山东青岛华润中心高端项目第二阶段整体定位 267P解析

蓝色半岛经济区规划理念：
蓝色经济是以蓝色理念为基础的一套可持续发展的海洋经济理论。 它以海洋经济的发展为主线，主要包括海洋渔业、滨海旅游业、海 洋交通运输业、滨海工业、海洋生态产业等。 。
“山东半岛蓝色经济区”城镇体系规划范围：
南起日照市，北至滨州市，包括青岛、烟台、威海、潍坊、日照、 东营和滨州七市以及临沂市莒南、淄博市高青、德州市乐陵、庆云 四县市的全部行政范围。
• 项目整体定位及各功能物业的市场定位 • 第一阶段报告撰写，报告整合 • 报告深化及报告内部审核
主要参与团 队
• 伟业投资顾问项目专案团队 • 伟业建筑策划中心团队 • 伟业投资顾问高层 • 伟业顾问专家团队
第二阶段工作
项目定位深化及产品设计 建议
• 城市宏观发展定性分析 • 高端住宅需求者问卷调研57份 • 消费者及零售商调研126份 • 写字楼市场需求12份 • 本地及国际酒店从业者深访4份 • 国际知名酒店式公寓从业者深访2份 • 小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共8次 • 各物业定位及项目整体定位深化 • 建筑策划中心讨论会议5次，产品设计建议 撰写 • 报告深化、内部审核及预汇报
1954
1957
2000 1500
1400 1121
1677 1345
1629
1000
500 175
184
204
223
230
0
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
第一产业增加值 第二产业增加值 第三产业增加值
青岛市2006-2009年第二/三产业增幅情况
25%
20%
20%
15% 20%
• 伟业投资顾问项目专案团队6人 • 伟业建筑策划中心团队4人 • 伟业投资顾问高层5人 • 伟业顾问专家团队2人
2
目录
项目发展机会点 项目整体定位 各物业定位深化 产品定位及ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ品建议
3
项目发展机会点
城市特征 用地价值
岛城典型特征
城市国际化，经济良性发展青岛属于国内经济发达城市，为山东省经济龙
200
150 90
100 50
0 2002
流动人口数量（万）及变化
177
190 40%
117
150
130
30%
18%
10% 13%
7% 20%
30% 10%
0% 2005 2006 2007 2008 2009
青岛旅游接待人次（万人）
青岛本地居民做为固定消费人群，年人均可
5000
14%
15%
17%
青岛
烟台
济南
潍坊
山东半岛与韩国西南海岸地区、日本九州地区组成三角地带。青岛作为重要的连接点在交通、
经济上与国际合作机会增加；
青岛的经济实力和外商投资力度最高，城市综合实力在全国各城市中排名居前。
5
岛城典型特征
青岛未来继续领航山东
山东半岛蓝色经济区加强发展联系，加速半岛发 展，青岛作为龙头将有更多政策支持及发展机会。
头， 与国际接轨的势力与日俱增，城市国际化 发展。
2009年全国GDP排名前十五位城市
16000 14901
14000
11866
12000
10000 8000
9000 8201 7700 7000 6527
6000
5000 4992 4890 4815 4503 4500 4410 4359
4000
4000
15% 20%
15%
3000
3%
10%
2000 1000 2517
2886
3367
3470
4003 5%
支配收入逐渐递增，消费能力逐年增强；
青岛流动人口年增加20万人，2009年接待旅 游人次超过4000万，旅游及流动人口的消费 对商业及旅游业的发展有直接利好；
华润中心 ·城市新天
—— 青岛华润中心项目第二阶段整体定位
2010年05 月
1
工作框架
第一阶段工作
项目深入分析及初步定 位
• 城市宏观经济分析
• 城市房地产发展及政策研究
工作内容
• 高端住宅市场细分及定向分析 • 商业市场深入分析 • 优质写字楼市场深度研究 • 星级酒店专项研究 • 小组讨论、公司内部动脑会、预汇报共6 次
青岛05-09年户籍人口数量（万
人）
765 760
1.1%
1.1%
755 1.1% 750
760
1.2%
763
1.2%
1.1%
745 740 735 740.9 730
749.3
757.9
1.0%
1.0%
1.1% 1.0% 1.0%
725
0.9%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
10%
5%
0%
2006
21%
20%
17%
15%
13%
9%
2007
2008
2009
第二产业增长率 第三产业增长率
产业 第二产业
第三产业
未来定位
现代制造业聚集区、高新技术产业聚集区和 东北亚国际航运中心
城市金融中心和商务中心、旅游渡假区、物 流基地和现代服务业综合区（会议、会展、
文化产业）
市南、市北、崂山区等中心城区主导商业、物流业、金 融、保险、房地产业及旅游服务业等第三产业发展；
规划发展目标明确为：
青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会 发展的“龙头”城市。作为龙头城市，青岛将成为我国东部沿海区 域经济中心、现代化服务中心、文化中心，国家海洋科研及海洋产 业开发中心，国家重要的现代化制造业及高新技术产业基地，东北 亚国际航运中心，国家重要的区域性航空港，国际滨海旅游度假胜 地。
烟台、威海、日照、潍坊、东营和滨州等区域中心城市的地位和作 用将被强化，成为蓝色经济区发展的重要战略节点。
6
岛城典型特征
第三产业发展迅速
城市二、三产业双核发展，其中第三产业增幅更高， 市区内物流、贸易、旅游、会展等第三产业发展突 出。
青岛市三产发展情况（亿元）
3000 2500
2255
2450 2210
城阳、即墨、红岛等辅城集中发展以高速列车、汽车制 造、家电制造产业和精密机械、电子信息、新材料、食 品加工、空港等第二产业；
第三产业增幅比例超过第二产业5%左右，第三产业发 展良好。
7
岛城典型特征
流动人口给城市注入多元文化流动人口及旅游人数给城市增加更多消费力，
岛城文化更加多元，城市包容性及承载力更强。
2000
0
上海 北京 广州 深圳 苏州 天津 重庆 杭州 无锡 青岛 佛山 成都 武汉 大连 沈阳
2009年山东GDP排名（亿元）
首尔 1
青岛至周边城市航时（小时）
福冈 东京 大阪 北京 上海
1.5 2:40 2
1
1
广州 2.5
6000
4890 5000
3868
4000
3332
2975
3000
2000