房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

合集下载

房地产企业预交税费的相关会计处理

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理

房地产企业九种售楼部模式的各个阶段账务处理和税务处理在对售楼处账务处理问题上，参考了大量网友的见解，不乏有可圈可点的表述。

然而，很多网友在账务处理上依然犯了常识性错误，用税法的相关规定来处理账务。

比如说【2009】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。

如果仍有网友纠结于2009年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。

因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。

例如：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

企业所得税不同，国税发【2009】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1+2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。

如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。

本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。

请各位网友批评指正。

九种售楼处分类（1）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除；（2）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租；（3）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售；（4）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除；（5）项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府；（6）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售；（7）利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自用或出租；（8）利用外单位房屋作销售处，待销售完成或房屋到期后，归还房屋；（9）项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转物业用房或公共配套用房，会所。

房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理

房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。

⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。

该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。

借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。

因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。

例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。

客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。

则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。

房地产企业预缴税金的会计处理

ＭｅａｌｕｅｉａｌＦｉｔｌｒｃｎａｎｃａｌＡｃｏｕｎｔｎｉｃｉ
房地产企业
预缴税金的会计处理
刘玉生
【提要】近年来，国房地产业发展迅速，我成
为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。为了配合国家宏观调控加强税收征管．国家也先
自身存在的特有性质， “ 现房销售” 所占比例较低．而多以预售为主。因此．对于房地产企业商品房预售收入的会计确认就尤其值得关注。企业会计准则第ｌ号一收入》《４规定，当企
业的销售商品收入同时满足下列条件时，才能予以确认：
一
２０年实际缴纳税款时：０９借：应交税费一营业税一已交营业税（２０５６万元１０ｘ％）０应交税费一城市维护建设税一已交城市维护建设税
随着我国市场经济体制度》，等在门类众多的制度、准
节，理顺了上料流程。
目标转化为各生产厂、各部门、各岗位以至个人的具体行为
目确保指标横到边、标，纵到底，预算控制内容涵盖企业经营
３．加强控制活动，降低经营风险。对企业各项业务进行风
（０７６ｘ％）４２万元．
是企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货
方：二是企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理
应交税费一教育费附加一已交教育费附加（ｘ％）６３０
１万元．８
权，也没有对已售出的商品实施有效控制：三是收人的金额能够可靠地计量：四是相关的经济利益预计将流入企业：五是相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。显然．
活动、采购业务、资产管理、销售业务、工程项目、业务外包、

房地产企业会计核算和税务处理

房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题，本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。

一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业，其会计核算也具有一定的特点。

房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。

因此，在进行会计核算时需要注意以下几个方面：1. 资产计量和确认：房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物，这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。

在计量方面，可以采用成本模式或公允价值模式，根据实际情况选择合适的计量方法。

在确认方面，需要按照相关规定进行确认，例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。

2. 收入确认：房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋，这些收入的确认需要符合相关的会计准则。

一般情况下，销售房屋的收入可以在交付房屋时确认，而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。

3. 成本核算：房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。

在成本核算时，需要注意各项成本的正确计算和分摊，确保成本的准确性和合理性。

4. 费用核算：房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。

在费用核算时，需要按照相关规定进行分类和计算，确保费用的准确核算。

二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业，其税务处理也具有一定的特点。

房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。

在进行税务处理时需要注意以下几个方面：1. 企业所得税：房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。

在计算企业所得税时，需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除，确保所得税的正确计算。

2. 增值税：房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。

在计算增值税时，需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣，确保增值税的准确计算和申报。

3. 土地增值税：房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。

房地产企业缴纳税费的会计账务处理

房地产企业缴纳税费的会计账务处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1 10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1 9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1 9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

房地产企业会计核算和税务处理大全

房地产企业会计核算和税务处理大全一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

（一）营业税：税率5%。

（二）城市维护建设税A)计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

（三）教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

（四）印花税：1、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；2、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；3、购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；4、借款合同，税率为万分之零点五；5、对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；6、营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

（五）个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1、不超过500元的部分5 02、超过500元至2000元的部分10 253、超过2000元至5000元的部分15 1254、超过5000元至20000元的部分20 3755、超过20000元至40000元的部分25 13756、超过40000元至60000元的部分30 33757、超过60000元至80000元的部分35 63758、超过80000元至100000元的部分40 103759、超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”（六）所得税1、所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

2、如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

企业购买预售房的会计分录

企业购买预售房的会计分录
根据《企业会计准则》规定，房地产企业预售业务的会计处理为：当企业收到预售款项时，由于不符合收入的确认原则，不确认收入，而是作为负债计入预收账款，待房屋交给购买方时，再确认收入。

对于预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。

具体会计分录如下：
1. 收到预售房款：
借：银行存款
贷：预收账款
2. 房产预售收入预缴营业税和土地增值税：
借：应交税费--应交营业税
应交税费--应交城建税
应交税费--应交教育费附加
应交税费--应交土地增值税
贷：银行存款
3. 支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费：
借：管理费用--工资
管理费用--业务招待费
销售费用--广告宣传费
贷：银行存款
房地产企业在进行会计处理时，应结合企业自身情况，选择适合的会计政策和方法，并严格遵守相关法规和准则。

如果你需要更详细的信息，请咨询专业的财务顾问或会计师。

房地产企业预缴税款的帐务处理

房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。

一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。

其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。

(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

”授权税务机关核定税款的缴纳期限。

财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

房地产税务流程

房地产税务流程在房地产领域，税务流程是一个复杂但至关重要的环节。

了解和掌握房地产税务流程，对于房地产开发商、投资者、购房者以及相关从业者来说都具有重要意义。

一、房地产开发环节的税务流程1、土地获取阶段在获取土地时，开发商需要缴纳契税。

契税的税率通常为3% 5%，具体税率根据当地政策而定。

此外，如果土地是以出让方式取得的，还可能需要缴纳土地出让金及相关税费。

2、规划设计与施工阶段在这个阶段，可能涉及到印花税。

例如，建筑工程勘察设计合同、建筑安装工程承包合同等都需要按照规定缴纳印花税。

3、预售阶段当房地产项目开始预售时，开发商需要预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

增值税：按照预收款的一定比例预缴，一般为 3%。

土地增值税：根据当地规定的预征率预缴。

企业所得税：按照预计利润率计算应纳税所得额预缴。

二、房地产交易环节的税务流程1、买方税务对于购房者来说，主要涉及的税种是契税。

契税的税率根据购房面积和购房套数有所不同。

一般来说，首套房且面积在90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 15%。

二套房面积在 90 平方米以下的，契税税率为 1%；面积在 90 平方米以上的，税率为 2%。

如果是购买第三套及以上住房，契税税率通常为 3%。

2、卖方税务（1）增值税如果房屋持有时间未满 2 年出售，需要全额缴纳增值税；满 2 年的，则免征增值税。

（2）个人所得税如果出售的是满五年且是家庭唯一住房，可以免征个人所得税。

否则，需要按照规定缴纳个人所得税，通常有两种计算方式：一是按照房屋交易差价的 20%计算；二是按照房屋交易总额的 1% 2%计算。

（3）土地增值税对于非普通住宅或者商业房产的出售，可能需要缴纳土地增值税。

三、房地产持有环节的税务流程1、房产税目前，房产税在部分城市试点征收。

对于拥有多套房产或者超大面积的房产，可能需要按照规定缴纳房产税。

2、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人，需要按照土地面积和规定的税额标准缴纳城镇土地使用税。

房地产企业全程会计核算与税务处理

现房销售收入
在房屋竣工验收合格后，与购房者签订正式购房合同，收取房款确认为销售收入。
二手房销售收入
个人或企业转让二手房，根据产权转移书和购房发票等凭证确认销售收入。
房地产企业利润的核算
营业收入
通过销售房屋和其他经营活动获得的收入。
营业税金及附加
根据国家税收法规，房地产企业应缴纳的税金和附加费用。
税收筹划应考虑成本和效益，确保筹划收益大于筹划成本。
风险防范原则
综合筹划原则
应充分考虑税收政策变化、税务稽查等因素，制定风险应对策略。
综合考虑企业整体税负，制定最优的税收筹划方案。
房地产开发阶段的税收筹划
1 2
选择合适的开发项目
根据税收政策，选择税负较轻的项目进行开发。
合理规划开发成本
合理分摊、归集开发成本，降低企业所得税税负。
分类
根据业务类型和经营模式，房地产企业可分为房地产开发企业、房地产中介服务机构和物业管理企业等。
房地产企业的经营特点
高投资
房地产开发项目通常需要大量资金投入，包括土地购置、房屋建设、配套设施等。
高风险
房地产市场受政策、经济、社会等多因素影响，存在较大的不确定性，因此房地产企业经营风险较高。
包括建筑工程费用、设备购置费、安装工程费用等。
开发间接费用
包括工程管理费、营销费、财务费用等。
公共配套设施建设费
包括学校、医院、商店等公共设施建设费用。
基础设施建设费
包括道路、供水、供电、供气、通讯等基础设施建设费用。
房地产销售收入的核算
01
02
03
预售收入
在房屋预售阶段，根据合同约定收取的房款应确认为销售收入。

房地产会计[全套]账务处理与涉及税目(非常全)

房地产会计全套账务处理与涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

（2）如果属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。

房地产企业预缴税金的会计如何处理

房地产企业预缴税⾦的会计如何处理《中华⼈民共和国营业税法实施细则》第⼆⼗⼋条规定：纳税⼈转让⼟地使⽤权或者销售不动产，采⽤预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天。

税法中明确指出了纳税⼈在转让⼟地使⽤权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款⾦额。

但新《企业会计准则》及税法并没有对转让⼟地使⽤权或销售不动产预收款计征营业税和企业所得税的会计处理进⾏明确。

⽬前房地产企业结合实际核算营业税的⽅法，按预收账款科⽬当期的发⽣额计提“营业税⾦及附加”，即借“营业税⾦及附加”，贷“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”等，实际缴纳税款时，借“应交税费——应交营业税”、“应交税费——应交城市维护建设税”、“应交税费——应交教育费附加”，贷“银⾏存款”。

年度终了，对达到收⼊确认条件的“预收账款”转⼊当年销售收⼊，并将已缴纳的税⾦转⼊本年利润，反映在利润表的营业税⾦及附加栏，就是借“本年利润”，贷“营业税⾦及附加”，同时对未达到收⼊确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额⾥，对此部分计提的税⾦在编制报表时，笔者认为应并⼊其他流动资产反映，对此部分已缴纳的税⾦则反映在应交税费栏，⽤负数表⽰。

房地产企业预缴所得税会计处理《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)，关于未完⼯开发产品的税务处理问题中明确：开发企业开发、建造的住宅、商业⽤房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完⼯前采取预售⽅式销售的，其预售收⼊先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出当期⽑利额，扣除相关的期间费⽤、营业税⾦及附加后再计⼊当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再⾏调整。

房地产开发企业所得税⼀般核算⽅法按预收账款当期的发⽣额扣除期间费⽤及税⾦计算缴纳所得税。

可作如下会计分录，借“应交税费——应交所得税”，贷“银⾏存款”。

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知-国税函[2008]299号

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理

房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。

预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。

预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。

本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。

关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。

预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。

房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。

在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。

二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。

预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。

政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。

购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。

当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。

预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】

预售房款预缴企业所得税的会计处理【会计实务经验之谈】按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。

会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。

因此，国税发[2009]31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

金马地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘，签订商品房预售合同金额1.2亿元，按照合同约定，当月收款5500万元，其余6‚500万元于6月20日前全部按揭到账。

主管税务机关规定，A项目的计税毛利率为15%。

金马地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时，“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15%的预计计税毛利率，计算预计毛利额1800万元，计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税450万元。

通常情况下，企业还应当作如下会计分录：借：递延所得税资产4‚500‚000贷：应交税费——应交企业所得税4‚500‚000在预售房款符合收入确认条件时，计提企业所得税：借：所得税费用4‚500‚000贷：递延所得税资产4‚500‚000实际操作中，房地产开发企业在开盘预售之前，会计上“主营业务收入”为0，而期间费用应当计入当期损益，因此利润总额往往会出现负数，也就是亏损。

开盘预售时，一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额，另一方面允许弥补以前年度亏损，然后计算实际利润额，缴纳企业所得税。

也就是说，如果金马地产公司2013年待弥补亏损为500万元，2014年第1季度会计利润为-200万元，第2季度会计利润为-100万元，则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为（1800－500－200－100）×25%＝250（万元）。

房地产企业预缴增值税的会计账务处理

贷：实收资本
如股东以土地出资，应作为无形资产进行核算。
（３）资本溢余：
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
（４）缴纳印花税：
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
２．拿地阶段：
（１）支付土地出让金：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——土地出让金
根据相关规定，房地产企业预缴增值税时，除了增值税本身外，还需要计提增值税的附加税，如城建税、教育费附加等。这些附加税是根据实际缴纳的增值税额来计算的，因此，在预缴增值税时，需要将这些附加税一并计提。
此外，房地产企业在预缴增值税时，还需要计提土地增值税等其他相关税费。这些措施有助于规范房地产行业的税收秩序，促进其健康发展。
贷：银行存款
（２）缴纳契税：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——契税
贷：银行存款
（３）缴纳大配套费：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——土地征用及拆迁补偿费——配套费
贷：银行存款
３．开发阶段
以支付工程款为例：
借：开发成本——房屋开发成本——ＸＸ项目——建筑安装工程费——土建工程
房地产企业预缴增值税的会计账务处理
一、房地产企业预缴增值税的账务处理
借：应交税费——应交增值税（预缴增值税）
贷：银行存款
二、房地产开发各阶段会计核算要怎么做？
１．设立阶段：
（１）货币资金出资：
借：银行存款贷：实收资本／股本 Nhomakorabea（２）实物出资：
借：固定资产／无形资产／原材料
应交税费——应交增值税（进项税额）

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

房地产企业预交税金会计处理

房地产企业预交税金会计处理2011-1-26 9:54张立梅【大中小】【打印】【我要纠错】预交税金的会计处理新《企业会计准则》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式。

（一）预交所得税的会计处理在实务处理中'预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：（1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：借：应交税费——应交所得税贷：银行存款房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：借：所得税费用贷：应交税费——应交所得税借：应交税费——应交所得税贷：银行存款对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；借：递延所得税资产——预售房预缴所得税贷：应交税费——应交所得税（二）预交营业税及其附加的会计处理预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时：借：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税——应交教育费附加贷：银行存款年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税——应交城市维护建设税——应交教育费附加并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。