世联豪宅产品户型发展规律研究23PPT
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世联研究理论豪宅别墅KPI体系32PPT
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
豪宅别墅的KPI体系：
关键驱动 因素
KPI体系
达标指标
项目地段
与城区的快速交通关系 成熟成型的别墅圈
所处地段的特殊价值
自然环境
社区外部综合环境状况 内部自然环境质量
大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理
户均资源
土地资源指标
景观资源指标 建筑间距
集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
碧水庄园-344亩中心湖
大湖山庄-带状绿化公园
西山美庐-依香山而居
晴翠园-入口林荫道
长岛澜桥-60m宽的人工河道
东山墅 – 依坡而居
世联研究理论豪宅别墅KPI体系
32PPT
其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势
项目名称 晴翠园 碧海方舟 东山墅 西山美庐 长岛澜桥 优山美地 碧水庄园 财富公馆
地段优势之所在 温榆河、机场高速直达 北四环外亚运村成熟区域 东四环连接东部生活区 西五环中部 香江核心区域，机场高速直达
世联研究理论-豪宅别墅 KPI体系-32PPT
2020/11/1
世联研究理论豪宅别墅KPI体系 32PPT
[关键字]： 豪宅、别墅
[简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调 研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅） 的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标 准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各 地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。
世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅
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世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
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小独栋别墅主要功能空间面积建议
首层、地下室
分层
功能空间
门厅
客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）
首层
公用卫生间 厨房（区分中厨、西厨）
次卧室
车库
家庭影院
多功能厅
地下室
设备间
洗衣房/储藏
工人房(包括卫生间）
面积(㎡)
5 60 - 70
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室内空间感
首层
•首层的景观内庭 院
世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
下沉式庭院
受
u下沉式庭院增加了室外空 间的层次感，业主可随意 分配各类使用功能于此；
u从目前市场在售项目的销 售情况看，下沉式庭院对 支付能力有限、非常向往 别墅庭院生活的客户很有 打动力。下沉式庭院已经 成为小别墅必备点。
通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价，提供满足小独栋别墅 置业群支付能力的产品
挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别 墅的居住感觉，做到“小空间·大感受”。
世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
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小独栋别墅设计要点
•“小面积”体现“大空间” •充分突显“别墅感”
将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大， 而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流， 通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。 在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设 备间等服务空间设置在地下室中。
世联地产豪宅别墅KPI体系
•3. 户均资源 •4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
2020/11/1
世联地产豪宅别墅KPI体系
别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均 在内部环境上大做文章
•碧水庄园-344亩中心湖 •大湖山庄-带状绿化公园
•西山美庐-依香山而居
•晴翠园-入口林荫道
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅别墅的KPI体系：
•关键驱动 因素
•KPI体
系
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•达标指标
•项目地段
•与城区的快速交通关系 •成熟成型的别墅圈
•所处地段的特殊价值
•自然环境
•社区外部综合环境状况 •大规模景观制胜
•内部自然环境质量
•局部亮点处理 •景观细节处理
•户均资源
•1. 地 段 •2. 环 境
•项目调查与客户调查均显示： 高总价别墅项目的市场认可 和客户接受存在关键驱动因 素：地段、内环境。
•3. 户均资源
•4. 居住私密性 •5. 户型设计 •6. 建筑风格
•其他要素则依据项目条件的 不同和客户自身需求的各异 而各有标准，但各要素并非 决定性影响因素。
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香江核心区域，机场高速直达
-
•别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素 中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。
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世联地产豪宅别墅KPI体系
豪宅的地段分类
•豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况，
•第一类：具备与城区距离近的地段优势
•（案例：东山墅、碧海方舟）
•大草坪
•- 气候条件决定了北京不具备 建造大规模景观草坪的条件， 碧海方舟凭借高尔夫球场的 “球道景观”成为北京为数不 多的球场别墅。
产品研究世联住宅精细化设计
产品研究世联住宅精细 化设计
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2020/11/8
产品研究世联住宅精细化设计
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套型空间的组合设计 •对可变式中小套型设计的尝试 •都市大进深住宅套型设计解决方案
•联排住宅特性与设计规律 •住宅复合型厨房空间研究
•住宅卫生间空间研究 •老年住宅专题
产品研究世联住宅精细化设计
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产品研究世联住宅精细化设计
卫生间在住宅平面中的位置关系
卫生间在住宅中是与厨房并列的另一重要空间。但其面积小，设备相对集中，同时还要兼顾 通风、采光等各种条件布局，设计难度高。
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产品研究世联住宅精细化设计
主卧卫生间、衣装间的位置关系
在权衡主卧室、主卧卫生间和衣装间的位置关系时，要着重推敲空间利用率，尽量减少交通 面积，避免卫生间的潮气侵入卧室或衣装间。
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•权衡上述因素，楼栋进深一般应以11－13M为宜（不含阳台）
产品研究世联住宅精细化设计
改善大进深住宅居住环境的设计手法——外墙开凹槽
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•通过加大进深套型的外墙尺度而增加开窗 机会，将需要通风采光的空间布置其中， 以增取光线和空气流通。
注意：
这种方法使外墙系数增大，对节能不利， 并且凹进形式的采光质量不好，因此不太 适合于北方，主要见于南方用于解决卫生 间通风问题。
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产品研究世联住宅精细化设计
次卧室位置的选择
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产品研究世联住宅精细化设计
板式住宅标准单元标准层套型平面组合关系
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产品研究世联住宅精细化设计
板式住宅特殊位置套型平面组合关系——尽端单元套型的处理
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2020/11/8
产品研究世联住宅精细化设计
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套型空间的组合设计 •对可变式中小套型设计的尝试 •都市大进深住宅套型设计解决方案
•联排住宅特性与设计规律 •住宅复合型厨房空间研究
•住宅卫生间空间研究 •老年住宅专题
产品研究世联住宅精细化设计
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产品研究世联住宅精细化设计
卫生间在住宅平面中的位置关系
卫生间在住宅中是与厨房并列的另一重要空间。但其面积小，设备相对集中，同时还要兼顾 通风、采光等各种条件布局，设计难度高。
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产品研究世联住宅精细化设计
主卧卫生间、衣装间的位置关系
在权衡主卧室、主卧卫生间和衣装间的位置关系时，要着重推敲空间利用率，尽量减少交通 面积，避免卫生间的潮气侵入卧室或衣装间。
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•权衡上述因素，楼栋进深一般应以11－13M为宜（不含阳台）
产品研究世联住宅精细化设计
改善大进深住宅居住环境的设计手法——外墙开凹槽
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•通过加大进深套型的外墙尺度而增加开窗 机会，将需要通风采光的空间布置其中， 以增取光线和空气流通。
注意：
这种方法使外墙系数增大，对节能不利， 并且凹进形式的采光质量不好，因此不太 适合于北方，主要见于南方用于解决卫生 间通风问题。
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产品研究世联住宅精细化设计
次卧室位置的选择
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产品研究世联住宅精细化设计
板式住宅标准单元标准层套型平面组合关系
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产品研究世联住宅精细化设计
板式住宅特殊位置套型平面组合关系——尽端单元套型的处理
世联经济型别墅的围合方式与庭院布局30PPT
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世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
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判定中产的标准（2）-----职业标准
党政机关公务员
频数 2227
百分比
73.3
办事人员与职员
频数 1042
•单位：次，％ 百分比 34.3
企业事业单位管理人员 2243
73.8
个体工商户
659
21.7
专业技术人员
2145
世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
通过对不同阶层消费者闲暇活动分析， 得到中产阶层特点：时尚、有责任感、 高知
小 资
中 产
富裕阶 层
活动（Action）
出入电影院 关注歌星行程、听歌星演唱会体育明星赛 事
经常看的 书
谁动了我的奶酪
给加西亚的信
私人朋友以吃饭形式聚会， 去歌厅K歌 喜欢参加各种社会组织，有高度的公德心
经济型联排别墅 在原有基础上有书房等功能房 中产身份的名片的下沉式客厅 直接接近自然的大露台 开放式，接近自然的卫浴 中产居住菜单上的甜品-----户户有景 回归自然的精神需求 和谐、清新、生态的健康社区
山水家园的时尚元素 社区外DIS道路识别系统 传统和现代相融合的建筑风格 社区空间、组团空间和内庭院的 设计
世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
经济型别墅----围合与庭院
➢组团内部、单体之间的围合与庭院 ➢单体内部的庭院设计
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世联经济型别墅的围合方式与庭院布 局30PPT
组团内部布局的创新（1）——组团内部U型、V 型排布，形成围合院落
美国早期townhouse兵营式排布
特点：
世联_经济型别墅的围合 方式与庭院布局_30PPT
【房地产】世联专题研究立体户型拼合
•客厅 •阳台
•阳台 •拆墙体
•主卧 •阳台
•书房
•阳台
•加墙体
•创新户型 •立体拼合户型——阳台预留结构板(3+3)
拼合前户型
3房两厅户型
•面积: 89.8㎡
•户型特色: •空间方正 •南北通透 •带入户花园 •阳台部位预留结构 板
•主卧
•阳台
•入户 •花园
•预留结 构板
•厨房 •卫生间
•次卧 •次卧 •餐室 •阳台
原户型
2房2厅 平面户型
•面积: 75.53㎡
•户型特色 :空间方正 •实用率高 •大面宽采 光景观良 好
•预留 可拆
卸楼 板
•创新户型 •立体拼合户型——局部预留可拆卸楼板(2+2)
修改户型
4房2厅 复式户型
•首层面积 : 75.53㎡
•二层面积 : 75.53㎡
•户型特色 :空间方正 •实用率高 •大面宽采 光景观良 好
•户型模式
•立体户型拆合
•模式C
•——通过平面进行立体拆合
•一户为平面户型，一户为小复式户型，在共同层进行平面拼合，形成大复 式组合户型，以满足不同客户的需求．
•复 式户 型
•平 面户 型
•复式 拼合户
型
•创新户型 •立体拼合户型——阳台预留结构板(2+2)
拼合前户型 2房2厅户型 面积： 67.13㎡ 户型特色： 户型方正实用,采光通风良 好 阳台部位预留结构板
拼合后户型
2房2厅复式 户型
面积： 136.5㎡
•加楼梯
•加楼梯
•首层面积: 68.25㎡
•二层面积: 68.25㎡
•户型特色: •空间方正 •南北通透
高容积率豪宅开发研究.ppt
4. 客户不愿意排队，认可电话通知、一一接待的方式。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
5. 有时他们的反应好象比营销慢一步，因为不是必需品；他们会先看看 谁在买这个房子，市场反馈的情况到底怎样。
6. 很注重发展商品牌，觉得华侨城和嘉里就是做豪宅的。重视区域，每 个城市都有自己的富人区。
7. 他们其实非常理性；但在某些局部地方会感性：觉得这就是自己所需 的：如古树、对保安的感觉等。
• 客户对独立空间的追求较高，大部分客户购买别墅只希望和自己的小家庭 分享，不想私密被破坏；
• 小汽车的拥有不再简单的是为了满足交通的便利，更高层次是满足自己不 同的需要；
• 受访客户基本上都住过别墅，对深圳各处乃至世界各地的别墅都有一定的 了解；
• 别墅客户了解房子的信息方式不限于公众媒体，多是通过朋友口碑传播;
本报告是严格保密的。
豪宅的客户和营销 Market >
豪宅的客户并非单纯为居住购买，而是作 为资产构架中的一环来考虑
豪宅的客户 价值构价
整体资 产构架 中的一
环
区域
资 源
规划、发 展前景
稀缺
长期 升值
其它：环 境、产品、
配套等
外界条件不支持时， 依靠自身努力需时间显现
例：深圳十七英里、东海岸等项目的购买用途
8. 越高端的楼盘客户的区域性越弱，如十七英里是面向全国的南京人买 了3000万的楼王。
本报告是严格保密的。
华侨城某别墅客户小结:
• 客户以中青年为主，3-4口人的家庭结构；子女都在市重点学校就学，并 对子女的期望值很高，希望能送往国外深造；
• 客户素质较高，基本上都有海外学习或培训经历，甚至取得外国国籍或长 住海外十多年；
例：振业城的3A系统 和太阳能问题。
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居住感受
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•产品标杆——
•巅峰楼王
•第二阶段：楼王户型设计——最大化的景 观引入，一梯两户，南北通+360°全景。
• • 一梯二（香港晓庐）
•户型设计亮点：
• 椭圆形户型的大面宽小进深实现真正的南北通 透；
• 景观面最大化设计，能提供180度的景观面； 主卧主卫端头设计，360度全景观视野享受；
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•周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射 探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； •电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和 死角； •在线巡更系统： •门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可 视系统甑别业主；
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
世联_豪宅产品户型发展 规律研究_23PPT
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2020/11/1
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
国内豪宅客户产品需求发展趋势 ——并非所有好的都是适合的！
•第一阶段：
•第二阶段：
•第三阶段：
• 户型尺度 • 奢华开间 • 外部的豪华尊贵
•尺度、外豪
• 产品创新 • 大尺度面积赠送 • 前庭后院的空中别墅
➢全套国际一线品牌电器、洁具、卫浴。大量采用石材饰 厨房/卫生间 面，参照五星级酒店装修标准。
➢提供开场厨房和封闭厨房2种装修方案
生活阳台
➢洗衣机、干衣机、洗水槽等空间通过收纳空间进行隐藏。 ➢设置操作台面，可以熨叠衣服等。
主人房/客房 /工人房
➢地面：暖色系进口地板。 ➢墙面：暖色系墙纸或涂料 ➢其他：收纳空间（衣柜、化妆台等）
•中间套：80~100㎡
•边套140~180 ㎡
•边套120~140 ㎡
• 主要功能房全部朝向景观面，最大化利用景 观；
• 端头户型更宜于营造更丰富、合理的功能空 • 南间向。户型不对两端户型造成任何遮挡； • 将附属空间甩到北端，增大进深，且保证景
观面。
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• 尽量保证纯南或南北通透，全明设计，至少 保证
• 缺陷：标准层受影响，低梯户比下，公摊较大
•建议面积区间： •150~180㎡
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
第三阶段：成熟阶段——极致化的奢华演绎，全城标杆，以 全新视野的比肩全国的顶级豪宅价值建立
•产品标准： •1、项目完全成熟、实现合肥顶级品牌后，以户型的奢侈、尊贵为主要打造方向 •2、关注户型的私密分区、功能的提升为卖点，玩味奢华极致
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型舒适度基本面——
•多套房设计
户型 舒适两房 奢侈三房 舒适四房 豪华四房
面积 区间 80-100 150-180 160-200 220-300
套房数
1
2 2 3
•第二阶段：150平米以上双套房设计， 甚至尝试部分两房套房设计
• 180平米三房全套房设计
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•户型创新
•第二阶段：空中别墅——高赠送，南北通
•——明星产品 透，一梯一户，错层复式，彰显大气尊贵。
• • 高层豪华复式1
•一梯一户错层复式示意图
•复式下层
•复式上层
•交 通 核
•户型设计亮点：
• 高赠送，全套房，明确功能分区一梯一户，尽享 尊崇
客厅/餐厅
➢地面：提供进口石材/进口地板及2种配色方案。 ➢墙面：提供涂料/墙纸及2种配色方案，墙角石材包边 ➢天花：吊顶、名贵灯具 ➢其他：收纳空间（酒柜、装饰柜等）
国际顶级品牌 精装修，装修标 准5000~6000元 /平米
•Duravit(杜拉维特）洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等
•建议面积区间： •200~300平米
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•居户型住提主升体面2————
•巅 超峰豪楼主王卧套
•第二阶段：超豪华主卧套四件套
•舒适度提升：超豪主卫+步入式衣帽间+书房
超豪主卫：按摩浴缸、干湿分区、双面盆等设
计
独立步入式衣帽间
•180㎡以上奢侈型户型——主卧永远是体现豪华的最重要细节
第一阶段：满足合肥客户大开间小进深格局，三
•宽厅、大面宽设计 房尽量保证3开间面宽，180以上户型保证4开间
•客厅
•主卧
•第一次卧
•梯户比
开间 （m）
朝向
两房 舒适三房
四房
80-90 120~150
>160
≥ 4.0 ≥ 4.5
≥ 4.8 朝南，部分西侧可看 绿轴户型客厅可朝西
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≥ 3.6 ≥ 3.9 ≥ 4.2
•——可以把保姆房做大一点还要有一个床头柜和 一个小型书柜和书桌。这里的工人也要与时俱进， 要不段的接受新事物。
•——你尊贵保姆，保姆才能实心实意的对你。保 姆如果对你使坏，其实你的风险是很大的。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•第三阶段——博物馆级安防系统
四大安防系统，打造博物馆级安防体系
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•精装修
•第三阶段豪华装修——顶级家装品 牌、全球选材、全屋定制化装修
•德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴产品，西门子 厨房电器，大金中央空调，日立电梯、HBS 楼宇识别系统、顶级中央地暖及热水系统。
•墙面上的施华洛世奇水晶装饰条，及房间里的所有软装，
均采用定制，由工人手工打造
• 双阳台 • 赠送高实用度的空中庭院，可以改房间，符
合这 • 类客户的实际需求
世联豪宅产品户型发展规律研究
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•标杆产品——
•豪华四房
•第一阶段：以梯二产品为产品标杆，顶级 空间享受，360度无敌视野
•阳光早餐厅
•1
•3 •4
•独立 •客房
•2
•2
高层以双开门入户，高层内赠送超大私家入户花园，尽显高层的豪宅气质。
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世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
•第三阶段：功能的细化——在地下空间统一建立红酒银 行。主要服务于200平米以上豪宅的客户。
设置独立酒窖（1-10平米）和公共酒窖。 客户有需求可以根据事情情况租赁红酒银行合适面积的独立酒窖或是公共酒 窖的储存间。 会所经营公司负责酒窖的维护和保养。
•私密 功能分
区
•1、欧洲的古典十字内廊及圆厅设计形成很强的导向性，塑造古典尊崇高贵——
连接并分隔实现礼仪、社交、家庭活动、休息区划分；
2、由于十字内廊的区隔，使得各个房间功能不会互相干扰，极好的保证了居住
的隐私。 PPT文档演模板
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•第三阶段：多元功能完备——全套房设计顾全家族礼仪；中
第二阶段——产品无论是在面积区间、梯户比方面，还是在 奢侈度方面都有所提升
•产品标准：面积提升后，需要提升户型的基本奢侈尺度 •1、商业启动，项目的价值开始依托综合体的提升，赠送不再是主要提升价值手段； •2、关注对户型细节舒适度的提升和景观价值的享有。
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•主卧豪华打造，带超大观景尺度卫生 间，双人按摩浴缸，豪华步入衣帽间。
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•户型提升面—— •第二阶段：客厅、主卧极致双
•270度景观
景观视野
会客厅、主卧——双方向90度采光大面积玻璃+玻璃栏板，将景观完全引入室 内
•双景客厅
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•双景主卧
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•走廊世联上豪的宅银产箔品2户3马P型P赛T发克展拼规律花研究
•精装修
•第三阶段：以媲美国际顶级品牌的精 装标准，建立奢侈品般产品价值标准
•赠送、空中庭院
• 功能的进一步细分
• 多元化的空间分布格 局
• 以顶级精装修匹配豪 宅价值
•细分、多元化空间 •豪宅功能的提升 •顶级精装修匹配价值
•强调，不同的开发阶段，做匹配的豪宅产品价值提 升……
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第一阶段：大盘起势至关重要，降低风险，尽量贴 近市场
•以舒适三、四房为主力户型，少量200平米以上四房为标杆 •产品标准：1、相比竞争对手的舒适度保证； •2、初期项目综合体价值没有成形，仍需要部分大面积的实用赠送提升项目产品价值。
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•户型提升面： •产品高附加值——赠送
•第一阶段： 120平米以上三房选择高 附加值产品提升产品竞争力
朝南
—— ≥ 3.3 ≥ 3.3
——
两梯四户 两梯三户或四户 两梯三户或两户
——
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•现金流产品—— •第一阶段：以梯三梯四为主，保证纯南、
•主流舒适2、3房
南北通透
• ❖• 一梯三（香港贝沙湾）
• • 一梯四பைடு நூலகம்
•户型设计亮点：
•建议面积区间：
•建议面积区间：
户型设计亮点： • •中间套：120~140㎡
•超级无敌视野 •超级的空间享受 （如多面采光、阳光 室、空中花园、绝对 的通透性） •豪华功能享受（如 桑拿房、景观卫生间）
•1 •生态走廊+户内
花园系列
•2 •错层露台 •3 •入户花园 •4 •专属私家电梯
•建议面积区间： •180~220平米
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•产品标杆——
•巅峰楼王
•第二阶段：楼王户型设计——最大化的景 观引入，一梯两户，南北通+360°全景。
• • 一梯二（香港晓庐）
•户型设计亮点：
• 椭圆形户型的大面宽小进深实现真正的南北通 透；
• 景观面最大化设计，能提供180度的景观面； 主卧主卫端头设计，360度全景观视野享受；
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•周边安防系统：在园区围墙设置主动红外对射 探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机； •电视监控系统：周界全面设防，全区无盲区和 死角； •在线巡更系统： •门禁系统：一人一卡，通过门禁系统和对讲可 视系统甑别业主；
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
世联豪宅产品户型发展规律研究 23PPT
国内豪宅客户产品需求发展趋势 ——并非所有好的都是适合的！
•第一阶段：
•第二阶段：
•第三阶段：
• 户型尺度 • 奢华开间 • 外部的豪华尊贵
•尺度、外豪
• 产品创新 • 大尺度面积赠送 • 前庭后院的空中别墅
➢全套国际一线品牌电器、洁具、卫浴。大量采用石材饰 厨房/卫生间 面，参照五星级酒店装修标准。
➢提供开场厨房和封闭厨房2种装修方案
生活阳台
➢洗衣机、干衣机、洗水槽等空间通过收纳空间进行隐藏。 ➢设置操作台面，可以熨叠衣服等。
主人房/客房 /工人房
➢地面：暖色系进口地板。 ➢墙面：暖色系墙纸或涂料 ➢其他：收纳空间（衣柜、化妆台等）
•中间套：80~100㎡
•边套140~180 ㎡
•边套120~140 ㎡
• 主要功能房全部朝向景观面，最大化利用景 观；
• 端头户型更宜于营造更丰富、合理的功能空 • 南间向。户型不对两端户型造成任何遮挡； • 将附属空间甩到北端，增大进深，且保证景
观面。
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• 尽量保证纯南或南北通透，全明设计，至少 保证
• 缺陷：标准层受影响，低梯户比下，公摊较大
•建议面积区间： •150~180㎡
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第三阶段：成熟阶段——极致化的奢华演绎，全城标杆，以 全新视野的比肩全国的顶级豪宅价值建立
•产品标准： •1、项目完全成熟、实现合肥顶级品牌后，以户型的奢侈、尊贵为主要打造方向 •2、关注户型的私密分区、功能的提升为卖点，玩味奢华极致
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•户型舒适度基本面——
•多套房设计
户型 舒适两房 奢侈三房 舒适四房 豪华四房
面积 区间 80-100 150-180 160-200 220-300
套房数
1
2 2 3
•第二阶段：150平米以上双套房设计， 甚至尝试部分两房套房设计
• 180平米三房全套房设计
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•户型创新
•第二阶段：空中别墅——高赠送，南北通
•——明星产品 透，一梯一户，错层复式，彰显大气尊贵。
• • 高层豪华复式1
•一梯一户错层复式示意图
•复式下层
•复式上层
•交 通 核
•户型设计亮点：
• 高赠送，全套房，明确功能分区一梯一户，尽享 尊崇
客厅/餐厅
➢地面：提供进口石材/进口地板及2种配色方案。 ➢墙面：提供涂料/墙纸及2种配色方案，墙角石材包边 ➢天花：吊顶、名贵灯具 ➢其他：收纳空间（酒柜、装饰柜等）
国际顶级品牌 精装修，装修标 准5000~6000元 /平米
•Duravit(杜拉维特）洁具、Grohe龙头花洒、JOHNSON DOOR、亚细亚瓷砖等
•建议面积区间： •200~300平米
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•居户型住提主升体面2————
•巅 超峰豪楼主王卧套
•第二阶段：超豪华主卧套四件套
•舒适度提升：超豪主卫+步入式衣帽间+书房
超豪主卫：按摩浴缸、干湿分区、双面盆等设
计
独立步入式衣帽间
•180㎡以上奢侈型户型——主卧永远是体现豪华的最重要细节
第一阶段：满足合肥客户大开间小进深格局，三
•宽厅、大面宽设计 房尽量保证3开间面宽，180以上户型保证4开间
•客厅
•主卧
•第一次卧
•梯户比
开间 （m）
朝向
两房 舒适三房
四房
80-90 120~150
>160
≥ 4.0 ≥ 4.5
≥ 4.8 朝南，部分西侧可看 绿轴户型客厅可朝西
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≥ 3.6 ≥ 3.9 ≥ 4.2
•——可以把保姆房做大一点还要有一个床头柜和 一个小型书柜和书桌。这里的工人也要与时俱进， 要不段的接受新事物。
•——你尊贵保姆，保姆才能实心实意的对你。保 姆如果对你使坏，其实你的风险是很大的。
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•第三阶段——博物馆级安防系统
四大安防系统，打造博物馆级安防体系
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•精装修
•第三阶段豪华装修——顶级家装品 牌、全球选材、全屋定制化装修
•德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴产品，西门子 厨房电器，大金中央空调，日立电梯、HBS 楼宇识别系统、顶级中央地暖及热水系统。
•墙面上的施华洛世奇水晶装饰条，及房间里的所有软装，
均采用定制，由工人手工打造
• 双阳台 • 赠送高实用度的空中庭院，可以改房间，符
合这 • 类客户的实际需求
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•标杆产品——
•豪华四房
•第一阶段：以梯二产品为产品标杆，顶级 空间享受，360度无敌视野
•阳光早餐厅
•1
•3 •4
•独立 •客房
•2
•2
高层以双开门入户，高层内赠送超大私家入户花园，尽显高层的豪宅气质。
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•第三阶段：功能的细化——在地下空间统一建立红酒银 行。主要服务于200平米以上豪宅的客户。
设置独立酒窖（1-10平米）和公共酒窖。 客户有需求可以根据事情情况租赁红酒银行合适面积的独立酒窖或是公共酒 窖的储存间。 会所经营公司负责酒窖的维护和保养。
•私密 功能分
区
•1、欧洲的古典十字内廊及圆厅设计形成很强的导向性，塑造古典尊崇高贵——
连接并分隔实现礼仪、社交、家庭活动、休息区划分；
2、由于十字内廊的区隔，使得各个房间功能不会互相干扰，极好的保证了居住
的隐私。 PPT文档演模板
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•第三阶段：多元功能完备——全套房设计顾全家族礼仪；中
第二阶段——产品无论是在面积区间、梯户比方面，还是在 奢侈度方面都有所提升
•产品标准：面积提升后，需要提升户型的基本奢侈尺度 •1、商业启动，项目的价值开始依托综合体的提升，赠送不再是主要提升价值手段； •2、关注对户型细节舒适度的提升和景观价值的享有。
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•主卧豪华打造，带超大观景尺度卫生 间，双人按摩浴缸，豪华步入衣帽间。
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•户型提升面—— •第二阶段：客厅、主卧极致双
•270度景观
景观视野
会客厅、主卧——双方向90度采光大面积玻璃+玻璃栏板，将景观完全引入室 内
•双景客厅
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•双景主卧
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•走廊世联上豪的宅银产箔品2户3马P型P赛T发克展拼规律花研究
•精装修
•第三阶段：以媲美国际顶级品牌的精 装标准，建立奢侈品般产品价值标准