贵阳城市研究报告
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贵阳市 2009~2010 年土地成交规模对比
8
¾ 2010 年贵阳市土地市场交易火爆，土地成交价格呈现大幅上扬的趋势。2010 年土地成交 单价为 84 万元/亩，较 2009 年上涨 33.44%；楼面地价 681.86 元/平米，较 2009 年上涨 147.33%。
贵阳市 2009~2010 年成交价格走势
（五）结论 ¾ 贵阳总体宏观经济环境较为稳定，经济增长呈平稳发展态势。 ¾ 各项经济发展指标与西部其他省会城市相比，贵阳排名较为靠后，除人均 GDP 指标外其
余指标仅高于兰州。
5
¾ 从“十二五”规划可以看出，在未来五年内，贵阳的固定资产投资将保持 30%以上的增长 速度，房地产开发需求较大。
¾ 云岩区和南明区人口数量占整个贵阳市的 40%，这两个区属于贵阳的传统老区，基础建设 及各项配套设施建设较为成熟。由于城区狭小，人口密度大，未来房地产建设主要以旧城 区改造为主。
指标
西安
贵阳
成都
兰州
昆明
排名
基本指标：
面积（平方 总面积
公里）
市区
常住人口（万人）
三产业比例
10108 861
846.78 4.3:43.5:52.2
8034 220.31
432 5.1:40.7:54.2
12,300.00 598.00 1,404.70
5.1:44.7:50.2
7,446 221 360 3.07:48.09:48.84
7
贵阳市 2008~2010 年土地成交走势
¾ 2010 年贵阳市土地成交量主要集中在云岩区、南明区、金阳新区和乌当区，其中乌当区成 交量达 268.7 万平米，排名居首。这是因为乌当区区域地块开发条件较好，土地价格较低， 区域自然资源价值体现明显，且随着水东路的通车，加大了乌当区与南明区的连接，区域 具有较强的升值潜力，而成为市场关注的焦点，吸引众多开发商争先拿地，中天、保利、 宏德等实力开发商均在该区域取得土地储备。
贵阳常住人口区域分布（2010）
地区
人口数
比重（%）
人口密度
（人） 2000 年 2010 年 （人/平方公里）
全市合计 4324561 100
100
538
南明区 829948 18.5
19.19
3966
云岩区 957535 18.8
22.14
10233
花溪区 360054 9.07
8.32
8839
黔南州
356.68
14.2
10861
– 从贵州省各市（州、区）生产总值对比表可以看出，贵阳 2010 年 GDP 总量占贵州全省 GDP 总量的 24%，
经济总量排贵州第一，比排名第二的遵义市高出 213 亿元人民币。
2006~2010 年贵阳市 GDP 及增长速度
2
– 近 5 年贵阳市的 GDP 均保持了 13%以上的增长速度，2010 年的 GDP 总量较 2006 年接近翻了一番。 贵阳与西部其他重要城市经济发展指标对比分析表（2010 年）
10.81
313
– 从上表可以看出，贵阳全市人口主要集中在南明和云岩两区，占全市人口 40%以上，其中云岩区人口
密度远高于其他各区（市、县）。
（三）宏观经济环境 ¾ 经济指标分析
2010 年贵州省各市（州、区）生产总值
市（州、地）名称 生产总值（亿元） 2010 年比 2009 年增长（%） 人均生产总值（元）
526.90 5,551.3 48,511.00 4,255.40
120.00 1,100.39 30,566.39 660.69
253.83
4
2,120.37
4
32,976.20
5
2,160.88
4
零售市场指标：
社会消费品零售总额
(亿元)
1,611.04
484.78
2,417.60
546
1,060.19
亿元，商业营业用房投资 21.04 亿元，其他投资 118.59 亿元。
¾ “十二五”发展规划
根据《贵阳市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》的要求，在“十二五”期间，贵
阳市的经济发展目标大致如下：
力争四年、确保五年内，实现生产总值在 2010 年基础上翻一番（超过 2000 亿元），人均
生产总值超过 6000 美元，财政总收入翻一番（超过 600 亿元），固定资产投资五年累计超过
3
– 由上表可以看出，贵阳的宏观经济各项指标在西部 5 大省会城市中均排名靠后，其中人均 GDP 指标更
是排名倒数第一。GDP 总量约为成都的 20%。
– 从零售市场各项指标来看，贵阳的社会消费品零售总额、人均消费品零售额以及市区人均可支配收入
均排名靠后，但市区人均消费性支出占人均可支配收入 78%，高于西部其余省会城市，比成都（71%）
高出 6 个百分点，由此可见贵阳是一个崇尚消费的消费型城市。
– 2010 年根据福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，在 132 个 GDP 总量高于 360 亿元人民币的城市中，
贵阳排名 94 位，高于海口、湛江、马鞍山、秦皇岛等城市，可见贵阳商业发展与消费市场的迅猛之势。
¾ 固定资产投资分析
2006~2010 全社会固定资产投资及增长速度
402
乌当区 376920 8.59
8.72
427
白云区 264543 5.05
6.12
1019
小河区 248159 3.84
5.74
3933
开阳县 358130 10.47
8.28
177
息烽县 212879 5.96
4.92
205
修文县 248955 7.05
5.76
231
清镇市 467438 12.67
贵阳市 2008~2010 年土地供应走势图
贵阳市 2009~2010 年土地供应结构
¾ 2010 年贵阳市土地成交总量占地面积为 629.61 万平米，规划建筑面积达到 1163.51 万平米， 已远超 09、09 年的水平，成为历史新高。土地成交建筑面积同比 2009 年大幅上升 26.65%。
十一五规划 目标
13 以上 12 左右
十二五规划 目标 15 13.5
3 全社会固定资产投资年均增长（%）
16 左右
30
4 社会消费品零售总额年均增长（%）
14 左右
18
5 地方一般预算收入年均增长（%）
13 左右
17
6
城镇化率（%）
68 左右
75
（四）城市发展规划 ¾ 人口规划
金阳新区、小河区、乌当区、花溪区、白云区（含沙文））土地供应量（含工业用地）达 到 804.13 万平米，同比上涨 73.33%，创下历史新高。土地供应规划建筑面积 1548.23 万平 米，同比上涨 18.27%。其中住宅用地（含综合）占地面积 614.77 平米，占全年土地供应 量的 76.45%，其中多以商住为主，比 2009 年上涨约 10 个百分点。住宅用地规划建筑面积 约 1130.02 万平米。
贵阳城市区划图
其中，云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为 383.04 平方千米，占全市 面积的 4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为 2194.5 平方千米，占全市面积的
1
27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积 5625.5 平方千米，占全市面积的 68.13%。
10000 亿元；基础设施取得新的重大突破，基本适应“十三五”、“十四五”更大发展的需要；
4
新型工业、现代服务业明显提速，产业结构进一步优化；城镇化进程加快，初步形成城乡协调
发展的格局。
贵阳市“十二五”经济发展目标
指 标
1
生产总值年均增长（%）
2
人均生产总值年均增长（%）
至 2020 年，贵阳市域常住人口 500 万人，其中城镇人口 400 万人，城镇化水平达到 80%， 年均提高 1 个百分点左右。至 2020 年，中心城区城镇人口约 320 万人，市域外围城镇人口约 80 万人。 ¾ 城市发展战略：“北拓、南延、西连、东扩”
贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。 加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北 拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展； 依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和 产业集聚； 以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合， 城市空间向西与清镇连片发展； 以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里 方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。
贵阳城市研究报告
一、城市概况
（一）城市地理位置简介 ¾ 贵阳是中国贵州省的省会。位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市
之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、 工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。 ¾ 贵阳市位于贵州省中部，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地 形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大 量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔最高为 1762 米，最低 506 米，市区中心海拔 1071 米。 ¾ 贵阳全市土地总面积 8034 平方千米，占贵州全省土地总面积的 4.56%。 （二）城市区划分析 ¾ 城市行政区划 城市行政区划辖七区（云岩区、南明区、小河区、白云区、乌当区、花溪区、金阳新区）、 一市（清镇市,但也即将成为区）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。
3
2010 年全社会固定资产投资完成情况
指标
绝对数 （亿元）
比上年增长 （%）
全社会固定资产投资总额
1019.31
30.2
按计划管理渠道分
#基本建设 更新改造 房地产开发 按产业分
423.52
26.6
215.59
29.4
310.68
47.7
第一产业
20.68
27.8
第二产业
274.91
28.9
#工 业
贵阳市
1121.82
14.3
26209
六盘水市
500.63
15.8
17462
遵义市
908.76
14.7
14650
安顺市
232.90
12.1
10014
铜仁市
293.62
12.9
9304
黔西南州
3Baidu Nhomakorabea7.13
12.1
10839
毕节地区
600.85
14.6
9113
黔东南州
312.57
14.2
21,111.00
4
180.00
3
643.00
4
5.7：45.3：49.0
宏观经济指标： 地方财政收入（亿元）
GDP（亿元） 人均 GDP（元） 固定资产投资（亿元）
510.69 3,241.49 38,280.19 3,250.56
136.3 1,121.82 21,086.84 1,019.31
268.04
27.8
第三产业
723.73
30.8
– 贵阳市全社会固定资产投资呈现逐年递增的态势，每年的增长率都在 20%以上。
– 2010 年贵阳市房地产开发投资 310.68 亿元，比上年增长 47.7%，占全社会固定资产投资总额的 30%。
按工程用途分，住宅投资 165.21 亿元，增长 21.1%，其中经济适用房投资 16.29 亿元，办公楼投资 5.84
¾ 金阳新区属于贵阳新城区，在未来 10 年内，城区面积将从 17 平方公里扩容到 40 平方公 里，人口从 18 万增长到 40 万，城区发展空间大，对房地产开发需求较高。
6
二、土地市场概况
（一）2010 年土地市场分析 ¾ 2010 年随着贵阳城市化发展的加速，全年全市（贵阳市土地供应区域包括云岩区、南明区、
贵阳市 2010 年各区域土地成交量分布
¾ 2010 年贵阳市土地成交以大规模为主，中小型土地占比同比出现回升，10~30 万平米的土 地成交量较 2009 年提升了 14 个百分点，5~10 万平米的土地所占比例也上涨了 1 个百分点。 09 年房地产市场迅速回暖，住宅存量快速消化，使得贵阳土地市场交易火爆，开发商拿地 需求高涨。由于受到政策的制约，单幅土地规模普遍不高，但当地政府采取将大幅土地分 割成多幅地块出让的形式，因此中小型土地用电成交比例有所上升。
4
人均消费品零售额（元）
19,025.48
11,221.76
17,219.37
15,166.67
16,488.18
5
市区人均可支配收入（元）
22,244
16,597
24,730.00
14,061.84
18,876.00
4
市区人均消费性支出（元）
无
12939.8
17,580.00
10,930.39
13,244.00
8
¾ 2010 年贵阳市土地市场交易火爆，土地成交价格呈现大幅上扬的趋势。2010 年土地成交 单价为 84 万元/亩，较 2009 年上涨 33.44%；楼面地价 681.86 元/平米，较 2009 年上涨 147.33%。
贵阳市 2009~2010 年成交价格走势
（五）结论 ¾ 贵阳总体宏观经济环境较为稳定，经济增长呈平稳发展态势。 ¾ 各项经济发展指标与西部其他省会城市相比，贵阳排名较为靠后，除人均 GDP 指标外其
余指标仅高于兰州。
5
¾ 从“十二五”规划可以看出，在未来五年内，贵阳的固定资产投资将保持 30%以上的增长 速度，房地产开发需求较大。
¾ 云岩区和南明区人口数量占整个贵阳市的 40%，这两个区属于贵阳的传统老区，基础建设 及各项配套设施建设较为成熟。由于城区狭小，人口密度大，未来房地产建设主要以旧城 区改造为主。
指标
西安
贵阳
成都
兰州
昆明
排名
基本指标：
面积（平方 总面积
公里）
市区
常住人口（万人）
三产业比例
10108 861
846.78 4.3:43.5:52.2
8034 220.31
432 5.1:40.7:54.2
12,300.00 598.00 1,404.70
5.1:44.7:50.2
7,446 221 360 3.07:48.09:48.84
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贵阳市 2008~2010 年土地成交走势
¾ 2010 年贵阳市土地成交量主要集中在云岩区、南明区、金阳新区和乌当区，其中乌当区成 交量达 268.7 万平米，排名居首。这是因为乌当区区域地块开发条件较好，土地价格较低， 区域自然资源价值体现明显，且随着水东路的通车，加大了乌当区与南明区的连接，区域 具有较强的升值潜力，而成为市场关注的焦点，吸引众多开发商争先拿地，中天、保利、 宏德等实力开发商均在该区域取得土地储备。
贵阳常住人口区域分布（2010）
地区
人口数
比重（%）
人口密度
（人） 2000 年 2010 年 （人/平方公里）
全市合计 4324561 100
100
538
南明区 829948 18.5
19.19
3966
云岩区 957535 18.8
22.14
10233
花溪区 360054 9.07
8.32
8839
黔南州
356.68
14.2
10861
– 从贵州省各市（州、区）生产总值对比表可以看出，贵阳 2010 年 GDP 总量占贵州全省 GDP 总量的 24%，
经济总量排贵州第一，比排名第二的遵义市高出 213 亿元人民币。
2006~2010 年贵阳市 GDP 及增长速度
2
– 近 5 年贵阳市的 GDP 均保持了 13%以上的增长速度，2010 年的 GDP 总量较 2006 年接近翻了一番。 贵阳与西部其他重要城市经济发展指标对比分析表（2010 年）
10.81
313
– 从上表可以看出，贵阳全市人口主要集中在南明和云岩两区，占全市人口 40%以上，其中云岩区人口
密度远高于其他各区（市、县）。
（三）宏观经济环境 ¾ 经济指标分析
2010 年贵州省各市（州、区）生产总值
市（州、地）名称 生产总值（亿元） 2010 年比 2009 年增长（%） 人均生产总值（元）
526.90 5,551.3 48,511.00 4,255.40
120.00 1,100.39 30,566.39 660.69
253.83
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2,120.37
4
32,976.20
5
2,160.88
4
零售市场指标：
社会消费品零售总额
(亿元)
1,611.04
484.78
2,417.60
546
1,060.19
亿元，商业营业用房投资 21.04 亿元，其他投资 118.59 亿元。
¾ “十二五”发展规划
根据《贵阳市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》的要求，在“十二五”期间，贵
阳市的经济发展目标大致如下：
力争四年、确保五年内，实现生产总值在 2010 年基础上翻一番（超过 2000 亿元），人均
生产总值超过 6000 美元，财政总收入翻一番（超过 600 亿元），固定资产投资五年累计超过
3
– 由上表可以看出，贵阳的宏观经济各项指标在西部 5 大省会城市中均排名靠后，其中人均 GDP 指标更
是排名倒数第一。GDP 总量约为成都的 20%。
– 从零售市场各项指标来看，贵阳的社会消费品零售总额、人均消费品零售额以及市区人均可支配收入
均排名靠后，但市区人均消费性支出占人均可支配收入 78%，高于西部其余省会城市，比成都（71%）
高出 6 个百分点，由此可见贵阳是一个崇尚消费的消费型城市。
– 2010 年根据福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜，在 132 个 GDP 总量高于 360 亿元人民币的城市中，
贵阳排名 94 位，高于海口、湛江、马鞍山、秦皇岛等城市，可见贵阳商业发展与消费市场的迅猛之势。
¾ 固定资产投资分析
2006~2010 全社会固定资产投资及增长速度
402
乌当区 376920 8.59
8.72
427
白云区 264543 5.05
6.12
1019
小河区 248159 3.84
5.74
3933
开阳县 358130 10.47
8.28
177
息烽县 212879 5.96
4.92
205
修文县 248955 7.05
5.76
231
清镇市 467438 12.67
贵阳市 2008~2010 年土地供应走势图
贵阳市 2009~2010 年土地供应结构
¾ 2010 年贵阳市土地成交总量占地面积为 629.61 万平米，规划建筑面积达到 1163.51 万平米， 已远超 09、09 年的水平，成为历史新高。土地成交建筑面积同比 2009 年大幅上升 26.65%。
十一五规划 目标
13 以上 12 左右
十二五规划 目标 15 13.5
3 全社会固定资产投资年均增长（%）
16 左右
30
4 社会消费品零售总额年均增长（%）
14 左右
18
5 地方一般预算收入年均增长（%）
13 左右
17
6
城镇化率（%）
68 左右
75
（四）城市发展规划 ¾ 人口规划
金阳新区、小河区、乌当区、花溪区、白云区（含沙文））土地供应量（含工业用地）达 到 804.13 万平米，同比上涨 73.33%，创下历史新高。土地供应规划建筑面积 1548.23 万平 米，同比上涨 18.27%。其中住宅用地（含综合）占地面积 614.77 平米，占全年土地供应 量的 76.45%，其中多以商住为主，比 2009 年上涨约 10 个百分点。住宅用地规划建筑面积 约 1130.02 万平米。
贵阳城市区划图
其中，云岩、南明、小河区、金阳新区为贵阳市城区，面积为 383.04 平方千米，占全市 面积的 4.78%；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为 2194.5 平方千米，占全市面积的
1
27.31%；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积 5625.5 平方千米，占全市面积的 68.13%。
10000 亿元；基础设施取得新的重大突破，基本适应“十三五”、“十四五”更大发展的需要；
4
新型工业、现代服务业明显提速，产业结构进一步优化；城镇化进程加快，初步形成城乡协调
发展的格局。
贵阳市“十二五”经济发展目标
指 标
1
生产总值年均增长（%）
2
人均生产总值年均增长（%）
至 2020 年，贵阳市域常住人口 500 万人，其中城镇人口 400 万人，城镇化水平达到 80%， 年均提高 1 个百分点左右。至 2020 年，中心城区城镇人口约 320 万人，市域外围城镇人口约 80 万人。 ¾ 城市发展战略：“北拓、南延、西连、东扩”
贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略。 加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚，实现高新技术产业集群整体“北 拓”，并大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展； 依托环城高速公路、甲秀南路等建设，通过“南延”，推进花溪、小河等区域城镇化进程和 产业集聚； 以三桥马王庙片区整体改造为重点，实施“西连”战略，促进老城区与金阳新区联系与融合， 城市空间向西与清镇连片发展； 以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，建设龙洞堡东部新城，远景向龙里 方向推进，建设形成贵龙经济带；同时推进新天温泉度假产业发展，实施“东扩”战略。
贵阳城市研究报告
一、城市概况
（一）城市地理位置简介 ¾ 贵阳是中国贵州省的省会。位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市
之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、 工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。 ¾ 贵阳市位于贵州省中部，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地 形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。奇特的喀斯特地貌大 量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔最高为 1762 米，最低 506 米，市区中心海拔 1071 米。 ¾ 贵阳全市土地总面积 8034 平方千米，占贵州全省土地总面积的 4.56%。 （二）城市区划分析 ¾ 城市行政区划 城市行政区划辖七区（云岩区、南明区、小河区、白云区、乌当区、花溪区、金阳新区）、 一市（清镇市,但也即将成为区）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。
3
2010 年全社会固定资产投资完成情况
指标
绝对数 （亿元）
比上年增长 （%）
全社会固定资产投资总额
1019.31
30.2
按计划管理渠道分
#基本建设 更新改造 房地产开发 按产业分
423.52
26.6
215.59
29.4
310.68
47.7
第一产业
20.68
27.8
第二产业
274.91
28.9
#工 业
贵阳市
1121.82
14.3
26209
六盘水市
500.63
15.8
17462
遵义市
908.76
14.7
14650
安顺市
232.90
12.1
10014
铜仁市
293.62
12.9
9304
黔西南州
3Baidu Nhomakorabea7.13
12.1
10839
毕节地区
600.85
14.6
9113
黔东南州
312.57
14.2
21,111.00
4
180.00
3
643.00
4
5.7：45.3：49.0
宏观经济指标： 地方财政收入（亿元）
GDP（亿元） 人均 GDP（元） 固定资产投资（亿元）
510.69 3,241.49 38,280.19 3,250.56
136.3 1,121.82 21,086.84 1,019.31
268.04
27.8
第三产业
723.73
30.8
– 贵阳市全社会固定资产投资呈现逐年递增的态势，每年的增长率都在 20%以上。
– 2010 年贵阳市房地产开发投资 310.68 亿元，比上年增长 47.7%，占全社会固定资产投资总额的 30%。
按工程用途分，住宅投资 165.21 亿元，增长 21.1%，其中经济适用房投资 16.29 亿元，办公楼投资 5.84
¾ 金阳新区属于贵阳新城区，在未来 10 年内，城区面积将从 17 平方公里扩容到 40 平方公 里，人口从 18 万增长到 40 万，城区发展空间大，对房地产开发需求较高。
6
二、土地市场概况
（一）2010 年土地市场分析 ¾ 2010 年随着贵阳城市化发展的加速，全年全市（贵阳市土地供应区域包括云岩区、南明区、
贵阳市 2010 年各区域土地成交量分布
¾ 2010 年贵阳市土地成交以大规模为主，中小型土地占比同比出现回升，10~30 万平米的土 地成交量较 2009 年提升了 14 个百分点，5~10 万平米的土地所占比例也上涨了 1 个百分点。 09 年房地产市场迅速回暖，住宅存量快速消化，使得贵阳土地市场交易火爆，开发商拿地 需求高涨。由于受到政策的制约，单幅土地规模普遍不高，但当地政府采取将大幅土地分 割成多幅地块出让的形式，因此中小型土地用电成交比例有所上升。
4
人均消费品零售额（元）
19,025.48
11,221.76
17,219.37
15,166.67
16,488.18
5
市区人均可支配收入（元）
22,244
16,597
24,730.00
14,061.84
18,876.00
4
市区人均消费性支出（元）
无
12939.8
17,580.00
10,930.39
13,244.00