商品房预售制度的完善(1)
我国商品房预售制度之检讨与完善
我国商品房预售制度之检讨与完善[摘要]我国商品房预售制度中存在严重的利益失衡。
文章基于保护预购人权益的视角，分析预购人所面临的主要法律风险，然后结合发达国家和地区的立法经验，从预售合同事先审查、预售信息披露和预购款托管三方面提出完善措施。
[关键词]预售制度；预购人权益；事先审查；信息披露；预购款托管商品房预售即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款(全部或部分)的行为。
[1]商品房预售制度对我国商品房市场的发展注入了活力，但同时也存在诸多问题，尤其是在预购人权益保护方面。
对预购人权益的保护己不仅仅关系到个体的利益，同时也关系到社会的稳定。
一、预购人面临的主要法律风险（一）预售人虚假宣传在签订预售合同时，由于商品房仍处于在建之中，预售人就商品房的宣传资料成为预购人了解商品房并决定是否购买的主要依据。
但在实践中经常出现开发商夸大其词，以吸引预购人前来购买。
我国法律虽然规定房地产开发企业不得进行虚假宣传，但对开发商虚假宣传行为只有行政处罚措施，而没有民事救济措施。
（二）预售人滥用格式条款和欺诈格式条款的滥用是指一方利用经济上的优势以及对方无力抗拒这种单方面风险转移的现实，在合同中单方拟定或使用由对方承担一切或主要风险和不利益的格式条款的行为。
[2]开发商通常凭借其优势地位，在格式条款中加入免除其损害赔偿责任和瑕疵担保责任、对其违约责任不作规定以及扩大不可抗力的范围的条款。
[3]欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意识表示的行为。
比如故意隐瞒没有取得预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证或者隐瞒土地使用权的瑕疵，实践中有些开发商在预售前己将土地使用权设定抵押，一旦其不能还款，预购人就可能面临有房无地的结局。
（三）预售人挪用预售款甚至携款潜逃我国目前法律仅规定了商品房预售款必须用于工程建设的用途，但在预售资金的监管上缺乏可操作性，而且也是只存在行政处罚措施，没有民事救济措施。
我国商品房预售制度的完善
２引入 企业 信用 评级 体系 ， ． 实施 差异化 按揭 管理 。 不同信 对
者 定金 ， 并在 以后确定 的时间将 预售 的房 屋及所 有权 转移给 买房 用等 级的房 地产 商 实行 不 同的按揭 贷 款政 策 。对 开 发商 的违规 人 的一 种法律 行 为 。 。 行为 ， 降低 信 用评价 等级 作为 惩罚 。 于信用 等级 不够 条件 的 以 对
房屋 “ 层售卖 、 分 分期付 款 ” 的销 售行 为， 屋分 批分 期卖 给广 大 房
２ ．商品房 预售 市场 ， 发 商和购 房者 掌握 的信息 严重 不对 开
买房人 ， 这种 销售模 式一经推 出， 在香港流 行 ， 为香 港房地 产 称 ， 大 了购房者 的 风险 。当开 发商 提前 拿到预 收款 ， 前 收回 就 成 加 提 市场 销售 的一个 创新 。 然而 ， 在商 品房预售 时 ， 由于 预售 合 同履 大 部分乃 至全 部成本 之后 ， 他们 就没 有 了后顾之 忧 ， 便通 过 囤积 行期 限长 ， 发因 素多 ： 突 同时， 房者和 开发 商在 了解信 息 、 买 经济 居奇 等方式 步步推 高房 价上涨 ， 而房价 的上涨 又为 开发商更方 便 实 力的差 距 ， 决定 买房者 在预 售合 同中处于 弱势 地位 ， 都 其权益 地 收取下 一个 项 目的预 收款创 造 了条件 ， 推动 房价屡 创新 高 。 容 易受 到侵 害 。因此 ， 我们应 立足 国情 ， 鉴海 外主要 经济 体管 借 理预售 制 的成熟 措施 ， 对现有 预售 制进行 改革 ， 以探索 适合 我 国
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我国商品房预售预告登记制度的立法完善
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
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我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
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商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
商品房预售制度
浅析商品房预售制度摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
论我国商品房预售制度的完善
建立 分 散损 害 赔 偿风 险 机制 是解 《 海商 法》 规定 的责 任 限额 ， 则受害 人 的利益将 获得 更 少 的保护 。 设 立船 舶 油污 损 害赔 偿基 金 ， 决这 一 问题 的根 本 之道 。口 三、 从环境保护角度构想船舶油污损害赔偿责任主体 （ 者： 作 任职 于厦 门市 湖里 区人 民法 院 ， 央广播 电视 大 学 中 船 舶 油污 对 环 境造 成 了污 染 ， 其恢 复 非常 困难 ， 需要 巨大 法学专业本科 ． 究方向： 研 法学 ） 的投 入 。 ｌ８ ９９年 ３月 ２ ４日， 轮 Ｅ ｘ ｎＶ ｌｅ 在阿 拉 斯加 的 油 ｘｏ ａ ｚ ｄ
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状，分析其存在的问 ＿
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及新近 颁 布施 行 的 《 权 法》 ， 对 这一 制度 作 了相应 具 体 的 物 等 均 规定 。经 过 十几 年 的发 展， 目前 预 售 已经 成 为商 品房 销 售 的主 献标 识码 ： 嚣。篝 Ａ 毫 要 方式 。 目前 ， 在房 地 产开 发 中 ， 定金 和 预付 收款 己 占到整 个 房 地产 开发 资金 的 ４ ％左 右 ， ５ 已成 为房地 产 开发 的 第一 大 资金 来源 ： 企业 自筹 资金 占房 地产 开发 资金 的 ３％左 右 ， 中大 约 Ｏ 其 商品房预售 制度的含义和发展现状 有 ７％是来 自于个 人 按揭 贷款 ， 屋 定金 和预 收 款 中也 有 ３％ ０ 房 ０ 商 品房 预 售是 指 ： 预售 方 （ 地产 开 发经 营 企业 ） 正在 “ 房 将 的资金 是来 自于 银行 贷款 ， 上 开发 贷 款也 占到 总开 发 资金 的 加 建 设而 尚未竣 工 的 房屋 预先 出售给 承购 方 ， 承购 方 交付 定金 或 ｌ％左右 ， ８ 地产开发中使 用银行贷款的总比重实际已经达 了 Ｊ 购 房款 ， 在未 来确 定 的 日期 将预 售 房屋 交付 给 承购 方 的一种 并 ５ ％以上 。我 国房 地产 业 仰 仗预 售这 一 扶 持性 政 策 ， 速 完成 ２ 迅 法 律 行 为 。在这 一 商 品 房销 售模 式 中 ， 购 方拥 有 以其购 得 的 ” 预 了资 本原 始 积 累。然 而 ， 品房 预 售制 度 在实 施 过程 中也 产生 商 房 屋 期 权 进 行抵 押 或 者 转 让 的权 利 以及在 商 品 房竣 工 后 获 取 了大 量 的道 德风 险和 市 场风 险 。 商 品房 所 有 权 等 ， 预 售 方则 拥有 要 求对 方 在商 品房 竣工 前 即 而
商品房预售制度的完善虱际比较与借鉴
［ 内容 摘 要】 商 品 房 预 售 制 度 对 于培 育 我 国房 地产 市场、推 动房地产 业的 发展起 到 了重要 的历 史性作 用。但 由于相 关制
度 的不 完善 ， 引 发 了不 少社 会 问题 。 也
本 文 简要 的 介 绍 并 比 较 了主 要 发 达 国 家及 地 区的 预 售 制度 ，在 借 鉴发 达 国 家经 验 的 基 础 上 讨 论 了 完善 我 国 商 品 房 预 售 制度 的有 效途 径 。
2024年商品房预售管理工作总结
____年商品房预售管理工作总结一、工作背景____年是商品房市场进一步发展和规范的一年。
随着城镇化进程的加快和人民生活水平的提高，商品房市场需求量逐步增加，对于预售管理的要求也越来越高。
为满足市场需求，提高行业管理水平，做好商品房预售管理工作，我所在单位制定了一系列的管理措施和政策。
二、工作内容1. 完善管理制度针对____年商品房市场的发展特点，我所在单位在规定上进一步完善了商品房预售管理制度，包括了预售资格审核、预售许可办理、预售公示、销售监管等方面的内容。
通过制度的完善，有效地规范和引导了商品房预售行为，提高了市场的透明度和公正性。
2. 强化监管力度为了加强对商业房预售行为的监管，我们单位在____年加大了对商品房项目的巡查力度。
通过组织人员对各类商品房项目进行定期巡查，发现问题及时处理，确保了预售行为的合法性和合规性。
同时，加强与相关部门的协同合作，共同维护市场秩序。
3. 加强公示公告为了保护购房人权益，我们单位在____年加强了对商品房预售信息的公示公告。
通过在单位网站、公共媒体等渠道发布预售信息，确保购房人能够及时获取信息，提高了购房人的知情权和选择权。
4. 提高服务水平为了提高购房人的满意度，我们单位在____年加强了对购房人的服务。
通过设立咨询窗口、提供购房指南等方式，为购房人提供全方位的咨询和帮助，让购房人能够更好地了解预售情况，提高购房决策的科学性和准确性。
三、工作成效1. 预售行为更加规范通过完善管理制度和加强监管力度，我们单位在____年取得了显著的成效。
预售行为更加规范，违法违规行为明显减少。
购房人的权益得到有效保护，市场秩序得到进一步规范。
2. 预售信息更加透明通过加强公示公告和提高服务水平，购房人在____年更加容易获取预售信息，知情权得到了有效保障。
预售信息的透明度提高，购房人能够更准确地做出购房决策。
3. 购房人满意度提高通过提供全方位的咨询和帮助，购房人在____年购房过程中获得了良好的服务体验。
论商品房预售款监管制度的完善
论商品房预售款监管制度的完善彭永恒【期刊名称】《晋中学院学报》【年(卷),期】2011(028)004【摘要】商品房预售款监管制度是商品房预售监管的核心内容,但我国的商品房预售款监管制度存在明显的缺陷,主要表现为监管主体混乱、监管内容不确定和监管不力所应当承担的法律责任不明确。
结合我国国情,可以采取由政府和律师事务所共同对预售款进行监管的措施,同时明确预售款监管的内容和法律责任,来完善我国商品房预售款监管制度。
%The regulatory system of the funds for the advance booking commodity housing is the core content of the supervision of the advance booking commodity housing commodity house.However,there exist obvious defects in the system in China： subject supervision is【总页数】4页(P59-62)【作者】彭永恒【作者单位】长安大学政治与行政学院,陕西西安710064【正文语种】中文【中图分类】F293.338【相关文献】1.商品房预售款微信监管服务平台 [J], 周君;刘从军2.我国商品房预售资金监管模式探析——以商品房预售制度再掀存废之争为切入点[J], 王瑞婷;王晓博;吴恺3.关于完善商品房预售制度中监管规制的对策研究 [J], 郭丹云;董海欣;何辉利4.从实际出发与时俱进创新完善监管模式天津新建商品房预售资金监管工作实现持续发展 [J],5.商品房预售预告登记制度构建的法律思考——兼论商品房预售制度的完善 [J], 刘文婷因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
如何完善现有商品房预售制度
入 问题 ， 增加 了市 场 上 的 商 品 房供 应 ， 且 降 低 了房 地 产 产 业 的 进 而
入 门槛 ， 进 了城 市 化 发 展 。 而 且 ， 现 房 相 比 ， 房 的 价 格 更 便 促 与 期 宜 。当 初 出 台这 一 制 度 ， 要 考 虑 了 两 个 现 实 情 况 。一 是 市 场 需 主 求 旺盛 ， 品房 供 求 跟 不 上 ； 是 开 发 商 的 实 力 比 较 弱 ． 盖 好 房 商 二 要 子再 卖 有 很 大 困难 。政 府 是 出于 扶 持 房 地产 产 业 发 展 的 目的允 许 商 品房 预 售 的 。与 其 说 是 扶 持 房 地 产 产 业 发 展 ， 如 说 是 整 顿 房 不 地 产 市 场 。因 为 当 时许 多开 发 商 投 资 过 少甚 至不 投 资 就 预 售 商 品 房 ， 成 了市 场 的 混 乱 。为解 决 这 一 问题 ， 造 国家 通 过 法 律 为 商 品房 预售 设 立 了四 个 必要 条 件 ， 这是 一个 进 步 ， 也 存 在 问题 一 ． 它 没 但 有 对 商 品 房 预 售 可 能引 发 的 风 险 进 行 考 虑 和 规制 。这 也 是 现 在 预 售 巾存 在 众 多 问题 的 根 源 。现 在 看 ， 是 弊 大 于 利 的 。商 品 房 预 它
和利 息 。二 是 延 期 交 房 的 风 险 ． 发 商 因 经 营 管 理 不 善 或 其 他 原 开
因导 致 无 法 按 期 交 房 甚 至 楼 盘 “ 尾 ” ， 费 者 的 利 益 就 会 受 到 烂 的 消 损 害 。三 是 质量 不 合格 的风 险 ． 然 房 屋 按 期 竣 工， 可 能 存 在 质 虽 但 量瑕疵 、 面积 误 差 、 更 规 划 等 问题 。四 是“ 按 揭” 成 消 费 者 和 变 假 造 银 行 权 益 受 到 威 胁 。 五是 产 权 风 险 ． 发 商 将 一 些不 合 法 的房 屋 ， 开 如 未 经 征 地 就 建 在集 体 土地 上 的房 屋 ． 给 消 费 者 ， 使 消 费 者 无 卖 致 法 取 得 产 权 。六 是 虚假 广 告 的 风 险 ， 发 商 在 其 售 楼 宣 传 单 和 其 开 他 广 告 材 料 中作 虚假 宣 传 ， 导消 费者 认 购 。七 是定 金 风 险 ， 些 误 一 开 发 商 在 消 费 者 交纳 定 金 后 没 有 申 清或 没有 及时 申请 到 银 行 按 揭
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题主要有以下几个方面：
1. 监管缺位：监管机构在执行商品房预售资金监管制度时存在缺位的问题，缺乏有效监管手段和手段。
有些开发商违规操作并未被发现，导致预售资金使用不当。
2. 信息不对称：购房者对于商品房预售资金使用情况了解有限，无法准确监督和监管。
开发商缺乏适当的信息披露和公示义务，购房者往往只能被动接受。
3. 预售资金滞留：有些开发商存在恶意滞留预售资金的情况，导致购房者的合法权益无法得到保障，甚至涉及风险。
改善商品房预售资金监管制度的建议如下：
1. 建立健全监管机制：加强监管机构的权威性和责任感，制定明确的监管标准和程序，确保各项规定得以有效执行，发现和处理违规行为。
2. 加强信息披露和公示：要求开发商在预售房项目中明确披露预售资金的使用情况，确保购房者能够了解预售资金的流向和使用情况，增加购房者的知情权。
3. 强化预售资金保障：建立完善的预售资金监管账户体系，确保购房者预售资金的安全性和可追溯性。
加强对开发商滞留预售资金行为的打击力度，保障购房者的合法权益。
4. 提高购房者权益保护力度：完善购房者的投诉举报渠道，加强对开发商的监督和惩罚力度。
建立健全消费者维权机制，加大对违规开发商的处罚力度，保障购房者的权益得到充分保护。
总之，改善商品房预售资金监管制度需要加强监管机构的职责落实和监管力度，提高信息披露透明度，加强预售资金的保障措施，同时加大对违规开发商的惩罚力度，确保购房者的合法权益得到保障。
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
商品房预售资金监管制度存在的问题及建议
问题：
1. 监管不严格：目前商品房预售资金监管制度实施不严格，监管部门缺乏有效的监督和检查机制，导致一些开发商存在挪用资金、虚假宣传等行为。
2. 资金使用不透明：部分开发商将预售资金用于其他投资项目，导致购房者无法实时了解资金的使用情况，存在风险和不确定性。
3. 缺乏监管存管机构：目前商品房预售资金的监管存在一个重要问题，即缺乏独立的监管存管机构，导致开发商可以较为自由地动用预售资金。
建议：
1. 加强监管力度：完善预售资金监管法规，加强对开发商资金使用情况的监督和检查，及时发现和处理违规行为，并给予相应的处罚。
2. 提供资金使用透明度：要求开发商建立公开透明的资金管理制度，向购房者公示预售资金的使用情况，确保购房者的权益得到有效保护。
3. 设立独立的监管存管机构：建立独立的监管存管机构，负责商品房预售资金的存管和监管，确保预售资金专款专用，杜绝开发商挪用、滥用预售资金的行为。
综上所述，完善商品房预售资金监管制度，加强监管力度，提高透明度，设立独立监管存管机构，是解决当前问题的关键。
只有通过加强监管和保障购房者的权益，才能建立一个健康、公平的商品房市场环境。
论商品房预售准入制度完善
论商品房预售准入制度的完善摘要：我国商品房预售准入制度的设计主要局限在资金充足和工程进度明确两个方面，不能有效降低商品房预售带来的风险。
完善商品房预售准入制度可以从设立预售商品房单项建设资金审核制、建立开发商信用考评机制和明确法律责任三个方面予以加强。
关键词：商品房预售；准入制度；经济法商品房预售，也称期房买卖，属于商品房买卖的一种类型。
与现房买卖相对应，它是指”房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式①。
”商品房预售制度对我国房地产市场的快速发展起到了重要作用。
同时，预售制度不够完善，特别是商品房预售准入制度的缺陷，是导致购房者利益受到侵害，出现”烂尾楼”的主要原因。
一、商品房预售准入制度的立法现状市场准入，是指市场管理机构为确保市场安全稳定与有序竞争，对国内外的个人、法人或其他组织进行一定市场参与活动的约束和限制②。
市场准入制度是开发商进行商品房预售的门槛。
我国商品房预售准入制度主要是通过《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》进行规制。
预售人应当符合两方面的条件：第一，设立房地产开发公司需要符合的条件；第二，进行商品房预售需要符合的条件。
具体来说，商品房预售应当符合下列条件：1．预售人应当符合法律规定的资格条件《城市房地产管理法》第29条规定：”房地产开发商应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件”。
《城市房地产开发经营管理条例》第5条对房地产开发商的注册资本和专业技术人员做了进一步的明确规定：”（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
”2．预售人应当取得土地使用权证书房屋依附于土地存在，只有取得土地使用权，才能合法有效地进行商品开发，为保质保量交付商品房提供现实可能性。
预售制度完善通知函模板
尊敬的各位开发商、购房者和相关部门：为了进一步规范房地产市场秩序，加强商品房预售管理，维护购房者和开发商的合法权益，根据国家相关法律法规，现将有关预售制度完善事项通知如下：一、完善商品房预售许可制度1. 开发商在进行商品房预售前，必须依法取得预售许可，未取得预售许可的商品住房项目，开发商不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
2. 取得预售许可的商品住房项目，开发商要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。
开发商不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。
二、加强商品房预售行为监管1. 各级房地产管理部门要加大对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要依法严肃查处。
2. 开发商在销售商品住房时，要严格按照预售方案进行，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况等内容。
三、完善商品房预售测绘制度1. 开发商在申请办理商品房预售许可时，须按照规划部门批准的图纸进行施工和墙体分割，每个销售单元必须符合《房屋登记办法》规定的房屋登记条件，四面有墙，有着明确的四至界限结构，能明确到幢、层、套、间。
2. 房产测绘队应当遵循房产测绘成果报告与房屋规划图纸相一致的原则；严格按照委托方提供的经规划、建设主管部门批准签章的建筑施工图对基本单元进行确认，不得擅自利用其他未经规划、建设主管部门确认的图纸施测。
四、加强商品房预售资金监管1. 开发商在收取购房者的预售资金时，要严格按照国家相关规定进行监管，确保预售资金用于商品房项目的建设，防止资金挪用、烂尾等风险。
我国商品房预售制度之完善
浅析我国商品房预售制度之完善摘要：商品房预售制度最早出现于香港，又称“炒楼花”，二十世纪末引入我国。
在我国商品房预售制度的广泛适用有其必然性。
但是，随着我国城市房地产市场的高速发展，加大对商品房预购人的保护力度势在必行。
本文旨在探讨我国商品房预售制度的主要问题，并提出完善我国商品房预售制度、加强对商品房预购人权利保护的法律构想。
关键词：商品房预售制度；预购人；完善立法abstract: commodity house opens to booking system first appeared in hong kong, say again “fry corporation”, introduced into china in the twentieth century. in our commodity house opens to booking system widely used the inevitability. but, as our country city the high speed development of real estate market and intensify the commodity house of pre protection is imperative. this article aims to explore china commodity house opens to booking system problems, and puts forward to perfect our commodity house opens to booking a system, to strengthen the protection of human rights purchased commodity house legal conception.keywords: commodity house to open to booking system; pre people; improve legislation中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：根据建造商品房所处的权利状态，通常将商品房分为现房和期房两种形式。
完善商品房预售制度之探讨
二、迪拜殷鉴在前迪拜模式的经济奇迹，开始就是主要依赖旅游，之后则是靠房地产，这与现在海南的发展模式极其相似。
同时，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鸟式”生活群体所占比例庞大。
这些也是海南上一轮泡沫中就已显现的因素。
因此，海南在建设国际旅游岛的过程中，必须好好从迪拜危机中汲取经验教训。
旅游地产要以旅游为依托，有了旅游才能有旅游地产，不能让房地产开发“鸠占鹊巢”。
虽然转变依赖房地产开发的经济增长模式做起来很难，但绝不能让旅游岛建设仅仅成为一场大规模的房地产开发，更不能让其成为又一个房地产炒作的题材。
三、机遇还是挑战目前海南省采取的“两个暂停”措施，有利于海南房地产市场健康发展，但短期内难以抑制房价的快速上涨趋势。
因此，急需按照《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确海南旅游房地产的发展特点、目标和思路，从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展。
建设国际旅游岛，是海南的机遇，也是挑战。
海南国际旅游岛项目必须理性、持续地开发，不能只看到短期利益，更不能将长远利益湮没于泡沫当中。
一、引言商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
在国内房地产市场发展初期，预售制度确实推动了房地产市场的繁荣，并成为房地产融资制度的核心。
但随着房地产市场的进一步发展，现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露，近几年不断有“取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的呼声。
２０１０年１月，广西住房和城乡建设工作会议提出“将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市”，使得预售制的“存”与“废”再次引起社会各界的广泛关注。
笔者认为，我国商品房预售制度固然问题重重，但在现阶段其价值仍不容忽视，不可轻言废除。
目前预售中存在的主要问题并非预售制度本身固有的缺陷，而是金融产品单一、预售监管等配套措施缺位带来的问题。
试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善
试论商品房预售登记与不动产登记制度的完善【摘要】我国商品房预售登记制度和不动产登记制度缺乏统一规范，具体登记机关繁杂不清，责任约束与公信力不明确，行政色彩浓厚。
商品房预售中，商品房预售人应当在订立预售合同后到房地产管理部门办理预售合同登记备案手续，如果预售人没有办理预售合同登记备案手续有可能导致其他债权人对该已预售房屋主张权利。
一方面，根据我国城市管理法，各城市都制定了不同的商品房预售登记规则。
法律没有明确规定这种登记备案的具体操作细则及其具有的效力，行政管理色彩浓厚。
另一方面，我国没有统一的不动产登记制度，不动产登记机关呈分散状态且对登记机关并没有明确的责任约束。
商品房预售登记部门和不动产登记部门在各个城市所制定的规则中不免会产生交叉重合以及完全分离的状态。
本文以商品房预售登记和不动产登记为对象，针对现有登记制度所产生的若干问题提出合理的规范设想。
【关键词】不动产登记；登记范围；登记效力；商品房预售登记；制度完善登记是指为使申请主体取得合法的主体资格或者取得从事某种行为的资格，由特定的国家行政机关依法对其申请事由及相关事项进行审查、核准、注册，颁发有关证书或记载有关被批准的申请事项，并按照一定程序公开公示的行为。
在我国现阶段，登记也可以界定为行政机关，包括法律法规授权组织，对申请人申请事由及有关事项经依法审查后，对符合法定条件者依法做出书面记载，允许其享有特定权利，承担相应义务的行为。
不动产登记和预售登记都属于登记的重要类型。
一、现行法中的不动产登记性质与法律效果（一）不动产登记的性质从现行法的规定来看，我国对不动产进行分类登记的登记机构都是国家相关行政机关，房产登记机构便是房产管理机关（城市房地产管理法第59条）。
①另外，物权法第10条第2款规定：国家对不动产实行统一登记制度。
可以理解为国家对不动产实行统一登记。
由此两点可以得出结论：不动产物权登记是指权利人向主管机关申请就其物权权属的相关事项进行登记的行为，应是一种行政行为，而不仅仅是一种私权行为。
论商品房预售款监管制度的完善
中 图 分 类 号 ： ２ ３３ ８ Ｆ ９ ．３ 文献标 志码 ： Ａ 文 章 编 号 ：６ ３ １ ｏ （ ０ １ ０ 一ｏ ５ —０ １７ － ８ ８ ２ １ ）４ ０ ９ ４
第 ２ ８卷第 ４期
２１年 ８ ０１ 月
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Ｖｏ ．８ Ｎｏ４ １ ２ ．
Ａｕｇ ２ ． ０１１
Ｊｕ ｎ ｌ ｏ Ｊｎｈ ｎ Ｕ ｉｅｓｔ ｏ ｒａ ｆ ｉｚ ｏ ｇ ｎｖ ｒｉ ｙ
论 商品房预售款 监管制度 的完善
彭 永 恒
（ 长安大 学 政 治与行政 学院， 陕西 西安 ７ ０ ６ ） １０ ４
售款 的使用 情 况进 行 监管 ， 不必 担 心市 场经 济会 就 受 到政府 的过度 干 预 ， 也可 以很 大 程度 上 避免 开发 商挪 用 资 金 的 情 况 ，但 是 在 监 管 预 售 款使 用 情 况 时， 可能会 为 了 自身 利 益而 直接 或者 间接地 损 害开 发商或者购房者的利益［。例如 ， 银行之 间为了竞 争 监 管权 利 ， 向进 行 商 品房预 售 的房地 产 开发 企 会
时 ， 当能 够 承担 相 应 的 责 任 ， 能 力 对 受 害 人 进 应 有
行赔偿。 换句话说就是监管主体要具有 民法上独立 的人 格 ， 有独 立 的诉讼 地 位 。
根 据 以上 三要 素 ， 学界 较 为认 可 的几 种 主体 对 进 行分 析 ， 论 如下 ： 结
浅议如何进一步加强商品房预售管理
浅议如何进一步加强商品房预售管理商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
实施商品房预售，对于开发企业来说，可以迅速资金回流，加快工程建设。
对于购房者来说，面对销售价格持续上涨的房地产市场，及早购买就等于抢得了先机，就等于可以少交一部分购房款，等于可以尽快实现所购房屋的增值。
从这一层面上说，实施商品房预售，有效促进了商品房市场的发展。
但是，从维护商品房交易双方的合法权益方面来看，在商品房预售过程中，广大购房户处于劣势地位，因为，在没有见到实物的情况下，就花费巨资、甚至是倾全家之力购房，对广大购房者而言，理论上存在巨大的风险。
因此，必须加强对商品房预售的管理。
1 国家为进一步加强商品房预售管理，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。
商品房预售制度，是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。
为规范商品房预售行为，保障交易双方当事人的合法权益，先后出台了一系列的法律法规及相关政策。
1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定：商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定：《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用權证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
完善我国商品房预售制度的立法建议
Legislative proposal to perfect the system of pre-sales of commercial housing
作者： 杨继慧[1]
作者机构： [1]沈阳工程学院,辽宁沈阳110036
出版物刊名： 辽宁公安司法管理干部学院学报
页码： 31-32页
年卷期： 2010年 第1期
主题词： 商品房预售;准入和退出机制;监管
摘要：对于商品房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。
从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。
无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等这些都是风险分担机制的重要组成部分。
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商品房预售制度的完善(1) 摘要：我国商品房预售制度于20世纪末从香港引入，二十余年的发展证明，其对于我国商品房市场的繁荣起到了重大的作用，但是，同时也产生了众多严重问题，诸如交易不公平、行业低效竞争等，着重探讨我国商品房预售制度所产生的几个严重问题及成因，并对此提出了相应的对策。
关键词：商品房预售;不公平交易;低效竞争;预售资金管理
一、商品房预售的概况及价值
所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。
1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。
这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。
此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。
十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。
国家统计局的资料显示：“XX年房地产开发资金共筹措17亿元，定金和预收
款达到7亿元，比上年增长%，占房地产开发资金的%，成为房地产开发的第一大资金来源。
”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析
我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《XX年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：
其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。
如果说开发商从预售制度中获得
的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。
但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。
在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。
更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。
笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。
同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。
其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞
争。
期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。
这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。
也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。
笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。
房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。
并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。
[1]再者，
缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
三、完善我国商品房预售制度之具体对策
针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：
第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。
所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。
如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。
通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
第二，完善预售房款监管。
具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。
而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。
同时，严格规范预收款的
使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。
此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。
对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。
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