土地一级开发模式老版本资料
土地一级市场开发网络资料
土地储备与一级开发融资来源：中国土地一级开发网2008-7-31土地储备和一级开发的融资行为，具有较强的政策性，只有分清不同的融资主体，才能够设计和提供有针对性的融资渠道。
资金和土地是土地储备制度的两大基本要素，土地储备过程是土地流转过程，也是资金循环过程。
目前无论是政府财政拨款或是银行贷款，都未形成有效的资金筹措机制，特别是统一收购制度实施后，客观上要求政府对需要盘活的土地实施敞开收购，资金需求量很大。
但长期以来围绕着土地储备和一级开发制度所产生的融资问题，一直是各方面临的一个难题。
事实上，目前在土地储备和一级开发的资金构成方面，除了外部资金直接投入外，通过融资来解决的主要渠道有两个，一是银行信贷，二是通过信托公司发行信托计划。
不过，由于政策趋紧，这两个融资渠道均受到较大限制。
（一）土地储备在制度安排上存在缺陷，导致其融资基础存在障碍。
国外许多学者都认为土地储备具有促进城市有序发展、降低住房价格、平抑地价、抑制土地投机以及提高城市生态环境质量等作用。
然而，实际运作的情况却与愿景相去甚远，自实施土地储备和一级开发制度以来，在促进城市有序发展、降低住房价格方面似乎并没有起到应有的作用。
究其原因，是土地储备制度的缺陷所导致的：1．土地储备机构的主体地位没有明确的法律承认。
土地储备机构的成立主要依据一些政府命令，由政府将原国土部门的某些职能机构、人员进行重组而成立一个事业单位，实际上在行使政府职能。
对于土地储备机构的法律地位，在《房地产管理法》、《土地管理法》中都无法找到。
如此带来的疑问有二：一是土地储备机构有无权利行使这些职能；二是行使了这些职能而产生的债权债务关系能否得到法律的保护。
因此，土地储备机构的融资行为首先面临的是债务主体不清的风险。
2．土地储备融资行为的合规性模糊不清。
目前储备中心实行财政收支两条线管理，土地储备机构投入资金，开发后出让，但出让收入必须直接上缴专门的财政出让收入专户，政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用。
运作管理-土地一级开发运作模式概述(PPT64页)
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 在这种背景下，原有的土地开发、供应模式已经难 以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设 促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设” 的滚动发展的城市经营理念。于是，土地一级开发应运 而生。
1、土地一级开发产生的背景
（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一 级开发的能力 近年来，随着住房商品化进程的不断加快，我国房 地产企业得到了迅速壮大和发展。目前，房地产开发企 业完成的房地产开发投资占总投资的一半以上。在这种 背景下，那些信誉好、实力强、资金雄厚的开发企业已 经具备了承担土地一级开发的能力。
（17）验收土地 （18）地价评估及一级开发成本审计 （19）确定出让方式 （20）编制出让文件，签订入市交易协议 （21）土地入市交易，收回开发成本，获取投资利
润
集团市场开发部 8
二、为什么做土地一级开发
1、土地一级开发产生的背景
（1）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速， 迫切需要新型的土地开发和供应模式。 城镇化进程的加快，产生了巨大的土地需求，给城 市住房供应、基础设施建设等方面带来巨大的压力；而 城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就 导致了城市建设的巨大需求与政府有限的财政能力之间 的矛盾，单靠政府的财政能力难以及时实现城市基础设 施、公共设施等的完全供给。
集团市场开发部 18
二、为什么做土地一级开发
3、土地一级开发的特点
（1）资金密集 土地一级开发因为一般开发规模较大，因此需要
巨额的征地/拆迁费用、市政基础设施和公共配套设 施建设费用，资金需求往往达到几亿元至几十亿元。 （2）融资困难
土地一级开发的五种模式@开发模式
土地市场
本报告是严格保密的。
模式二：“协议模式”开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所有环节，然后获得土地
某公司独立完成从拆陪谈 判到土地平整成为净地的 所有环节，并最后拥有土 地，支付给政府地价款。 该过程并未经过土地出让 环节； “8〃31”大限后该模式 已经失去法律效力，目前 操作该模式的企业为2004 年8月31日前与政府签定的 开发协议。
本报告是严格保密的。
2
以集体土地为出发点的土地开发的五种模式
模式一
城投模式
代表政府进行土地的一级开发
“协议”模式
模式二
开发企业通过与政府签订框架协议获得土地控制权，进行一二 级开发
“市场化”模式（“北京”模式）
模式三
“政府主导、市场化运作”通过招标方式选择有相应资质等级 的房地产开发企业承担土地储备和土地一级开发
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模式三： “北京模式”市场化的土地一级开 发模式
开发企业承担从拆陪谈判 到土地平整成为净地的所 有环节，然后交还政府出 让，政府返还其成本和部 分增值收益；
拆赔谈判
签订协议
拆迁补偿
土地平整
净地
该模式仅适用于北京。
返还部分 增值收益
政府
土地一级 开发公司
土 地 出 让 资金流程 土地流程
模式四
“征地出资”模式
开发企业出资政府出力进行征地，开发企业通过出让方式获得 毛地进行二级开发
模式五
“股份公司”模式
开发企业与政府成立政府背景的股份公司进行土地一级开发
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模式一：“城投模式”城投自主进行土地一级 开发
城投单独进行一级开发， 政府将净地出让之后的收 益部分或全额返还给城投； 该模式适用于市场化运作 以城市建设为主的“国字 辈”开发企业。
土地一级开发工作流程及模式
土地一级开发工作流程及模式下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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土地一级开发课件
政府与企业合作模式
政府与企业合作模式是指政府与企业 共同作为土地一级开发主体，合作完 成土地整理、基础设施建设等开发工 作。
同时，合作模式也有利于实现政府和 企业的共赢，促进经济发展和社会稳 定。
政府与企业合作模式的优点在于能够 充分发挥政府和企业的优势，提高开 发效率和市场竞争力。
土方开挖与回填
根据规划要求，进行土方开挖与 回填，满足场地标高要求。
土地平整与压实
对开挖或回填后的土地进行平整 与压实，确保土地质量。
03
土地一级开发模式
政府主导模式
政府主导模式是指由政府作为土地一级开发主体，负责土地整理、基础设施建设等 开发工作，最终将开发完成的土地出让给开发商或企业。
政府主导模式的优点在于能够快速推进土地开发进程，并且有利于政府对土地资源 的整体规划和调控。
规划设计
总体规划
根据项目定位和目标，制 定土地一级开发的总体规 划。
详细规划
对项目范围内的各类用地 进行详细规划，明确功能 分区、用地布局等。
规划调整与优化
根据实际情况，适时调整 和优化规划方案，提高土 地利用效率。
征地拆迁
确定征地范围
组织实施
依据规划设计，确定需要征收的土地 范围。
依法依规组织实施征地拆迁工作，确 保工作顺利进行。
土地一级开发课件
• 土地一级开发概述 • 土地一级开发流程 • 土地一级开发模式 • 土地一级开发的风险与挑战 • 土地一级开发的优化与建议 • 土地一级开发案例分析
01
土地一级开发概述
定义与特点
• 定义：土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区 域内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、 安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围 内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发模式及经验分享(PPT 51页)
据 市 场 行 情 和 本 项 目 具 体 情 况 ， 确 定 为 200万 元 本项目规模大，市政要求高，市政方案复杂，根据
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） ]之 和 的 65%为 贷 款 基 数 ， 按 2年 贷 款 期 ， 利 率 为 7.02%计 算 （一）到（五）之和
[（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） +（ 五 ） ]*8% [（ 一 ） +（ 二 ） +（ 三 ） +（ 四 ） + （ 五 ） ]*5.5%/94.5%
期
六期
七期
一期二期三期四期五期六期七期
一期二期三期四期五期六期七期
市 24 取 得 市 政 道 路 及 管 线 设 计
政
方案
实 施
26
取得规划意见书用地工程 许可证
阶 段
27 与 市 政 口 签 订 接 用 协 议
28 施 工 招 投 标
29 取 得 开 工 证
30 市 政 工 程 建 设
31 市 政 工 程 验 收
• 直接授权：授权委托就是在项目所在区政府规划分局组织办理项目用地控制性详细规划批复后， 区县政府提出土地一级开发主体授权申请，经市国土局批复后，企业获得土地一级开发权。城 市新区建设开发较多使用此方式，如济南小清河区域整治开发。
• 收购：对一级开发企业的股权收购。
土地一级开发实务和案例资料讲解
六、土地一级开发项目成本的构成及测算
（七）管理费
政府投资、市、区储备中心实施取2%
自筹资金委托实施
取5%自筹资金招投标取%（八）财务费用六、土地一级开发项目成本的构成及测算
（九）上市交易费用 1.成本审计费用 2.营销费用 3.地价评估费用 4.委托入市交易费用
一、什么是城市土地一级开发
获得土地项目一级开发的主体再根 据“政府主导，统一规划，市场化 运作”的原则，运用现代项目管理 的理论系统和方法，组织实施土地 一级开发项目的征地、拆迁、规划 设计、市政基础设施和配套建设、 交通建设、环境建设和投融资，
一、什么是城市土地一级开发
并为二级开发商服务，提供土地开 发项目完成后的经营管理方案，对 土地开发项目实施的速度、品质、 成本全过程把握和控制，达到土地 开发项目社会效益、环境效益、经 济效益高度统一的动态过程。
（2）根据项目本身所需要的资金总量， 各个阶段需要投入的资金量，资金回收数 量和时间等，合理选择筹资时机，合理筹 资方式。
二、土地一级开发实施的主要内容
7.土地一级开发的实施和组织 包 括： 征地与拆迁的实施与组织。 规划设计的实施与组织。 工程建设的实施与组织。
二、土地一级开发实施的主要内容
8.土地一级开发成本控制与管理 9.土地一级开发项目验收 10.土地一级开发项目的招商推广交易 11.二级开发项目建设的服务（售后服务）
土地一级开发实务和案例内部培训土地一级开发实务和案例一什么是城市土地一级开发二土地一级开发实施的主要内容三北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程四土地一级开发模式五土地一级开发方案的编制六土地一级开发项目成本的构成及测算一什么是城市土地一级开发土地一级开发实务和案例一什么是城市土地一级开发获得土地项目一级开发的主体再根据政府主导统一规划市场化运作的原则运用现代项目管理的理论系统和方法组织实施土地一级开发项目的征地拆迁规划设计市政基础设施和配套建设交通建设环境建设和投融资一什么是城市土地一级开发并为二级开发商服务提供土地开发项目完成后的经营管理方案对土地开发项目实施的速度品质成本全过程把握和控制达到土地开发项目社会效益环境效益经济效益高度统一的动态过程
土地一级开发(超详细)
1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。
该模式仅从土地一级开发本身获利。
该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。
开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。
北京是采用这一模式的典型。
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。
”此外，这种模式在福建漳州也有实践。
2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。
2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。
在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。
但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。
土地一级-二级开发课件
目 录
• 土地一级开发概述 • 土地二级开发概述 • 土地一级-二级开发的关系与衔接 • 土地一级-二级开发案例分析 • 土地一级-二级开发的政策法规与建议
01 土地一级开发概 述
土地一级开发定义
土地一级开发定义
土地一级开发主体
土地一级开发是指政府或其授权委托 的企业，对一定区域内的城市国有土 地、乡村集体土地进行统一的征地、 拆迁、安置、补偿，并进行适当的市 政配套设施建设，使该区域范围内的 土地达到“三通一平”、“五通一平 ”或“七通一平”的建设条件（熟地 ），再对熟地进行有偿出让或转让的 过程。
土地二级开发模式
自主开发
开发商通过自有资金或融资方 式获取土地，自行完成规划设 计、建设施工和销售推广等环
节。
合作开发
开发商与其他企业或个人合作 ，共同出资、共同经营、共担 风险和共享收益。
代建模式
开发商接受政府或企业的委托 ，按照要求进行土地二级开发 ，完成后交付给委托方。
股权转让模式
开发商将土地股权转让给其他 企业或个人，由受让方完成后
05 土地一级-二级开 发的政策法规与 建议
国家相关政策法规解读
1 2
《土地管理法》
规定了土地使用权的取得、流转和使用等方面的 基本原则，是土地一级-二级开发的重要法律依 据。
《城市房地产管理法》
针对城市房地产的开发、经营和管理进行了规范 ，对土地一级-二级开发具有重要的指导意义。
3
《城乡规划法》
。
企业参与模式
政府通过招标等方式选择企业参与 土地一级开发，由企业负责部分或 全部开发资金筹措、规划编制等。
政企合作模式
政府和企业共同作为土地一级开发 的主体，共同出资、共同经营、共 担风险。
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7
案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）
功能布局将包含六个功能区
规划以道路、河流、铁路为界，将规划范围分为新型市镇区、休闲度假区、东郊生态林区、现
代服务业发展区、生活配套区、都市农业区等六大功能片区。
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案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）
农地集中开发，招商引资有利于解决农民就业问题
5
模式二：“两分两换”土地开发模式
“两分两换”土地开发模式：是指宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自 愿的基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障。主要针对集体所有性
质的土地，实质是农地整理，对农村土地进行综合整治、调整改造，提高土地利用率，改善生
产、生活条件和生态环境的过程。
土地开发模式报告
谨呈：大连德泰控股投资 2010.01.20
1
目录
1
2 3 4 5 6 “开发商独立”开发模式 “两分两换”土地开发模式 政府+开发商合作开发模式 二级市场捆绑开发模式 “物业回购”开发模式 “合格投标人”开发模式
2
模式一：“开发商独立”开发模式
“开发商独立”开发模式：通过招拍挂政府拍出土地，由开发商全部获得土地，进 行开发土地的一级开发和运营。其实质是政府“零地价”出让生地。
开发商的土地运营模式有可包括独自开发、合作开发、招商引资开发
一次性购买土 地
涉及的因素
承担土地一 级开发
承担土地运营
3
案例：扬州首开蒋王中心区项目
扬州首开一次性以“土地价格４５万／亩”形式获取中心区约650亩生地
蒋王中心区约650亩土地，一次挂牌全部出让给首开，首开扬州公司可接受的土地价格在45 万/亩左右(仅就中心区可销售物业、经营物业计算而得)，首开初始支付2000万的定金，计划 在5-7年的时间内运作完成中心区的开发。在此期间，政府按照北京首开运作的需要分期完成 土地整理工作，北京首开按交地时间分期支付土地款。
集体性质土地
主要前提 土地面积较大 需要解决土地综合开 发、农民就业等问题
6
案例：嘉兴七星镇新市镇开发模式（仍在实践过程中）
嘉兴七星镇是“两分两换”农地整理重点示范地点之一
2008年10月，七星镇“两分两换”工作正式启动，实施分批逐步实施，一律采用公寓房安置方
式。
全镇共涉及“两分两换”农户4011 户，宅基地面积4158 亩，户均用地1.036 亩。采取新社区公 寓式安置需用地面积1203 亩，户均用地0.3 亩。宅基地置换后可增加2955 亩用地空间。 社保：采用置换流转费保障方法和置换城乡居民社会养老保险补偿办法。
蒋王中心区
5-7年
分期完成土地 整理工作
首开与政府合作 运作中心区
土地出让价： 45万/亩 分期支付土地款
4
案例：扬州首开蒋王中心区项目
土地款支付方式
整体采用“拆迁一块，支付一块，开发一块”的方式，进 行“化整为零”式支付，降低首付款额度； 具体实施滚动开发过程中，利用前一项目的回笼资金支付 后一项目的首付款，“以小博大”，盘活整个项目用地。
型、生态型的大型花园城区。
13
案例：上海城投新江湾城项目
资料来源：南京市国土资源局
城市
北京 石家庄 济南 杭州 成都
11
案例：上海城投新江湾城项目
该项目是“熟地开发”城市土地运营的新模式
新江湾城规划总面积为9.45平方公里，其中由上海城投实施综合开发的为5平方公里，1平方公
里为复旦大学江湾新校区。在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，
都市农业区将以招商引资方式，发展成精致农业和观光休闲农业，集农业生产、农产品加工、
配送销售、休闲观光、农家民俗体验、生态养殖、乡村旅舍、乡村俱乐部、市民农园等于一体
的现代都市农业区。 农业集中开发有利于解决农民就业、收入、保障等问题。
9
模式三：政府+开发商合作开发模式
政府+开发商合作开发模式: 通常是1级开发中最核心的一种模式，一级开发商承担全部包括道路、 电、公园等基础设施建设，即由一级开发商建立初期规划，开发成熟后再由政府挂牌上市出让。
居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度 约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约8.7%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口 约6-8万人。
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案例：上海城投新统开发-熟地投放-资金回笼-土地储备”良性循环
我国主要城市关于土地一级开发运作情况对比表
一级 开发 方式 招标 招标 委托 委托 委托 主体 项目责任主体 社会企业 社会企业 储备中心 储备中心 储备中心 拆迁实施主 体 社会企业 社会企业 社会企业 社会企业 社会企业 资金来源 民间资本 民间资本 民间资本 国有资本 民间资本 融资渠道 投资回报 成本总额的8% 成本总额的5%-8% 成本总额的10% 成本总额的8% 拍卖总价扣除税费及一级 开发成本后的50%-60%
开发完成后，所有基础设施归政府所有，企业获得回报的方式包括“固定回报+土地增值溢价分
成（溢价比例视谈判能力）”，同时企业拥有土地规划权。
承担所有基础开发
涉及责任及利益 获得土地增值 收益 拥有土地规划权
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模式三：政府+开发商合作开发模式
其中，“土地增值收益溢价分成”常见的是： 1、1级开发商全部开发配套，政府取得配套，投资和增值全部由企业获得； 2、1级开发商开发部分配套，则按比例分成，一般企业所得多于政府，比例通常在二 八分成（视城市有不同），公共设施全部上缴政府。
开发模式：上海城投采用规划先行、系统开发、熟地投
放的开发模式，即为“五统一”原则，统一规划、统一 配套、统一招商、统一管理、统一推广。 新江湾城总体规划共分为江湾天地、复旦江湾新校区、
新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心六
大板块 整体城区将兴建低层独幢住宅、低层联立住宅、多层住 宅和小高层住宅，按不同类型由低到高、从两侧向中间 依次分布。 同时严格控制住宅规模，规划毛密度为0.6，居住用地平 均容积率为1.0，综合绿化率达50％以上，总人口约6万 人。 建成后的新江湾城将是一个以中、高档住宅为主的知识