论不动产所有权移转的法律规范问题

论不动产所有权移转的法

律规范问题

The document was prepared on January 2, 2021

论文摘要不动产所有权移转是否适用于民法通则第72条交付移转财产所有权规则,法律并没有明确规定.通说认为民法通则只适用于动产,而不动产适用于“其他法律”规定.但是,其他法律并没有明确规定登记为不动产变动的生效要件,还是不动产买卖合同的生效要件;最高人民法院的司法解释则将之解释为合同的生效要件,这种作法贯彻到司法审判中,导致受让人处于非常不利的地位.本文认为过户登记仅为不动产物权移转变动的生效要件,而非不动产买卖合同的的生效要件.但认为其理论基础是物权表征的公信力规则和由此而决定的物权变动公示规则.同时,本方认为,交付在不动产买卖中仍然起着移转标的物的作用,因此,不动产所有权移转需要采纳区别于动产的特殊法律规范.

关键词不动产、所有权、物权变动

一、引言：民法通则之规定

所有权移转规则是法律行为引起的财产所有权移转过程,所有权何时发生所有权移转效力的规则,是物权变动生效规则的核心内容.该规则不仅关系着标的物毁损灭失的风险责任,而且关系着权利移转的分界点,即原所有权人丧失其所有权、新的所有权人得到其所有权并取得对抗任何第三人的效力时点.因此在物权法中占有重要地位.为便于讨论,我们这里主要涉及因买卖合同而发生的所有权移转何时生效问题.

民法通则第72条第2款对所有权移转时间作了明确规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外.”据此,作者有以下判断：第一,所有权自实际交付时起移转,如当事人虽然就某项财产转让达成协议,在尚未交付以前,不发生所有权移转效力.第二,交付移转所有权规则适用包括不动产在内的所有财产.该条既未区分特定物和不特定物,也未区分动产和不动产,条文中所用的财产一词显然包括不动产.第三,交付移转所有权规则有两个例外,一个是当事人有相反约定,另一个是法律另有规定.前一例外使交付成为一种任意性规范,当事人意思可决定所有权移转时间;后一例外使其他法律规定可以排斥交付规则的适用.

新近颁布的合同法对买卖合同的规定也基本上采民法通则上述规则,继续确立以交付作为我国财产所有权移转的原则规定 .但是,这种不分动产和不动产,统一以交付作为所有权移转规则的原则性规定易生许多歧议.对于动产,以交付作为所有权移转的一般原则并允许当事人自由约定,足以调整动产买卖中的所有权转移时间问题.对这一点,似乎在各界已取得共识.现在争议最多的是不动产所有权移转问题.

这是因为,对于动产而言,交付既意味着所有权客体物合同标的物的转移,又标识所有权权利对标的物的所有权的移转;对于不动产,交付标的物并不意味着对标的物的所有权移转,而后有一个过户登记问题,也只有登记机关确认并颁发权利证书后才发生法律意义上的所有权移转.显然,交付转移所有权规则就不能径直适用于不动产.

针对这种情况,许多学者认为,民法通则第72条的“法律另有规定”实际上已经将不动产排除在一般原则之外 .因为我国在民法通则颁布前后,已制定了许多不动产转移的法律法规,确立不动产转让必须或应当登记的原则.作者认为,不动产物权变动必须登记并不当然地推出“自交付时起不动产所有权不移转”,因为,如果采登记对抗效力 ,那么不动产所有权完全可以在合同成立或实际交付时起移转.

因此,我们还必须深入地探讨一下不动产所有权移转问题.为此,本文将首先检讨“其他法律”规定,然后探讨我国确立以登记作为所有权移转生效要件或物权变动生效要件的法理基础,最后分析适用此规则实务中的一些问题.

二、登记为不动产物权移转变动的生效要件

一其他法律规定

由于我国特殊的国情,不动产买卖一直处于抑制的状态,随着改革开放的深入,特别是可有限转让的土地使用权制度实施和住房商品化的推进,我国的不动产交易也日益增多和频繁,成为急待规范的领域.为应付现实需要,从国家立法机关、主管部门到各个地方政府颁布了许许多多法律、法规和规章,对不动产转让和登记作出了规定.作者承认这些法律即构成第72条“另有规定”的法律.这里仅略要检讨一下具有全国效力的法律法规.

1983年国务院颁布的城市私有房屋管理条例是专门规范城市私有房屋产权登记、买卖等的一部法规.该条例第6条第1款规定：“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证;房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续.”第9条又进一步明确：“买卖城市私有房屋卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续.”这两条只是规定私有房屋和转移或变更须办理登记,但并没有明确规定登记在所有权转移中的作用,是将登记作为所有权转移标志或物权变动的生效要件,还是将登记作为已转移所有权对抗要件 .

随着国有土地使用权出让制度的建立和房地产市场的繁荣,我国陆续颁布了许多有关房地产的法律法规.其中1994年7月全国人大常务委员会第81次会议通过的城市房地产管理法是一部专门规范城市房地产的法律.该法第35条规定：“房地产转让、抵押、当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记.”第五章共4条,其中第60条规定：“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,……”同样,该法并没有规定房地产转让变更时经登记后才产生效力.建设部为实施该法而制定和颁布的房地产转让管理规定1995年8月7日公布第15条房地产转让当事人应当凭过户单办理产权过户手续,并依照城市房地产管理法的规定领取房地产权属证书.因此,该规定也没有进一步明确过户登记与交付过户单或交接书为标志或与所有权移转是什么关系.同样,1989年颁布1995年修改后的土地登记规则,也只规定登记为各种土地权

利设定、变动的必要条件.因为有关条文均使用了“必须”或“应当”词语,但是并没有明确规定不经登记不生变动效力.