租住平台项目商业计划书

租住平台项目商业计划书

—构建一个灵活智能的租住共享平台

一、市场介绍

1、市场情况

长租房领域的供需双方主要以个人房东对个人房客，长租市场规模巨大，城市流动人口多数都通过租房解决住宿问题。

专业房东、品牌公寓正在大城市、中等城市崛起，通过服务和标准化的装修，提升长租房的住宿体验。

58赶集等网络信息平台，已经成为出租和找房的主流渠道，线下中介成为补充方式。

长租房的市场的供给方式，正在从个人房东的传统方式向专业租房服务公司转变，年轻一代的租客对住宿的要求正在提高，不仅仅是简单的住宿，新一代租客对维修、保洁、搬家等租后服务，对装修的风格、品质都有很高的要求。

2、市场容量

不同城市的流动人口规模决定了长租市场的容量。从全国来看，根据2014年最新统计数据，全国2014年流动人口规模为2.45亿，其中72%的流动人口通过租房居住，其中77%为80后，2013年承受的房租平均每月为1051元。

流动人口靠前位的城市分别为深圳、上海、北京、重庆、武汉、天津、广州、西安。全国超过1.7亿的租房青年，总市场容量接近2万亿规模。

3、竞争情况

（1）不同的出租主体

从出租主体看，分为个人房东、二房东、品牌公寓；

个人房东：自己购置多套房产，除了自住以外的房产，自己投资装修，自己对外出租；

二房东：通过与个人房东签订长期租赁合同，再重新装修，以整租和合租的方式对外出租，房源数量从十几套到一两百套都有；

品牌公寓：规模化、系统化、团队化的“二房东”，有一定的服务标准，有品牌名称，拥有规模比较大的房源数量。例如自如有家、蘑菇公寓、遇见公寓、YOU+公寓、优客逸家等。

不同出租主体之间的竞争各有优势，品牌公寓资金雄厚，二房东专注灵活，个人房东对出租价格不是太敏感，服务意识差。从长期来看，品牌公寓更符合青年的租房需求。同一城市不同品牌公寓、二房东之间的竞争还是有的，房源的成本和装修运营管理的效率成为不同品牌公寓和二房东之间竞争的关键。

（2）不同的出租形式

分散式出租：房源分布在城市的不同小区，管理麻烦。

集中式出租：房源集中，以新建或改造原有集中的多层楼房为主。集中管理，便于维护和后期服务。

从目前城市可出租房源的物业分布来看，分散式的市场规模是远大于集中式的公寓，成本优势也非常的明显。这两种出租形式之间，基本不存在竞争管理，分散式的单位面积出租价位一般比集中式单位

面积出租价位低。

（3）不同的价位

从出租价格来看，分为高、中、低端，不同的青年由于个人收入情况不一，造成承租能力消费能力不一。总体上来说，竞争仅存在于同一价位的出租主体之间的竞争，比如同一片区品牌公寓与品牌公寓之间的竞争。

（4）不同的渠道

传统中介与58赶集网络渠道相比，房源量和效率都无法比拟。网络渠道正在蚕食传统中介的出租市场，再加上出租业务在中介总体业务比重本来就少，不够重视。类似爱屋吉屋的网络新型中介，通过集中化的房源采集、专职的一对一经纪人带看，部分的解决了城市租房中介的痛点。

目前的三种渠道：

⏹纯网络信息渠道：58赶集等出租信息平台；

⏹互联网中介渠道：类似爱屋吉屋模式；

⏹传统线下中介渠道：我爱我家、链家、满堂红等；

这三种渠道中，互联中介和线下中介是直接的竞争关系，传统中介分布广，人员多，互联网中介效率高，服务意识强。互联网中介取代传统中介的趋势明显。类似58赶集的纯网络渠道，与互联网中介之间应该是一个互补的关系。58赶集上的个人房源信息是免费开放的，任何个人都可以发布和查找房源信息，而互联网中介平台（类似爱屋吉屋）是有中介费的，享受服务的同时，需要支付中介费用。所

以这两种平台都会有自己的用户群体。

4、市场整体未来的发展趋势

从出租主体上看，未来个人房东主体会减少，专业、品牌化、职业化出租主体会增加，分散、集中、高、中、低价位都有着自己的市场需求。

从租房需求角度看，随着新一代年轻人的成长，他们对租房的需求不仅仅是居住，还有后期服务需求，更注重的住宿的品质和体验，有更多的消费意识。新一代租房者对出租周期会更趋向短期化、灵活化，对装修更注重细节品质，随着智能社会的到来，对找房、住房过程中的低效率，服务差的忍耐性正在濒临突变点。

从产品形式和内容上看，装修更温馨、充满各种风格气息、更个性化和智能化。

从出租渠道上，信息平台和互联网中介是目前的主流形式，未来一段时间，人们还会倾向通过这些平台找房租房。

随着智能化社会的来临，人们更换居住地点的频次越来越高，固定的居住在某个地方几十年、十年的现象越来越少，人们有更多的机会去体验这个世界的不同角落，去做不同的工作，未来必然会诞生一个公共的居住平台，在这里人们可以任意的选择居住地域、居住时间。

二、存在问题

1、整个市场还有哪些问题没有解决

⏹多数出租主体还是个人房东，他们的服务意识，服务标准

层次不齐，无法满足新一代青年的租住需求；

⏹部分二房东为了谋取超额利润，采用群租、无节制的分割

房间，造成一定的安全和管理风险，给政府和承租者造成

很多负面的影响；

⏹市场上的租住期限不灵活，租客合同不到期退房，一般出

租主体不会退押金给房客，这一点给租客带来很多不愉快

的经历；

⏹房东与房客之间缺少互评机制，没有信用记录；

⏹58赶集信息平台存在大量无效、虚假信息，信息的有效

性、唯一性和真实性无法确保，很多租过房的用户都因此

失望过、郁闷过；

⏹互联网中介公司的仅仅实现了信息的集中发布，统一发布，

但是线下看房环节还是传统模式，需要协调经纪人、房东、

找房者现场看房，人员效率依然低下，而且互联网中介公

司服务的房东主体也是个人房东为主，无法提供从找房到

住宿期间一致的高品质服务；