(房地产管理)商业地产商圈黄金定律
商业地产商圈的有效测定方法1423595750
商业地产商圈的有效测定方法商业地产在进行市场商圈分析中，最基础的工作是划定市场商圈的范围，也称为商业地产市场商圈的测定。
（1）、商圈测量的五大黄金法则。
西方一些零售专家对商圈理论进行了长期的研究，总结出一些带有规律性的定律。
①、莱利的零售引力法则。
美国学者莱利先生研究了美国的都市商圈，总结出都市人口与零售引力的相互关系，被称为莱利法则或莱利零售引力法则。
莱利法则的前提是：假定有a,b两个都市,处在二者之间的c城会有多少消费者去a城或去b城购物？以表明a,b两城的零售引力有多大。
莱利法则的内容是：某一城市的零售引力与两都市人口成正比，而与中间城镇到两都市间距离的平方成反比。
具体公式为：式中：——a、都市从中间地c城吸引来的购买额；——b、都市从中间地c城吸引来的购买额；——a、都市人口；——b、都市人口；——a、都市与c城的距离；——b、都市与c城的距离。
②、康维斯的均衡点法则。
康维斯，又译康帕斯，为美国伊利诺大学的经济研究学者，在1943~1948年间对莱利法则进行了深入研究，依据莱利法则，提出了康维斯均衡点公式，用以测量商圈的分界点。
其公式为：式中：——a地到商圈分界点的距离；——a 、b两地间距离；——a地人口；莱利法则和康维斯法则在欧、美、日得到广泛的运用，但也有一定的局限性，因为它仅是以人口和距离作为分界点的影响因素。
③、科亨·阿普波姆法则。
阿普波姆先生的创新性在于两点：一是把两地的销售场地面积作为影响因素之一,舍弃了人口方面的影响因素;二是将两地间距离换算为小汽车行使时间,更符合现代社会的特点。
阿普波姆法则的内容是：式中：——a地到商圈分界点的时间距离（小汽车行驶时间）；——两地之间的距离（小汽车行驶时间）；——a地的销售面积；——b地的销售面积。
前述三个法则，除了莱利法则，就是莱利法则的变种。
日本LEC·东京法思株式会社有关专家认为：“莱利法则只适用于计算有关耐用品、专用品的商圈分界点，而不太适用于计算日常用品。
商业地产定位的依据
商业地产定位的依据2014-02-11中国房地产策划师联谊会商业地产规划设计“地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。
每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。
重视选址,更要重视规划设计。
现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。
事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。
一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。
因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。
地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。
一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。
如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。
商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。
然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。
对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果等方面进行构思,未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律,不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成,甚至反其道盲目设计。
商业地产须掌握的知识点
第一部分：掌握商业地产开发的四个必备知识点一、熟知商业地产的基本概念与分类1、商业地产含义与商业物业紧密关联2、商业地产全方位分类表3、对比经营式与产权式商业地产的运作模式二、了解商业地产开发九种业态形式1、百货商店2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、购物中心SHOPPING MALL8、仓储商店9、家居中心10、未来发展：一个商业业态革命轰轰烈烈的时代三、实施商业地产项目开发标准流程的十九步1、第一步：判断市场条件2、第二步：选择项目位置3、第三步：判断可发展规模4、第四步：项目土地取得及政府许可5、第五步：细化项目定位6、第六步：项目规划设计7、第七步：设计方案的市场化8、第八步：整合项目设计、市场调整方案及财务方案9、第九步：取得项目方案的政府许可10、第十步：项目招投标11、第十一步：项目的财务核算12、第十二步：预算资金需求13、第十三步：制订融资方案14、第十四步：实施项目融资15、第十五步：开展市场策划16、第十六步：招商17、第十七步：制订价格策略18、第十八步：制订租金策略19、第十九步：选择专业管理公司四、总结中国商业地产的三大发展趋势1、由拆散销售到持有经营2、由形象为主到功能与形象并重3、由开发商包揽全程到产业链专业分工第二部分困扰商业地产开发的四大常见问题及解决方案一、问题一: 令人震撼的建筑却难以实现理想的招商1、商业地产建筑首先要做好承载商业的功能二、问题二欣喜若狂的销售期和举步维艰的经营期1、销售火爆并不昭示着项目的成功2、成功的商业地产项目是商业管理技术的系统体现。
三、问题三：只租不售还是租售结合还是全部卖掉？1、只租不售是商业地产的一个趋势2、商业地产的销售给后期经营管理带来风险3. 租售结合要建立在商业经营可持续发展的基础之上四、问题四商业地产该调研什么1、地产调研容易出现的两类常见问题五: 解决商业地产项目开发常见问题的十个关键点1、关键一:商业地产的开发要整体考虑，分步实施、专业运营、统筹安排2、关键二: 商业地产开发的每个环节的专业性、专业化要从项目整体发展考虑，制订分步实施方案3、关键三: 在专业调研分析基础上确定项目定位4、关键四:规模要考虑需求与供给5、关键五: 先进行商业规划后进行建筑设计，做好前期商业策划，再做商业建设。
某商业地产招商管理原则
某商业地产招商管理原则1. 前言商业地产招商管理是指在开发商和商户之间建立合作关系的过程。
有效的招商管理可以帮助商业地产项目吸引合适的商户并最大限度地提高项目的收益。
本文将介绍某商业地产招商管理的原则，以帮助开发商或相关人员在招商过程中取得成功。
2. 招商定位原则在招商前，首先要明确商业地产项目的定位。
招商定位原则包括以下几点：•市场定位：了解目标客户群体，包括年龄、收入水平、兴趣爱好等，并根据这些信息确定项目的定位，如高档写字楼、购物中心或主题公园等。
•竞争分析：分析市场上已有的类似项目和竞争对手，了解他们的定位和特点，以寻找自己的差异化竞争优势。
•项目特色：确定项目的独特卖点和特色，如地理位置、设计风格、配套设施等，以吸引商户。
3. 招商策略原则招商策略原则是指在招商过程中采取的策略和方法。
以下是几个重要的招商策略原则：•市场营销：通过广告、推广活动等方式宣传项目，吸引潜在商户的注意。
可以利用社交媒体平台、线上线下的活动等多种渠道来扩大项目的知名度。
•精准招商：根据项目的定位和特色，选择合适的商户进行合作。
要通过市场调研和商户背景调查等方式，确保商户符合项目的需求和要求。
•谈判技巧：在与商户进行谈判时，要灵活运用谈判技巧，争取最优惠的条件和合同条款。
要能够平衡开发商和商户的利益，实现双赢的合作。
4. 招商管理原则招商管理原则是指在招商过程中需要注意的管理事项。
以下是几个重要的招商管理原则：•专业团队：组建招商团队，包括市场营销人员、商务谈判人员等，确保有专业的人员负责招商工作。
团队成员应具备相关的知识和经验，能够有效地推动招商工作的进行。
•合同管理：与商户签订合同后，要对合同进行有效的管理。
包括合同的起草、审批、执行和监控等工作。
要确保合同的条款清晰明确，保护双方权益。
•商户关系：与商户建立良好的关系，定期与商户进行沟通和交流，了解他们的需求和问题，并及时做出调整和改善。
要建立商户服务体系，提供及时、高效的服务，增强商户的满意度。
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心，写字楼，酒店，餐厅，娱乐场所等。
要成功运营商业地产，需要考虑许多因素。
以下是商业地产成功运营的十大要素：1.位置商业地产的位置是成功运营的关键要素之一、它应该位于人口稠密的区域，并易于访问，交通便利。
此外，商业地产的位置也应符合客户群体的需求和偏好。
一个良好的位置将有助于吸引更多的顾客和租户，提高商业地产的收入。
2.设施商业地产的设施对于顾客和租户很重要。
购物中心应提供舒适的购物环境，包括设备齐全的商店，清洁的公共区域和充足的停车位。
写字楼应提供现代化的办公室设施，如高速互联网，安全设施和停车位。
提供良好的设施将吸引更多的租户和顾客。
3.租户组合商业地产的租户组合也是成功运营的关键因素。
一个多元化的租户组合可以吸引更多的顾客，提高商业地产的收入。
租户组合应该包括各种类型的商店和服务，以满足不同顾客群体的需求和兴趣。
4.宣传和市场营销宣传和市场营销是成功运营商业地产的重要组成部分。
有效的宣传和市场营销活动可以吸引更多的顾客和租户。
这可以包括广告，促销活动，网络营销等。
同时，还应与租户合作进行合作宣传，共同推广商业地产。
5.客户服务提供优质的客户服务是成功运营商业地产的关键要素之一、这包括及时响应顾客的问题和需求，解决租户的问题，提供租户所需的支持和服务等。
良好的客户服务将有助于建立良好的声誉和保持租户的满意度。
6.财务管理有效的财务管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括准确的预算编制，收入和支出的跟踪，经济效益的评估等。
有效的财务管理将帮助确保商业地产的盈利能力和可持续发展。
7.运营管理良好的运营管理是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括有效管理商业地产的运营活动，如维护，保安，清洁等。
有效的运营管理将有助于提供良好的环境和服务，吸引顾客和租户。
8.持续改进持续改进是商业地产成功运营的关键要素之一、这包括根据客户和租户的反馈进行调整和改进，引入新的服务和设施，以及不断提高运营效率。
商业地产项目运营成功法则
XX：商业地产运营的成功标尺1358法则XX集团1996年在深圳成立，2002年开始战略转型，转型前的6年，XX基本每年开发一个项目，成功运作了一些区域市场颇具知名度的项目。
比如1996年开发的“XX花园”，首创风情住宅风格,震动了当时深圳的地产界,并迅速引领全国“欧陆风”的潮流。
而后又成功打造“共和世家”、“半岛城邦”等具有重大市场影响力的精品项目。
但XX也发现，在局部市场做精品住宅，XX有这个能力，可企业继续做大该如何构建竞争优势？彼时，住宅地产领域，万科、中海、金地等先行者已潜行10多年，XX在这条路上，并无太多优势，XX的土地储备、开发规模等都不足以支撑其与行业先行者们拼规模。
那么，面向未来，XX该怎么办？——商业地产才是XX的蓝海。
上篇《商业突围——2002年先入蓝海》一、以商业地产为突破口新的战略、新的商业模式、新的路径的确立，绝不可能是拍脑袋，或简单头脑风暴就出来的，尤其是战略，要对未来趋势有前瞻研究。
所以，就在十几年前，XX高层把目光放到了欧美、日本、香港等房企，研究它们的成长之路。
当时XX就明显看到一个趋势——未来全球房地产发展方向将不局限于开发，而是将投资、开发、运营、管理融为一体，整合资源，甚至发展到地产金融、资本运作等行业高阶，而地产开发只是整个链条中的一个环节。
与此同时，XX也看到了房地产的周期与泡沫风险。
比如日本房地产的发展，与中国大陆、香港的周期很相近，差不多都是10年会有一次大地震。
因此，单纯做住宅，企业的经营风险会很大，XX需要在产品线上做创新变革。
怎么变革？从欧美发展趋势来看，以运营管理为核心的商业地产才是未来城市发展最重要的方向，无论是从社会资本流向的角度，还是从企业专业发展的角度来看，都在往这个方向走。
同时，住宅单一的居住功能已不能满足现代都市人的需要，而持有型商业地产带来的持续经营收益和资产增长比只做地产开发要高出很多。
所以，XX在2002年时，就战略性转型进入商业地产，这个时间在业内来看都是超前的。
商铺投资之12黄金定律
商铺投资之12黄金定律商铺投资之12黄金定律1、要做广泛市场调研2、要关注城市规划3、要遵循消费习惯4、要有心理底线5、不要碰无产权商铺6、不要买铺王7、不要买单片街8、不要买比例过大的社区商铺9、谨慎投资商务区商铺10、谨慎投资购物中心商铺11、谨慎投资批发市场12、谨慎选租户1、要做广泛市场调研可以以商铺为中心，在1.5公里内寻找相关的商铺作为调研的目标。
1.5公里以内的人流交集率达到85%以上，3公里以内大概有40%的客户相交，而超过5公里，客户基本就不相交了。
主要调查内容就是周边的居住人群层次、消费能力等。
如果是投资购物中心商铺，可以在购物中心的不同楼层选择三到五个点，测10分钟、半小时、1小时的人流量，有三个数据基本上就能得出相应的结论。
另外要摸清购物中心的人流高峰是什么时间，比如中高端人群、白领逛的多的购物中心人流高峰可能会在晚上，中老年人为主的可能高峰是在白天，日常超市类的在周末等等，这将直接关系到将来招租的类型。
2、要关注城市规划一定要关注城市的规划，商铺周边是否有重要道路规划、改道、大型商业、社区规划等。
而选择社区商铺时，一定要根据社区规划的交通流向，认清社区中车流、人流出入方向，以此来判断哪些地方是人们必须经过的地方，哪些地方人流密集度比较大，这些都将影响商铺的投资成功与否。
3、要遵循消费习惯选对了商铺的大方向，微观上的区别也非常关键比如，商铺门前是快车道，那么商铺的价值就不会很大，商铺的价值取决于短距离的缓行人流。
选择商铺是一项非常细致的工作，判断商铺的好坏甚至细微到阳光，举个例子，北京的前门大街没有拆之前，是个南北向的街道，商铺是东西向的，人逛街一般在下午，下午太阳晒着的东侧商铺生意就不如西侧好。
更不用说其他，比如商铺必须有良好的可视度、可入度等等。
另外，商铺门前的停车不方便会损失很多客流。
还有步行道和商铺直接的高差，如果是两到三步的高差可以接受，如果有五步以上的话，人们进入商铺的意愿就会降低，但如果设计成缓坡，会比台阶效果要好，人们上去的可能性会更大。
某房地产项目商业定位管理知识分析
某房地产项目商业定位管理知识分析商业定位是指企业通过市场调研和分析，确定自己在市场中的定位和角色，在众多竞争对手中找到自己的竞争优势，并利用这些优势实现企业的利润最大化。
商业定位管理是指在房地产项目中，通过科学的方法和策略，进行商业定位的管理和实施。
首先，商业定位需要深入了解目标市场的需求和消费者行为。
房地产项目的商业定位管理必须从消费者的角度出发，了解他们的需求、喜好、购买习惯等情况。
通过市场调研和分析，可以获取关于目标市场的数据和信息，从而更好地进行商业定位的策划和决策。
其次，商业定位要与项目的定位相匹配。
房地产项目通常有自己的定位，如高端住宅、商务写字楼、购物中心等。
商业定位要与所在项目的定位相一致，以确保项目的整体形象和卖点的统一。
例如，高端住宅项目可能会选择定位为高档生活配套设施的提供者，商务写字楼项目可能会选择定位为提供高质量办公空间的经营者。
此外，商业定位还需要结合目标市场的竞争环境进行分析。
在众多竞争对手中建立自己的竞争优势，并通过差异化的市场定位来吸引消费者。
房地产项目可能会选择在某些方面与其他竞争对手有所差异，如产品特点、服务质量、价格策略等。
通过创造独特的价值，吸引和留住目标市场的消费者，从而提高项目的盈利能力。
最后，商业定位的管理需要定期进行评估和调整。
市场环境是不断变化的，消费者需求也会随着时间的推移而有所变化。
因此，房地产项目的商业定位需要定期进行评估，了解市场的变化和趋势，及时调整自己的定位策略。
只有与时俱进，才能在激烈的竞争中保持竞争力。
总之，商业定位管理是房地产项目成功运营的重要环节。
通过深入了解目标市场需求、与项目定位相匹配、利用竞争优势和时刻关注市场变化，可以提高项目的市场占有率和盈利能力，实现长期稳定的发展。
商业定位管理是房地产项目成功运营的关键要素。
随着房地产市场的竞争日趋激烈，仅仅有一个漂亮的楼盘或者标准的商业空间已经不足以吸引消费者和实现高额利润。
商业定位管理需要综合考虑市场需求、项目特色、竞争对手情况以及消费者行为等多方面因素，科学制定战略和目标，以实现最大化的利润。
商业地产商圈黄金定律
商业地产商圈黄金定律商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。
一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤其对于商业的商圈调查来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。
一、商圈的定义“商圈”（zone）本为零售学名词，意指商业圈或商势圈，即在一定时间内达到某一商业物业吸引交易的X围以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业为圆心，划定的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域X围。
简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理X围。
对于每个商业店铺来说，其产品销售X围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。
不同的商业店铺由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。
同一个商业店铺在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。
商圈一般按层次分为核心商圈（primary tread zone）、次级商圈（secondary tread zone）、边缘或辐射商圈（tertiary tread zone）。
核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规模单体店集群商业区，其辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生活消费将在商业区内实现。
这一商圈很少同其他距离较远的商业商圈发生重叠。
次级商圈：是位于核心商圈外围的商圈，辐射半径X围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。
本商圈内顾客较为分散。
辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
商业地产成功运营管理
商业地产成功运营管理商业地产的成功运营管理是一个综合性的任务，要求运营管理团队具备全面的能力和知识，以确保商业地产的运营高效、稳定和盈利。
本文将从以下几个方面详细介绍商业地产的成功运营管理。
1. 市场分析与定位商业地产的成功运营管理首先要进行市场分析与定位。
团队需要深入了解当地的经济情况、人口结构、消费水平等因素，以确定商业地产的最佳定位。
在市场分析过程中，需要考虑各种因素，如竞争对手分析、人流量预测、租金水平评估等，以确定商业地产的规模、业态和定位策略。
在确定定位后，团队需要制定相应的市场营销策略，包括广告宣传、促销活动、品牌建设等，以吸引更多的租户和客户。
2. 租户管理租户是商业地产的重要组成部分，租户管理是商业地产运营管理的关键环节之一。
租户管理包括租户招募、租金管理、租户关系维护等方面的工作。
首先，团队需要制定租户招募策略，包括通过各种途径招募租户，如招标、招商等。
在租户招募中，要注重租户的品牌形象、经营实力、租期与租金等方面的要求。
其次，租金管理是租户管理的核心内容之一。
团队需要制定合理的租金政策，包括租金水平的确定、租金支付方式的规定、租金增长方式的约定等，以确保商业地产的租金收益。
此外，团队还需要积极维护租户关系，做好与租户的沟通与合作，帮助租户解决经营中遇到的问题，满足租户的需求，提升租户满意度，从而维护商业地产的稳定运营。
3. 设施与设备管理商业地产的设施与设备管理对于运营维护至关重要。
团队需要建立科学的设施与设备管理系统，以确保商业地产的设施和设备处于良好的状态。
设施和设备管理包括设施设备巡检、维护保养、故障处理等方面的工作。
团队需要制定设施设备巡检计划，定期对商业地产的设施与设备进行检查、保养和维修，以及制定合理的设备故障应急预案，确保设施和设备能够正常运行。
此外，团队还需要与相关供应商建立合作关系，及时采购和更换设备，确保商业地产的设施与设备符合市场需求和安全要求。
4. 成本控制与财务管理商业地产的运营管理需要注重成本控制与财务管理。
商业地产策划成功要诀[修改版]
![商业地产策划成功要诀[修改版]](https://img.taocdn.com/s3/m/96fc65dc915f804d2a16c137.png)
第一篇：商业地产策划成功要诀商业地产策划成功要诀一、综述——商业地产开发的基本规律商业地产是一种非常规的房地产形式，其价值表现、开发方式、开发程序等基本规律和住宅等房地产形式很大的不同，运作手法、操作方式也有很大的差异，研究、开发商业地产，要换一换思维方式思考，去制定策略，制定方案，商业地产注重“因地制宜、专案专做”，只有掌握了商业地产的规律才能百战不殆，胜机在握。
二、拿地——商业地产赢在前期在建筑材料中，A3钢有着广泛的运用；如盘园、螺纹钢等，如果给我们一块A3钢而要求我们制作一把锋利的刀具，那么我们不可能取得成功。
商业地产前期取地、开发也是这样，不同的商业地块有不同的开发方向，如城郊接近高速公路且地区收入水平比较高，具有一定规模的地块可以做奥特莱斯；人口密度较高，民用商品制造业发的的地区，地块又比较接近主要干道可以做市场，大型社区中心地块可以做购物中心等，商业地产的前期研究十分重要，用地判析、取地攻略、拍卖技巧等一系列拿地动作，环环相扣，战场的成败源于帷幄之中。
三、策划——商业地产的KFC策划的核心技术在于定位，定位的实质就是决策。
对于商业地产而言，策划先于规划；策划是一种积极的规划，能最大范围体现开发的价值。
策划是商业地产开发的必须程序，绝不是可有可无的琐事，许多开发企业不知这种内在的顺序关系，把商业地产的策划一并交给设计机构执行，设计人员为难，外国设计人员会做不能做，因为不了解中国消费市场，中国的设计人员不会做，因为中国的建筑教育缺少这一环节，于是策划变得十分重要。
对于商业地产而言，几乎可以说“无处不策划”，策划存在于前期拿地、策划定位、开发方案、招商企划、营销、资产经营等每一个环节，只有通过高超的策划，商业地产才能尽显其特殊的魅力和投资价值。
四、规划——从想象到实施如果策划是思想的话，那么规划和设计是把感性的思想和单调的数字变成可以按图施工的关键一步，思想可以是原则的、抽象的，而规划设计则必须具体的、符合规范的、适合商业的实际，可以执行和实施的，从策划到规划并不容易，既要考虑商业的适用性，又要考虑投资的效率以及开发商的利益，“一线三家看，画好真不易”。
(房地产管理)写在房地产商热恋商业街之时
写在房地产商热恋商业街之时目前，在全国各地兴起了一股建设商业街的热潮，这股热潮有点类似于上世纪末在许多城市兴起的建设城市广场的热潮，有愈演愈烈之势，已引起了政府和业内专家的重视。
一、运营商业街应考虑的因素由于建设城市广场大多是政府行为，因此，建成后一般不会留下太多的后遗症，而商业街则不一样，由于它涉及方方面面的问题非常多，不像住宅那样比较单一，所以在具体运营过程中必须综合考虑多种因素，如：一，商业街的建设是在政府推动下的市场行为，开发商必须考虑它的赢利模式在哪里？二，该城市的人口规模、消费能力和消费水平决定了其能否支撑起大规模商业街的消费？三，项目是销售还是长期经营？如果是销售，谁能有能力消化？如果是经营，开发商是否有能力管理或经营？出租是否有资金作为长期保证？四，对综合性商业街经营业态和服务业种如何组合设计？各种业态的配比比例如何？……有人说，既然打算开发大型商业街，以上问题肯定考虑了。
其实不然，在我们周围，反例比比皆是：30多万平方米规模的北京大都市，目前已经销售的至今仍然没有招商成功，几乎所有的单体建筑都是空空荡荡，成为名副其实的鬼街；投资十几亿改造的王府井商业街营业面积从9万平方米增加到30多万平方米，平均日客流量只是从以前的15~20万，增加到现在的35万……二、现代商业街的发展方向什么是商业街？商业街就是服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体，能满足人们购物、餐饮、文化、娱乐、旅游、观光等多种需求。
目前的商业街，有一些是由政府规划的，但更多的是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的，如北京的王府井商业街、上海的南京路、苏州的观前街等。
中国目前商业街的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能上升已经是一个不争的事实。
上海南京路改造，购物面积已经从90%以上调整到70%，有关部门仍在考虑降低购物的比例，使经营业态和服务业种更加合理。
另一个不争的事实是，一座城市的著名商业街可以成为商业与旅游的黄金结合点。
商业推荐方案
中心，体育馆
龙光地产，园岭路
汇峰路
整合招商：
租赁事项、项目效果
整合招商：
相关租赁事项
商铺实用率为85%，写字楼入驻率为75%。 物业管理费
物业管理费为10元/平方米/月。 中央空调费
中央空调费为12元/平方米/月，含空调电费；开放时间为周一至周五8:00至18:00。 （初步定位，主力店可另商谈） 租期及递增 3-5年，3年起租。2年内不递增，第三年开始每年递增5%。 停车位及收费 停车位约1500个，非固定车位收费350元/月，固定车位收费650元/月，临时停车收 费半小时内免费，半小时至6小时收费5元。 租赁保证金 签订租赁合同时，需缴纳三个月租金加三个月管理费作为租赁保证金。 租赁流程 贵司就意向单元提交物业承租初步意向书，连同公司介绍、年度基本纳税情况签名 盖章并发至我司，我司将尽快向业主方申请审批。
整合招商：
最佳物业∣CBRE的顶级物业服务
整合招商：
CBRE贴身物管服务，想你所想
优秀的物业管理服务是一个最可贵的品 质，只有优秀、卓越的物业管理才能为 您带来贴心的服务，恒久的价值。 汇峰中心聘请全球第一商业地产管理公 司世邦魏理仕为业主及租户提供全面国 际性物业管理服务，给您一个五星级的 商业环境。
于此；
3分钟内市政府广场、会展中心、会展酒店、科技馆、大剧院、
图书馆等市政尽在掌握。
整合招商：
最完美配套∣5A级配套标准
整合招商：
顶级配套 电信、移动及联通三家运营商同时光纤到户； 32台高速电梯、免下车ATM服务系统、大型会议室、多功能会议室、图书馆、商务中心 、健身中心、美食广场、大型地下停车场（1200多个车位）等配套设施一应俱全； 全球安防领域龙头企业ICD为安防设计顾问和服务供应商； 5A的写字楼配套必将吸引大量的城市精英汇聚于此。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产商圈黄金定律商业地产作为近年发展迅猛的一项专业地产，其开发经营与住宅、写字楼物业市场大有不同。
一个商业物业无论大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤其对于商业的商圈调查来说，其区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，相应难度会更大一些，因此有必要就商业物业之商圈研究作专业探讨。
一、商圈的定义“商圈”（zone）本为零售学名词，意指商业圈或商势圈，即在一定时间内达到某一商业物业吸引交易的范围以及消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，以某商业物业为圆心，划定的一系列同心圆形或椭圆形区域，即为优先选择到某商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
简单地说，就是来店顾客所居住活动的地理范围。
对于每个商业店铺来说，其产品销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。
不同的商业店铺由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。
同一个商业店铺在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小。
商圈一般按层次分为核心商圈（primary tread zone）、次级商圈（secondary tread zone）、边缘或辐射商圈（tertiary tread zone）。
核心商圈：商业物业消费的中心地区，一般情况下，较大规模的单体商业企业或较小型的小规模单体店集群商业区，其辐射半径大约1-2公里左右，核心商圈内55-70%的日常生活消费将在商业区内实现。
这一商圈很少同其他距离较远的商业商圈发生重叠。
次级商圈：是位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。
本商圈内顾客较为分散。
辐射商圈：又称为边缘商圈，处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
不同的建筑类型、业态业种以及不同的商业集聚度都会影响到特定商业所辐射的商圈。
一般通过对项目所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条件等因素来确定商圈的范围。
商业的商圈愈大，表示该商业的辐射范围愈大，商业影响力愈强。
值得一提的是，现在在商业物业开发、经营与媒体运用该词之时，“商圈”与规划学用语——“商业中心”混淆，产生了歧意的用法，使该词汇有类似商业功能区的含义，即指以众商家聚集而形成的具有一定商业影响力的区域或地段。
商业中心一般分为市级商业中心、区级商业中心、社区级商业中心以及邻里商业中心四个级别。
我们在研究商圈的时候，一般根据商业物业周边区域的道路交通条件、公共交通条件、商业集聚度、客流特性以及区域内物业属性来判断商业商圈的范围。
在设定商圈时，还应充分考虑周边已有和待建的竞争商业项目，实际上这些店铺会在周边形成一定竞争，经营业绩也将会被竞争者所瓜分。
二、商圈界定方法商圈界定的方法有很多种，应根据不同的商业物业和商业周边实际情况而定，根据中国实际消费特点，可以通过徒步、机动车等交通方式，根据不同时间设定商圈划分范围，如步行10-15分钟达到的范围为核心商圈，在国外通常利用信用卡和支票，以查知消费者的住址、消费频率、消费数量、消费额度等商业信息。
三、商圈研究调查内容和方法我们在做商业策划时，会有因调查内容不充分、体系不完整、方法不得当，而产生商圈统计的有效资料缺乏的问题。
因此在做商圈考虑时，应针对商业物业所在地区人口的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天消费客流的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围等消费规律，以此作为基本资料来进行商圈的设定工作。
商圈分析的调查研究的内容主要有：商圈整体环境调查、商业项目调查研究、消费者消费行为调查研究等方面。
1. 商圈整体环境调查在确定特定商业物业商圈之前，首先应对项目周边核心区域的商业整体环境做一个观察，以判断商圈之特性。
一般来说，常将商圈环境分成住宅型、科教型、办公型、商业型、休闲娱乐型和混合型六大类。
核心商圈为住宅型商圈内的户数基本上须达1000户左右，如以1户3.2人来计算，则人数将达3200人左右，消费主要以日常生活用品为主，业态以超市、便利店及其他服务型业态为主力业态；科教型核心商圈附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校较为理想，因其学生大多家境较好，消费层次亦相对较高，业态主要以各类专卖店、专业店及餐饮为主；办公型为商务写字楼较为集中地区，一栋写字楼内的员工人数可能超过一二千人，办公大楼内的上班族外出就餐比例非常高，核心商圈业态以办公服务、餐饮、娱乐类为主；商业型商圈商业行为相对集中，各类商店云集一起，业态丰富，客流量较大，消费总额较高；娱乐型指核心商圈内以休闲消费类业态为主，这类商圈大多都是城市级商业中心，商业辐射范围较广；混合型兼顾以上商圈特性，随具体情况而定。
在对商圈整体把握时，应充分对商圈内经济状况的进行分析。
如果商圈内经济前景发展良好，居民收入稳定增长，则商业零售市场发展也会水涨船高；若商圈内产业结构多元化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
同时，我们要对商圈未来发展做前瞻性调查研究，根据政府的城市规划、零售业各项细则等举措，来判断该商圈商业未来的发展动向。
2. 商业项目调查研究商业物业调查一般内容包括：商业物业名称、地理位置、开发商、物业总建筑面积、商业物业类型、商业总供应量、商业业态分布、商业销售价格、商业租赁价格、商业物业管理费用、建筑格局描述等。
较大体量的楼体还应考虑建筑结构、楼层、层高、净高、楼板承重、装修、商铺分割析形式和单位面积；小商家则应调查户数、经营品种、市场转让费等相关信息；专业市场或大卖场还要关注整体市场的商业招商与商业经营管理模式等信息。
另外，还需对竞争商业物业情况做详细调查在做商圈内竞争分析时必须考虑下列因素，现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；商业饱和程度。
同时关注市场未来动向，尤其需要特别关注商圈内部重大新建商业地产项目。
任何一个商圈都可能会处于商业供应过少、过多和饱和的情况。
商业供应过少的商圈内不足以满足商圈内消费者对特定产品与服务的需求；商业供应过多的商圈，则产生商家销售特定的产品与服务过剩的局面，以致每家商家都得不到充足的投资回报；饱和的商圈是理想中的商圈，该状态下商家数目能恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
从长期发展来看，商业物业会处在一个动态平衡之中。
3. 消费者消费行为调查研究消费者的消费行为研究又称生活结构研究。
对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口规模及特征、家庭结构及收入水平、消费客流量和购买力及购买行为等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。
关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等相关信息可以从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。
有关人口数和家庭人口之间组成，同时可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。
特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料可从商业或消费统计公告中查到。
（1）人口规模及特征商圈内的人口分析相当复杂，调查分析起来也具有一定难度，一般来说调查的主要内容有人口总量和密度；人口结构；年龄分布比例；教育水平比例；拥有住房的居民百分比；居民可支配总收入；人均可支配收入；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平等。
商圈总人口是商圈内商业消费的基础。
商圈内的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。
商圈的总人口、人口密度越高，则商业物业的规模可相应扩大。
在计算消费人群时，要区分工作学习时间和公休时间活动的人口。
要计算商圈的工作学习时间的人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。
部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
工作学习时间人口密度高多为办公区、学校文化区等地。
对于这类地区，应分析其消费需求的特性进行商业开发经营。
比如增加相应消费业态，采取延长商业经营时间，增加便利项目等以适应消费适时需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入交叉分析。
除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。
如在商圈内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响商圈的整体消费行为，因此在做业态的设计时应予以充分考虑。
（2）家庭结构及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素，也是人口结构的重要资料之一。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商家的经营。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响,比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。
家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。
比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
又如近年通州区随着城市改造和新城建设，许多通州房地产项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，同时也改变了地区家庭结构组成。
（3）消费客流量一般在评测商业物业的地理位置以及商圈交通组织流量时，测定经过该商业物业或者若干点的行人、自行车以及机动车的流量，这也就是未来商业物业的客流量。
对于一般性的流量调查而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。
如：居住人口集聚区。
如新建小区、居民居住集中区等。
日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
观测公共交通流量，应根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化；上下车乘客人数愈多的地方愈有利；上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。