2021年商品房预售制度

商品房预售制度
所谓商品房预售，是指房 ___ ___企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。

我国的商品房预售制度是从20世纪 ___开始逐步建立的。

1994年7月施行《 ___城市房 ___管理法》。

这部全面规范城市房 ___ ___的法律借鉴了 ___的房 ___ ___模式，正式确立了商品房预售制度。

此后 ___《城市房 ___ ___经营管理条例》、 ___《城市商品房预售管理办法》、《城市房 ___转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。

十多年的发展表明，这项制度对培育我国房 ___市场、推动房 ___业的发展起到了重要的历史性作用。

国家 ___的资料显示：“xx年房
___ ___资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房 ___ ___资金的43.1%，成为房 ___ ___的第一大资金。

”我国房 ___业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房 ___商便于 ___，降低成本，预售房 ___明显低于 ___，也使得“望房兴叹”的 ___者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。

然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

我国商品房预售制度自确定以来，其固然 ___了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房___金融分析小组在其对外公布《xx年中国房 ___金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房 ___商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为 ___销售。

”虽然 ___旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。

笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：
其一，存在着交易不公平现象， ___商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。

如果说 ___商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当， ___者与 ___商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。

但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中， ___者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。

在这种不健全的预售制度下， ___商不仅能低成本使用银行资金、无息占用 ___者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给 ___者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷
款， ___商把 ___项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的 ___风险几乎全部转嫁给了银行。

更为严重的是，当建成的___与协议、 ___和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的 ___者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。

笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得 ___能够轻而易举地转嫁风险，而 ___者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。

同时， ___渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等 ___方式，则被认为资金成本过高而为 ___商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。

其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。

期房销售制度相对降低了房 ___业的门槛， ___商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备 ___地方 ___和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的`成功。

这导致房 ___业聚集着大量的中小房 ___商，一些极差的房 ___公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。

也即我国的房 ___业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊 ___的企业经营模式，大量低质 ___商充斥于房 ___市场。

笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。

房产进入市场由 ___职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致 ___商不惜以各种手段___土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给___者，因此我国房 ___业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房 ___会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。

并且 ___主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售 ___的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。

[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房 ___市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的 ___商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：
第一，设立商品房预售制度风险 ___基金，平衡交易各方的风险。

所谓商品房预售制度风险 ___基金是一种基金筹集模式，即通
过风险 ___基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。

如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此， ___应设立房屋预售制度的风险
___基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房 ___ ___商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。

通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房 ___ ___商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。

第二，完善预售房款监管。

具体而言：首先改变我国目前房 ___市场主流的预收款收存方式—即由 ___商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。

而改成由 ___人亲自将 ___款存入监管账户的方式。

同时，严格规范预收款的使用， ___商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于 ___建设， ___商因工程建设需要用款，应实行房 ___行政主管机关 ___度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。

此举能有效避免 ___商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于 ___商的 ___作用，又保障了 ___者的资金安全。

对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其值得在全国范围内 ___[5]。

第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。

预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于 ___商 ___，如
果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房 ___企业实行实时监控， ___商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房 ___主管部门申报企业目前的状况，包括 ___商的资质、 ___商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房 ___过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房 ___过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房 ___部门审批后方可进行商品房 ___，避免 ___商在其他项目 ___不灵时，以预售商品房为手段，筹集 ___人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，[6]同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。

商品房预售制度对于我国的房 ___业发展有着重要意义，经过近___年的发展，已经己经成为房 ___市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。

笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监
管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。

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