中海地产限额管理设计样本

中海地产限额管理设计

一、按照成本科目，逐个分析各项成本。

1.前期工程：普通水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小关于，与总建筑面积关联不大。场地现状，直接决定它成本水平。

（1）例如，如果存在“场地土方工程”这一项话，例如坡地项目，或未能进行三通一平交地项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，当前诸多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来减少这一某些造价？因背面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到背面一并解决与回答。

另一种注意点就是围墙，咱们曾经有某个项目暂时围墙分判花掉三个月时间，当前听上去人们也许觉得比较难以理解，问其因素就是设计对于围墙方案迟迟未定，重复修改，固然不排除这个地块地理位置、地面如下地质有问题，因此方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一种地区公司项目来讲，暂时围墙原则化必定不是难事，这样可以节约咱们诸多无谓时间损耗，想想三个月工期就由于暂时围墙工程而消耗掉是多么痛心事情。另一方面在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其重要功用还是围护且是暂时性质，固然局部需要营销包装，有些地区围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，某些营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈事情。

尚有一种状况，对于地块较大项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块道路交通系统设计状况下，必然要兴建一定数量暂时道路、暂时围墙、暂时绿化等等设施，耗费相称大。这是不可取。

2.基本工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，当前造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，因素一方面是非桩基本形式

多样化，差别很大；另一方面是本来科目没有这一项，所有非桩基本所有并入主体工程中去，在设立工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学。

基本工程造价水平，从严格意义上讲，与建筑物基底面积直接有关，而与建筑物层数（详细地体当前建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算桩基本工程，其造价为600－800元／m2。

基本工程造价水平，显得较为刚性。

（1）地基解决：这项费用，完全与场地地质条件关于，运气不好，将付出大笔金钱，运气好，支出很少，甚至不发生费用。例如佛山地区地下溶洞较多，解决起来耗费大、耗时长；有此地区会浮现换填土现象，例如北京、成都，换填因素重要是由于可以使用非桩基本，但在基本标高位置土质不符合规定。相对来说，换土之后如果能运用天然地基，是相称节约，但是，这种方案具备明显地区特性，不是每个都市都可以效仿。

（2）桩基本：它造价水平与桩种类关于。而桩种类在多数状况下，又是无法替代，因而也显示出刚性，例如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间选取，如果由于地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩长度是影响造价重要因素，而桩长又与地质条件直接有关，普通地说，桩基本工程用在华南和华东地区，明显地，华东桩，要比华南桩长某些，由于土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩数量增长较多、桩也很长。在某些状况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性明显。

在桩基本工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，特别是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算数量根据全是靠现场打桩记录汇总而来，不能仅依托监理去验收，与咱们自己人相比，监理诚信度差得太远。

桩基本工程，其造价上有相称弹性，需要咱们做专门优化解决。咱们部门曾经发出过一份通报，某个项目别墅桩基本工程造价超过400元／m2，究其因素是桩数太密，承载力太高。依照规划设计中心叶总意见，完全可以减少桩数量而用一块较厚某些“板”来作上部柱子支撑体。因此，对于桩基本工程，人们一定要有“优化”意识！

（3）非桩基本：如果可以避免独立筏板基本话，基本工程造价将会明显地减少，

例如让筏板同步兼做地下室底板。如果仅有筏板而无地下室话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济。

3.地下室：地下室工程造价，普通是2,200－3,000元／m2。当前有不少地区地下室造价已经达到4,000水平了，非常可怕！

影响地下室造价因素诸多：

（1）地下室面积：单个地下室面积越小，整体造价水平就越高，由于它分摊了四周墙体，因此多栋高层建筑，其下面地下室如果是连成一片话，相对来说，就很经济；而如果每一栋下部均有一种独立地下室，而每个地下室又互相连通，象是“地道战”同样，那么各种地下室造价水平必定要高于一种地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。

（2）地下室层数：普通来说，地下室层数多某些，例如2－3层，其经济性会比1层要好，由于底板和顶板这些造价高昂构件将会被分摊。但是，也会浮现此外一种状况，由于地下室太深，基坑费用加大，将会增长地下室单方造价，同步，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在都市中心地带体现得非常明显，例如上海建国东路项目和南京凯旋门项目，而在场地开阔、无不良地质条件下，多层地下室其经济性必定优于单层地下室。普通来说，咱们还很少遇到对地下室层数讨论，由于影响地下室层数因素，往往是固定，没有可变余地。由于：一、地下室面积，咱们总是但愿越小越好，最佳不建；二、最小面积地下室如果在项目占地面积足够大状况下，自然人们只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3）设计经济性：详细地体现上钢筋和砼用量指标上，这一点极其核心！是地下室建导致本控制核心！。当前水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量是底板厚度。有500mm厚，也有1000mm厚。固然跟层数也关于系，层数多，摊销下来指标就很底。想阐明是，咱们在8月底下发《限额审批意见》中对于钢筋与砼指标含量没有提出详细限额数据，因素是全国各个地区抗震级别、地质条件、人防规定等诸多因素不一致，但应当来说在同一种区域相对有一定规律，或者说研究起来更有指引意义，文中提出请各个区域来进行研究并细化详细指标。如下列出当前在建某些项目指标含量，可大概看出一种区间：