济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目可行性研究报告
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在《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的周边，生活服务 设施有：小型超市三座（富老八超市、万家利超市、百货大楼超市）、 大规模市场一座（兴隆农贸市场）、早市一个（古城小区早市）、学校 三座（文化路小学、实验高中、兖州专业技术学校）、幼儿园二座、 邮局一个。在“兖州华浩花园棚户区改造项目”所辐射的周边两公里 半径的范围内还有大、小型超市，文化娱乐场所、健身锻炼场所及饮
食服务场所。随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区 将成为一个建筑面积为 100 余万平方米、配套齐全的大型居住片区。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约 2 公里 处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生 产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，西北风不是兖州区的 主导风向，因此兖州高新工业园区对《兖州华浩花园棚户区改造项目》 居住小区的大气环境污染的影响并不明显。
州区北部，南侧为原 327 国道，现为济宁市兖州区北外环路，北侧为 兖州火车站货运站，兖州金谷大道由中部穿过本地块。该土地区位优 势明显，优越的交通条件，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的 建设条件，该片区房屋大多建于上世纪年代，主要以砖混结构和土木 结构平房为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，出现墙体裂痕 等情况，该片区房屋存在安全隐患。
元/平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元
% % % % % 年 % 年
2869.52 27446.91 27446.91
0.00 0.00 42390.00 26652.71 794.20 6469.93 2373.84 1271.70 2824.39 11297.55 8473.16
投资估算：
该项目总投资估算为 27446.91 万元，（其中，棚户区改造回迁安 置投资 19212 万元，）建筑工程费 17217 万元，土地费用 2700 万元， 前期工程费 2600.56 万元，基础设施建设费 2169.09 万元，其他费用 696.88 万元，预备费 1269.18 万元，销售费用 423.90 万元，管理费用 370.30 万元。
民。因原住宅区住房破旧，面积过小，配套不完善，居住户无暖、无
气，居住条件较差。因此，市政府为改善居民住房条件，决定 2015
年对华浩花园棚户区进行改造。现在该项目规划设计已完成，土地已
经竞得，复核规划建设程序。
3．市政配套设施现状及规划 ⑴道路 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区四周，现有道路为南
邻的 327 国道（兖州区北外环），以及西侧金谷大道。 兖州北外环路现状为，路宽 43 米，两块板结构，断面为：4.5
—15.5—3—15.5—4.5。 金谷大道现状为路宽 20 米，规划金谷大道为主干道，红线宽 50
米，四块板结构，横断面为 4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。 规划路中心桩的技术资料见表一。
济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目
可行性研究报告
山东国源设计咨询有限公司 二〇一四年三月
兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告
一．项目概况 1．名称、位置与规模
《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖 州区的北侧
（见附图）
建设地址： “兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目”位于济宁市兖
建设规模： 该项目居住建设项目拆除面积 34039 ㎡，拆除居民 486 户，规划 总建筑面积 94968 ㎡，其中：商业建筑面积 19968 ㎡，住宅建筑面积 75000 ㎡，总户数 736 户（棚户区改造回迁安置 486 户，安置面积 63000 ㎡），住宅人数 2356 人（户均 3.2 人，根据第六次全国人口普查数据）， 容积率 2.79。
表一 桩号
规划路中心桩坐标及规划高程
Y
X
规划高程
410301 512303 410401 410302 410304
41.16% 30.87% 23.57% 30.87% 29.48%
3.22 22.40%
3.37
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔 327 国道与已 交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与 “五圣堂社区”成为一体。
与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园” 居住区始建于 2008 年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过 近 6 年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购 房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这 里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。本地区经 过 6 年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。
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资金筹措：
该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解
决。
主要技术经济指标：
主要技术经济指标汇总表
序号 名称
单位
Ⅰ 项目设计参数
1 房地产开发产品总建筑面积 1.2 地上建筑面积
平方米 平方米
1.2.1 商业建筑面积
平方米
1.2.2 住宅楼建筑面积
平方米
Ⅱ 经济数据
1 总投资 2 开发产品投资
“兖州华浩花园棚户区改造项目”南部规划中的兴隆寺旅游区， 其北部边界距《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区约 2 公里， 该旅游区的兴建对济宁市兖州区，特别是对本居住区的环境质量将是 一笔浓墨重彩的亮点。 2．建设用地的获得
该项目区位东起中御桥北路西、北环城路北、益海嘉里（兖州）
工业有限公司以东。九州建材城及老建筑二公司及部分原居住的居
万元 万元
其中：财务费用
万元
数据
94968.00 94968.00 19968.00 75000.00
27446.91 27446.91
0.00
3 单方价格 4 资金筹措
其中：资本金 借款 预售房款
5 经营收入 6 经营成本 7 经营费用 8 应缴税金
经营税金及附加 土地增值税 所得税 9 利润总额 10 税后利润 Ⅲ 财务评价指标 1 投资利润率 2 投资净利润率 3 投资利税率 4 资本金净利润率 5 全部投资内部收益率（所得税前） 6 全部投资投资回收期（所得税前） 7 全部投资内部收益率（所得税后） 8 全部投资投资回收期（所得税后）
食服务场所。随着“兖州华浩花园棚户区改造项目”的兴建，该地区 将成为一个建筑面积为 100 余万平方米、配套齐全的大型居住片区。
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区的向北方向约 2 公里 处，是兖州高新工业园区工业区，该区目前对造成大气环境污染的生 产工艺所配备的净化设施尚不十分完善，但是，西北风不是兖州区的 主导风向，因此兖州高新工业园区对《兖州华浩花园棚户区改造项目》 居住小区的大气环境污染的影响并不明显。
州区北部，南侧为原 327 国道，现为济宁市兖州区北外环路，北侧为 兖州火车站货运站，兖州金谷大道由中部穿过本地块。该土地区位优 势明显，优越的交通条件，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的 建设条件，该片区房屋大多建于上世纪年代，主要以砖混结构和土木 结构平房为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，出现墙体裂痕 等情况，该片区房屋存在安全隐患。
元/平方米 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元 万元
% % % % % 年 % 年
2869.52 27446.91 27446.91
0.00 0.00 42390.00 26652.71 794.20 6469.93 2373.84 1271.70 2824.39 11297.55 8473.16
投资估算：
该项目总投资估算为 27446.91 万元，（其中，棚户区改造回迁安 置投资 19212 万元，）建筑工程费 17217 万元，土地费用 2700 万元， 前期工程费 2600.56 万元，基础设施建设费 2169.09 万元，其他费用 696.88 万元，预备费 1269.18 万元，销售费用 423.90 万元，管理费用 370.30 万元。
民。因原住宅区住房破旧，面积过小，配套不完善，居住户无暖、无
气，居住条件较差。因此，市政府为改善居民住房条件，决定 2015
年对华浩花园棚户区进行改造。现在该项目规划设计已完成，土地已
经竞得，复核规划建设程序。
3．市政配套设施现状及规划 ⑴道路 《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区四周，现有道路为南
邻的 327 国道（兖州区北外环），以及西侧金谷大道。 兖州北外环路现状为，路宽 43 米，两块板结构，断面为：4.5
—15.5—3—15.5—4.5。 金谷大道现状为路宽 20 米，规划金谷大道为主干道，红线宽 50
米，四块板结构，横断面为 4—6—1.5—12—3—12—1.5—6—4。 规划路中心桩的技术资料见表一。
济宁市兖州区华浩花园棚户区改造项目
可行性研究报告
山东国源设计咨询有限公司 二〇一四年三月
兖州区华浩花园棚户区改造项目 可行性研究报告
一．项目概况 1．名称、位置与规模
《兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目》位于济宁市兖 州区的北侧
（见附图）
建设地址： “兖州华浩花园棚户区改造项目棚户区改造项目”位于济宁市兖
建设规模： 该项目居住建设项目拆除面积 34039 ㎡，拆除居民 486 户，规划 总建筑面积 94968 ㎡，其中：商业建筑面积 19968 ㎡，住宅建筑面积 75000 ㎡，总户数 736 户（棚户区改造回迁安置 486 户，安置面积 63000 ㎡），住宅人数 2356 人（户均 3.2 人，根据第六次全国人口普查数据）， 容积率 2.79。
表一 桩号
规划路中心桩坐标及规划高程
Y
X
规划高程
410301 512303 410401 410302 410304
41.16% 30.87% 23.57% 30.87% 29.48%
3.22 22.40%
3.37
《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区南侧隔 327 国道与已 交付使用的“丽都花园”居住区及“古城煤矿”居住区毗邻，西侧与 “五圣堂社区”成为一体。
与《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区毗邻的“丽都花园” 居住区始建于 2008 年，最早的居民为老西南角地区的拆迁户，经过 近 6 年的扩建和发展，“丽都花园”地区已经成为广大拆迁居民及购 房户的居住地区，这里的家庭一般都是普通收入的工薪阶层，所以这 里是普通老百姓的居住地，成为这一地区的人文地理特征。本地区经 过 6 年的发展，商业、零售业发展比较快，目前该地区的人气比较旺。
Βιβλιοθήκη Baidu
资金筹措：
该项目建设资金除申请上级补助资金外，其余全部由企业自筹解
决。
主要技术经济指标：
主要技术经济指标汇总表
序号 名称
单位
Ⅰ 项目设计参数
1 房地产开发产品总建筑面积 1.2 地上建筑面积
平方米 平方米
1.2.1 商业建筑面积
平方米
1.2.2 住宅楼建筑面积
平方米
Ⅱ 经济数据
1 总投资 2 开发产品投资
“兖州华浩花园棚户区改造项目”南部规划中的兴隆寺旅游区， 其北部边界距《兖州华浩花园棚户区改造项目》居住小区约 2 公里， 该旅游区的兴建对济宁市兖州区，特别是对本居住区的环境质量将是 一笔浓墨重彩的亮点。 2．建设用地的获得
该项目区位东起中御桥北路西、北环城路北、益海嘉里（兖州）
工业有限公司以东。九州建材城及老建筑二公司及部分原居住的居
万元 万元
其中：财务费用
万元
数据
94968.00 94968.00 19968.00 75000.00
27446.91 27446.91
0.00
3 单方价格 4 资金筹措
其中：资本金 借款 预售房款
5 经营收入 6 经营成本 7 经营费用 8 应缴税金
经营税金及附加 土地增值税 所得税 9 利润总额 10 税后利润 Ⅲ 财务评价指标 1 投资利润率 2 投资净利润率 3 投资利税率 4 资本金净利润率 5 全部投资内部收益率（所得税前） 6 全部投资投资回收期（所得税前） 7 全部投资内部收益率（所得税后） 8 全部投资投资回收期（所得税后）