万科T10标准化产品研发思路与成果展示
万科楼盘展示区关键场景标准化(new)
深圳公司产品标准化
---10+3关键场景 ---风格系统
---户型
4、持续升级
5、末端标准化
新品类
高端&度 假
—— ——
主流产品
数 规 字 展 划 风 景 观 精 示 格 楼 及 装 区 系 型 性 修 关 统 能 键 户 场 指 型 景 标 10+3
精 装 修
-泛会所场景与楼型/户型
空间要求
树屋场景对架空层 的高度和承重墙的 分割有所要求。
直进型
转进型
外廊型
大堂 泛大堂
“10+3”与风格
“10+3”的系统性
-针对不同风格系统，总结不同“10+3”场景的材料部品包，与建筑立面、景 观、VI系统共同构成项目的整体风格体系，甚至起到“项目名片”的作用。
“金色半山”建筑为南加州风 格 选用大堂场景南加州材料包 实景照片
大堂/电梯厅之结构材料构造性能——标准材料包
金色半山案例：展示区关键场景
“10+3”场景的应用
10+3场景中运用了9个：
社区 6.儿 童活 动 TH/洋 房宅间 路 8.外 廊/ 户 门 装 置 组 团 入 口
组团 楼栋 天 台 9.内 院 套内
5.商业 街界面
3
4
7.大堂
2.小 区 入 口
1.形象 路
数据（项目图纸）
目前正与集团流程部考察IT供应商（银禾，新宇，SAP，明源）
“10+3”场景运用总结
理在效率和效果之间达到最优。
“10+3”的总结
-如同单反相机的场景选择按钮，“10+3”场景的标准设置使展示区的设计管
万科集团90+户型研发成果
万科90+标准化产品 针对成长家庭，预留成长空间。 紧凑布局，舒适而不浪费。 优化功能分区，提升空间利用率。 全面家居解决方案，超越精装修。
名称 设计说明 户型评析
•创新点 •Ø 三分离式卫生间，多 人同步使用互不干扰。 •一梯两户，三房两 • 优点 厅，建筑面积约97 •Ø 居室均设飘窗，房间 ㎡。南北通透，使 显宽大明亮，提高空间 90+3 用率高达85%。 利用率； 标 •L形整体厨房设计。 •Ø 充分利用走道为贮存 准 •浴室、盥洗间、厕 空间。 户 所三分离。 •缺点 型 •客厅进深约4.15米， •Ø 主卧与客厅相接，动 主卧进深3.6米，厨 静不分； 房面宽3.6米，阳台 •Ø 入户即见餐厅，私密 宽3.6米进深1.5米。 性不够； •Ø 生活、观景同用一阳 台。
n 优点 Ø 客厅、卧房均 n 一梯两户。 设飘窗，房间 三房两厅， 显宽大明亮， 南北通透， 提高空间利用 建筑面积97 率； ㎡，使用率 Ø 充分利用走道 高达85%； 为楼梯间。 n 与地下花 n 缺点 园相连； Ø 主卧与客厅相 n 盥洗间与 接，动静不分； 卫、浴分离； Ø 入户即见餐厅， n 客厅进深 私密性不够； 约4.15米， Ø 餐厅为交通路 主卧进深3.6 线环绕，空间 米，厨房面 局促、不安； 宽3.6米。 Ø 不设置阳台， 晾衣、观景空 间欠考虑。
万科嬗变的90+情景洋房
万科嬗变的90+情景洋房
名 称 设计说明 户型评析
户型介绍 独特层层退台设计，颠覆普通多层住宅平板立面 造型，提供富有情趣的类别墅生活体验。 1～5楼，97㎡3房2厅～66㎡2房2厅，户户精巧布 局，舒适方正，精彩不同。 露台或花园设计，充沛阳光和盎然绿意，带来有 天有地的情景生活。
万科产品标准化及产品设计创新-36页文档资料
28.03.2020
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（四）施工图阶段
• 施工图阶段＝设计＋(服务于销售)销包 • 一计划： • 施工图设计工作计划 • 两文件： • 设计任务书 • 施工图设计指导书 • 三确认： • 条件图确认 • 全套施工图确认 • 景观实施方案确认
28.03.2020
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（一）项目分类管理：培育成熟产品线，通过快速复制
达到规模化Leabharlann 从而实现有质量增长的战略目标。• 产品分类管理体系的建立 • 产品分类管理工作推进的三个阶段 • 项目分类管理的定义 • 项目操作方式： • 创新产品项目 • 成熟产品项目 • 标准化产品项目 • 项目周期和应用比率的考核指标
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（四）技术标准建立及应用：以2个实例来进行
说明
• 各区域节能技术标准 • 铝合金门窗选用技术标准
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第三部分：住宅产业化和工业化
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主要内容：
1.住宅产业化概念 2.国外住宅工业化发展 3.国内住宅工业化发展
28.03.2020
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（三）国内住宅工业化发展
• 建设部住宅产业化促进中心工作。 • 三化一改 • 学习前苏联大板技术 • 国家住宅产业化基地。
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• 万科住宅产业化实践 • 技术选择 • 学习对象选择 • 确定主体的技术体系 • 建立技术标准 • 建立产业化研究基地 • 建立产业化合作联盟 • 参与制定标准/规范/政策
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万科地产在中国-标准展示
– 以现场照明配合定向射灯
• 展示要求：
– 一字排放或以板块内容成组错落排放
展示形式B
• 尺寸：
– 展示板：0.8米高，宽度以设计稿比例为准 – 海报：0.5米宽，高度以设计稿比例为准
• 材料：
– 有机玻璃板＋写真喷绘纸，以金属线悬挂固定
• 灯光：
– 定向前或侧射灯
• 展示要求：
– 可固定于墙侧，窗侧或展示厅中间，展示位置可高低错落，参 考整体展示的风格
• 制作建议：
– 背景板材料参考一般柜台防火板的做法，色彩为灰色，且厚度略 减薄；
– 背景板之间可以每块分开，以增强层次感，联系性应从顶棚表现 出来
– 顶棚的工艺建议用金属线进行弯曲固定，弧度可根据现场视觉效 果调整，甚至可做成整体平面顶，但一定要整体连贯，避免单独 分开制作
The End ！
“万科地产在中国”标准展示
2005-07-27
标准展示目的与意义
• 通过统一规范的展示标准,自上而下强化万科品 牌形象,确保在各地展示的一致性；
• 统一品牌和企业发展的历程和传播信息,达到各 地传播信息的统一，凝聚并形成巨大社会效应；
• 指导并帮助一线实际应用工作的展开
注意： 以下所有涉及设计内容及展示形式均为万科对外传播的标 准，必须严格执行，若有改动，万科将及时通知．
• 材料：
展板
– 主体为防火板，外配透明有机玻璃板，均为弧形设计，中间夹写真喷绘 文件，四周以广告钉固定，距边缘1厘米
– 顶棚为灰色莱卡布，以金属线固定 – 电视机以50寸为适合 悬挂品 – 挂板为轻质材料，正反四色写真，以金属线联结 – 吊幅为轻纱质材料以丝网印刷
• 灯光：
– 展板上方可安装射灯，两块防火板之间的空隙装灯管透光
万科设计研发标准化：设计成果控制标准
万科设计研发标准化：设计成果控制标准阅读引语为统⼀万科集团项⽬设计标准，规范房地产项⽬设计的内容和深度，达到“提⾼设计质量、保证项⽬进度、控制项⽬开发成本”的⽬的，特定本标准：1.⽅案阶段图纸要求说明：1.上表中“●”表⽰必须完成的图纸，“○”表⽰可选择完成的图纸。
2.上表中“▲”表⽰报送公司⽅案听证会必须完成的图纸成果，但是在报送公司⽅案听证会时对于各个⼦项⽴⾯图部分可以只出两个主要⽴⾯图。
3.除上表所列的图纸项⽬外，可根据项⽬情况要求设计单位完成其他图纸。
1.2⽅案阶段图纸深度要求3.2.1基本要求应符合相关国家设计规范要求并参考《建筑⼯程设计⽂件编制深度的规定》对⽂件编制深度的有关规定。
3.2.2规划及建筑⽅案图纸深度附加要求l总平⾯布置图(1)表明居住区道路与城市道路的接驳；标明⼩区车⾏及⼈⾏道路主次⼊⼝、周边道路公交站点位置。
(2)⽤地内建筑物、构筑物（建筑⼩品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽⼯程以虚线表⽰）的位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号及相互关系尺⼨、组团尺⼨、建筑层数、檐⼝⾼度。
建筑屋顶轮廓宜⽤单线表⽰，坡屋⾯应表明屋脊线位置。
总图(1)表明建筑⼈⾏出⼊⼝层平⾯(通常为底层)、室外台阶、架空层及与道路的⾼差关系。
(2)道路平⾯须表明道路中⼼线、车⾏道、⼈⾏道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺⼨、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。
(3)须表明物业管理的围墙、门卫的位置。
户型分布图低、多层及⾼层居住区⽤住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号。
⾼层居住区还可⽤剖⾯图表明户型分布状况。
公共服务设施布置分析图表明公共服务设施的主要功能及分布情况。
道路及交通分析图(1)表明居住区道路系统、路⽹分级及道路设计宽度，标明⼩区道路与城市道路接⼝的位置，并完成各级道路的道路断⾯放⼤图。
(2)表明各种机动车流线、⾮机动车流线和⼈⾏流线的分级与⽅向设计。
房地创新艺术——标准化研发
（套内面积套数比）
140平以上
110-140平4室
*
*
5% 8%
22%
12%
18% 70-90平3室
35%
50-70平2室
市场预测分析
重庆市场以自住刚性需求为支撑，主力产品为两房，主力购房客户年龄为23——30岁。 未来五年重庆成交结构不会出现明显变化，在政策调控形式下，首置首改成交占比会出 现上升
3年
单身公寓\一房
•2年 老人来家里照顾， 早晚都在家吃饭， 注重营养补充。
2年
小两房
•2年 老人帮忙在家常住 带小孩，家中以小 孩和老人为主。
2年
大两房
•3年
小孩上幼儿园，老 人不常住，可能会 在寒暑假来照看小 孩。
3年
小孩上学，可以独立 居住。老人离开，不 会常住。
小三房
1间卧室
主卧室+小书房 主卧室+次卧室
主卧室+次卧室+小三房
夫妇
夫妇
夫妇+老人
夫妇+老人+小孩
3年
5年
7年
10年以上
大两房、小三房 比 小两房、一房 适应家庭生命周期变化空间弹性大、延长换房年限可能性也大。 重庆市场目前首置客户首套房居住年限主力时间处于3-5年。
重庆标准化产品的家庭生命周期至少要做到7-10年，建议选择大二房和小三房。
东原
7.97 2.67% 1815
主力首置楼盘表
项目名称
容积率 单价
精装
康德国会山
5.75 8200
否
楼层 33F
面积段、房型
33-88平，一、二、 三房
一梯几户
3T12 /2T6、8
万科地产概念设计方案成果标准
2 概念设计方案2.1 过程文件：2.1.1规划草案设计成果规划草案是为了进行集团项目初判审批所提交的设计配合资料，保证在技术上基本满足初步的项目产品定位和技术经济指标，便于集团对项目可行性的初判，达到降低投资风险的目的。
(1)规划草案设计成果包括：说明：1. 上表中“●”表示必须完成的成果，“○”表示可选择完成的成果。
2. 除上表所列的成果项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
(2)成果深度说明：●总平面图a)标明用地界限、道路红线、周边建筑、周边道路名称、指北针。
b)标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要用真实尺寸。
c)表明绿地和水系的性质、等级和边界。
总平面图为核实经济技术指标的依据。
●功能分区和产品分布图a)用不同图例表明不同住宅的类型、层数和分布范围。
b)表明各种公共配套物业的名称、层数和位置。
●参考户型平面表明主力户型的参考平面图。
2.1.2概念设计委托任务书当为了满足特殊要求的委托外部设计公司完成概念设计，设计部需形成概念设计委托任务书。
其内容包括：(1)基础资料介绍（参表1.1.1、表1.1.2、表1.2.1、表1.2.2）(2)设计要求●自然条件分析:明确须利用的有利因素和须处理的不利因素。
●社会条件分析:明确不可变因素和可变因素，针对可变因素提出有利的发展方向。
●市场要求：物业类型、档次、规模与比例，项目风格定位。
(3)设计成果标准（详条文2.2、条文2.3、条文2.4）(4)进度要求2.2 概念设计方案设计说明（可结合图纸表达）2.2.1自然条件分析及对策2.2.2社会条件分析及对策2.2.3技术经济指标说明2.2.4规划概念说明2.2.5设计总体思路（结合总平面图、功能分区和产品分布图、交通分析图介绍）2.3 概念设计方案图纸及模型2.3.1 图纸及模型目录说明：1. 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。
2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
深圳万科·标准化定型产品研发(立面研究)PPT课件
色彩组合研究
成果
工作周期 执行部门 配合资源
备注
HMD
HMD
筑博配合进行性 能测试
HMD HMD
.
5
塔楼设计研究
平面组合研究 形体组合设计研究 形体构成设计 成果
.
6
平面组合研究
• 从平面图可以看出该产品是 由四个体块组成
• 三个户型模块的功能单元和 核心筒模块都有错动，轴线不 重合，无法两两整合成一个体 块使得整个形体更简练，因此 由四个体块进行形体组合设计
D1
建筑形体丰富均匀
D2
建筑形体动态均衡，风车感更明显
.
20
形体组合设计研究
从体块完整性及均衡性选择B2进一步深化立面
B2：体块变化丰富，体量均衡
.
21
形体构成设计——第一阶段
原形体组合
按平面进行立面 进行凹凸调整
.
加上外挂体块
形体切分成果
22
形体构成设计——第二阶段
门窗
＋ 阳台 ＋ 空调机位
厨房 餐厅
客厅
主卧
主卧
.
主卫 儿童房 老人房 生活阳台 公卫
34
立面门窗体系研究
88横厅性能指标表
88横厅
功能房间
起居室
厨房 公卫 老人房 儿童房 主卫
房间面积 (m²)
36.93
4.67 3.00 8.25 7.01 3.98
• 较大两翼与另一翼相比体型过大， 压迫感强
透视1
透视2
透视3 视点3
视点1
视点2
.
鸟瞰1
鸟瞰2
鸟瞰3
10
形体组合设计研究——组合体块式
对称式
万科标准化产品手册景观篇
万科标准化产品手册景观篇一、前言1、编写目的本手册的编写目的是为了规范万科集团的标准化产品设计，提高产品设计的质量和水平，满足客户对居住环境的需求和期望。
通过标准化产品设计，可以减少因地域、文化、习惯等因素造成的差异，提高产品的可复制性和品质保证。
标准化产品设计也有利于集团内部的协同合作，降低产品的采购和建设成本，提高项目的投资回报率。
本手册的景观篇是针对万科集团在住宅小区和商业地产中的景观设计进行规范和指导，旨在提供一套完整、实用、可操作的设计标准和规范。
通过本手册的编写，希望能够促进万科集团的景观设计水平更上一层楼，为业主和用户创造更加优美、舒适、安全的生活环境。
1、明确该手册的编写目的和意义，以及对万科标准化产品的影响和贡献。
《万科标准化产品手册景观篇》的编写目的是为了总结和提炼万科在多年实践经验中积累的标准化景观设计与施工的优秀做法，为公司的房地产项目提供景观方面的技术指导和支持，提高项目的品质和竞争力。
该手册的编写意义在于，通过标准化设计和施工，降低成本，提高效率，减少风险，同时还能提高项目的品质和美感，满足客户对居住环境的需求和期望。
该手册对万科标准化产品的影响和贡献主要体现在以下几个方面：首先，该手册提供了一套标准化的景观设计和施工流程，使项目在景观方面的操作更加规范化和高效化，提高了项目的整体品质和美感。
其次，该手册总结了万科在多年实践经验中积累的优秀做法，为公司的房地产项目提供了宝贵的技术支持和指导，使项目的景观设计更加科学和合理。
最后，该手册还有助于提高公司的品牌形象和市场竞争力，使万科的房地产项目在市场上更具有吸引力和竞争优势。
2、适用范围本产品手册适用于万科集团在全国范围内的所有房地产开发项目，包括住宅、商业、酒店、写字楼等多种类型。
目的是为集团内部提供标准化的景观设计方案和产品，以提高项目的品质和竞争力。
也可作为行业内的参考书籍，为其他房地产开发企业提供有益的参考和借鉴。
万科数据标准化(主数据改造)项目成果文件
客户关系管理
项目产品数据 管理
以产品数据为核心的数据管理。 在不同阶段分别以项目、项目分期、楼栋+户型、具体产品 为基础对象形成各层数据。 项目产品数据系统应具备较好的配置弹性，以满足加深管理 的需求。
项目计划管理 工作流平台 文档平台
第4页
新项目决策所关注的数据内容
经济技术指标表
✓政府的规划指标 ✓公司的经营目标
第3页
项目产品数据相关系统的边界明晰
项目运营数据 将现有项目运营平台的数据与业务平台数据源进一步集成。
平台
整合资金、项目决策和现有的运营平台中的经营计划工具功能。
项目相关组织
新项目决策
在决策拿地过程中 使用的数据系统。 应发展一定的工具 作用：决策模型。 构建最基本的项目 标识。
供应商管理
财务管理
组织主数据 需求分析
总结并提议 持续计划
跟进各部分的系统推进和实施改进
持续的推动工作
第2页
目录
第一部分
第二部分 第三部分 第四部分
项目产品数据管理
I. 项目产品数据的系统关系 II. 新项目决策平台说明 III. 项目-产品数据系统说明 IV. 项目运营数据平台说明
人员数据管理
组织数据管理的跟进
计划
过程管理：根据相关部门安排，由管理人或其授权人在系统中配置。参与人员的权 限最细可以配置到楼栋。参与人员可以包括外部合作伙伴。
第8页
项目产品数据系统 - 项目设计和建设过程
30D
概念设计
规划设计
规划评审 实施方案
方案评审 扩初设计
扩初征询 全套施工图
规划设计 任务书
1
方案设计 任务书： 户型分布
万科施工质量10种秘密武器(值得借鉴)
万科施工质量10种秘密武器（值得借鉴）“工欲善其事,必先利其器”,传说中的土木工匠祖师鲁班发明了锯子、矩尺、墨斗、刨子、钻子等工具,并沿用至今.随着现代社会工业制造技术的发展,包括电动扳手、电钻、电锤在内的各种电动工具得到广泛应用,提升了作业效率,降低了人力成本.万科自启动“千亿计划”开始,每年委派管理和技术骨干远赴日本施工现场进行研修学习.日本企业严密的计划管理、工业化生产、干法施工、穿插作业等生产方式令万科的研修学员们感到震惊,而其种类繁多的设备、工具、部品也令人大开眼界.为了实现标准化流程作业,万科逐渐将施工设备、工具部品纳入了研发范围.逐步开发出一套适合所有工艺流程配套的工具,使得作业过程更加高效、有序,保证产品质量更稳定和更可靠.今天就让大家见识一下万科的新式武器秘密武器1：陶瓷振动器由于瓷砖与基层粘接剂结合不均匀,气泡难以溢出,从而会产生空鼓开裂风险.针对此类问题,通过便携式震动设备,辅助振捣使气泡快速溢出,使得基面和砖体背面粘结均匀,提高粘接强度和作业效率.秘密武器2：电动钢筋绑扎机传统钢筋绑扎采用手工作业、人海战术,不仅效率低、劳动力大,而且钢筋交叉绑扎不牢固,易松脱.便携式电动钢筋绑扎机采用14.4V 锂充电池,充满电可用4小时,自动输送、绑扎、剪切扎丝,使得快速绑扎并牢靠,速度2~2.5秒/点,约是传统2倍(传统人工绑扎4~5秒/点).秘密武器3：高精度腻子打磨机腻子打磨机墙面腻子机械打磨法,即采用吸尘式电动打磨机对室内外的找平腻子层进行快速打磨,做到少扬尘,使得腻子面光滑、平整,起到装饰作用.工艺优点：施工效率是传统手工打磨4倍,大大缩短了工期,减少了劳动力.手持式腻子打磨机杆式腻子打磨机秘密武器4：高速腻子喷涂机腻子喷涂替代传统手工刮腻子,通过液压增压泵,将吸入的涂料增压输送到无气喷枪,经过高压软管最后在无气喷嘴释放液压,将液体腻子喷涂到基面；具有高效快速、节省人工、一次性施工范围大、上腻子均匀的特点,适用于内外墙腻子层施工.工艺优点：施工效率2000~3000㎡/台班,是传统人工150~200㎡/天的10倍效率.秘密武器5：电子测平仪利用连通器原理,将液体储存在容器中,移动手持标尺,可快速测量某处相对标高差值；可覆盖50m半径范围；设备构造：储液器、水平管、手持标尺、底盘.工艺优点：楼地面精度找平随测随找,快速测得标高值,即时读数不需要计算.秘密武器6：混凝土收光鞋塑料PE材质,分摊面积大；不滑、质轻,直接套在脚上,操作简单.用于混凝土收光时不踩踏,不留脚印.利于楼地面成品保护.秘密武器7：专用砂浆压枪用于窗框、门框、内墙板嵌缝的砂浆塞缝灌压,将密缝均可填充密实,是手工塞缝的两倍速度.秘密武器8：钢管扣件保护套钢管脚手架搭接时采用扣件连接,扣件外凸锋利的毛刺易刮伤操作工人；采用扣件保护套,软质PVC,将扣件毛刺进行覆盖,可以保护扣件减少雨水锈蚀,并保护工人免受刮伤.秘密武器9：陶钢筋保护帽在施工作业时将外露的钢筋端头保护起来,一方面防止工人施工作业时意外划伤或戳伤；另一方面保护钢筋,不易生锈,在以后连接构件时更易操作.秘密武器10：陶门窗保护卡系发泡珍珠棉,压制成门套外形,使用范围精装施工阶段,扣在门窗框上,减少撞击破坏,保护门框,作为成品保护,可重复利用；安装、移除便捷.基础参数：发泡珍珠棉,异形；尺寸：100mm、140mm、240mm.秘密武器11：防涨模U型卡成品“U”形朔料垫块,可重复使用,垫于螺杆背愣钢管模板之间,避免混凝土完成面螺杆处微涨模.秘密武器12：卡扣式压边条属于硬质PVC,长2米,设通长U型槽,压边条卡入U型槽中,进行连接,有效解决地暖造成的木地板与瓷砖交接崩裂的问题.秘密武器13：结构高精度找平冲筋件属于硬质PVC,按高度分有100/120/130/140/150mm等种类,误差为+0.2mm；与铝模板结合使用,安装简易快速；强度高（抗压7.5MPa）,抗滑移,可精确控制楼板厚度；作为冲筋件,以顶面为找平基准进行混凝土楼面找平收光,可以实现平整度实测2m靠尺（0,5mm）合格率100%.秘密武器14：定型钢筋马凳马凳,它的外形象凳子故俗称马凳,也称撑筋.用于上下两层板钢筋中间,用于固定上层板钢筋,并作为楼板混凝土保护层控制措施.马凳筋作为板的措施钢筋是必不可少的,从技术和经济角度也很重要.传统的马镫做法是工人采用钢筋在现场切割、焊接,加工量大,尺寸精度控制差,抗压强度低且容易锈蚀.新型定型马镫由工厂定型加工所得,底部撑角有两道防锈工艺,符合各种工况和楼板厚度.布置间距则为@1000*1000,可以精确控制楼板厚度和钢筋保护层厚度,拆模后无需担心锈蚀风险.秘密武器15：FRP夹心墙连接件用于外墙夹心保温两侧混凝土的连接,构造形式为：结构墙体——保温层——外页墙,埋入墙体内部.FRP筋体具有较高的抗拉、抗折强度,具有耐酸碱和紫外线能力强,可以作为结构构件使用.秘密武器16：三段式对啦螺杆用于墙体模板拉结,防止混凝土浇筑时涨模.构造形式：两端为可拆卸重复利用的塑料端头,中间为钢拉杆（不拆卸）.优点：实现模板对拉对撑,确保墙体尺寸精度.以上分享的成果,均来源于万科工地上十多万工友工匠的智慧结晶.通过工具部品的研发和推广,有助于工人习惯用工具和材料来保证每道工序的质量,而不是依赖个人的技能.非常值得其他开发商借鉴注：混凝土收光鞋、FRP夹心墙连接件、瓷砖振动器、砂浆压枪、钢管扣件保护套、钢筋保护帽、门窗套保护卡、防涨模U型卡、卡扣式压边条、结构高精度找平冲筋件为万科建筑研究中心专利产品。
万科标准化产品策略
38
675
房地产智库
精装修
配套景观
性能
儿童活动场地 0.25 ㎡/户 老人活动场地 0.25 ㎡/户 运动场地1.1 ㎡/户 软硬景比例: 硬：软=3：7
满足C标
强化楼板 隔音、通风
？
温湿改善 管道隔音
区域
？
户型库 区域框架
类别
首置首改
中端再改
深圳区域
十字户型
十字户型
上海区域 北京区域
G95 TS系列
G115/地杰1T2 TS系列
77%
3% 20%
面积
65%
9%
26%
金额 0%
58%
20%
40%
9% 60%
集团07~09年高层项目销售产品类型统计
w资ww料.来fd源c0：1.根co据m集房团市地场产营智销库部提供数据分析
33%
80%
100%
≤200平米高层
＞200平米高层
非高层
标准化产品线
房地产智库
项目管理要求：产品决策前置
措施1：土地获取，项目分类
A 新品类 B主流非标准化 C标准化
措施2：项目正式启动30天内确定“定位、产品选择”
30天内
定位、产品选择
房地产智库
模块化产品定义
定标模块产品
针对主流项目， 由区域提供“户型”方案库 集团提供“立面、精装”方案库和“性能、景观”设计标 准， 一线根据地域、市场等项目因素选择组合使用
好：产品竞争力核心：“创新&持续改进”的机 制
●
10-20% 新品类
创新能力
10-20%
主流非标准化
持续改进能力
70-80%
【青岛】向万科学习——住宅产品标准化开发设计流程(4月20)
【青岛】向万科学习——住宅产品标准化开发设计流程(4月20)【课程说明】主办：中房商学院中房博越地产机构时间：2014年4月20-21日地点：青岛【课程大纲】2002年，万科集团发力地产开发，为了实现跨区域的发展和管理，实现规模化发展，制定了“万科项目开发设计流程与成果标准”。
基于此，万科在2003年开展了轰轰烈烈的“标准化”运动，一大批标准化项目在短短的九个月内迅速出现在大江南北，1年之后，在集团做标准化项目设计的一批中坚设计力量回到各自的分公司，就像种子一样撒向全国。
2年之后，万科的销售额就达到了100个亿。
2004年，拥有成熟的标准化实践经验的万科提出了10年之后销售额增加到1000个亿的发展目标，同时开始住宅产业化的研究。
但时，2010年，万科就提前四年完成了目标，这当中，可以说“标准化”功不可没。
至今日，万科的标准化不断在完善，它可以说是在建筑设计上的创新，是一种系统化的创新解决方案。
产品标准化使房地产项目的开发效率大大提升?技术标准化如何使房地产项目的产品缺陷率大大降低?住宅产业化如何提升产品质量?产品创新如何成为企业企业的核心竞争力?【课程特色】◆房地产开发企业如何防范规模化转型带来的产品质量风险?那些策略有助于实现房地产企业的规模化扩张?◆通过流程再造打破边际效益递减的规律，实现业务模式的转变;◆基于流程和成果标准的研发设计管理技能是房地产实现高效开发的基础，项目前期策划和规划的整合将有助于房地产公司的专业决策高效、准确，一次性把事情做对，减少时间成本，减少决策失误成本;◆技术标准化使房地产项目的产品缺陷率大大降低，减少后期整改成本;◆产品标准化和项目标准化使房地产项目的开发效率大大提升的同时，使研发设计团队保持持续的产品创新能力;◆管理标准化是技术标准化、产品标准化和项目标准化发挥效能的前提;◆住宅产业化是产品标准化的实现手段，也是提升产品质量的途径;◆独特的团队管理技能将研发设计团队到造成一个充满活力的学习型团队，将研发设计的的创造性价值激发出来;◆解析万科集团新项目管理流程和研发设计管理体系及在其它公司的应用、实践和发展!【课程对象】各房地产企业董事长、总经理、项目总经理、企划部、总工程师、设计总监、研发总监、工程管理和工程技术部相关管理人员等;各建筑规划设计院所负责人、总建筑师、总工程师、设计师等相关工作人员。
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目标客户
重庆标准化产品的购买者和使用者是谁？及目标客户是谁？
市场分析
趋势预测 市场细分 客户细分
竞争分析
竞争者是谁 竞品情况如何
绩效分析
品牌定位 公司发展战略 公司未来拿地状况
分析
结论
重庆标准化产品的目标客户——首次置业客户 首次置业客户的特征 购买产品的初步特征
注：以上内容与重庆公司营销策划部 市场与信息组 吴疑一起完成。
标准化产品研发成果展示 介绍标准化研发思路
介绍标准化研发过程及工具
万科创新的艺术
标 准化 研发
成都区域本部产品研发组
开篇 牙刷的故事
IDEO为Oral-B设计儿童牙刷
常规思维——成人牙刷的微缩版
仔细观察儿童如何使用牙刷 ——用整个拳头握住
结果：儿童牙刷比成人的更肥大
普通成人牙刷 设计后的儿童牙刷
观察与创新
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
重庆常住人口城镇化率
41.90% 43.50% 45.20% 46.70% 48.30% 49.90% 51%
53%
全国平均线
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
08年-14年重庆市场成交量
走势预测
单位：万平
2434
趋势预测 市场细分 1268 客户细分
2150 2100
2500 2350 2100
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
重庆重人庆口扶养红比利期
0.413
0.462
1000万农民进城
黄 金 发 展 0.371 期
0.375
0.427
0.443
0.55
0.5
0.45
2000
2005
2010
2015
2020
重庆扶养比
东原
7.97 2.67% 1815
主力首置楼盘表
项目名称
容积率 单价
精装
康德国会山
5.75 8200
否
楼层 33F
面积段、房型
33-88平，一、二、 三房
标准化目标是基于主流客户，也就是一个城市未来发展的主流市场。从公司战略角度 出发，标准化产品是解决一个公司快速规模扩张的重要技术手段。 选择客户的依据 1、城市发展的方式和阶段 2、城市人口的结构及趋势 3、公司土地储备的方向 标准化产品的意义就是在公司快速扩张中快典型客户。 初步判断，重庆和武汉首置为主流客户，与城市发展趋势吻合。成都、西安、昆明、 贵阳的主流客户需要进一步研究和论证。
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
竞品：高容积率、高层为主、高梯户比
目前重庆市场首置产品成交量占主要市场份额的排名前5位开发商
企业名称
成交金额 （亿元） 市场份额 成交套数
万科
11.47 3.84% 2445
融创
8.99 3.01% 2419
华宇
8.13 2.72% 2186
金科
8.13 2.72% 1956
思路
创新和改进的最佳途径就是观察人们如何使用你的产品。
技术 条件
理解 市场
趋势
理解当前
局限
的状况
我们可以经常挑战局限， 但更重要的是理解当前状 况
客户行 为模式
观察 客户
模拟并建 立模型
真实的 需求
保持
虚假的 需求
舍弃
人们并不总是 做“正确”的事情
沉睡的 需求
发现并 创新
新市场破坏策略， 市场领先的关键
未来十年1000万农民进城，预计将增加6000万平米住 房需求，主要为首置需求。
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
重庆市场成交结构方量比（面积比）
10年1-10月重庆市场成交面积及户型分析
（套内面积套数比）
140平以上
110-140平4室
25-50平1室
90-110平3室
5% 8%
22%
12%
善于观察一般人习以为常之事，从细微处入手，才会拥有打破常规的能力； 创新的最大障碍在于固定的意识倾向，当你偶尔脱离你的日常轨道时，可能离创新之路不远了；
观察与创新
标准化产品研发核心竞争力不是做好客户已拥有的，而是为 客户创造没有体验过的新的生活，并通过一系列体验让客户 欣喜地接受。
Lv的麻将 手动发电的LED灯 衣领上的反光 多用途旅行箱 ……
2025
2030
2015年前重庆人口抚养比将持续下降，是重庆发展的黄
金期。
2020年后重庆将出现人口抚养上升通道，2030年左右将
上升到0.5，脱离人口红利区。
市场预测分析
未来五年，重庆市场将保持高需求：
重庆在2010-2015年间处于人口红利黄金期
根据目前重庆销量，预估未来五年重庆商品房成交量 保持在2000万方以上。
18% 70-90平3室
35%
50-70平2室
市场预测分析
重庆市场以自住刚性需求为支撑，主力产品为两房，主力购房客户年龄为23——30岁。 未来五年重庆成交结构不会出现明显变化，在政策调控形式下，首置首改成交占比会出 现上升
未来市场首置产品依然为核心，首置首改年均市场容量不低于800万平方米
一房 单身公寓 3 7
35-50 25-35 3 7
30-45万 20-30万 3 7
房型
面积
总款
首次置业客户的换房周期（％）
60%
55%
50%
客户预测分析
首次置业客户购买力主要集中在两房和小三房，面 积在50-70平米之间，总价在80万以内。
40% 30%
27%
20%
10%
0%
3年内
10%
数据来源：……
目标客户
市场分析
竞争分析
绩效分析
结论
客户细分 TOP
4%
再次改善 25%
40% 首次置业
首置置业客户对房型、套内面积、总价的选择（%）
100
100 90-110 0
100 80-100万 0
三房 20
70-90 20
50-80万 20
两房 70
50-70 70
40-60万 70
31% 首次改善
观察与创新
为销售 准备
三个关键词： • 观察与创新 • 模拟与模型 • 专业融合
不同专业背景：工业设计、空间设计、交互设计、结构 制造、人因工程、材料工程、性能设计、环境设计
重庆万科标准化产品研发过程
重庆标准化产品研发过程
客户
产品
1
选择客户
–…
3
产品模块研究
2
客户行为研究
–…
4
产品组合
–…
–…
选择客户
5%
3%
3-5年 6-10年 10年以上 永久居住 (养老)
重庆目前首置客户换房主力时间处于3-5年，随着二 套房贷政策、加息、消费指数上涨，客户购买力变下 降化趋明显，换房年限延长趋势明显。
区域性养老需求根据项目所在地不同比例不同，约 在10-20％之间，需求以两房为主，不作为主力客户， 可以兼顾。