中海地产限额管理设计样本
中海地产企业管理制度全案
中海地产企业管理制度全案1中海地产发展概况 (3)1.1中海地产企业简介 (3)1.2 中海地产的企业背景和历程 (3)2 中海地产企业战略 (5)2.1中海地产业务布局战略 (5)2.2 中海地产战略目标 (10)2.3 中海战略模式的转变 (10)2.4 中海地产产品战略 (11)2.5 战略执行要点 (22)3 中海地产企业文化 (23)3.1企业文化观点 (23)3.2 中海地产企业愿景 (24)3.3中海地产核心价值观 (24)3.4 中海地产形象文化 (25)3.5 中海地产制度文化 (25)4 管控模式 (25)4.1企业管控体系与组织架构 (26)5 人力资源 (27)5.1人才发展战略 (27)6 成本控制 (28)6.1 中海房地产项目开发成本控制的总体思路 (29)6.2 中海地产房地产开发成本控制思路 (29)6.3 中海项目开发成本控制的具体办法及经验 (29)6.4 财务管理 (31)7 客户关系管理 (31)7.1 CRM管理系统 (32)7.2 各层级客户关系管理方式和渠道 (33)7.3 “中海会”操作实施专项研究分析 (33)8 物业管理 (38)8.1 中海物业的发展阶段 (38)8.2．中海物业规模 (38)8.3.中海物业发展战略 (39)8.4 中海物业管理宣言 (39)9企业品牌建设 (43)9.1 中海企业品牌理念 (43)9.2 中海地产企业品牌建设历程 (43)9.3 中海地产品牌建设历程总结分析 (46)9.4 中海地产的品牌战略 (46)9.5中海企业品牌管理策略 (49)9.6企业品牌的内部主题传播 (50)9.7.企业品牌的外部主题传播 (51)1中海地产发展概况1.1中海地产企业简介“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。
中国海外集团有限公司（以下简称“中海集团”）以中国海外发展有限公司（以下简称“中国海外发展”）和中海地产股份有限公司(以下简称“中海地产股份公司”)为两大运营平台，极力打造“中海地产”这个品牌。
限额设计及成本控制
限额设计与限额采购实施细则1编制依据1.1《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》1.2《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》（以下简称“限额审批意见”）1.3《结构成本限额设计指标（HNSJ-ZN002）》2目的为了落实地产集团发布的《关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见》，规范限额设计与限额采购作业流程，明确各协作部门间的权责关系，提高限额设计与限额采购管理水平，有效控制工程造价，特编制《限额设计与限额采购实施细则》（以下简称“本细则”）。
3适用范围“本细则”适用于中海地产集团有限公司（华南区）（以下简称华南区）所属区域内各地区公司及管理机构。
4实施细则4.1可研、市场定位阶段4.1.1条件具备后，合约管理部需按《中海地产项目发展成本管理制度（试行）》中“附件3”格式分别编制项目成本控制目标值V1.1版和V2.1版，并上报地产集团审批。
4.1.2编制过程中，合约管理部需向设计管理部、营销策划部及其它相关部门充分了解本项目的技术经济指标、档次定位等相关信息。
同时，设计管理部也需及时向合约管理部了解本项目的建安成本控制值，在控制值下开展项目设计工作。
4.2规划设计阶段4.2.1规划设计方案招标阶段招标评审过程中，合约管理部需配合对各设计投标方案进行经济性分析，预测各方案的建安成本，提出建安成本控制方面的建议，并及时反馈给设计管理部。
4.2.2规划设计方案定稿阶段4.2.2.1设计管理部需提供给合约管理部项目主要技术经济指标，并与之讨论项目中各物业类型的主体结构设计、外立面门窗设计、外立面装饰设计等，以及地产集团“限额审批意见”中的其它内容；以上讨论结果由合约管理部负责整理成“限额设计成本控制指标初步意见”（以下简称“指标初步意见”），设计管理部按该意见指导设计院进行方案深化设计（建筑户型、立面设计等）及其它后续设计。
“指标初步意见”格式详附件一“限额设计成本控制指标”，填写方法参照该附件中说明1。
某房地产公司-312-限额设计管理规定(模板)
第一章总则第一条为加强公司项目前期及设计阶段的成本控制工作，推进设计阶段成本控制作业的标准化和专业化，特制定本指引。
第二条本指引要求在设计阶段将影响成本的主要要素控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，促进管理精细化。
第三条限额指引的适用范围：适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目。
经公司领导审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本规定限制。
第四条限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。
第二章限额设计工作流程第五条立项成本制定前期立项研究阶段，投管、技术、成本等部门应根据项目立项测算和项目定位要求，制定项目立项成本。
第六条定位成本制定项目定位报审/汇报阶段：项目定位阶段，投管、技术、成本部门应制定项目定位成本及初步建造标准，并应在项目定位报审/汇报中专项说明。
第七条目标成本制定(一)各子公司投管、成本部门应根据项目定位报审/汇报意见完成项目目标成本调整并报送股份公司审查。
(二)技术、成本部门应根据目标成本调整项目建造标准。
第八条限额设计指标制定(一)技术、成本部门应根据目标成本分解出与委托设计内容相对应的各工程子项目标成本，作为成本控制的最终目标。
(二)技术、成本部门应根据各子项目标成本制定相应限额设计指标，并提交子公司总经理审批，总经理审批后的限额设计指标将作为项目考核指标。
第九条项目建造过程技术、成本、工程等部门应根据各工程子项目标成本及合约规划等要求，制定各类合同目标成本。
技术部门应根据各类合同目标进行设计出图并符合相应建造标准及各子项目目标成本要求。
第十条限额设计指标及目标成本调整在实际执行限额涉及到多部门的，应由子公司总经理负责整体协调。
限额设计及目标成本调整总额在目标成本2%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司总经理审批后通过；超出2%额度的，须要编制《成本超限分析报告及申请表》，提请召开集团公司会议研究。
第十一条后评估阶段(一)项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；(二)项目结算价格应与各阶段限额设计进行对比，逐步完善限额设计及目标成本数据库。
中海地产运营管理制度范文
中海地产运营管理制度范文中海地产运营管理制度范例第一章总则第一条为规范和提高中海地产的运营管理水平，保证企业的持续发展和良好的经营业绩，根据国家法律、法规和公司章程，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于中海地产全体员工，在运营管理过程中必须按照规定执行。
第三条中海地产的运营管理遵循诚信、公平、公正、公开、透明、高效原则，保证企业健康、可持续发展。
第四条中海地产运营管理制度包括公司治理、财务管理、人力资源管理、市场营销管理、项目运营管理、风险管理等方面的规定。
第二章公司治理第一节董事会第五条中海地产董事会是中海地产最高决策机构，负责公司的决策、监督和改革工作。
第六条董事会由董事长、副董事长和董事组成。
董事长为公司决策的主要负责人。
第七条董事会每年至少召开4次董事会会议，重大事项必须召开董事会会议讨论并作出决策。
第八条董事会会议的决议，由全体董事以书面形式签署确认，并依法进行公告。
第二节高级管理层第九条中海地产设有总经理、副总经理等高级管理层，负责公司的日常经营管理工作。
第十条高级管理层根据公司的经营目标和战略规划，制定相应的管理措施和实施计划，组织具体实施。
第十一条高级管理层必须定期向董事会报告公司运营情况，并接受董事会的监督和指导。
第三章财务管理第一节财务核算第十二条中海地产财务核算按照国家财务会计准则和公司会计制度进行，确保财务信息的真实、准确、完整。
第十三条中海地产设立财务部门，负责公司财务管理和财务核算工作。
第十四条中海地产每年组织财务检查，对财务信息进行审核和验证，保证财务信息的可靠性。
第十五条中海地产建立健全财务风险管理制度，避免财务风险的发生和扩大。
第二节预算管理第十六条中海地产根据公司的战略规划和经营目标，编制年度预算和预测报告。
第十七条预算管理由中海地产的高级管理层负责，确保预算的合理性和科学性。
第十八条预算执行过程中，必须严格按照预算计划执行，不得擅自调整和挪用预算资金。
第十九条预算执行情况必须定期向董事会报告，并接受董事会的监督和审查。
中海地产地区公司设计管理制度内容1.doc
中海地产地区公司设计管理制度内容11.目的明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。
2.适用范围适用于中海发展各地区公司。
3.参照文件3.1《规划设计管理制度（三级）》3.2《规划设计中心管理制度》3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》3.5 集团和区域公司相关规章制度4.发布、解释与修订4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。
4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必须严格遵守。
4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会负责签发。
5.设计管理体系的组成5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决策和处理相关规划设计方面的工作。
5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。
5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。
5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管理委员会批准。
5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。
6.设计管理职责范围6.1地区公司规划设计评审小组职责6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等）进行评审。
6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。
中海地产.房地产项目限额指标(极具参考价值)
序号项目档次界定售价设计费限额(元/m2)1超高档当地平均房价 200%以上2高档当地平均房价140%以上3中档当地平均房价80－140%4 低档当地平均房价80%以下联排：90～110独栋：120～130序号项目1新地区公司首个项目2其他项目序号中海地产.房地产项目限额指标一、项目档次界定及设计费限额二、营销费限额三、结构设计5别墅与当地别墅的平均房价相对比多层：60～73中高档、高档：65～80限额（元/m2）营业总收入的2%控制营业总收入的1.5%～1.8%说明：延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限额之下限具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度而定限额措施超高档次项目设计费可上浮 10%中档档次项目设计费可下浮 10%备注备注确有拓展企业品牌需要，适度增加费用1234序号12345物业类型档次铝型材表面处理玻璃小五金限额(地上单方，元/m2)超高可选用氟碳喷涂双层中空，可按需要选用单面LOW-E 进口“诺托”等高档粉末喷涂双层中空香港“坚朗”或杨氏“立兴”等合资品牌四、外窗窗积比控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28为宜。
在设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形式、层数等确定。
招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限量以内。
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。
消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。
屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
限额措施非别墅≤200若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗用料。
(精品WORD)某房地产集团公司限额设计工作办法P6
某房地产集团公司限额设计工作办法投资控制是工程建设的重要内容，限额设计对工程建设的投资控制是有效的手段之一。
为有效控制项目的工程投资，实现项目成本全程可控，特制定本办法。
1、目的1.1规范产品决策及过程控制，形成某房地产集团公司在产业开发产品经济性上的竞争力。
1.2保证开发成本的合理确定和有效控制，推进成本控制管理作业的标准化、科学化、专业化。
1.3限额设计目标的设定应与项目规模、技术发展、环保安全和职业卫生、建设标准、项目定位、社会发展相适应。
1.4公司各部门应相互配合限额设计相关的各项工作，遵照执行并不断完善本工作方法，切实提高公司项目管理水平。
2、适用范围2.1公司（包括控股子公司）所有开发建设项目，具体范围为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计、二次深化设计五个阶段；建筑、结构、安装、景观、精装修、二次深化设计六个专业。
3、定义和原则3.1定义3.1.1限额设计定义：就是按照批准的可行性研究报告、项目定位、产品建议书、产品市场初步预估售价，确定初步建设成本标准（目标控制成本）；以此作为控制设计工作中建筑结构配置标准的约束条件之一，实现项目所开发的产品符合市场需求并实现项目开发取得预期利润。
3.1.2产品经济性定义：是指通过控制产品设计与生产过程，实现最终的产品成本支出在匹配目标客户需求基础下的资源消耗成本支出最小。
3.2原则：3.2.1客户导向：由客户需求到产品形成必须基于客户导向开展。
在产品形成过程中不能无目标客户基础分析而随意对设计增加或减少。
3.2.2严格流程：在各阶段设计过程中，各相关部门都应按照本工作办法规定的流程开展限额设计管理工作。
3.2.3内部沟通配合：营销部、前期部、设计部、运营部、工程部、财务部等相关部门在产品决策的全过程都必须充分沟通、密切配合，多角度分析，以最佳解决方案实现项目成本最优。
3.2.4外部资源协调：设计部应作好与各专业设计单位沟通工作，要求设计单位在成本控制方面给予全面的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求予以明确，并可设置一定的履约奖惩措施。
中海地产限额管理设计
中海地产限额管理设计中海地产是一家知名的地产开发企业，其在管理限额方面需要设计一套合理有效的制度。
本文将分为三个部分进行论述：限额管理的背景和意义、中海地产限额管理的设计原则、中海地产限额管理的实施方案。
一、限额管理的背景和意义在地产项目开发过程中，为了控制风险、规范资金使用，限额管理显得尤为重要。
限额管理是指对项目相关方的投资金额进行限制和分配的一种管理制度。
它能够保证资金的有序使用，合理分配资源，降低投资风险，确保项目的顺利进行。
对于中海地产来说，限额管理既是一种风险管理手段，也是推动企业可持续发展的需要。
在资金使用方面，限额管理可以确保项目资金的有效运用和控制，避免脱离实际情况的决策，提升投资的成功率；在项目分配方面，限额管理可以平衡不同项目的资金需求，调整项目优先级，提高资金的使用效益。
二、中海地产限额管理的设计原则1.合理性原则：设计限额管理制度时，应综合考虑项目的实际情况，通过科学分析和论证，确保限额的分配合理有序，符合企业的长期发展战略。
2.透明性原则：限额管理方案应该被所有项目相关方充分知晓和理解，要做到公开、公正、公平，使每个相关方都能够明确自己在项目中的限额分配情况，提高管理的透明度和可信度。
3.可操作性原则：限额管理方案要能够操作性强，能够被项目相关方实施，保证限额的有效执行和监督。
同时，限额管理方案应该能够根据项目的变化进行调整和优化，以满足不同项目的需求。
三、中海地产限额管理的实施方案1.项目预算编制：在项目立项初期，制定相关项目预算，对项目的资金需求进行计划和预测，并按照项目的优先级进行分配。
2.限额分配机制：根据项目预算和公司资金状况，制定限额分配机制，确保资源分配合理有序。
限额分配应该综合考虑项目的重要性、优先级、预期回报等因素，给予优先级较高的项目更多的资金支持。
3.限额执行和监督：设立专门的限额管理人员，负责监督限额的执行情况，对资金的使用情况进行监控和审计。
房地产公司限额设计参考表(含单方造价限额)
小五金
限额(地上单方，元/m2)
进口“诺托”等
香港“坚朗”或杨 氏“立兴”等合资 品牌 南海“合和”或其 他低档国产品牌等
普通品牌
≤200
≤140 ≤80
进口“诺托”等
≤350
香港“坚朗”或杨 氏“立兴”等合资 品牌
≤200
碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中 。
招标之前或过程中，若发现实际材料数量超出设计限量，必须要求设计单位进一步对施工图 量以内。
地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部 3 可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右
消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。
4 屋面造型造价影响建安成本明显，在设计上应注意简洁；16 层以下建筑，尽可能不采用斜
幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。
涂料及比例 限额(地上单方，元/m2)
无限制
≤160(不含抹灰、保温) 比例不限，但不宜 选用高档涂料
比例不限，但不宜 选用高档涂料
≤110
不宜选用高档涂料
≤80
无限制
无限制
比例不限，但不宜 选用高档涂料
消防楼梯(电梯)
限额(元/m2)
高档及以上项目大堂
3000-4000元/m2以下
备注 确有拓展企业品牌需要，适度增加费用 具体视市场形势、品牌影响力、项目规模、产 品特征和市场竞争程度而定
平方米砼用量等，具体根据项目所在地区抗震、结构形 设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标限 板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽 度；顶板覆土以 1米左右为宜。 下建筑，尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋面面积比例。
限额设计指标值
限额设计指标值
÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
限额设计指标值参考值
乘以调整系数K=（层高÷2.9+1）/2；
2、本指标适用于场地土类别Ⅱ、Ⅲ类，如为Ⅰ类场地应略减，Ⅳ类场地应略增；
3、地下车库属于人防工程的，以核六级为标准；
4、对于花园洋房类产品，在窗地比和保温材料控制指标方面可适当提高，别墅类产品在窗地比、保温材料、含钢量、砼含量方面可适当提高。
设计成本控制——限额设计控制指标参考值。
房地产公司限额设计管理规定(试行)
房地产公司限额设计管理规定（试行）房地产公司限额设计管理规定（试行）是资产与负债管理的一部分，主要涉及房地产公司的准入、资本金要求、资产负债率、净资产、异地扩张等方面规定。
一、准入规定1.房地产企业应有合法的生产经营许可证、组织机构代码、税务登记证、劳务关系证明等；2.房地产企业在近两年内没有犯过造假、违反国家规定的违法行为；3.保证房地产开发项目中台账、结算等信息真实、完整、准确，金融对账信息符合财务实际情况。
二、资本金要求1.房地产企业注册资本应符合不同城市的要求，不得低于负债的40%；2.不同类型企业准入资本金最低要求：（1）纯房地产开发企业：不得低于2000万元，其中80%应为货币资金；（2）房地产开发与其他业务相结合的企业：不得低于5000万元，其中80%应为货币资金；（3）房地产代理与其他相关业务相结合的企业：不得低于1000万元，其中80%应为货币资金。
三、资产负债率1.房地产企业的资产负债率不得高于70%；2.若资产负债率超过50%，企业应该限制委托贷款、禁止财务担保以及大规模并购扩张等；3.若资产负债率超过70%，企业应停止扩张业务、转型重组，直到负债率得到缓慢降低。
四、净资产1.房地产企业的净资产不得低于注册资本的50%；2.若净资产低于注册资本的50%，企业应降低业务规模，维护债务人偿债能力。
五、异地扩张1.房地产企业扩张应以同城市、同地区为原则，否则需提交业务计划、估算收益和风险、承诺资本充足等审批材料；2.若异地扩张企业对注册资本或净资产的要求较高，也应提交详细的审批报告；3.异地扩张需审批同时，需要做好风险评估和充分调查，确保扩张能够控制住风险。
以上为房地产公司限额设计管理规定（试行）的主要内容，该规定的出台对行业发展和市场秩序的维护起到了积极作用。
结构成本限额指标(1)
结构成本限额设计指标编制目的：标准化，提高成本意识和加强成本控制。
使用者：华南区各地区公司生效时间：2008年9月23日为了有效的进行结构专业设计管理和成本控制，针对华南区地震设防烈度、基本风压、设计院业务特点等情况，制定以下结构钢筋、混凝土含量的限额设计指标。
一、结构成本限额设计指标表建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标（m3/m2）其他33层高层住宅(不高于100m)上部结构 50~66 0.36~0.48 24层高层住宅(不高于80m)上部结构 47~61 0.35~0.46 18层高层住宅(不高于60m)上部结构 45~57 0.34~0.43 12层高层住宅上部结构 43~55 0.32~0.42 7层多层住宅上部结构 40~52 0.26~0.38 别墅、Townhouse上部结构 44~63 0.30~0.45 人防地下室（6级人防）地下室 160~180 1.1~1.3 非人防地下室地下室 130~150 0.8~1.0二、制订依据《混凝土结构设计规范》 GB50010-2002《建筑结构荷载规范》 GB50009-2001《建筑地基基础设计规范》 GB50007-2002《建筑抗震设计规范》 GB50011-2001《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2002《建筑工程建筑面积计算规范》 GB/T 50353-2005中海地产华南区各公司项目经验数据其他地产公司、设计院项目参考数据三、细则说明1.本指标适用于中海地产华南区抗震设防烈度为7度的地区公司住宅项目。
2.本指标各项数据的计算规则如下：a)钢筋指标为计算范围内的相应结构钢材用量除以计算范围内的建筑面积；混凝土指标为计算范围内的相应结构混凝土用量除以计算范围内的建筑面积。
b)钢筋包括剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、凸窗板等钢筋混凝土结构的受力及构造钢筋；不包括混凝土装饰构件、预埋件、砌体部分的构造柱等处的钢筋，不包括墙上加挂的钢丝网、防水层构造钢筋，不包括施工损耗的钢筋。
中海地产规划设计管理条例完整版
中海地产设计管理文件一中海地产规划设计管理条例二零零四年四月说明中海地产设计管理制度体系是中海地产管理制度的重要组成部分。
中海地产设计管理制度体系由《中海地产规划设计管理条例》、《中海地产规划设计管理程序》、中海地产《规划设计中心管理制度》、地区公司《设计部管理制度》四部分构成，这一管理体系涵盖了中海地产设计两级评审机制、两级管理分工和协调机制、设计单位管理原则、产品专题研究开发和标准化管理原则、设计管理人员培养等方面设计管理原则和机制，为中海地产业务拓展和可持续性发展，以及保持各地区公司项目均衡发展，奠定了制度上保证。
《中海地产规划设计管理条例》在中海地产整个设计管理体系中处于基础地位，是中海地产设计管理工作的根本原则，它主要阐述了中海地产设计管理架构设置、设计两级管理、产品研究开发、管理和产品标准化等方面管理原则和大纲，为制定其它设计管理制度具有指导作用。
目录第一章总则―――――――――――――――――――――――1第二章两级评审委员会的组成―――――――――――――――1第三章两级评审委员会的职责―――――――――――――――2第四章两级评审委员会的协作与分工――――――――――――3第五章规划设计管理基本原则―――――――――――――――5第六章设计单位的管理――――――――――――――――――7第七章产品专题研发和标准化体系―――――――――――――8第八章规划设计管理队伍的建设与培训―――――――――――9第九章附则―――――――――――――――――――――――10第一章总则第 1 条为了适应中海地产规模化经营、品牌化经营的总体发展战略，发挥集团公司和地区公司两级设计管理人员的积极性和创造力，迎接市场的挑战和机遇，规划设计管理实施两级管理制度。
这一管理体系应被视为动态设计管理体系，与时俱进，不断完善，从而保持中海地产规划设计管理工作适合形势发展的需要。
第 2 条本设计管理体系是将领导决策、专业人员意见、营销人员商业意识三方面在规划设计中得到有机结合，使规划设计符合市场需求，且不断创新，同时具备严格制度和明确分工的规划设计管理体系。
中海地产结构设计限额控制(全)
精品中海地产结构设计限额控制中海地产建筑结构管理部可编辑目录一、总则 ................................. 2.二、结构设计限额控制指标 (3)三、结构设计限额控制指标说明 ........................ 4.四、附表 .................................. 6.附表A :钢筋和混凝土含量统计表 (7)附表B:各公司结构设计限额控制指标 (8)一、总则编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。
编制时间：1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部使用说明： 1. 项目结构材料用量指标(包括钢筋和混凝土)均不得大于本限额控制值。
《钢筋和混凝土含量统计表》 (见附表 A )的要求统计、上报。
2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。
3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。
计规范》( GB50010-2010 )《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2010 )《高层建筑混凝土结构技术规程》 ( JGJ3-2010 )《建筑结构荷载规范》 ( GB50009-2012 )《建筑地基基础设计规范》 (GB50007-2011 )《建筑工程建筑面积计算规范》 (GB/T50353-2005 )20013 年1月各项目完成合约统计后，按施》，经集团建筑结构部或制订依据：《混凝土结构设结构设计限额控制指标各公司结构限额指标控制值对照表如下:三、结构设计限额控制指标使用说明1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）2和混凝土（V），不含砌体）用量除以计算范围内的“结构成本计算面积” （M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m ），混3 2凝土用量指标=V/M （m /m ）。
中海地产项目管控样本
中海地产项目工程愿景中海地产使命与愿景：致力于长远发展并且有专业抱负房地产开发商。
公司目的有三个维度：即市场占有率、利润率以及客户满意度。
对咱们而言，已经形成了为核心都市中高品位客户提供精品住宅战略定位。
中海地产工程业务线愿景：致力于工程管理行业领先。
可以说这是中海地产愿景在专业业务线上延续。
作为中海一份子，咱们必要与公司愿景与价值观，个体体现与公司荣誉息息有关。
项目管理理念以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管理•中海地产始终以营销为龙头老大，设计、合约、工程建设、发展管理均环绕营销活动展开；营销组织开盘公司全员参加；产品发布会、促销活动大某些员工要参加；设计、合约、工程上所有业务营销都要介入，在示范区开放、样板间开放、工程进度营销有绝对决定权；设计、工程人员定期对营销销售人员进行培训交流，保证营销人员对产品全面理解；营销拥有直接与高层直接沟通权利。
项目对大规模多项目快节奏开发对质量影响结识大规模、多项目、快节奏开发，以保证公司经营指标，是咱们现阶段必要面对现实，无视成本、不顾工期以换取优秀质量效果，对咱们而言是不切实际、不可取。
咱们不能“无视工期及成本”，一味追求品质，随着规模扩大，迅速开发以提高资金周转问题将会成为所有规模开发商面临巨大挑战。
项目管理理念、侧重点准时入伙，备案结利成本管控，品质监管样板先行，质量把控杜绝事故，维护形象服从营销，主导拆迁项目管理思路与办法加强项目管理，提高产品品质，构建精品保障体系加强安全文明管理，提高项目整体形象中海集团质量目的实现楼楼精品，使精品工程成为中海标记。
中海集团质量管理建议优化管理流程。
变化开工节奏。
争取更多施工周期，消除抢工对质量管理带来负面影响。
质量管理无小事。
在质量管理上小处着手，周期滚动。
项目管理思路与办法公司内检查。
地区公司每月、或至多间隔2个月，必要组织一次工程质量检查区域检查。
区域公司全年安排2—3次质量检查，并作地区公司之间、项目之间评比。
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中海地产限额管理设计一、按照成本科目，逐个分析各项成本。
1.前期工程：普通水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。
这项费用，与设计环节无关。
它与项目占地面积大小关于，与总建筑面积关联不大。
场地现状，直接决定它成本水平。
（1）例如，如果存在“场地土方工程”这一项话，例如坡地项目，或未能进行三通一平交地项目，其造价水平就高。
（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。
前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，当前诸多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。
能不能有什么巧办法来减少这一某些造价？因背面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与回答。
另一种注意点就是围墙，咱们曾经有某个项目暂时围墙分判花掉三个月时间，当前听上去人们也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙方案迟迟未定，重复修改，固然不排除这个地块地理位置、地面如下地质有问题，因此方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一种地区公司项目来讲，暂时围墙原则化必定不是难事，这样可以节约咱们诸多无谓时间损耗，想想三个月工期就由于暂时围墙工程而消耗掉是多么痛心事情。
另一方面在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是暂时性质，固然局部需要营销包装，有些地区围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，某些营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈事情。
尚有一种状况，对于地块较大项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块道路交通系统设计状况下，必然要兴建一定数量暂时道路、暂时围墙、暂时绿化等等设施，耗费相称大。
这是不可取。
2.基本工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，当前造价水平是80－120元／m2。
对于非桩工程，暂时录不到规律数字，因素一方面是非桩基本形式多样化，差别很大；另一方面是本来科目没有这一项，所有非桩基本所有并入主体工程中去，在设立工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学。
基本工程造价水平，从严格意义上讲，与建筑物基底面积直接有关，而与建筑物层数（详细地体当前建筑面积上）关联性较小。
以建筑物基底计算桩基本工程，其造价为600－800元／m2。
基本工程造价水平，显得较为刚性。
（1）地基解决：这项费用，完全与场地地质条件关于，运气不好，将付出大笔金钱，运气好，支出很少，甚至不发生费用。
例如佛山地区地下溶洞较多，解决起来耗费大、耗时长；有此地区会浮现换填土现象，例如北京、成都，换填因素重要是由于可以使用非桩基本，但在基本标高位置土质不符合规定。
相对来说，换土之后如果能运用天然地基，是相称节约，但是，这种方案具备明显地区特性，不是每个都市都可以效仿。
（2）桩基本：它造价水平与桩种类关于。
而桩种类在多数状况下，又是无法替代，因而也显示出刚性，例如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间选取，如果由于地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩，在工期和经济上都没有优势。
除桩型之外，桩长度是影响造价重要因素，而桩长又与地质条件直接有关，普通地说，桩基本工程用在华南和华东地区，明显地，华东桩，要比华南桩长某些，由于土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩数量增长较多、桩也很长。
在某些状况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性明显。
在桩基本工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，特别是桩长记录。
端承桩都是按实结算，结算数量根据全是靠现场打桩记录汇总而来，不能仅依托监理去验收，与咱们自己人相比，监理诚信度差得太远。
桩基本工程，其造价上有相称弹性，需要咱们做专门优化解决。
咱们部门曾经发出过一份通报，某个项目别墅桩基本工程造价超过400元／m2，究其因素是桩数太密，承载力太高。
依照规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚某些“板”来作上部柱子支撑体。
因此，对于桩基本工程，人们一定要有“优化”意识！（3）非桩基本：如果可以避免独立筏板基本话，基本工程造价将会明显地减少，例如让筏板同步兼做地下室底板。
如果仅有筏板而无地下室话，那筏板就可惜了。
对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济。
3.地下室：地下室工程造价，普通是2,200－3,000元／m2。
当前有不少地区地下室造价已经达到4,000水平了，非常可怕！影响地下室造价因素诸多：（1）地下室面积：单个地下室面积越小，整体造价水平就越高，由于它分摊了四周墙体，因此多栋高层建筑，其下面地下室如果是连成一片话，相对来说，就很经济；而如果每一栋下部均有一种独立地下室，而每个地下室又互相连通，象是“地道战”同样，那么各种地下室造价水平必定要高于一种地下室。
在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。
（2）地下室层数：普通来说，地下室层数多某些，例如2－3层，其经济性会比1层要好，由于底板和顶板这些造价高昂构件将会被分摊。
但是，也会浮现此外一种状况，由于地下室太深，基坑费用加大，将会增长地下室单方造价，同步，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。
这一点在都市中心地带体现得非常明显，例如上海建国东路项目和南京凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质条件下，多层地下室其经济性必定优于单层地下室。
普通来说，咱们还很少遇到对地下室层数讨论，由于影响地下室层数因素，往往是固定，没有可变余地。
由于：一、地下室面积，咱们总是但愿越小越好，最佳不建；二、最小面积地下室如果在项目占地面积足够大状况下，自然人们只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量地下室面积，自己只能向地底下要空间。
（3）设计经济性：详细地体现上钢筋和砼用量指标上，这一点极其核心！是地下室建导致本控制核心！。
当前水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量是底板厚度。
有500mm厚，也有1000mm厚。
固然跟层数也关于系，层数多，摊销下来指标就很底。
想阐明是，咱们在8月底下发《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出详细限额数据，因素是全国各个地区抗震级别、地质条件、人防规定等诸多因素不一致，但应当来说在同一种区域相对有一定规律，或者说研究起来更有指引意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化详细指标。
如下列出当前在建某些项目指标含量，可大概看出一种区间：重庆北滨一号二期600.45（4）顶板覆土：这个因素，影响很大。
不少项目，由于地下室占据了大某些地面面积，因此要解决社区环境，就只能在地下室顶板上想办法。
覆土1.0－2.0m 是很常用。
由于有覆土，将直接影响到顶板部位梁高度和板厚度，以及配筋加大。
由于梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增长。
至于覆土影响造价至何种限度，咱们当前没有数字，由于这一某些不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近两个地下室，一种有覆土，一种没有覆土，求其差别，进而得出相应成果。
咱们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。
（5）基坑支护：涉及到经济性，在可以保证安全状况下，尽量优化方案，追求最大经济性。
安全性必要要由施工单位来承诺，否则将来咱们会晤临被索赔问题。
在安全性，咱们自己要有基本判断，在咱们与施工单位之间，求得安全性结识平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。
（6）土方工程：对于土方工程量较大项目分期，土方管理是一门学问，也容易被人们忽视，需考虑到开挖土方可运用性。
对于开挖出来土方，能否用于本期或该项当前期回填；仍需外运土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽量“变废为宝”，可减少工程造价。
当前各地区土方开挖+外运单价普通在25-50元/m3之间，而土方开挖承建商之因此能赚取较多利润，诸多时候也是拉A地土去填B 地，两边收钱。
（7）地下室豪华限度：中海地下室，很豪华。
有诸多甲级写字楼和五星级酒店，它地下室水平，远远没有咱们中海水平高，哪怕咱们项目是个中档定位项目。
这也是中海“太实在”一种体现。
从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业必定经常性找设计上毛病，咱们设计人员承担不起这些背后议论和指责，因此，就一次设计到位。
豪华体现，集中在地面解决上，另一方面上墙面解决。
地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这样做。
建设只有高档楼盘才考虑面层解决。
（8）人防工程：影响造价较为明显，但由于详细体现形式是在构造工程上，因此无法拆分出造价水平。
加之，人防工程是被动接受设计，想不建都不行。
（9）防水工程：普通来说，咱们只设计外防水。
在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。
如果地下室设计成内外两层防水话，那就大可不必了。
但外墙防水当前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，与否有必要这样多道？值得研究。
咱们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找因素，而不准通过额外耗费来补自己管理上漏洞。
地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？（1）方柱比圆柱便宜。
涉及到模板、抹灰等工序。
每平方米模板和抹灰至少节约10元，甚至15元。
（2）墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量也许会增长，但腻子工序更贵。
固然，地下室地涂料，也不必用好，普通档次就行。
当前腻子造价是6－8元／m2。
（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。
天花由于有大量梁，因此抹灰面积普通是建筑面积1.2倍以上，遇有顶板覆土时，由于梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积1.5倍。
每平方米抹灰造价按12元／m2计算，对于10,000m2地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节约18万，够发两个骨干员工一年工资。
（4）少设计几盏灯。
灯火通明是挥霍。
（5）如果能做成自然通风地下室，那么在机电工程上，将会节约相称费用。
例如各种风管和风机，就可以省掉。
此外，能使用中压通风管就不要用高压，由于这两种状况下使用板厚相差较大。
（6）地下室门窗工程，重要是防火门，它数量是按规范拟定，刚性很强，想在设计环节上节约，不容易。
（7）地下室机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，并且对于地下室还涉及到诸多要与政府垄断行业承建范畴接驳，因此在设计上需要注意如下几点：a. 做好管线综合平衡，防止不必要设计变更和现场修改，以致导致挥霍；b. 对于电气某些，有条件机电图纸最佳能和电力设计院外电设计相匹配（至少需要机电设计单位理解电力设计院本地做法），这样防止两者之间差别较大，而使机电成本无法控制；c. 合理设立水泵房、消防等控制中心位置，以最适合位置以减少各管路长度；d. 合理选用各管材：预埋电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间管段用镀锌电线管（本地有强制规定除外）；给排水管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚就不要用加厚；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管就不要使用加厚镀锌钢管等等。