开福区
河 西 板 市政府 块
岳麓区
传统 中心 区
长 沙 长 经 沙 济 县 开 发 区 芙蓉区
雨花区
省政府 南城 板块 天心区
城市规划发展方向
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土地供应向南,城市发展 向南,河西土地逐渐减少; 中心区土地稀缺,可供基 本为旧改,且地价奇高,此 情况加速了城市核心南移。
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作为起步区地块应该采用哪种开发模式?我们 首先需要明确不同地块的市场认同度演变曲线
政务新区发展规律研究
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作为新城模式的政务新区的发展规律总结
作为起步阶段的取 地需要依托哪些规 律?
起步阶段特征 •起爆点均为距离 老城区最近的住 宅开发项目,依 托高性价比、以 及老城区的自然 发展来带动
在政务新区起步阶段取地需要把握的基本原则:
发展阶段特征:
单点 引爆
起步阶段
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