浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施

浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施

浅谈房地产价格上涨较快的原因及应对措施

近几年来我国商品住宅价格普遍上涨较快，政府为控制房价的快速增长相继出台了“国六条”、“国八条”、和一系列金融、税收调控政策，但仍收效甚微。本文从房地市场价格的表面现象出发，进而从经济学的角度来阐述目前房地产价格不断上升的原因，在此基础上提出解决问题的对策措施。

一、当前房地产价格走高的表面原因分析

房价上涨的原因是多方面的，但从表面看有两种，一是需求拉上型，二是成本推进型，需求拉上型是外因，成本推进型是内因。

（一）消费需求大，供不应求导致房价上涨

1、居民收入水平提高对房价的影响。居民可支配收入的增加，意味着人们的生活水平提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上升。对房地产的需求有四部分组成：一是自用需求，购买的目的是为了自己使用；二是投资需求，购买的目的是为了出租获得回报；三是投机需求，购买的目的是为了在价格上涨时出售以获得涨价收益；四是跟风需求，没有明确的购买目的，看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求、投资需求为真实需求，除此之外的需求可以说是虚假需求，虚假需求进一步拉动了房价上涨，但是不能长期维持。

2、城市化进程加快对房价的影响。城市化是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化及城市不断发展和完善的过程。随着我国经济的快速增长，使得我国城市化进程加快，人口大量向城镇地区集中，造成对城镇房地产的需求不断增加，从而引起房地产价格上涨。

（二）房地产成本上升推动房价上涨

房地产开发商在定价过程中，开发成本是影响其定价的重要因素。根据微观经济学理论，在不完全竞争的市场上，商品价格是边际成本的增函数，开发成本越高，那么房地产价格越高，反之亦然。因

此，房地产开发成本是影响房地产价格的重要因素。

1、土地取得费用的提高。土地取得费是构成房地产价格的主要因素。土地资源的稀缺性使得土地价格上涨。土地是不可再生资源，供给对于价格的弹性很小，面对日益增长的土地需求，土地供给是有限的，价格再上升，供给也难大幅度增加。反之，供给难增加，造成土地需求者的激烈竞争，价格更加上升。

2、建筑安装工程成本费用的提高。近几年来，我国经济持续增长促使建筑材料成本、人工费不断上升，直接导致了房地产价格的上升；建设部新修订的《城市居住区规划设计规范》对新建居住区的配套设计规范及房屋品质提出了更高的要求，间接导致了房地产开发成本的提高。

二、房地产价格走高的经济学分析

房地产价格反映了房地产市场的供需情况，在一般情况下，价格是市场是否健康运行的一个标准。在如今房地产价格不断上涨的背景下，有可能是房地产市场本身有问题，或是政府的调控产生了问题。

（一）房地产市场失灵

根据经济学知识，市场不是万能的，市场也会出现失灵的时候。不完全竞争、信息不对称和外部性，这三个特性是市场失灵的主要表现。

（1）房地产市场的不完全竞争性。房地产市场的每个子市场上，都是不完全竞争的。土地供给市场上，土地的有限性必然造成其供给上一定程度的垄断，特别是当地价上涨过快时，人们往往把土地当成保值和增值的手段，从而影响土地的高效配置和合理利用；房屋供给市场上，商品无论出售或出租往往带有地域性和垄断性，对于每一套商品房来说。不仅位置有差异。房屋结构以及价格都有很大的差异性。这种不完全竞争性，对于消费者来说，在信息获取上处于完全的劣势，信息不对称性十分明显。

（2）房地产市场信息的不对称。这种不对称使市场充斥着各种虚假信息，消费者对这些虚假信息根本无从分辨。房地产商的营销方式一般采用“低开高走”、“捂盘惜售”，这种方式使得购房者无论走到哪里，面对的都是一片“火暴市场”。