写字楼能耗分析报告

写字楼能耗分析报告

写字楼物业管理能耗分析报告

能耗在写字楼物业管理中占据极为重要的位置，其费用支出约占物业管理成本的30%-40%(不含代收代缴部分)。在人力成本很难下降的今天，节能降耗就变成物业管理的主要赢利点。

既建的楼宇节能可以分为两种:一种投入一定的资金通过对原系统设备进行改造,修正原设备不合理的匹配和失误,或是在楼宇中采用一些先进的产品和技术来达到节能的目的.我们称之为改造节能;另一种是通过科学的管理方法,不需要投入资金就可以达到节能的目的,我们把它称为管理节能。

下面我们就从写字楼的后期管理中能耗组成来谈如何节能。

一、物业管理中写字楼能耗组成

1、电能。主要有中央空调及末端设备、公区照明(走道、楼梯、地下室、设备房照明)、电梯(电梯用电、井道照明、轿厢照明等)、水泵(给水泵、消防泵、排污泵)、通风系统(排烟、排风、正压送风等)、电信设备(电话网络机房设备用电、手机信号覆盖设备用电)、安防设备(车场管理系统、监控系统、消防系统、门禁系统等)、其它机房设备用电等;

2、水耗。绿化用水、保洁用水、公共卫生间用水、开水房饮用水、中央空调冷冻冷却系统用水、其它用水(如设置洗车场的用水、消防用水)等;

3、天然气。主要中央空调用气、食堂用气等。

二、能耗使用状况分析

1、中央空调系统是大楼的能耗大户，其能耗一般能占到写字楼能耗的40%-65%，其所在比例的高低一般取决于四个方面:一是大楼本身的节能设计是否足够好，如外墙保温、玻璃是否中空或更好;二是中央空调设备的选择和施

工工艺及材质是否是节能型，如水管的保温厚度及材质的选择、中央空调的选型等;三是中央空调的日常运行方式是否做到节能，如空调的开启时间、出水回水温度、是否有智能调节系统等;四是中央空调的运行管理、维修维护是否满足设备要求并节能，如发现问题是否及时处理、风管的清洁及末端设备的清洗、巡检的频次和内容能否在第一时间发现问题并及时处理、保养过程是否专业、结果是否达到应有的效果等。

2、电梯用电是大楼能耗的第二大户。一般有如下几个方面影响电梯的能耗:一是设备的选型是否节能，如选用带能量回馈装置的电梯;二是多台电梯的运行方式，如群控方式、单独控制等;三是电梯的运行管理和维修维护是否满足要求，如设备老化及锈蚀将增加电梯运行能耗等;电梯轿厢照明是否采用节能型灯泡;井道照明是否用完及时关闭等。

3、公区照明的能耗。一般受下面几个因数影响:一是灯具的选择及开关控制方式;二是灯具的数量及设置方式;三是运行管理方式，如时控器等。

4、其它系统的用电基本恒定，除去前期设备选型对能耗的影响很大外，后期管理节能的方法和手段不多。

三、节能分析及建议

(一)中央空调系统

1、管理节能(进出水温度调节)

一般来讲，冷冻水的温度每升高1?(或是热泵供热水温度每降低1?)能耗下降3%.长期以来,人们将制冷工况7-12?(冷凝温度由环境决定)和热泵工况40-45?

(蒸发温度由环境决定)作为中央空调系统的标准工况, 有超过80%以上中央空调系统的使用者在整个运行中都严格的”遵守”了这一标准工况,这就无端耗费了大量的能源.

目前中央空调调节室内温度的传统的方式是按标准工况进行的,冷冻水温度

7?(热泵冷凝水45?)保持不变，当不需要太多冷(热)量时，电磁阀门自动关闭，既室内的温是通过流量的调节来控制的，我们称之为“量的调节”;而通过控制中央空调冷冻水(热泵冷凝水)的出水温度来调节室内的温度，此种调节方式称之为“质的调节”。其“质的调节”好处是降低了单位冷(热)量的能耗。

传统的中央空调系统“量的调节”是一种极其不经济的调节方式,其做法损耗了更多的电力，应倡导对中央空调进行“质的调节”，特别是在过渡季节期间，因末端设备相对有较大的换热余量,通过提高冷冻水的出水温度(或降低热泵工况冷凝温度),完全可以在不牺牲舒适度的前提下,达到节能的目的。

将室内温度提高2-3?(或冬季降低室内温度2-3?)，那末通过提高冷冻水出水温度(或降低热泵工况冷凝温度)的措施既可以提高制冷机的效率，又可以达到少提供冷(热)量以使室内温度达到规定的要求。更重要的是:对中央空调系统进行“量的调节”，使控制室内温度更具有可操性.

其实在实际运行中，中央空调系统实现经济工况运行,不仅仅是每升高(或降低)1?，减少能耗约3%左右，还使得制冷机的制冷(热)量有所增加;还会减少制冷机及配套水泵开启的台数,使节能效果更为显著。如3台制冷机以7?出水温度同2台制冷机以10?出水温度按100%负荷运行,后者所提供的按80%负荷运行, 冷量仅减少了9%(而不是17%),但减少的能耗约为25%.

2、管理节能(时间)

一般写字楼的空调开启时间从早上7、8点钟到下午5、6点钟。这个时间可根据实际运行经验进行微调。比如，写字楼九点上班，那么员工一般在8点半到九点之间将是主要人流时间，如果空调从开启到楼内温度合适的时间需要1个小时，那么我们在7点半钟开启比较合适。

在春秋两季温度较为合适的季节。我们可以根据天气的变化适时调节进出水量和温度，必要时可关闭空调，开启新风系统那个，或缩短空调的开启时间。

对于周六日、节假日的管理。可根据写字楼的各办公室的加班情况，制定详细且节能的管理方式。这个与写字楼的实际状况相关，这里就不在论述。

3、维修维护对节能的作用

一个运行良好的中央空调系统是节能的管理。而对系统的维护保养则是空调系统运行良好的最有力的保障。所以我们建议空调需要由专业技术人员和公司对其进行维护保养，且严格按照设备厂家提供的运行要求进行管理。

建议对各种设备及其附属器件做预防性检查，为早期发现故障及查找原因并进行检修作准备。包括:运行人员一班一次检查、维保人员每月一次巡检、维保人员每年检修。机组修理分为:大修、中修、小修周期如下所示:大修?小修?小修?中修?小修?小修?中修?小修?小修?大修。每一大修周期基本包括六个小修和二个中修。维修时间参照:5,7年大修、2年中修、12个月小修、每月定期检查。

以上的几种节能方式不是独立存在，建议各写字楼根据实际情况，将之组合起来使用，并在实际操作中严格执行。这样才能做到节能降耗。

(二)电梯系统

1、电梯的运行管理方式

写字楼中的电梯一般有下列几种管理方式:

一是群控管理，就是将多台电梯集中控制，在楼层分配过程采用智能化模型，当电梯有外招时，可根据每一台电梯的现状进行分析处理，然后指令最合适的那一台电梯(一般是选择最近的，且未满载)响应，电梯厅的多部电梯选用此种方式。一般电梯厂家提供的此类程序是可以根据运行情况进行参数修改的。建议在运行管理中多观察，根据运行能耗结果进行参数修订，如群控的电梯台数，载重量的微调，电梯无外招时的停靠楼层等。